实况：2007中国房地产百强企业研究成果发布会

【主持人女】谢谢秦总。下面有请金网络置业（集团）公司总经理张静颐女士为我们做主题为新市场条件下的房地产顾问企业的演讲，掌声有请。

【张静颐】我们和秦总是同行，但是正好和他相反，秦总是南方来北方发展，金网络是北京诞生的一家顾问公司，今天给我的题目是和大家一起探讨一下新的市场环境下房地产顾问企业怎么样发展。今天可能房地产顾问公司在现场在座的各位来宾当中是一个小众，人数比较少，可能大家也都比较关注。

金网络置业（集团）公司总经理 张静颐

【张静颐】我想讨论房地产顾问行业发展前景，它是离不开整个房地产市场行业的这样一个环境，所以今天我简短的演讲分成两个部分，一部分我们回顾一下10年来中国房地产市场的一些变化，只有把中国房地产市场形势说清楚，才能够了解房地产顾问行业发展前景。关于中国房地产10年来市场变化，我们想在这里提8个特征。首先就是中国的住房制度从1997年开始到现在进行了彻底的改革，整个房地产市场充分的市场化，首先是住宅彻底的商品化，房地产行业充分市场化。有了这样的住宅充分的商品化和市场化程度彻底打开以后，中国房地产行业我们才看到有近10年的高速增长，这是最重大的变化。刚才有一些中部的城市，长房老总认为长沙发展速度比较慢，其实很重要就是市场化的程度还不够，很多开发商做的是集资建房的事情，哪里能够卖到8000、1万，甚至是2、3万就是市场化最高的地方，这是最重大的变化。

【张静颐】第二个特点就是过去10年当中整个房地产行业是以居住类物业领先发展，并且产品不断优化房地产作品，刚才秦总也说房地产顾问公司和房地产开发企业怎么通过营销创新、产品创新为社会提供丰富多彩的居住产品，这也是过去10年重要的特征，也就是居住类产品领先发展，并且产品不断创新。

【张静颐】第三个特征国民经济持续10年高速发展，特别是申奥、入关，不仅支持居住类物业的发展，也推动办公类物业和商业业经过10年的发展，也开始进入繁荣发展的新阶段。

【张静颐】第四个特征就是中国房地产行业随着中国城市化的进程，越来越多从发达城市转移到不发达城市，从沿海发展到内陆，从以独立的城市为中心发展到以城市圈为核心来发展，这也是中国房地产行业的一个特征，也就是区域的发展，全国性的发展，这个发展是和中国城市化进程速度还是一致的。顺便在这里讨论的就是中国房地产行业以及我们顾问行业前途还有多久，中国城市化进程应该说还有30、40年的历史。

【张静颐】第五个特征就是10年来房地产行业的投资主体逐渐发展了变化，按照国外的发达房地产市场来看，房地产行业的投资主体一共有4个。首先就是开发型投资主体，也是今天我们百强评选的主角开发型投资主体。在国外开发型投资主体并不是房地产业真正的主体，在发达国家投资主体当中有很大比重的金融型投资主体和经营型投资主体，当然还有消费型的投资主体。过去10年中国房地产市场投资主体是以开发型的投资主体和消费型的投资主体作为这个行业最主要的投资主体，在这10年快要结束的时候，以及未来的10年，我们认为中国房地产行业投资主体将充分多元化，也就是开发型投资主体，金融型投资主体和持有经营型投资主体以及消费型投资主体要共同多元化的发展，这也是我们这个行业发生变化的一个重要的表现，所以今天我们看到有很多投资银行，有很多证券交易所来到我们现场，那就说明了房地产的投资主体除了开发型的投资主体，还有更多金融型的投资主体介入，也许明年开会会有更多商业经营公司，不动产经营公司，酒店管理公司介入排名。

【张静颐】第六个特征就是房地产运作的链条更加加长、房地产运作的专业化程度以及专业细分程度有更加的提高。也就是房地产运作链更长、更宽，专业化程度更深、更细。

【张静颐】第七个特点就是资源整合型开发商逐渐从简单的项目公司发展成地区型的公司，全国型的公司，上市型的公司，这是讲公司的规模。从公司运作方式当中来讲，也出现越来越多资源整合型的公司，我们从这一次百强的排名看前10位开发商TOP10，在房地产整个运作链条当中大量使用社会资源、专业资源，而不再是大而全、小而全全部用自己企业管理来运作房地产业务，这一点也是和国际的开发商是吻合的。国际开发商、发展商都是资源整合型企业，而不是一个简单的生产型的企业，在国外来说很少有像中国现状的开发商，我们更多看到的是发展商、建筑商、房地产服务供应商。

【张静颐】第八个特点就是国际业务开始增长，也就是国际的资金，国际的投资者再次进入市场，反过来中国房地产走向国际，不论是对外投资销往外国，这就是国际业务开始增长。以上就是回顾10年来中国房地产行业的一些特征和一些变化趋势。

【张静颐】第二部分我们就根据中国房地产市场的变化形势来回答组委会让我们来做的发言，也就是新形势下房地产顾问企业发展前景是什么。在这里面我们很想通过金网络的企业定位和发展历程来回答这个问题。金网络公司是成立于1997年北京的一家房地产顾问公司，在10年前设立这个企业的时候大家可能都看到这个名字很不像房地产顾问公司，倒像IT公司，特别是99年的时候我们公司接到很多IT公司的来电来函，当时为什么起金网络这个名字。我们的股东应该说是具有非常强的超前性，当时定位金网络公司并不是一个简单的所谓代理公司，所以我们看到今天我们也没有按照组委会要求讲代理公司的前景，而是顾问公司的前景。金网络定位的时候就定位面向四大投资主体提供五大系统服务这样一种企业定位。

【张静颐】四大投资主体就是开发型、金融型、持有型和消费型的投资主体，我们五大业务就是项目推介、评估策划、融资招商、市场营销、置业托管。过去是以开发型、消费型的投资主体为主，金融型和持有型的投资主体还没有充分发展起来，所以金网络过去10年主要业务也是围绕开发商运作的，今天我们非常荣幸入选顾问行业TOP10，但是TOP10发现金网络销售额、代理额并没有兄弟公司那么高，反映金网络一个业务特点。就是坚持全案企划、全程代理、独家服务业务操作模式，所有项目都是从土地咨询、市场研究、产品策划、融资招商、市场推广、销售执行、客户服务、物业管理的全品种技术服务，所有销售额都是这样产生的。

【张静颐】这里面就看到了我们这个行业早在10年之前就给企业做了这样的定位，就是房地产综合服务供应商。实际上在国外发达的国家，房地产只有两个主体，一个是就是投资主体，一个就是服务主体。而服务主体有很多是综合的供应商，比如大家比较熟悉的已经来到中国的像第一太平戴维斯、士邦魏理仕等，他们都排在世界前10的TOP10，也就是2006年全世界不动产服务供应商我们看到前10位60%都是在服务综合供应商。

【张静颐】金网络是在10年之前就是这样定位的，为了表明它的定位所以给自己起名较金网络，金网络的原因就是它是为客户提供全方位的覆盖各种投资主体的全程的业务。10年以来我们也跟我们同行一样走向全国各地，我们去了很多城市，天津、河北等等。中国房地产顾问行业应该怎么发展？实际上它的前景是非常大的。从去年开始我们经常碰到记者来问代理行的日子是不是非常不好过，说开发商找不到项目了，或者不需要顾问行了，所以顾问行就没事情做了，就转行了，或者被迫像游牧民族一样，草地已经没有草了，所以赶着牛羊去了外地，是不是处在这样的状况。从金网络来看恰恰不是，我们恰恰认为今后10年，房地产顾问行业的春天到来了。因为房地产顾问行业是要为房地产行业里面各种投资主体服务，而且市场化程度越高，国际化的程度越高，顾问行的业务空间越大，所以我们对发展前景非常有信心。

【张静颐】从去年年底到今年年初，再次调整了企业的构架，我们现在是这样定位我们自己的企业，我想它也不是什么创新，并不是什么创新，就是参照我们国际同行和很多国内同行共同探讨的东西，那就是四句话，做一个全客户主体整合型服务，区域型布局和国际化标准的顾问公司，首先全客户主体就是一个顾问行不仅仅是为发展商服务，而是为金融型的投资主体，持有金融型的投资主体，当然包括开发型的投资主体服务；整合型的服务那就是从市场研究，从资本运作，从土地获取，从开发建设，从营销，从经营管理、物业管理、商业管理做整合服务，所以是四大投资主体的整合，也是各个专业领域和专业环节的整合。

【张静颐】关于区域型拓展，秦总也谈到区域拓展方向的问题，这也是很多开发商非常关注的问题，金网络是从北京起家的，所谓来自一线城市的开发商。区域型布局是什么样的？从2005年开始金网络开始走向全国，最开始的时候我们也像秦总一样跟着我们熟悉的开发商到全国各地去做，因为我们服务北京的开发商首先就是来自外地。但是金网络区域型布局并不是这个意思。

【张静颐】我们从公司的构架可以看到，金网络重新在工商注册的形象包装是Kinvo金网络置业中国，首先设有6个专业的事业部，他们是市场研究和投资顾问事业部；土地开发与物业发展事业部；营销策划与销售代理事业部；商用物业经营与管理事业部；住区物业管理与交易职业部、国际客户与海外业务事业部，这六个事业部是做业务研发、指导、管控。在它的下面我们看到它有五个区域子公司，也就是东北区域子公司、华东区域子公司、西南区域子公司、华中区域子公司以及华南区域子公司，目前除了华南区域子公司还没有设立以外，另外四个子公司都已经设立。

【张静颐】一个顾问公司去设立区域子公司绝不同于去外地做项目，去外地做项目是任务型的，出差型的，是用北京总部人员的派出方式，它是一个短期的工作行为，我们跟着熟悉的开发商，其实我们熟悉的是开发商，而不是那里的市场。而区域子公司就是拓展业务的时候不是以项目运作为核心，而是以企业作为核心，把企业作为全国性的布局。就要求有高成本的投入，早期做全国性布局以后了解当地的市场，积累人才，积累经验，在区域市场上服务于当地的开发商以及迎接异地的开发商，这是我们所谓区域化布局。

【张静颐】第四个特点就是国际化标准，金网络在2006年和全美排名第一的美国不动产服务公司和澳大利亚PRD不动产服务公司建立战略合作关系，吸收国际同行领先的管理经验以及技术知识体系，来管理自己企业技术知识管理平台和运作平台，并且适时开展国际业务。所以在这里我们通过一个公司随着房地产市场的十年的成长，向开发商，向媒体朋友来汇报一下顾问行想什么，顾问行做什么，所以最后我们是非常有信心和中国房地产行业一起，和我们同行一起把顾问行做强做大。

【张静颐】最后组委会也安排了项目观摩，其中有我们代理的项目，像这一次入围百强首创置业的项目，在这里顺便向大家介绍一下，在北京可以参观我们正在运作的项目以及我们公司正好在3月26日至9月4日在公司总部举行的策划专题研究成果的汇报活动，谢谢大家！

【提问】张总你好，我是财富中国的记者，我们知道在2006年底金网络启动2007年品牌整合活动，并且针对这个品牌整合活动提出了四大目标，我想问一下2007年网络品牌整合工作你们将如何进行呢？

【张静颐】金网络品牌整合工作有一点提前了，我们大概会在5月份做这个工作。其实金网络一直比较低调，这一次参加TOP10评选算是我们品牌整合工作的一步，但是更多还是靠我们实际的服务，跟着发展商或者是我们投资客户来一起发展。作为单独的在这种品牌上花很多的钱或者是花很多的力气还没有特别大的投资考虑，谢谢！

【主持人女】谢谢张总。下面有请中凯企业集团总裁杨益华先生做怎样保证工程质量，有效的进行成本控制的演讲，掌声有请。

中凯企业集团总裁 杨益华

【杨益华】各位同行、各位朋友，大家下午好！第一非常感谢组委会给我们一个研究成果的奖项，第二就是给我这个机会跟大家有交流的机会。本来我准备了一个稿子，因为最近一年多来，由于大家都知道的原因，开发商包括我很少在论坛里面讲话，即使要讲话也很谨慎，所以准备了一个稿子。但是今天我看到来了这么多高规格的嘉宾，还有这么多的媒体，所以我想临时换一个话题，因为这个话题可能比我讲的好的人更多。我想跟大家分享一下可以带有研究性的，因为今天是研究成果发布会暨峰会，所以我想真正把我讲的带有研究性的东西跟大家探讨，主要我想跟大家探讨一下中国房地产行业盈利模式的变化。

【杨益华】上个星期有党校的一位老师带着一批即将在各个省市里面马上要换届，要走上新的领导岗位的一批学员到我们公司里面跟我一起探讨一个问题。叫做什么问题？就是房地产业到底应该归属什么行业，它的性质属于什么行业？我说这个问题提得非常好，这个事情可能在中国房地产界都已经麻木了很长的时间。前面有很多专家都已经讲到了，中国一直到现在房地产的模式实际上走了一条非常特殊的道路。如果要讲房地产行业是一个什么领域的行业，大家要查一下辞典也好，查一下工具书也好，都会讲是一个服务行业，最早从美国、欧美来讲确实是一个服务行业。

【杨益华】我在刚刚进入这个行业的时候，我查了大量的资料，在国外，特别是欧美所谓讲的房地产是指什么？是指代理行。销售公司，包括刚刚有几位代理行讲的，所介绍的书都是讲这些内容，这样一种性质当然是一个服务行业。但是中国现在房地产的开发模式是一个非常独特的现象，我简单的给它说，答题上目前中国房地产行业，我们去掉销售代理公司以外，广告策划公司以外，我们讲传统纯粹的房地产开发管理公司，实际上它前段是一个投资行为，后段是一个开发管理行为。

【杨益华】这样一个模式，在全球都是比较奇怪的行业，但是发展到现在我们认为这是一个非常正常的模式，这种模式发展到现在为止，已经产生了非常重大的一些影响。所以我想随着党和政府各项方针政策的出台，以及房地产行业环境的变化，包括国际投行，雷曼兄弟也好，其他的基金公司也好，都进入到这个行业里以后，这个行业我想已经面临了这个行业本身它的盈利模式需要重新确定的时候了。如果这个盈利模式不确定，现在还是按照传统的思路来做，传统的开发商它会带来非常大的风险，这些风险可能我们很多开发商现在还没有意识到。怎么把这个事情讲清楚，我想分几个方面来讲清楚。

【杨益华】第一我们首先看一看比如像美国房地产开发是怎么开发的，一般的模式，刚才有人讲到房地产开发里面，实际上美国投资行为和开发管理行为它是严格分离的。以前讲的轰轰烈烈讲的RITEs，它就是房地产行业里面专业的基金，它是一个金融机构，是一个投资商，做投资行为的时候是按照金融投资者的思维方法来做的。比如说他要考虑既然是一个投资商，投资这个行业就一定要有高回报；第二一定要有退出机制；第三要有风险控制的条款。我们现在在做的时候，有的时候把自己作为投资商，有的时候又作为开发管理商，我们很少在投入一个项目的时候，这个时候你是一个投资商。但是你有退出的机制吗？没有。你有最低风险保证吗？没有。所以虽然是做投资的行为，是承担投资的职责，但是你行事方法是按照开发管理的方法来行事的。

【杨益华】开发管理商也有两种，一般是一般的开发管理，跟我们现在销售代理一样，他是一个不承担多少风险，但是回报可能也比较低的这样一个行业，这是纯服务的行业。另外在欧美比较通行的，开发管理上可能是一个合伙人，要承担无限责任，在这个时候他同样要分享的回报和利润可能也会比较高。所以由于这样一些原因，由于中国传统开发商里面没有很好的把投资商和开发商两个加以区分，所以这个市场如果一直向好的方向蓬勃发展的时候，这个时候显示不出来它的问题来，但是一旦市场有一定的波动，在这个时候风险就会凸显出来。所以我想这作为第一方面的问题我想给大家说一说现在房地产面临这个状况。

【杨益华】到现在已经到了房地产开发商必须要考虑你到底往什么方向去发展的时候了，为什么这样说？因为如果这两者不区分，你自己不把自己定位好，有很多问题你看来非常正常的问题，可能在你这个行业里面会成为一个非常致命的问题。比如说刚才在论坛的过程当中讲到了很多的问题，这很多的问题我们好像按照正常的逻辑，非常自然觉得就是这样的问题。比如说刚才论坛里面讲要跟国际资本对接，国际资本对接从传统的开发模式来讲非常自然。为什么？开发商拿了好多地，现在销售不畅，销售有一点问题，你当然要和国际资本对接，这是自然的逻辑。

【杨益华】但是大家有没有问为什么偏偏房地产商要跟资本对接，而不是资本市场跟房地产商对接呢？大家感觉这是正常的吗？为什么会出现这样的问题？就是因为自己的定位不知道，你到底是投资商还是开发管理商。而且从全球也好，从中国本身来讲也好，将跟资本对接整体宏观经济来讲也是一个值得疑问的问题。为什么？大家都知道全球资金过剩，流动性过剩，中国存款也是高得不得了，外汇储备也高得不得了。这样的情况下，房地产长期都有高利润回报，居然和资本对接不起来，还要房地产商找资本给他输送利益，而不是资本来找开发商，非常奇怪。从传统的逻辑可能能解释得通，但是想一想这里面可能有一些问题。

【杨益华】第二我们开发商从开始到最后，你的行为到底是理性的还是不理性的，你在投资一个项目的时候，这个时候毫无疑问你是一个投资者，你看到一块地，你要成立一个项目公司，你决定要投入了。这个时候你要承担的职责，承担的风险，你肯定是一个投资者的职责和风险。但是我们很多开发商在做这样行为的过程当中，他的评判标准，他的决策机制，他的决策标准并不是按照投资商的角度来考虑的。比如说你有最低利润的保障吗？如果问雷曼兄弟的陈先生，他肯定是要有最低的保障；你有退出机制吗？陈先生肯定是有退出机制。你有风险控制手段吗？

【杨益华】统统都没有。所以这个时候，你比一般的投资商承担了更多的风险。用一句不太准确的比喻来讲，陈先生讲的PRE—IPO，在上市前企业已经非常好了，在做上市的时候相当于做风险投资，你的风险投资远远高于PRE—IPO的风险。但是你的行为准则、评判标准可能没有意识到你所承担的风险有这么大，这是第一个阶段。在这个阶段已经显示出来你所承担的风险和利润不匹配，风险是大于利润的回报。到第二个阶段，现在如果你没有钱了，你要和资本市场对接，那么跟你所对接的资本市场他是一个专业的金融投资机构。

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