剖析真实的物业税 “房价会大幅下降”只是幻象

幻觉醒来

“开征物业税不会取消土地出让金。”最近一段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多个场合不约而同对此作出澄清。
 
他们明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。

尽管如此，“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法，仍在社会上广为流传，让公众充满期待。

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公众的期盼，源于物业税改革初期政府部门的宣传。

始于2003年的新一轮税制改革，要点是在1994年确立的分税制框架下，对现行税制进行有增有减的优化调整。其中一项重要改革，是完善以财产税为主体的地方税体系。而对现有房地产税费进行整合重组，出台物业税，便是为地方政府设置主体税种的一个考虑。

或许是为了获得民众的认同，在提出要进行物业税改革后，相关部门在大力宣传物业税有这样那样好处的同时，并未强调出台物业税的最主要的目的，其实是为地方政府设置一个支柱性税源。他们更愿意向民众宣传的是——“物业税出台后，房价会大幅下降”。

这个说法自有其完整的逻辑。物业税是借鉴国外房地产保有税的做法，将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取。开征物业税后，将把以往一次性交纳的70年期的土地出让金等相关税费，改成按年收取，把一次性支出变成在若干年内逐年支出。

这样，房价中包含的需一次性缴纳的土地出让金等税费，就变为在房产保有阶段逐年缴纳。2003年11月，时任财政部税政司司长朱振民在一次讲话中曾经说：“通过吸纳房地产开发建设环节的一些收费，降低开发成本，房价会相应下降。尤其是减轻了初次买房支出的负担，使大多数老百姓有条件、有能力买到房。”
众多专家学者对这个逻辑也给予首肯。他们认为，土地出让金纳入物业税逐年缴纳，可有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短视行为，减少对土地的滥用，同时可为地方政府提供更稳定、有持续性的财政来源；开征物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房；物业税将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付，加上未来的多次较小额支付，也有助于金融系统的稳定等。

基于物业税改革初期政府部门的说明与承诺，社会公众对“物业税出台后房价会降低”也充满期盼。

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