物权法：住宅建设用地使用权期70年满后自动续期

★虚拟法庭

开发公司应赔偿损失

本虚拟法庭支持原告甲的诉讼请求，判决被告乙公司侵犯其房屋所有权，赔偿原告的损失，并承担本案的诉讼费用。

根据《物权法》第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此该住宅的所有权和住宅范围内的住宅建设用地使用权仍属于甲。现查明乙公司未经过甲同意，非法拆毁甲所有的住宅，侵犯了其房屋所有权，应当对其侵权行为造成的损失承担赔偿责任。

（本案纯属虚构，但确是对60年后可能发生纠纷的合理预期。）

★对比解析

购房者房屋所有权受保护

本案的焦点为：城镇居民住宅建设用地使用权到期后，房屋所有权和住宅建设用地的使用权归属问题。在物权法未出台之前，根据现行法规规定，土地使用权期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他覆着物所有权由国家无偿取得。

而《物权法》第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。也就是说，购房者在70年后仍然拥有其所购买住宅的所有权和住宅建设用地的使用权，非法拆毁其所有的住宅，侵犯其房屋所有权，应当对该侵权行为造成的损失承担赔偿责任。

★物权法100分

20、某市房产开发增长很快，但外地开发商很难介入，因该地建设用地使用权基本都划拨给了当地开发商，这是否属于违法行为？

A是B否

（提示：《物权法》第一百三十七条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。）

21、北京某公司在三环边上获得一个地块的建设用地使用权，其用途最初为商务写字楼，后因住宅价格增长较快，于是该公司悄悄将其建成商住楼。这种做法是否违法？

A是B否

（提示：《物权法》第一百四十条规定，建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。）

22、某企业对一地块拥有建设用地使用权，但因资金困难多年未开发。按规定，逾期不开发且未补办手续的，建设用地使用权将被注销，当地管理部门是否可收回使用证书？

A是B否

（提示：《物权法》第一百五十条规定，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。）

23、某房地产开发商通过招标方式获得了一地块的建设用地使用权。在开发某楼盘后，又利用一部分土地建设了地上车库，开发商是否有权开发车库？

A是B否

（提示：《物权法》第一百三十五条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占用、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。）

★焦点热议

“自动续期”赢得多数票

物权法草案二审稿曾规定：建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当回收建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期；续期应当支付土地出让金。

在公开征求意见时，不少人提出，住宅用地使用权最长出让期限为70年的规定过短，不利于保护私人财产，建议延长出让期限。

草案四审稿充分吸取各方意见，着眼于保障老百姓安居乐业，在建设用地使用权续期问题上区分住宅用地和非住宅用地，对有关条款作出了修改：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。但草案依然保留了有关土地使用费的规定：建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

五审时，许多常委会组成人员对“自动续期”的规定普遍表示赞成。

六审时，草案根据常委会组成人员的意见，取消了有关住宅用地使用权续期需要支付费用的规定。

七审直到定稿，住宅建设用地使用权期满自动续期的条文被保留下来。

★名词解释

所有权

“所有权”是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。

“物权法100分”答案：20、A21、A22、A 23、A