物业管理立法:关注两会房产新视点

■征用耕地补偿 ■私有财产保护 ■物业管理立法

回顾历届两会，不难发现，代表们对房地产业发展的关注度都很高。在今年北京的两会上，记者找到的有关房地产的议题就多达二十条，几乎涵盖了房地产开发的全过程。而参加这次全国两会的代表更是针对宪法的部分条文提出了修改方案。

新视点之1　征用耕地要保证补偿

宪法第十条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”

修改后条文：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”

新闻背景

国有土地收益流失严重

近几年来，一些地方政府为追求经济数字的增长，擅自扩大建设用地，盲目兴建开发区或者工业园区，搞形象工程、政绩工程，超标建设豪华办公大楼、大广场，以致城镇规划失控、基本农田面积减少、耕地质量下降，严重影响了我国的粮食安全。

根据土地交易量估算，中国每年国有土地收益流失至少在100亿元以上。目前中国每年建设占用耕地为250万亩到300万亩，如果按照人均一亩地计算，意味着这几年每年有250万到300万的农民失去土地。据国土资源部今年公布的数据，去年中国耕地面积减少了3800多万亩，其中仅建设占用耕地就达343.7万亩，比上年增长17%。

代表观点

■魏复盛（全国人大代表）草案关于土地征用制度的修改，体现了对农民利益的重视。对农民土地采取几千元或几万元一次性买断的简单做法，从根本上讲是不可能替代土地对于农民既是最基本的生产资料，又是最可靠的社会保障作用的。

现在征用农民土地过多过滥，两个弊端十分明显：一是征用范围过宽，二是补偿标准过低。

■梁慧星（全国政协委员、中国社科院法学研究员）

公共交通、公共卫生、灾害防治、环境保护等事业可让社会成员直接受益的，比较起来，建设“经济开发区”“科技园区”虽然可以使社会成员间接受益，但仍属于商业目的。

即使是因公共利益征收，在市场经济条件下，仍属于一种商品交换关系，应当符合市场经济遵循的等价交换原则。

■应松年（全国人大内务司法委员会委员、国家行政学院教授）

农民是目前中国人口的主体，完善征用土地制度，明确界定政府土地征用权和征用范围，不仅与中央一号文件解决“三农”问题的精神相一致，更事关国家社会的稳定和发展。

相关政策

■《关于加强土地补偿款监督管理的通知》

日前，市国土局下发《关于加强土地补偿款监督管理的通知》，规定从10月1日起，用地单位需要征用农村集体土地的，在政府批准用地之后，领取用地批复前，须到本单位开户银行，将《土地补偿安置协议书》确定的土地补偿总额，按规定汇入市土地行政主管部门在监督银行开立的土地补偿款监管专户。监管银行向支付土地补偿单位和市土地行政主管部门提供《入账回单》。

■《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》

3月8日，国家发改委、国土资源部、建设部、商务部等部委联合下发《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》。《通知》明文规定，对在2003年7月18日《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》下发后，地方和部门突击审批和突击设立的各类开发区，一律予以撤消，并追究有关领导人和责任人的责任。

新视点之2　包括住房在内的合法私有财产受宪法保护

宪法第十三条：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”、“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”

修改后条文：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”、“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”、“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿。”

新闻背景

拆迁纠纷较多

2002年的一项调查表明，有93%的城市居民希望通过修宪保护公民私有财产权。在房屋拆迁过程中，纠纷一直较多。有专家指出，政策不明是引发纠纷的重要原因。代表观点

■萧灼基（经济学家）：随着国家经济的发展，绝大多数的老百姓拥有的财产越来越多。我们完善保护私有财产的法律规定，并不是只保护有钱人，普通老百姓的私有财产也一样受到保护。

■袁祖亮(全国政协委员)：一些地方政府、主管部门或政府设立的指挥部充当拆迁人，既当裁判员又当运动员，利用手中的权力，强行与被拆迁人签订不平等协议。

相关政策

■《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

建设部出台的该规程从3月1日起正式施行。规定“如果拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人申请裁决的，要通过这个《裁决规程》进行裁决。”“在拆迁过程中，如果多数拆迁户没能与拆迁人达成拆迁补偿安置协议，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。”

新视点之3　物业纠纷案司法解释拟征民意

在国务院去年已颁布的《物业管理条例》基础上，最高人民法院总结各地审判经验，起草了《关于审理物业管理纠纷案件若干问题的规定》。目前这个司法解释包括六块内容：一是诉讼主体；二是物业管理合同的效率；三是管理费纠纷；四是管理责任纠纷；五是解聘物业管理公司的纠纷；六是建筑物和社区业主共用部分的权属区分、管理使用权益归属的纠纷。

新闻背景

物业管理投诉增多

中国消费者协会提供的信息显示，消费者对物业管理的投诉已占商品房投诉的20%多，并呈上升趋势，还有统计数据显示，今年的物业管理纠纷比去年同期上升60%。虽然国家已出台了一些有关物业管理的规定，各地也制定了一些地方性法规、规章，但我国的物业管理立法仍滞后于物业管理实践。

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