实况：明天商业中心三大地下商业投资价值研讨会

明天商业中心三大地下商业投资价值研讨会

明天商业中心位于清河岸边，北靠5号线、13号线及15号线换乘点，周边规划绿地约20万平米，规划将被打造成北京市的鼎级园林公园，树立北大门形象迎接奥运的到来。三大公园环绕，上百万的消费人流，得天独厚的环境交通及商业物业产品的先天优势使这一地段蕴藏着巨大的商业投资价值。

明天商业中心绿化停车位达1000多个，三大地下商业3万多平米，层高7米，设计下沉式广场，安装新风系统、中央空调等，商业环境优良，其绝对具有竞争力的价格优势更使明天商业中心在整个奥北商圈中具有极高的投资价值。

1月23日下午，众多规划、地产、商业方面的专家以及媒体记者相聚九华山庄，共同探讨明天第一城商业中心的生态商业价值以及地下商业投资价值。

▲ 特邀嘉宾：

贾玉鹏 明天地产业务发展中心副总监     
　　董利 中国步行街商业工作委员会秘书长  
　　吕斌 北京大学城市与区域规划系主任、教授 
　　曹一勇 五合国际北京公司总经理         
　　毛序国 北京晚报资深记者        

▲以下为对本次活动的图文直播精华：

【主持人】首先特别感谢今天到场的各位专家、老师和记者朋友们，非常高兴今天能够和众多规划、地产、商业方面的专家以及媒体圈的朋友们相聚在九华山庄，共同探讨公园里面商业的问题，也就是生态商业价值以及地下商业投资价值，今天到场嘉宾虽然数量不是很多，但是各个都是重量级的人物，首先我来为大家介绍一下出席本次论坛各位嘉宾，他们是明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏；中国步行街商业工作委员会秘书长董利先生；北京大学城市与区域规划系主任、教授吕斌；五合国际北京公司总经理曹一勇；北京晚报资深记者毛序国。

【主持人】同样欢迎来自北京青年报、北京晚报、京华时报、新京报、京华时报、华夏时报、中国经济时报、北京消费者报、BTV首都经济报道、新浪网、焦点商铺网、搜房网等30多家记者朋友们，感谢大家关注我们这一次活动。

【主持人】我们都知道随着08奥运场馆以及各项场馆的快速建设，整个亚奥板块在北京经济地位越来越突出，本区域浓重的地理、交通、人文规划等条件逐渐形成自己独有的特色，经济核心逐渐向体育、会展、休闲、旅游方向合力，具有明显的消费经济特征。尤其值得一提的是奥北立水桥，交通出行特别方便，有13号线以及3号线、5号线换乘点。在这里我们要提一下美丽的三园一水，所谓三园就是奥林匹克公园，1.3万亩国家森林公园，还有开发商代征20万平方米的绿地。一水大家都知道清河开始整个进行生态整顿工作，在不久将来我们就会看到一条蜿蜒清澈的水系，为整个社区带来一摸活力和水系，明天第一城和10万平方米的明天商业中心恰好就是在这个区域核心位置，今天我们请来各位商家和各位媒体朋友，共同探讨亚奥商业生态发展方向和投资价值，首先有请明天地产业务发展中心副总监贾玉鹏为本次活动致辞，有请贾总。

明天地产业务发展中心副总监 贾玉鹏

【贾玉鹏】今天有幸能请到各位专家，各位媒体的朋友，一起在九华山庄讨论一下公园商业，包括生态商业这个主题。因为这一块大家都知道明天第一城这个项目规划10万平方米的商业，也就是明天第一城商业中心，招商进度非常理想，到现在为止所有的地上商业全部销售一空，而且招商情况也比较好，地上商业餐饮这一块有东来顺，包括品牌的专业店都入住明天商业中心，地下招商我们情况也比较乐观，三大地下有一个是为麦德龙量身定制，而且谈判的进度正在紧锣密鼓的进行；另外1万平方米的地下商业，我们是和美国的一家公司正在合作，美国这家公司在顺义做了一个有美式风情的商业广场，我通过到实地去看，商业整个经营非常特殊，从远处看就可以发现像美国风情小镇一样，包括上岛咖啡，包括美国快餐，美国百货零售小店等等都是国外的品牌，所以这种经营模式在国内应该说是比较新的一种经营模式，而且这种业态在顺义这个地区进行，确实对当地的别墅区的居民是广泛看好，而且经营状况一直看好，所以我们拿出一块地下的商业，1万平方米要经营这种业态，而且和美籍老总接触很多次，他们对这一块的意向非常明确。

【贾玉鹏】通过他们了解，他们在经营过程中，对商业和周边的环境，包括商业的休闲和生态观念，他们是非常注重的。所以这一块我们谈的生态和公园地产这一块，应该说和我们未来要做的业态应该说是有非常大的一个结合度。因为从我和日祥广场总经理谈的过程当中就发现，其实他们国外做的商业模式，对商业未来包括经营的环境，包括周边的环境，包括服务的环境，他们都是非常关注的。同时明天商业中心因为得天独厚的地理位置，周边有22万平方米的代征绿地，代征绿地北京市园林局要把这个作为北京北部绿色大门，要把这22万平方米进行周密的规划，而且要把这一块规划成类似一个生态走廊，生态公园这样一个概念，所以他们要花大力气租大量的资金，打造立水桥区域的生态公园，所以这对明天第一城商业肯定是比较大的利好消息。

【贾玉鹏】第二个比较大的利好就是清河在08年之内肯定要还清，清河整个整治工作正在紧锣密鼓的进行，而且我们看到工作正在加快，这一次整治的力度非常大，包括河床的拓宽，包括整个清河河底，整个铺了鹅卵石，包括清河所有污水口全部改道或者是堵上，这样保证清河彻底还清，彻底还清以后整个清河沿岸，包括商业，包括住宅价值肯定会有很大的提升，而且大家知道北京是一个缺水的城市，包括像温榆河等周边的商业价值和住宅价值这两年确实有突飞猛进的发展。所以沿河的项目，包括商业，对打造生态，包括公园商业地产，应该说有一个非常好的优势，所以这是第二个比较大的利好消息。

【贾玉鹏】第三就是大家知道轨道交通在我们这有15号线在立水桥交汇，这有三条轨道交通，对于我们有非常大的利好。同时清河有这么大面积的绿化，所以我们打造三大地下商业，1万平方米地下商业的时候，也是把绿化、清河和我们商业有机结合在一起，结合点体现在以下几个方面：第一我们停车位基本上都是绿色停车位，结合代征绿地，我们都是在绿地上的停车位，而且停车位的数量非常大，应该有几千个停车位。同时我们在三大地下做了下沉式广场，而且下沉式广场周边我们也把绿色引入进去，大家可以通过我们整个地下商业规划图上，也就是园林规划图上可以看到，整个周边代征绿地和下沉式广场、地下商业确实是有机结合在一起，这样后期在这里商业消费的居民，不但可以体会到美好的消费环境，同时也确实能够和地上商业，休闲这种感觉，在消费的过程当中可以体现出来，这是第二个我们和绿色结合比较紧密的地方；第三就是在下沉式广场我们做商业的同时，把地下商业尽可能凸显出来，同时让地下商业和地上商业有同样的商业价值，包括地下商业包括扶梯、采光等等有利的凸显出来，所以说这是我们地下商业可圈可点的地方。我们明天地下商业可以举出几个有说服力的地方，包括绿色、生态环境在周边的环绕，包括地下7米层高的打造，包括下沉式广场的设计，使我们地下商业确实有比较高的性价比，而且通过现在商家广泛认可度，也可以看到这一块商业未来发展前景是非常大的。我就简单说这些。

【主持人】非常感谢贾总，刚才就明天商业中心几大卖点做了一个简单的总结，今天很有幸请到中国步行街商业工作委员会秘书长董利先生，董秘书长就商业街和步行街商业如何进行有效的关联，二者的有效组合是不是一个值得期待的商业形态呢？请董秘书长发表一下你自己独到的见解。

中国步行街商业 工作委员会秘书长 董利

【董利】谢谢大家，非常高兴今天在这里认识一些新的朋友，当然还有一些老朋友今天也看到了。刚才主持人给我提了一个难题，因为我发言过去一直比较接近于项目，我尽量务实，但是刚才你给我提了一个概念，就是公园商业这个概念，这在我来之前，我没有准备，我确实也没有考虑到咱们这个项目未来有这么一个好的绿化带的环境，所以要目前马上深挖掘有一些难度，但是感觉到眼前一亮，就是刚才提到公园里面的商业。

【董利】其实在来之前，我一直也在思考，因为这个地区这几年不管是房地产还是商业地产，发展用四个字就是突飞猛进我觉得不为过，今天开车走过以后，我发觉和我两个月来之前又不一样了，又有很大的变化。但是我一直在考虑，我一直在研究商业或者是在做商业，尤其是考虑这个地区的商业怎么发展？实际上这个地区的商业，大家看到沿路商业是不少的，过去的北方明珠，现在的龙德广场，包括今天开会的国美商业。如何发展，我想一方面要结合本身项目的特点，结合区位的特点，还有一个我觉得就是要有一个错位，再有一点就是要结合未来人群消费的特点进行发展，我觉得这样才行。如果不把眼光往后放，仅仅满足于现在，商业哪些是热点我们就发展什么，肯定对商业的发展是没有后劲的。

【董利】当然对于社区商业发展而言，我想一些零售，比如一些超市、一些便利店是必不可少的。但是如果一个社区它处在一个非常好的位置，非常优美的环境，这些特点和这些优势是别的项目所不能比拟的话，我觉得这个社区就要更加要考虑和别的社区商业或者是和别的区域的商业打造上，应该考虑有所不同，要充分的利用比如说绿化带，公园的环境和特点，怎么把特点结合进来，打造我们商业。所以刚才主持人提到这一点，我就能想到这一点，也就是商业结合未来消费力发展，非来消费力提升，未来消费商业特性的发展以及区域的发展，结合本项目的特点，再结合本项目的优势，所以我觉得这个项目，我感觉休闲商业可能更接近我们这个项目，另外还要和别的项目错位竞争，比如说龙德广场，还有北方明珠要有错位，我们有我们的优势，利用这个优势打造我们的商业，进行这个定位，我觉得更现实一些。

【董利】当然在前期，贾总给了我一些资料，我也知道划分了六个商业板块，应该说这个项目也充分考虑了未来商业的发展，如果让我对这个项目提出建议，今天的话题是公园里的商业，我觉得首先开发商可以考虑，在这上面可以领先做一些文章，比如说面对未来清河还清，清河这些年尽管不清，但是政府还是下大力气要把清河还清，我觉得未来是我们这个项目又一个突出的亮点，结合公园的亮点，结合清河还清，能不能把休闲业态，比如说选择某一处花力气倾心打造起来，用一处商业带动整个全盘商业的发展。刚才我听到贾总说到现在正在接触一个商家在顺义别墅区做了一个很大的商业，我们叫别墅商业，把整个别墅区中间做了一些餐饮、咖啡、酒吧等等，在我们看来就是休闲商业。他为什么选择和贾总接触？因为我过去对周边比较了解，再加上今天说到公园的环境，我想这正是这个商家最终所选的原因，因为再往北很难有这样的环境了，尽管住宅和住宅相比，商业是属于动，但是商业本身它也有一个动静区分，休闲商业它应该是一种安静的商业，安静的商业需要一些好的环境，一些绝佳的地段，甚至要亲水的岸边，我觉得这样才会更加符合未来人们休闲消费的特点需要，因为未来商业，人们不仅仅要满足自己的吃、穿、住、行基本的需求，他还要放松，还要休闲，还要交流，所以我觉得商业就本身我们项目的特点，所处环境的优势，加上考虑周边的竞争打造我们的休闲商业，我觉得这是我们这个项目的一个优势。这是我现在的一个感觉。

【董利】另外商业不仅提出一个概念，更主要就是怎么做，怎么把它做起来？今天我们讲的商业因为是和地产结合起来的，而提到商业地产往往开发商更多是把它卖掉。大家知道一直也在探讨，卖掉的商业对商业的发展应该说是不利的，最后因为产权分到个人的手里，很难实行统一的经营和管理，这样对商业的发展，对商业未来的支持，全面零散卖掉以后，肯定是负面的。但是我们现在要求所有的开发商，能够把商业留在手里整体经营也不现实，一方面我们商业地产还处于发展的时期，市场远没有成熟。更多商业地产的开发商一个是正在摸索，另外还限于资金的有限，正在资金的积累时期，还有一点就是因为他所处的行业本身就是房地产开发，而不是商业，所以不能要求他在商业经营上面要做得很好，做得到位，所以在商业的后期经营管理上，对开发商的要求，我觉得也不能太高。但是我首先想提出的，针对这种情况就是开发商在销售的时候能否想到后面的经营，就是为最后商业经营打下基础，一定要销售就建议不要售价太高，给后来的商业商家留下一些升值的空间。还有就是尽量在销售之前，能够和投资者达成一个统一规划、统一经营、统一管理的意向，或者是双方可以达成一个合作，最好是通过协议的形式，这样为整体商业后期发展打下基础。

【董利】首先说商业的售价不要太高，要给商家留一些余地，要给商家的发展，商家的升值留一些余地。说到这，正好前几天媒体采访我，问我对朝外SOHO的商业拍卖7万多元/平方米是如何来看待的，从我的角度来说，我可以理解开发商，既然做商业地产，还是做地产开发，他首先追求的是高额利润回报，拍卖肯定是最好的一种方式，但是我不希望这种方式变成商业地产普遍的操作方式，如果大家都这样操作，就肯定会把商业地产整体售价炒高，炒高的结果就是过早的把应该留在商家或留在投资者手中发展的升值空间被开发商夺走了，开发商得到了很高的利润，但是商业这一块如果提前把商业升值的空间拿走以后，商业后期的发展就会后劲不足，就会有很大的困难。因为商业一般的情况它要发展得很成熟，要有一、两年，两、三年市场培养时期，所以我觉得商业还是不要炒作，尤其是对对销售的商铺而言，我觉得开发商更多的要考虑一下后期商业整体经营和发展，尽早把商业培养起来，为这个打一些基础。

【董利】再回过头说这个项目，我从网上了解了一下，我们是1万元左右，我大概算了一下，我觉得还是合理的。我大概算了一下，比如说1万元，姑且限定10年的回报，租金变成每年1000元，我们再满打满算365天都租出去也就是3万元，但是一般情况来讲10年的回报是理想状态，我们其实对商业的回报12年、15年也能够接受，但是租金会更低一些，所以这个租金基本上是可以接受的，也就是留给投资者手中的空间应该说更大。当然也体现了开发商一种责任，还是希望把后面的商业能够发展起来，而不是我只把我的钱能多挣，挣好了我就走了，不是这样一个想法，这样一个理念，所以我觉得开发商在这一块起码是有责任心的，我倒赞成商业这一块售价一定要在一个合理的价位上，给投资者，给后面的商家，给他们把升值的空间留出来。

【董利】说到这，我想下一步开发商把升值的空间留出来了，把基础打下了，就是如何来做。如何来做？我觉得要踏踏实实做几个事情，就是招商。招商不容易，尤其是开发商做招商更不容易，因为商业的招商，包括后期经营管理它本身属于商业的事情，就不是房地产开发了，所以我觉得在这一块我们不仅要有一个团队，要有一个统一经营管理规划，还要有更多的招商专业人才，比如说要能够把团队建立得更强大一些，或者是更接近于商家商业圈，多跟商业机构、商业圈里面的团队，多跟商家进行接触、互动，以后陆陆续续这样的论坛讨论很多，就可以跟当时定位很多的业态，不同的业态找不同的商家，一次一次搞商家见面会，商家招商会，我觉得按照我刚才提到的，我们可以先把某一个主题打造起来，这样把整个商业通过招商一步一步打造起来。这是我的建议，尽管你们前面已经做得很不错了，在北京商业这么多的商业地产项目中，我知道国美不管是从宣传推广，还是从真真正正去下力气打造商业这一块，都是做在前面的，所以我觉得下一步面临的困难就是招商，一方面我们要走进商业圈，另外一方面需要我们协会更多方面的资源，我们可以大家一起来做，尽量给予支持。

【董利】最后再说几句话，第一也算是回忆，我记得我第一次来是1991年，因为工作关系到现在的第五大道这样一个位置，当时是穿过了玉米地，然后1995年我知道大屯开始拆迁，现在已经完全都没有了，开始有了紫玉山庄，1998年开始有了回龙观和天通苑，开始大面积经济适用房亮相，到今天我们看到应该说在当初我来的时候，是绝不敢想今天的变化，肯定是翻天覆地的。我不知道这10来年这一块人口入住增加多少？差不多50万人，按照这个发展速度，我想10年后有可能还增加50万，这样就有了巨大消费力市场的需求，所以商业这一块的空间还是很大的。今天我不敢想象5年以后，10年以后，现在我们这个位置或者是立水桥周边还会是什么样的变化，但是我相信它一定比我们现在变化想象得还要快，面对未来的需求，面对现在这个市场环境，我觉得下一点力气，和周边的商业进行错位，把它打造起来，这是我衷心的祝愿，谢谢大家！

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