汪勇：房地产企业已经进入“有质量的增长”阶段

房地产门户房天下  作者：田军  2007-03-28 14:43

3月28日在钓鱼台举行的“2007中国房地产百强企业研究成果发布会”暨“第四届中国房地产百强企业家峰会”上，中国房地产0研究组负责人汪勇作了《“2007中国房地产百强企业研究”报告》。

报告内容主要分成四个部分：是百强企业规模化扩张；第二是百强企业有质量的增长；第三是百强企业扩张中的风险与；第四点是房地产百强企业发展趋势。通过我对500家企业问卷调查，也就是数据收回，我们发现2007百强企业整个呈现规模性扩张一个态势。这种规模性的扩张主要表现在房地产额或者是总资产规模化大幅增长。2006年完成房地产额近10亿元，同比增长23%，受宏观调控影响增幅下降13个百分点，但是同期百强企业平均完成房地产额为24亿元，平均增长43.4%，增幅比上年同期提高4.6个百分点，表明宏观调控为百强企业提供了对外扩张的良好机遇，百强企业纷纷加大了力度。另外2006房地产百强企业资产规模大增加，当年总资产均值达73.1亿元，总资产平均增长率达38.8%，其中总资产超过400亿元的达到很多。另外就是销售业绩大幅度增长，行业集中度进一步提高。2006年百强企业经营状况都有较大幅度的提高，同比增幅分别达到24.8%和23.5%，销售合相比有较大的提高，2006年商品房的销售额为2亿元，同比增长13.4%，而百强企业整个销售高度达到34.8%，这也看出来百强企业远远高于行业的发展。

从销售增长情况来看有33家企业增幅都超过了50%，前三家企业就是万科、中海和合生，企业销售额合计占百强企业整体的比重达16.4%，比2005年相比提高1.5个百分点。我们策划代理百强企业同样也呈现规模性发展趋势。2006年策划代理百强企业代理销售额在60亿以上，从2002年6%提高了33个百分点，也就是到了39%，这个数目增加大。从代理面积来看超过400万平方米的策划代理企业增幅已经加大，占到百强企业15%，销售面积在100万平方米的策划代理企业占整个百强企业的34%。策划代理2006年整个市场良好的允许，得到了业绩的回报。

房地产百强企业规模性的扩大是伴随着有质量的增长。有质量的增长主要是以下几个方面，百强企业经营增幅和净资产率保持较高的水平，我们看一下具体的数据。2006年百强企业平均净利润高达2.93亿元，同比增长38.7%。有20家企业净利润超过了5亿元，其中合生、绿城和恒大超过10亿元，万科、超过了20亿元。我们看大屏幕显示近三年率都维持5%的水平，净资产率近三年高达18%以上。当然这种质量的变化也和净资产增长的幅度相关，我们净资产增长速度远远高于总资产增长速度，2006年百强企业净资产增长速度59.4%，总资产增长规模是38.8%，也就是它的扩张是伴随着净资产的增长而扩张。有质量增长我们也说可持续的保障是反映在土地和项目建筑规划面积继续的上涨。

2006年百强企业平均规划建筑规模是397万平方米，土地储备是381万平方米，同比分别增长36%和30.8%。其中规划建筑面积的提高幅度较大，增长了14个百分点。我们再看的情况，2006年土地购置面积同比下降3.7%，所以我们可以看到我们百强企业是在加大它的增长速度，而土地资源也是向百强企业逐步的倾斜。

有质量增长的同时也伴随百强企业纳税额持续上涨，是10企业表现尤为突出。在我们统计数据可以看到2006年房地产百强企业纳税总额达53亿元，同比增长32.6%，其中10企业纳税总额达到97.8亿元，占百强企业纳税总额的38.6%，这个比例也是在近三年保持在稳定的水平，10强企业占百强企业维持在37%至39%之间。从策划代理百强企业的情况来看，主要反映在销售增长和代理收入的全面回升，2006年策划代理百强企业销售额增幅高达40%，和去年相比提高21个百分点，而销售面积增长速度比去年提高了近3倍，高达64%，销售代理收入也逐渐回升，增长率上升至22%。当然策划代理收入上升是和业务策划能力相关，我们研究发现它的策划收入所占营业收入的比例在逐步的提高，这个数据可以看出来我们2002年策划收入占营业收入比例提高了5个百分点。

刚才看到整个2006年房地产百强企业呈现一个扩张的规模和的发展态势，但是我们扩张是伴随着和风险的并存，所以我们针对百强企业扩张风险与进行了一个专题的研究。我们把头的额增幅30%以上列为规模化扩张企业，其他称为稳健经营企业，通过研究发现规模化扩张企业给企业带来的溢价明显的，就是总资产规模和净资产规模领先在逐步扩大。大家请看大屏幕反映两个企业资产变化的图我们可以看到积极扩张型企业总资产规模的增幅高达54.5%，同比提高24个百分点。而且这两个企业规模之间的比值的差距也在扩大，从2002年1.7倍扩大到2006年的3倍，从净资产规模情况来看，这种积极扩张型企业净资产规模增长幅度是远高于稳健型经营的净资产幅度。而且两类企业净资产差距也是从2002年2.3倍上升到2006年的3.5倍，这些数据反映就是我们积极扩张型企业扩张的是明显的。当然也体现在盈利能力是高于稳健型经营企业，而且营业的利润率差距也在拉大。2006年积极扩张型企业净私利润平均高达6.31亿元，平均增长率58.8%，比上年同期提高了7.9个百分点。稳健经营型企业净利润均值为1.59亿元。从近五年发展水平积极扩张型企业和稳健型企业均值是从2.3倍扩张到4倍，而同一时期净利润增长率是高于稳健型增长企业。是2006年受宏观调控的影响，稳健型增长的企业从43.6%下降到40.4%，而积极扩张型企业从50.9%上升到58%，但是长期负债比重逐渐加大，从2003年上升到2006年31.7%。

另外我们对资产负债率、总资产率和流动比率进行统计，资产负债率越高总资产越低，负债率越低总资产越高。近三年资产负债负相关性逐渐降低，流动比率正相关性逐渐加大。同时流动比例与总资产率上升正相关也在提升，表明我们对流动资产的管理值得我们企业进一步的重视。也就是百强企业在规模性扩张的时候，对资产规模以及提高资产负债流动管理的问题，注重长期负债的影响以及流动经营业绩的影响。

总的来说2006年百强企业经历了扩张的历程，展望2007年我们认为由于宏观调控今年是深度执行年，对土地的规范与金融的必将带来行业壁垒的提高，这种壁垒的提高对的百强企业来说是难得的发展机遇。我们认为百强企业规模化扩张，它必须要取决于融资能力的提高以及资源能力的提高。而在扩张化经营的时候，百强企业应该注意风险的管理，也就是我们在扩张化，对宏观法规政策以及区域性的法规政策的风险管理以及我们融资结构的风险管理，还有就是我们扩张带来管理的风险。总的来说经过我们这四年对房地产百强企业的研究，我们有这么一个判断，就是说随着行业整合加剧百强企业日益分化将明显，房地产巨头也将出现像万科、中海类似的大型的综合型的房地产开发商，他们会在中国主要的城市，主要的市场占据越来越大的份额，而他们经营方式和管理模式也会对整个中国城市发展产生较大的影响。我们研究组认为这种发展对中小企业带来进入壁垒，对房地产百强企业来说我们扩张与增长也是我们发展必然的一个选择。