刘洪玉：资本市场介入房市催生房产企业的分化

3月28日在钓鱼台举行的“2007中国房地产百强企业研究成果发布会”暨“第四届中国房地产百强企业家峰会”上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉做了题为《“中国房地产百强企业”研究理论方法体系》的报告。

刘洪玉表示，从2004年开始，中国房地产百强企业研究能够发展到今天，应该说它是适应了房地产这个行业、市场发展的需要，也说明了这个研究工作非常有意义，房地产业协会这一次加入到TOP10百强企业的研究中来，也是更进一步使得该研究具有代表性、广泛性，也能够和国家、社会对房地产行业的期待能够更好的配合。

刘洪玉表示，百强企业研究工作所遵循的一些原则，就是客观、公正、准确、全面，但是这里面实际上应该说这是我们一个原则，而且我们在原始的基础数据上做到这一点。另外我们尽量在这个过中排除主观因素的影响，以客观数据作为依据。我们的研究对象实际上我们这一次发布的研究成果有房地产百强企业，有房地产策划代理百强企业，对每一种类型的企业，我们都设立了相应的条件，这些条件实际上也是我们研究组所有的成员，大家一起多次反复的讨论，形成这样一个一致的意见。不管是哪一类企业都是要依法设立、登记的一些企业，另外对每一年业绩基本上有一个要求，而且鼓励我们的企业以集团的名义参与，因为我们的企业实际上在纳税管理上，实际上很多都是按区域来注册，来纳税，很少有合并纳税，这样很多企业反映不出来它作为一个整体发展的状况，所以我们并且要按照相应的要求来提供数据，不提供数据我们就不纳税我们的研究范围。另外就是虽然前面四个条件鼓励企业以集团的名义参与。另外是企业资源参加，都满足了，但是有一些特殊的情况出现，比如说严重拖欠工程款、重大偷税漏税，严重失信行为，或者是其他的违法违规行为，只要有以上这些情况，就不作为我们的研究对象。

刘洪玉还表示，我们这个指标体系设计的一些基本原则，大概是这样的。一个就是开发的规模与经营的业绩相结合；再就是资产负债的结构和盈利的能力相结合；还有成长性和开发能力相结合，我们有三个原则。根据这三个原则，我们设计了一系列的指标，这是房地产百强企业评价指标体系的构成。这里面我想做一点特殊的说明，实际上我们随着我们国家房地产行业，房地产市场的发展，企业它的发展也出现了一种不断地向的一些变化，应该说我们在起步的时候，我们的房地产企业主要是以开发为主，就是开发投资为主，而且这个地适合做什么，我们开发商就开发什么，所以一个公司可能不同的物业类型都去做。

但是实际上随着市场的发展，市场竞争的激烈，也是资本市场越来越多介入到我们房地产市场当中来，他们要求我们房地产市场要有稳定的、可靠的绩效，所以实际上我们现在的企业开始出现了这种状况，一种就是专业化，首先是从开发和投资的角度，有一部分企业变成了开发投资商，实际上是一个又开发，又投资的这样一个以开发活动为主要的内容。还有一类企业，实际上重点是房地产投资经营商，会前杭州开元房地产企业说我们有10几个酒店在经营，自己又投资这些东西，所以这个时候房地产企业要是按照原来设计的指标来看销售收入3个亿，销售面积10万平方米，就不能完全代表房地产行业所有类型的企业。

另外实际上从企业主营业务收入构成来看，有一些企业是以开发的收入为主，或者有的是以资产、物业租赁经营的收入为主，或者有的是更多元化，所以我们说目前百强企业评价指标还是以开发企业的特点作为主线。将来我们也在考虑去拓展企业的类型，让评价指标体系更加科学，更加适合我们这个行业企业发展的状况，当然这里面还受制于一个条件的限制，就是我们指标好设立，我们现在因为也在和国际上的一些领先的像美国、日本、欧洲等等，包括亚洲其他地区的一些领先的房地产企业，我们也在做平行的研究，做一些比较研究。我们发现实际上我们要是按照他们的标准来评价我们的企业，实际上我们很多数据，原始数据还很难收集。一个是随着我们行业的发展，再有一个就是随着我们数据不断地完善，我们评价的指标体系还要不断地改进和完善，以便更好评价我们的企业。

对于房地产策划代理百强企业，我们也是有这么几个原则，一个是销售能力和策划能力相结合，因为我们认为这两个实际上是房地产策划代理企业的核心能力；另外一个原则就是企业的现状，当前发展的状况和它的发展的能力相结合；实际上当前的状况和未来的可持续发展能力来比，未来发展能力也是非常非常重要的。所以我们选择的这样一系列的指标来评价房地产策划代理的百强企业。

我们的数据来源主要是来自7个方面，我们有企业填报的数据，并且经过我们的复合确认这些数据。再有就是中国房地产指数里面的数据，还有企业对外公布的信息，有关政府部门公开的数据，主要包括房地产管理部门、行政主管部门和统计部门共开的数据，再有就是我们过去做百强研究时的一些数据积累，还有就是我们在做上市公司研究的时候，实际上也有一系列的数据积累，品牌价值研究的数据积累等等。从数据来源大家也可以看出来，我们实际上是对过去和现在的状况，主要是对现状进行的评价，而不是对未来做出的预测。我们对当前的状况的评价，根据这个评价的结果，一会儿汪勇博士还会介绍，这就是对我们未来状况的展望，另外对当前的状况也做出了评价。

评价方法我们仍然沿用以前的评价方法，也就是因子分析法的的方法。用这个方法，实际上我们认为能够最大限度排除人为因素的影响，包括各项指标之间权重的确定也不是人为的确定，这样实际上就减少了一些人为的干扰，而且方法实际上也普遍被很多方面用来做一些评价和排序。我们方法没有什么大的调整，仍然采用这个方法。

总的来说，我们觉得评价的方法体系我们是希望能够不断地完善，刚才我在短片里面也说了希望我们短片和百强企业一样不断地成长，谢谢大家！

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