政府资金监管出台现四大亮点 加速淘汰不良中介

3月22日，北京市建委召开发布会，从4月15日开始执行《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。对于该规定的执行北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为：1）资金监管是政府通过大量深入的调研、论证、广泛征求意见而制定的符合北京二手房市场发展情况的有效政策，对于规范二手房市场具有里程碑式的重要意义；2）从根本上结束了经纪公司代收代付机制，堵住了经纪公司靠挪用房款来扩大公司规模的道路，从而使得资金安全得到最大程度地保障；3）此次资金监管政策考虑问题非常周到、明确化，将二手房交易买卖双方有可能涉及到风险都进行有效规避，对于各种情况的交易流程详细列出，让消费者交易做到心中有数，从根本上规范经纪行业的服务行为。仔细分析政府出台资金监管政策呈现出如下四大亮点：

亮点一：资金监管是政府规范二手房市场发展的必然产物

北京的二手房市场自99年公房上市出售以来，其二手房市场可谓是发展迅速，2001年至2004年二手房成交量成倍增长，2004年成交量达到57554套，2005年和2006年虽然受到国家系列宏观调控政策影响，但成交量仍处于上涨阶段， 2005年二手房成交量达到70180套，2006年二手房成交量达到77136套，预计2007年二手房成交量达到90000套。成交量的快速上涨，成交金额也在快速增涨，2006年全年二手房成交金额达到424亿元。在这些交易中有70%通过经纪公司进行办理，交易金额达296.8亿元。面对如此大的成交金额，其资金的安全性就备显重要。

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另外，3月17日央行的再次加息，明确表明政府运用利率杠杆来调控和引导房地产市场，旨在抑制投资需求，促进房地产价格平稳发展。利率上调，购房支出成本增加，消费者对于资金安全的重视程度骤增。如何保障消费者资金安全成为政府要解决的一项重要课题。

再者，在3月16日刚结束的两会上，政府已明确将“如何稳定房地产价格”作为政府2007年的一项任务去抓，而二手房作为一手房的有效补充，在稳定房价方面起着重要作用，因此，势必会大力发展二手房市场。

二手房市场的快速、健康发展，首先要解决的就是资金安全问题。而2007年3月政府推出资金监管政策，是符合二手房市场发展，是规范二手房市场的必然产物，资金监管政策对于促进二手房市场的快速发展具有里程碑式的重要意义。

亮点二：高标准设置保证机构，保障资金安全，加速淘汰不良中介

此次资金监管政策的出台，对于保证机构的设置进行了详细、严格的规定，保证机构来源有两种，一种是符合条件的房地产经纪公司，一种是交易保证机构。在设置标准上做到硬性和软性指标相结合的方式，筛选出实力雄厚的大型品牌经纪公司或交易机构从事资金保证机构，从最大程度上保障交易资金安全。硬性指标有注册资本应不低于100万元，并在存量房交易保证金专用账房存入100万元保证金;软性指标有熟悉房屋交易市场的相关法律法规，有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录等房屋行政主管部门规定的其他条件。

这一保证机构设置标准的出台，对于一些经济实力不济的不良中介公司无疑是当头一棒，加速了淘汰不良中介的步伐。从目前交易市场来看，不良小中介公司的赢利模式主要依靠代收代付客户资金、吃差价来维持公司的运转及店面扩张。而此次对于保证机构的高标准设置，无疑会过滤掉许多实力不佳的中介公司，把它们排除在保证机构之外，这无异于在这些中介公司前进道路上设立一道不可逾越的关卡，赢利模式发生变化，如果不能及时调整公司发展阵线，势必会出现资金链断裂，公司会有倒闭情况出现。这也符合市场优胜劣汰的规律，更加有利于二手房市场的规范发展。

亮点三：规范二手房市场，有效遏制避税行为

从北京中原三级市场部对国内八大城市北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、宁波进行二手房交易中交纳税费情况作一对比，发现北京在二手房交易过程中税费占到10.6%，处于中偏上的状态。 因此，面对高额税费许多消费者采取签订黑白合同（即签订两份买卖合同，一份是买卖双方约定房款合同，另一份是用于规避税费而降低房款而签订合同）来避税，而资金监管政策的出台，将从根源上遏制消费者避税行为的出现。分析原因主要是，买卖双方采取资金监管后，在交易过程中需签订《买卖合同》并与保证机构签订《划转协议》，买房人在将结算资金一次性或分期存入保证机构的“专用账户”内，此时银行会向买房人开具“付款凭证”。此时如果办理转移登记手续，房屋权属部门是要全部核查《买卖合同》、《存量房交易结算资金托管凭证》、银行出具的“付款凭证”、《存量房交易结算资金划转协议》，从根本上杜绝了私下猫腻现象出现，这样一方面有效遏制了避税行为，另一方面也有利于税收政策的顺利实施。

亮点四：银行监督专用划转帐户，保障资金安全

目前市场上一些经纪公司之所以可以挪用房款用作它用，一个重要原因就是客户房款存放在经纪公司的名下，给了不良中介公司以可乘之机，给消费者带来很大的经济、精神损失。而此次出台的资金监管政策就设立了专门的划转资金的“专用账户”。该“专用账户”需向市建委备案，并且设立“专用账户”的保证机构名单会通过“北京房地产中介行业协会信息网”、“北京市房地产交易管理网”及“北京建设网”进行信息公布，公信力极强。另外，该账户由银行监督，房款输出只针对卖方，只有在卖方办理完所有手续，从房屋权属登记部门领取到“办结单”后，银行才会将“专用账户”内资金划转给卖方。这从根本上杜绝了房款会流入经纪公司而出现挪用房款或携款逃跑现象出现，从而最大程度地保障交易资金安全。

综上所述，北京中原三级市场部专业人士分析认为，资金监管政策出台是适应二手房市场发展而推出的，旨在保障消费者交易资金安全、规范经纪行业服务行为、促进二手房市场健康快速发展，从而达到稳定房价的目的。资金监管的出台对于二手房市场快速发展意义重大。另外，此次资金监管政策出台也给市场留出一段过渡时间，政策规定凡2007年4月15日之前已签订存量房买卖合同的可按原规定办理转移登记手续，但双方当事人应在2007年6月15日前申请办理，逾期未申办的，按本暂行规定执行。”消费者可根据目前自身购房所处情况予以考虑。

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