富人区高端旺铺逢春触发 天鹅坊进入黄金旺销期

富人区高端商业稀缺，商机无限

作为京城高档住宅开发的热点区域，朝青板块区域住宅目前总体开发量近600万平方米，目前朝青版块内万元物业达10余个，居住人口约9.3万人，5A级智能写字楼近20余座，高端商务人士约40万人，当中30%为高级职员，15%为私营业主，其中50%有过海外生活工作的经历。截至到2006年底，以朝阳园、合生橄榄季、星河湾、国美第一城等楼盘为主的项目有近15000户业主入住。加上该区域正在开发的天鹅湾、润枫水尚、A-Z-Town等项目，2年后该区域项目入住的业主则达到近30000户。

国际商业地产研究中心理事长朱凌波分析指出：“北京住宅开发面积和所需要商业配套开发面积比例要达到1：0.07，才能满足区域内居住人群的日常生活需求。照此推算，两三年内朝青板块所需要的商业配套面积不应少于40万平方米。”而朝青版块当前的商业设施面积仅有23.4万平方米。由于历史及多项目开发的原因，区域内目前商业配套略显匮乏，规模较小。从目前该区域商业配套来看，主要以朝阳路商圈的华堂商场、白云市场及定福庄的易初莲花等为主，青年路的国美第一商街虽然从今年就开始进行销售，但多数业态的商业还没有入驻进行营业。有些项目比如珠江罗马嘉园、朝阳园的商业配套开始投入使用，但仅仅是本社区住户基本日常生活需求的一部分，规模和消费提供都不够档次和一定影响力。

很显然，随着开发的逐步深入，区域内高端人群势必大量攀升，朝青板块必然要求大量高端商业与之相对应，将是无限商机的爆发点，商业前景极度看好。

天鹅坊，品质化、差异化诠释朝青商业主流

可以预见，朝青区域的商机正吸引着大量的商业开发，而从发展的角度来看，朝青板块的商业配套建设应该具有超前的意识，目前朝青区域商业同质化明显，而随着区域内高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对日常休闲、娱乐的需求日益增加，如果不提升商业配套开发品质的话，可能出现供给和需求错位的现象，面临品质上的断档。因此，进行市场的全面细分，将是现阶段朝青商业业态的必然发展方向。

天鹅坊商业街，总体量5万平米，长400米，是一处集欧式风情为一体的高档购物中心，是目前朝青板块最大的高档商业项目，意在解决朝青富人区近40万群体在高端休闲、娱乐方面的特色消费需求。为保证商业街的整体品质，以及整体区域市场的价值，天鹅坊的业态控制与商业街管理形成最优化组合，由综合配套、高端休闲娱乐、精品购物、无国界特色餐饮四大分区组成，由生活配套、生活休闲、特色餐饮、精品购物等高端、品牌化的商业构成主要业态，国际旗舰云集。临街商铺空间开阔，首层层高达6.2米，可根据实际需求自由分隔，以一层的价格享有两层的使用率，并首创最符合商业功能的园林式商业街，使得顾客在此不只是逛街，更是逛园林。

铺铺临街式商店街，点铺成金

制造差异化的商业形态，是天鹅坊打造高端商业的初衷。天鹅坊商业铺铺临街，在方便消费者购物的基础之上满足了商家第一时间展示自我产品的机会。商铺的空间设计开阔，首层商业层高为6.2米，业主可根据自己的喜好将所选业态自由分隔成两层，使购买者以一层的价格享有两层的使用率，双倍的价值体现，为经营者布置个性空间亦提供了充分余地；二层商业与地下一层层高皆为4.5米，与一层共同展现了集多空间、多功能为一体商业形态。同时商铺格局亦异常合理、方正，体量由60到300平米不等，商家可以根据自己的需求自由购买和分割，成为北京最具有差异化特色的新商业模式。

社区入住前夕，招商过半，造就最佳购买现在时

目前天鹅坊招商已火热过半，先期主招的休闲娱乐、复合零售、主体餐饮、配套服务等类别均取得庞大签约率。其中休闲娱乐类涵盖KTV娱乐广场、健身中心、电玩游戏、美容SPA、咖啡、主题酒吧书吧、茶艺、陶艺、艺术沙龙；复合零售以时尚、特色为主，品类包括服装、服饰、精品、化妆品、个人护理、图书、音像、运动用品、工艺品、礼品等。

如今已呈准现房状态的天鹅坊商街，正进入第二批中高端商业招商期，投资热潮顺势爆发。现已与诸多国际品牌、高端商家顺利达成入驻意向，更多更具规模性的中高档休闲娱乐、精品购物、特色餐饮商业正有序洽谈中。

尤其值得一提的是，天鹅坊置拥的朝青顶级豪宅社区——天鹅湾即将在红五月迎来一期交房，千余名豪宅业主随即入住，由此带来的高端消费需求显而易见，高端商业氛围势必逐渐走向成熟，不难想象与日俱增的商铺价格和价值，金铺更加凸现稀缺价值。由此，天鹅湾豪宅区入住前夕的天鹅坊商业街，目前无疑是正处于最佳购买期，投资机会时不待我。

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