北京首届业主委员会年会召开 让维权放射理性光芒

1月21日下午，北京市业主委员会协会申办委员会组织了全市103家社区的业委会代表和业主代表共300余人，在安定门内大街国资委大厦会议中心举行了“北京市首届业主委员会年会”。至此，标志着持续多年的业主维权运动进入到了一个新的纪元——“团结力量 理性维权”。为此，本报于1月24日及时开展了以“理性维权 共建和谐社区”为主题的论坛，特别邀请了著名社区治理专家舒可心，劳赛德律师事务所徐树斌，美丽园小区业委会主任雷霞，北京业委会协会申办委员会召集人、朝阳新天第小区业委会主任张大宪，南京新鸿运物业公司副总经理康锐，北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司法律专员李坤列席论坛嘉宾，共同探讨理性维权的途径，席间思想碰撞的火花点燃了论坛热烈的气氛。

舒可心在论坛一开始首先强调：“业主和物业公司之间没有关系，因为物业公司负责的是小区内公共设施的部分，而不负责各个业主的私有财产，所以，只有业主大会和物业公司之间才有契约关系。物业公司不与单个业主签订任何协议。”

物业管理到底是什么？西方的物业管理就是对物的管理，对资产的管理，到了香港物业管理就增加了一个，叫做违反公约行为的管理，除了对大厦的保有财产管理之外，还有一个就是对违反公约行为的管理，到了中国，物业管理又被政府引申，政府把公共服务职责交给物业公司，让业主自己买单自己买公共服务，包括保洁、代交费用，所以管理这个词在中国是管制的意思，但是在西方是没有管制的意思的，是看管、打理的意思。事实上，物业公司最真切的含义应该是“管理于物”和“服务于人”的结合体。

舒可心特别强调：“原物业公司无须解聘，直接选聘新物业公司是业主大会的权力，这种权力的行使完全取决于业主大会选举的效率。”而现在一个普遍的现象是，大部分开发商任命的物业不肯离开，如美丽园的物业，怎么赶都赶不走，最后通过法律的方式才解决掉。前期的物业公司就是开发商的“售后服务部”，拿业主的管理费替开发商修房子。这个“售后服务部”既要管开发商的后事，还不讨业主的欢心。

徐树斌从现实层面谈到：事实上，现在有很多物业公司还是在和业主签订合同，这涉及到物权法中很重要的一个方面，即共有权利人中单个人事主体如何对共有财产行使权力的问题。现在物权法的制定也是在进一步明确这一概念。从现实意义上来讲，业主和物业公司，两者是矛和盾的关系，物业公司做为赢利组织追求的是利润最大化，业主作为出资方要求物有所值、物美价廉，这中间一定有矛盾。有矛盾才需要去建设和谐社区，关键是怎么样去解决。

同时，在业主维权的方法和途径上，目前还是比较少的，这就导致了一些业主维权的不理性出现，比如拒交物业费等方式，事实上，这是对其他业主权利的一种侵害，并不是解决问题的最好途径。

理性维权，可以采取多种方式，比如可以通过谈判或者多进行沟通的方式来协商解决，也可以通过居委会、业委会来代表执行，同时在得到国家和政府允许的情况下甚至可以游行示威，最后一步也可以提出诉讼，大家不要以为诉讼不是一件好事，当没有其他更好的解决办法时，利用法律也恰恰是最理性也是最公平的。

业主委员会：“鹰”派与“鸽”派 殊途同归

在业主委员会的管理中有着两种说法：一种是以理智与富有战斗力相结和的“鹰”派管理风格；一种是以擅于调节、温和解决问题的“鸽”派管理风格。美丽园业主委员会主任雷霞虽身为女士，却无奈的笑称自己是“做不成‘鸽’派的‘鹰’派”，因为身在美丽园小区，接触的开发商和物业公司都相当“彪悍”，身为小区业委会主任，要维护小区业主的利益，想成“鸽”派谈何容易，但记者问及如何处理小区内业主的不理性行为时，雷霞是这样说的：“这是小区里面的深层次问题，一致对外的问题很容易凝聚力量，但对于业主的内部矛盾是最麻烦的，也是最需要以平和的心态来解决的。”雷霞强调：“业主委员会是业主大会的执行部门，同时，合谐社区需要每个业主都来贡献一份力量。这是一种权利，更是一种义务的体现，只有通过选择来投出你宝贵的一票，你的意愿才能有机会得到体现，小区才能朝着一个大家期望的方向发展，如果大家都不表达，只能朝着最不愿意的方向发展。

对于“理性维权”，雷霞深有感触，她说：“至少现在社会已经开始注重‘维权’这两个字是理性的，是共建和谐社区的一个手段。2003年底2004年初，我们成立了维权小组，维权小组给人的感觉很偏激，但当时不知道起什么名字，后来想我们为什么不把主张亮出来，我们就是维护自己的权利，最能体现本意的就是‘维权小组’，大家避讳维权，但是我觉得，至少美丽园业委会一直在法律下维护自己的权利，法律也维护了我们业主、业委会的权力。”

很多人认为我是业委会的“鸽”派，说我比较温和，其实我觉得讲和谐，跟维权不矛盾。解决物业纠纷，提倡和谐关键的原则问题不是不去解决，一团和谐，这是“虚假和谐”，早晚会暴露出来。和谐是通过沟通，通过维权，通过博弈甚至斗争得来的。不是说一讲和谐就温和，物业公司在小区里面就是受这个小区全体大会的委托，负责代业主管理小区的设备设施，保证维护维修和服务，保证小区保值甚至升值的。

就我所在的朝阳新天第小区，在社区建设、与物业关系处理等方面也有矛盾，比如曾经有20家业主被发律师函起诉拒交物业费一事，当时业委会讨论这个问题，最后决定代表全体业主跟物业公司谈，希望物业公司先不要起诉，首先从自己服务上找根源，提高服务质量，然后经业委会开会以后决定，两个业委会委员针对一个业主，然后加上物业，开发商四位联合到家里挨个拜访。后来物业公司也一直没有提出上诉，但我们提出让物业公司起诉他，不但物业公司起诉，连业主也共同起诉，因为还剩下的这部分经过协调、开导仍然拒交物业费的人已经严重损害了其他大多数业主的利益，这个不是业委会维权，而是业委会代表大多数业主在维权。另外，交物业费我个人认为，是一种投资，是对他原有资产投资，使之不贬值并增值维护的行为。

和谐问题，首先是业委会和物业公司两家各自摆正自己的定位，在这个定位的基础上，找他们共同的切入点，然后共同合作，如果没有摆正自己的位置，不可能搞和谐。

物业公司：放下姿态 做好服务商

作为备受争议的美丽园新物业，南京新鸿运物业公司顶着来自各界的压力，据了解，他们到现在还没有办公用地，但该物业公司副总经理康锐始终抓住的一条理念是：把服务做好！康锐认为，作为一个物业公司的角色很尴尬，开发商为了维护他的自有利益经常会有侵犯业主利益的时候，开发商把钱拿走了，业主维护自己利益时，在得不到开发商答复的情况下，只能从物业公司下手，最后发生激烈矛盾。

康锐总结一个和谐社区的实现过程，其最重要的一个环节就是：业主和物业凝聚在一起，心往一块想，劲往一块使，才会把小区做的更加和谐。对于该物业公司在美丽园今后的经营能否得到广大业主的满意，康锐说：“这有待于时间的考证，但物业公司作为服务商的定位，作为一个社区公共设施的好管家，必须以人为本，充分尊重小区业主的需求，同时也需要得到广大业主和业委会的支持和理解，加强沟通，和谐社区是大家共同建造的。”

万通物业公司法律专员李坤也表示：“物业公司本来就是为业主提供服务的，解决业主的困难，或者纠纷和问题。物业公司存在于开发商和业主之间，扮演的角色一方面要做好服务，另一方面是做好沟通和协调的工作。事实上，好的物业公司是希望成立业主委员会的，这样对双方的协商和谈判都节约了很多成本和时间，甚至双方来共同协商解决方案，而不是激烈的冲突。

共建和谐社区，要强调提前沟通，同时沟通的途径更要多多探讨。比如万通公司在这方面的尝试包括专设投诉电话；设立网络平台；每半年做一次的物业满意调查；某些小区三个月举行一次物业公司和业主的面谈；还有就是经常设立各种各样的交流活动；各个小区举行儿童绘画比赛；今年还举行了老电影放映，免费邀请业主看，这些都是万通公司采取对业主提前沟通的方式，通过这种方式，实现了行之有效的沟通。　 

维权三部曲

北京市亿通律师事务所律师张艳玲说，纵观北京小区业主维权历程，有以下几个主要特征和阶段：

单个业主维权阶段

几乎都以业主失败告终。此类维权主要是物业费纠纷，业主以物业公司服务不到位而拖欠物业费，物业公司通过诉讼追逃物业费，这样的案子，大部分都是物业公司胜诉，最显著的例子是去年朝阳法院强制执行物业服务费，受到社会各界的关注，有人宣称法院成为物业公司的催缴人，但事实上，业主拖欠物业费是非理性的，首先在法律上是一种违法行为。

业委会维权阶段

广大业主意识到通过单打独斗很难胜利，纷纷通过成立业委会推选代表人维权，这在当前是业主维权主要矛盾集中带。主要面临的问题是业委会成立难和更换物业公司难两大瓶颈。

成立难的原因主要有三：业主组织难、开发商和物业公司难配合、行政管理部门消极不作为甚至阻碍。目前北京仍有近九成小区没有成立业委会。成立后的业委会在组织管理上又遭遇挑战。由于业委会还是社会转型期的新产物，业委会如何有效管理还处于摸索阶段。九龙花园小区临时业委会主任被欧致残事件，引起广大业主深思，为促进业委会专业化，房地产律师秦兵倡议的业委会运作商业化浮出水面，得到各界人士支持。

业主大会更换物业公司困难重重。典型案例：美然动力街区更换物业公司事件，通过强制执行更换新物业公司一年多无果，业委会成员也频繁遭打击。物业设施设备和物业资料的移交困难，潜在势力的阻力强大。

给小区带来重大启示：业委会成立后，绝大多数都面临新旧物业公司更换困难，如果交接方案不完备，很容易出现问题。建议在更换物业公司前：首先，查清配套设施设备的产权归属，尤其是物业管理用房的产权，为新物业公司入住做好物质准备；其次，交接物业资料要全面；第三，做好无物业管理的准备，如无水、无电、无气、无暖的状态。

业委会协会筹备阶段

2006年9月和2007年1月业委会协会申办委员会两次召开大会，标志着北京各小区业委会开始联络起来，业主自主组织成联盟，积极建构在政府、行业协会和业主之间的沟通桥梁，以维护业主合法权益、推进和谐社区的建设。尽管这仍是雏形，但该形式为广大业主理性维权提供了大平台。1月25日，副市长陈刚对申办“业委会管理委员会”给予回应说：“成立业委会协会可以考虑，我会关注这件事情。”

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