实况：2007中国房地产百强企业研究成果发布会

2007中国房地产百强企业研究成果发 布会 现场各界嘉宾齐聚一堂

2007年3月28日-30日，由中国房地产业协会、国务院发展研 究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位将在北京钓鱼台国宾馆联合主办“2007中国房地产百强企业研究成 果发布会暨第四届中国房地产百强企业家峰会”，这一盛会已成功举办了三届。

2004年3月， 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组” 首次启动了“中国房地产百强企业研究”，并在北京人民大会堂隆重召开了 “2004中国房地产百强企业研究成果发布会暨首 届中国房地产百强企业家峰会”。“中国房地产百强企业研究”成果的发布，科学系统地总结了1994到2004十年间中国房地产 发展的态势，为新时期房地产企业的发展指明了方向……

2005年3月，在进一步总结 和完善2004年百强研究方法体系的基础上，中国房地产TOP10研究组在北京钓鱼台国宾馆召开了“2005中国房地产百强企业研究成果发布 会暨第二届中国房地产百强企业家峰会”。大会系统分析了中国各大区域房地产的发展潜力，为新一轮中国房地产开发投资决策提供了重 要的决策参考，并深入探讨了新形势下房地产开发企业的经营模式，针对中国房地产百强企业面临的发展机遇进行了剖析。

2006年3月，中国房地产TOP10研究组在总结前两届的成功基础上，在北京钓鱼台国宾馆再次举办了 “2006中国房地产百强企业研究成果发布会暨第三届中国房地产百强企业家峰会”。经过三年的研究努力，中国房地产百强企业研 究成果被社会各界广泛认同；国内外金融机构将百强企业作为在中国选择投资合作伙伴的重要依据；政府土地部门在土地招拍挂时也将百强企 业作为评标打分的考虑因素；百强企业研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

为进一步提升研究的权威性，促进研究成果向行业生产力的转化。2006年11月，中国房地产业协会决定与国务院发展研究中心企业研 究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院共同主办“2007中国房地产百强企业研究成果发布会暨第四届中国房地产百强企业家峰会 ”。大会旨在发布房地产企业研究的最新成果；发掘中国房地产行业的百强企业群体；在新的形势下，剖析百强企业的发展机遇；探讨房 地产企业如何保持良好的发展态势，实现有质量的增长。

▲ 时间：

2007年3月28日(星期三) 9：00-17：30

▲ 地点：

地点：北京钓鱼台国宾馆6 号楼

▲ 议题一：“2007中国房地产百强企业” 研究成果发布（9：00—12：30）

8：30-9：00   嘉宾签到

9：00-9：10   开幕致辞

致辞嘉宾：

朱中一先生  中国房地产TOP10研究组联席组长、中国房地产业协会副会长 
　　 莫天全先生  中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长
 
9：10-9：20   “2007中国房 地产百强企业”研究的目的与意义

主讲嘉宾：陈小洪先生  中国房地产TOP10研究组联 席组长、国务院发展研究中心企业研究所所长

9：30-9：40   “2007中国房地产 百强企业”研究理论方法体系

主讲嘉宾：刘洪玉先生  中国房地产TOP10研究组联席组 长、清华大学房地产研究所所长

9：40-9：50    发布“2007中国房地产百 强企业”研究报告

主讲嘉宾：汪  勇先生  中国房地产TOP10研究组项目负责人

9：50-10：30   发布2007年中国房地产百强优秀企业名单

主持嘉宾：黄  瑜女士  中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长

10：30-11：40 2007年中国房地产百强优秀企业家代表发表演讲

拟邀演讲嘉宾：

丁长峰先生  万科企业股份有限公司副总裁
　　刘希模先生   北京首都开发控股（集团）有限公司董事长
　　刘  平先生  保利房地产（集团）股份有限公司副总经理兼董事会秘 书/保利（北京）房地产开发有限公司董事长
　　周  忻先生  易居（中国）控股有限公司董事局主席 

11：40-11：50  新时期房地产企业的发展哲学

拟邀演讲嘉宾：李  钢先生  恒大地产集团董事局副主席、总裁

11：50-12：00  房地产服务企业如何实现有质量的增长

拟邀演讲嘉宾：陈劲松先生  世联地产顾问(中国)有 限公司董事长

12：00-14：00  交流午宴

▲ 议题二：如何利用国内外资本扩大企业规模，实现百强企业有质量地增长（14：00—15：10）

14：00-14：15  外资PRE-IPO投资的主要考虑因素

拟邀演讲嘉宾：陈军余先生  美国雷曼兄弟亚洲投资有限公司高级副总裁 

14：15-14：55  对话专场：海外资本对接中国房地产百强企业策略探讨

主持人： 张政军先生  国务院发展研究中心企业研究所博士

拟邀对话嘉宾：

陈军余先生  美国雷曼兄弟亚洲投资有限公司高级副总裁
　　贺江川先生  北京北辰实业股份有限公司 总经理
　　闵  闵女士  建业住宅集团执行总裁
　　全  臻先生  长房集团的董事长　
　　李  文先生  北京城建投资发展股份有限公司党委书记

14：55-15：25  国际资本市场如何 看待中国房地产的发展趋势，百强企业将如何把握机遇

拟邀演讲嘉宾：

杨  戈先生  纽约证券交易所亚太区执行董事
陈丹华先生  德意志银行北京代表处首席代表  
 
▲ 议题三：中国房地产业如何有效地整合 资源，提升企业价值（15：25—16：20）

15：25-15：40  如何通过营销创新 ，实现房地产项目价值的最大化

拟邀演讲嘉宾：秦  刚先生  厦门新景祥房地产策划代理有限公司总经理

15：40-15：55  怎样保证工程质量，有效地进行成本控制

拟邀演讲嘉宾：杨益华先生  中凯企业集团总裁

15：55-16：10  增长的烦恼

拟邀演讲嘉宾：吕小平先生  江苏新城房产股份有限公司总经理

16：10-16：25  贯彻国家新政  引领宁波楼市健康发展

拟邀演讲嘉宾：王国良先生  宁波雅戈尔置业总经理

16：25-17：00  对 话专场：中国房地产营销管理创新模式探讨

主持人：陈  晟先生  中国指数研究院华东分院副院长

▲ 议题四：房地产新政对中国房地产市场的影响（17：00—17：45）

17：00-17：15  解析增值税对房地产市场的影响

拟邀演讲嘉宾：秦虹女士  建设部政策研究中心副主任

17：15-17：45  对话专场：探讨土地新政对房地产投资及收益 的影响

主持人：侯瑞波先生  中国指数研究院华 南分院首席代表

▲ 以下为图文报道精华：

【主持人】各位来宾 ，各位企业界、媒体界的朋友们，早上好！在大会正式开幕之前，我们先来看一段短片。它系统回顾了整个中国房产TOP研究组研究百年企业的 整个历程，同时也以此片表达我们中国房地产TOP研究组全体成员对4年多来支持我们研究所有企业，特别是今天参加会议的媒体界、企业界以 及各位领导、专家、朋友的鼎立支持，谢谢大家，请欣赏短片。

百强发布会现场嘉宾认真观看视频短片

【主持人女】女士们、先生们，大家 早上好，我是中国指数研究院的杨帆。今天非常有幸主持2007中国房地产百强企业研究成果发布会暨第四届中国房地产百强企业家峰会。

【主持人男】首先我很荣幸向大家介绍一下今天到会的各位嘉宾，他们是中国房地产TOP10联席组长国务院发展研究中心企业研 究所所长陈小洪先生；中国房地产TOP10研究组联席组长、中国房地产业协会副会长朱中一先生；中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学 房地产研究所所长刘洪玉先生；中国房地产TOP10研究组办公室主任，中国指数研究院常务副院长黄瑜；中国房地产TOP10研究组项目负责人汪 勇先生。另外还要感谢，中国证券报、香港经济日报、中国日报，感谢大家的光临。

【主持人男】下面有请中国房地产TOP10研 究组联席组长、中国房地产业协会副会长朱中一先生致开幕辞。

【朱中一】各位入选房地产企业代表、新闻界的各位代表早上 好，我代表中国房地产业协会对2007中国房地产百强企业研究成果发布会召开表示祝贺！对各个企业、各位代表为房地产业的发展，为人民群 众住房条件的改善做出的努力，取得的成绩表示祝贺。

【朱中一】中国房地产百强企业的研究前三年是由国务院发展研究中心企业所、清华大 学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构共同开展研究的，去年我们中国房地产业协会换届以后，宋春华会长及其重视品牌的建设，经 过他的提起，经过五届三次理事会通过三家企业。我们的目的是第一，我们是着力研究，而不是着力于企业的排名，我们要通过研究探索企业 成长的规律，引导企业做大做强；第二对房地产企业百强研究再加上我们协会将开展的评选活动都是为了打造我们行业的品牌，企业的品牌， 房地产是我们的品牌，百强也是我们的品牌，两者是互相促进；第三宋会长说我们四家的联合是强强联合，一定要把百强企业这件事情做好， 把好事做好。根据宋会长的要求，我们协会参与百强企业研究后，一是按照国务院宏观调控政策要求和把企业做大做强的要求，共同修改完善 了标准体系，强化了规模性指标，盈利性指标，单列的纳税指标；二是强化社会的公信力，财务数据要通过财务报表复合，税单复合企业经营 的收入以及利润；三考虑到东中西部房地产项目在工程造价、房价等方面差异很大，故在入选门槛中加入了10万平方米的入选条件，并出现相 同数据时依照慈善捐款的数额确定排序，当上述累加基本相同时，按照东中西部排序确定。

【朱中一】中国房地产百强企业的 研究目的、研究体系，待会儿国务院发展研究中心陈所长、清华大学刘所长还要做具体的演讲，关于研究成果还要发布。我在这里说明两点， 第一点符合入选门槛的企业如果本单位没有提供相应数据和资料的，这一次没有入选的条件；第二入选企业排序的先后是按照五项指标的总和 来排列的，但在前面的不等于五项目指标比后面都领先，我想这一点大家是会理解的。而且我也相信各位一定能够通过企业之间的比较学习人 家的长处，用对方的长处弥补自己的短处，这才是我们开展百强企业的真正目的。

【朱中一】2007年是国家继续加强对房地产 市场合理引导和宏观调控的一年，政府将继续实施紧缩银根和地根的政策，宏观调控的大背景对大部分实力不强的中小企业来说，显然意味着 发展空间的收缩，而对大企业，特别是百强企业来说，将通过企业整合来发展自己，通过多渠道融资和增加一定量的土地储备，促进其规模和 实力的提升。当然要促进企业持续将抗的发展，除了物质条件和经济基础以外，还要靠优秀的人才和企业的健康、文化、思想来保证。诚信、 品牌、社会责任是企业得以发展，行业得以振兴的中央条件，随着市场经济的不断规范和宏观调控的加强，我国的房地产行业已经进入了品牌 的时代。

【朱中一】企业的品牌要靠企业品牌、信誉和产品的品牌来支撑，我们的企业品牌，我们的百强企业固然 是有若干指标建立起来的，但是要持久健康的发展，就要始终保持在企业的诚信、信誉和产品的建设上下工夫。百强是企业的品牌资源，诚信 、信誉也是企业的品牌资源，所以我们衷心希望入围百强企业要珍惜自己的荣誉，继续抓好诚信建设，同时要向兄弟企业学习，进一步把企业 做大做强，为社会多做贡献。当然在以后的条件当中，我们还想对比如说商业地产，包括对社会责任这些指标进一步根据条件的完善而完善。 根深才能叶茂，最后再一次希望百强企业兴旺发达，也祝愿各位企业家，各位同仁事业有成，再创辉煌，谢谢大家！

【主持人女】 谢谢朱会长，下面有请中国房地产TOP10研究组联席组长，国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪先生为我们做2007中国房地产百强企 业研究的目的与意义的演讲，掌声有请。

【陈小洪】各位领导、各位企业代表、各位来宾们，早上好！非常高兴能有机会在这 个会上就中国房地产百强企业的研究背景、影响及目的跟大家做一个间断的发言。中国房地产企业研究背景已经有一个短片做了介绍，研究起 点是在2003年由发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构共同组成的一个中国房地产TOP10研究组，从那时 候以来到现在为止，我们研究工作已经进行了四年。

国务院发展研究中心企业研究所所长 陈小洪

【陈小洪】我们研究的目的是想通 过我们的研究使房地产界有更好的提升，使我们的评价方法在学术上有进步，从而支持影响这方面的研究。经过几年的努力我们有一定的程度 ，在这个基础上，中国房地产协会去年刚刚朱会长也讲到，协会决定也参加，和这三个研究单位共同参与中国百强企业的研究，因此我们现在 研究由三个机构变为由中国房地产协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位联合主办。中国房地 产协会的参加，表明这几年的研究成果，在社会上得到承认是一个标志，反映各方面希望房地产的评价研究，其实不只是我们，还有很多，要 形成合力，从而使我们评价的意义更加升值。反映各方面，包括房地产协会的领导都希望我们这个评价工作能够做得更好，发挥更大的作用。

【陈小洪】百强企业研究的结果目前不仅是在房地产业界得到认同，而且得到金融、政府等社会各界的关注，研究领域广泛关 注，很多博士论文、硕士论文、房地产界、金融界他们都注意这个成果，所以这个研究成果已经在青年一代学者当中产生影响，被媒体广泛传 播，成为评判房地产企业经营实力及行业地位重要的参考，说标准我觉得我们还不敢，但是重要参考是有的。进近年来，近50家金融机构、国 内用的金融机构，包括美林、德意志银行、瑞银投资，还有中国农业银行等，纷纷将中国房地产TOP10研究组评价产生的百强房地产作为他们重 要的参考，实际上还有很多金融机构，包括国内也作为重要的参考，但是他们没有明确的在总行一级跟我们说，但是我们知道。很多房地产企 业也把这个研究成果作为行业、作为企业经营比较研究，了解自己的行业地位，确定标杆对象，改进管理提高自身形象的一个很重要的基础。 可以说某种意义上，百强评价已经作为软的产品已经逐渐成为业界的精神财富，业界的社会财富。那么我们研究的目的就是希望通过对企业规 模、盈利能力、偿债能力等展示企业规模大、企业实力强、优秀的企业群体，我们希望通过持续、系统的研究，打造中国房地产百强企业的品 牌，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做好、做大、做强。通过评价企业，鼓励我们企业在搞好自身发展同时，多为社会做贡献 ，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥在国民经济的支柱作用，发挥在建设和谐社会的作用。第三通过这个研究支持有关学术研究，这也是 非常重要的一个作用。

【陈小洪】策划业相对于我们这些房地产开发商诸位来说，规模比较小，情况比较复杂，评价是一个探 索。我们认为房地产需要一个产业链，从策划开发到材料各个方面都是很重要的，因此尽管它有一定的难度，但是我们决定在这一个方面做一 个尝试。根据我们在这方面来看，应该说这个尝试是有意义的，因为经过十多年的发展，大家已经意识到中国房地产策划代理的发展是我们房 地产业重要的组成部分，对中国房地产业健康发展有巨大的推动作用，没有销售你是抓不住市场的。为了全面提升房地产业的作用，中国TOP10 房地产研究小组已经连续两、三年研究，众多房地产业在寻求策划代理服务时，都已经参考考虑，甚至优先考虑中国房地产策划代理百强企业 这方面的情况。我们也是希望通过这个研究，客观的反映房地产策划代理企业的整体状况和趋势，以策划能力、销售能力和发展能力三大指标 体系综合反映中国房地产策划代理企业的综合实力。

【陈小洪】我们希望挖掘营销策划对房地产价值提升的作用，传播房地产 营销策划经典案例的操作经验，提升房地产策划代理行业的运作水平和服务质量，我们还更希望通过房地产策划代理行业更好的从他们的角度 ，把消费者各方面对我们房地产的反映，反映给我们这些开发商。我们希望树立优秀的房地产策划代理企业的榜样，向世界推荐最优秀的企业 群体，逐渐房地产行业资源的优化组合。谢谢，我的介绍到这里，谢谢！

【主持人男】感谢陈所长，下面有请中国房地产TOP10 研究组联席组长，清华大学房地产研究所所长刘洪玉先生为我们做2007中国房地产百强企业研究对宏观调控应发挥得作用做演讲。

【刘洪玉】尊敬的 各位来宾大家早上好，很高兴一年一度的活动又在这里举行，大家又能够重新相聚，我下面把我们研究方法体系做一下报告。实际刚才研究背 景、研究目的这些内容，刚才朱会长和陈所长已经给大家说得非常清楚了。实际上我们从2004年开始，能够发展到今天，应该说它是适应了我 们这个行业、市场发展的需要，也说明了我们这个工作非常有意义，我们房地产业协会这一次加入到TOP10百强企业的研究中来，也是更进一步 使得我们研究具有代表性、广泛性，也能够和国家、社会对我们这个行业的期待能够更好的配合。

【刘洪玉】我们研究工作所 遵循的一些原则，实际上大家从刚才的宣传片里面也看到了，就是客观、公正、准确、全面，但是这里面实际上应该说这是我们一个原则，而 且我们在原始的基础数据上做到这一点。另外我们尽量在这个过中排除主观因素的影响，以客观数据作为依据。我们的研究对象实际上我们这 一次发布的研究成果有房地产百强企业，有房地产策划代理百强企业，对每一种类型的企业，我们都设立了相应的条件，这些条件实际上也是 我们研究组所有的成员，大家一起多次反复的讨论，形成这样一个一致的意见。不管是哪一类企业都是要依法设立、登记的一些企业，另外对 每一年业绩基本上有一个要求，而且鼓励我们的企业以集团的名义参与，因为我们的企业实际上在纳税管理上，实际上很多都是按区域来注册 ，来纳税，很少有合并纳税，这样很多企业反映不出来它作为一个整体发展的状况，所以我们鼓励企业以集团的名义参与。另外是企业资源参 加，并且要按照相应的要求来提供数据，不提供数据我们就不纳税我们的研究范围。另外就是虽然前面四个条件都满足了，但是有一些特殊的 情况出现，比如说严重拖欠工程款、重大偷税漏税，严重失信行为，或者是其他的违法违规行为，只要有以上这些情况，就不作为我们的研究 对象。

【刘洪玉】我们这个指标体系设计的一些基本原则，大概是这样的。一个就是开发的规模与经营的业绩相结合；再就是 资产负债的结构和盈利的能力相结合；还有成长性和开发能力相结合，我们有三个原则。根据这三个原则，我们设计了一系列的指标，这是房 地产百强企业评价指标体系的构成。这里面我想做一点特殊的说明，实际上我们随着我们国家房地产行业，房地产市场的发展，企业它的发展 也出现了一种不断地向的一些变化，应该说我们在起步的时候，我们的房地产企业主要是以开发为主，就是开发投资为主，而且这个地适合做 什么，我们开发商就开发什么，所以一个公司可能不同的物业类型都去做。

【刘洪玉】但是实际上随着市场的发展，市场竞争 的激烈，也是资本市场越来越多介入到我们房地产市场当中来，他们要求我们房地产市场要有稳定的、可靠的绩效，所以实际上我们现在的企 业开始出现了这种状况，一种就是专业化，首先是从开发和投资的角度，有一部分企业变成了开发投资商，实际上是一个又开发，又投资的这 样一个以开发活动为主要的内容。还有一蕾企业，实际上重点是房地产投资经营商，会前杭州开元房地产企业说我们有10几个酒店在经营，自 己又投资这些东西，所以这个时候房地产企业要是按照原来设计的指标来看销售收入3个亿，销售面积10万平方米，就不能完全代表房地产行业 所有类型的企业。

【刘洪玉】另外实际上从企业主营业务收入构成来看，有一些企业是以开发的收入为主，或者有的是以资产 、物业租赁经营的收入为主，或者有的是更多元化，所以我们说目前百强企业评价指标还是以开发企业的特点作为主线。将来我们也在考虑去 拓展企业的类型，让评价指标体系更加科学，更加适合我们这个行业企业发展的状况，当然这里面还受制于一个条件的限制，就是我们指标好 设立，我们现在因为也在和国际上的一些领先的像美国、日本、欧洲等等，包括亚洲其他地区的一些领先的房地产企业，我们也在做平行的研 究，做一些比较研究。我们发现实际上我们要是按照他们的标准来评价我们的企业，实际上我们很多数据，原始数据还很难收集。一个是随着 我们行业的发展，再有一个就是随着我们数据不断地完善，我们评价的指标体系还要不断地改进和完善，以便更好评价我们的企业。

【刘洪玉】对于房地产策划代理百强企业，我们也是有这么几个原则，一个是销售能力和策划能力相结合，因为我们认为这两 个实际上是房地产策划代理企业的核心能力；另外一个原则就是企业的现状，当前发展的状况和它的发展的能力相结合；实际上当前的状况和 未来的可持续发展能力来比，未来发展能力也是非常非常重要的。所以我们选择的这样一系列的指标来评价房地产策划代理的百强企业。

【刘洪玉】我们的数据来源主要是来自7个方面，我们有企业填报的数据，并且经过我们的复合确认这些数据。再有就是中国房 地产指数里面的数据，还有企业对外公布的信息，有关政府部门公开的数据，主要包括房地产管理部门、行政主管部门和统计部门共开的数据 ，再有就是我们过去做百强研究时的一些数据积累，还有就是我们在做上市公司研究的时候，实际上也有一系列的数据积累，品牌价值研究的 数据积累等等。从数据来源大家也可以看出来，我们实际上是对过去和现在的状况，主要是对现状进行的评价，而不是对未来做出的预测。我 们对当前的状况的评价，根据这个评价的结果，一会儿汪勇博士还会介绍，这就是对我们未来状况的展望，另外对当前的状况也做出了评价。

【刘洪玉】评价方法我们仍然沿用以前的评价方法，也就是因子分析法的的方法。用这个方法，实际上我们认为能够最大限度 排除人为因素的影响，包括各项指标之间权重的确定也不是人为的确定，这样实际上就减少了一些人为的干扰，而且方法实际上也普遍被很多 方面用来做一些评价和排序。我们方法没有什么大的调整，仍然采用这个方法。总的来说，我们觉得评价的方法体系我们是希望能够不断地完 善，刚才我在短片里面也说了希望我们短片和百强企业一样不断地成长，谢谢大家！

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