直播：3月30日2007年国际房地产论坛隆重召开
国际房地产论坛
为及时准确地贯彻落实国务院及其有关部门调控房地产的政策措施，引导房地产企业全面了解宏观经济形势和房地产发展态势，同时为扩大中国房地产界与国际房地产界的交流与沟通，经建设部批准，中国房协与世界不动产联盟定于3月30日在北京联合举办“国际房地产论坛”。
现场直播。
▲时间：
2007年3月30日
▲地点：
首都大酒店
▲现场嘉宾
全国人大副委员长 成思危
世界不动产联盟主席 欧文
中国房地产业协会会长 宋春华
美国房地产业协会会长 理查德·盖洛德
世界不动产联盟下届当选主席 朱莉安·约瑟夫
北京首开集团董事长 刘希模
英国布鲁克斯大学教授 曹建军
建设部政策研究中心主任 陈淮
世界不动产联盟前任主席 阿方斯·梅斯格
上海中房置业股份有限公司 桂国杰总经理
▲以下为现场图文直播：
【宋春华】各位嘉宾、女士们、先生们、大家上午好！今天国际房地产论坛是由中国房地产业协会和世界不动产联盟共同举办的，现在请允许我向大家介绍在主席台就座的领导和嘉宾，他们是全国人大副委员长成思危先生；建设部副部长齐骥先生；世界不动产联盟主席欧文先生；美国房地产业协会会长理查德·盖洛德，在这里我代表主办单位向各位嘉宾的到来表示感谢，也向来自各地的房协、房地产企业出席会议的同仁以及来自台湾的房地产业的同行们，表示热烈的欢迎！同时我们也感谢媒体对这一次论坛和中国房地产业的关注，下面我们2007国际房地产论坛正式开始。有请建设部副部长齐骥先生致辞。
|
【齐骥】尊敬的成思危副委员长，尊敬的世界不动产联盟主席欧文先生，尊敬的各位中外专家，女士们、朋友们、先生们，今天在世界不动产联盟和中国房地产业协会的共同努力下，世界不动产联盟的几任主席，美国房地产协会会长，有关专家和中国房地产界人士相聚北京，召开房地产论坛，我代表中华人民共和国建设部，对各位来宾的光临表示诚挚的欢迎，对本次论坛的召开表示热烈的祝贺！
【齐骥】改革开放以来，特别是98年进一步深化城市住房制度改革以来，中国的房地产业稳步快速发展，已经成为国民经济的重要支柱产业，为中国经济的持续健康协调发展，为改善城镇居民住房条件做出了巨大的贡献。中国的城镇人均住房面积已由1978年的人均6.7平方米，提高到今天的26平方米以上。在这里说明一下，为了避免引起误会，我们统计是指城市户籍常住人口作为基数。住宅质量有了明显的提高，人居环境显著提升。从总体上来看，我国走过了住房严重短缺的时代，正向着更加注重改善人居环境和节约资源的阶段发展。但是，我们也要看到我国的房地产市场仍存在一些亟待解决的问题。如适合中低收入家庭的中低价位，中小户型商品房供应不足，部分城市商品房价格上涨仍然比较快，住房保障制度建设相对还比较落后，房地产市场次序仍需进一步的规范。
【齐骥】为了既坚定不移地促进房地产业持续健康发展，认真解决好房地产业在发展中存在的问题，中国政府将进一步加强房地产市场宏观调控；进一步调整改善住房供应结构。根据我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平，合理规划科学建设，适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。特别是要重点发展面向广大群众的普通商品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。着力解决低收入家庭的住房困难的问题。
【齐骥】中国房地产业起步较晚，发展很快，如何通过经济、法律和必要的行政手段调控房地产市场，并正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产业投资合理规模优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，保持合理的价格水平，如何建立健全有效的住房保障制度，如何强化房地产市场监管，以促进房地产业的持续健康发展，都是各级政府和主管部门正在认真探索并努力解决的问题。
【齐骥】同志们，在工业化、城镇化、国际化、市场化的大背景下 ，我们愿意借鉴发达国家的成熟经验，促进中国房地产业的持续健康发展。我们希望在这一次论坛上，中外专家广开思路，献计献策，深入交流，共同为中国房地产业又好又快的发展做出贡献。最后，祝本次国际房地产论坛圆满成功，谢谢大家！
【主持人】感谢齐部长热情洋溢的致辞。下面请全国人大副委员长成思危先生做我们这一次论坛的主题报告，中国经济形势与房地产问题，大家欢迎！
【成思危】女士们、先生们、朋友们、同事们、早上好！很高兴应邀出席这个论坛，并且和大家共同探讨住房改革和社会经济发展的问题。今天我主要想讲四个问题，除了前面介绍以外，一个是讲住房系统分析，一个是建立与不断完善住房保障体系，一个是加强并改善对住房市场的宏观调控，还有当前三个比较热点的，一个是廉租房，一个是房价，还有适度消费的问题。大家知道，住房制度包括有关住房的建设、分配、交换、管理等等方面的法律法规和政策和调控有关方面的关系和约束其行为的规范。住房制度的建立和完善事关人类的发展和社会稳定和经济的进步，自主以来衣食住行就被列为人类四大基本需求，是人类社会存在和发展的基本要素，其中住房作为居住者提供安全、舒适、美观、便利的居住场所，随着科技的发展和社会的进步，人们对住房的要求也在不断地提高，因此住房问题日益受到广泛的关注，成为各国社会经济发展中重要的问题。住房政策是全世界各国政府共同面临的一个难题。早在1993年雅典宪章就把城市赋予了居住的内涵，提供住房国际年，简称国际住房年，包括31个国家在联合国登记参加国际住房年的活动，1996年伊斯坦布尔举行的第二次联合国人类居住会议上，把人人享有适当的住房和城市化世界中的人类住区可持续发展作为主题。伊斯坦布尔宣言强调人类住区面临的挑战是全球性的，为解决世界住房问题和改善人类的生存环境，国际、国家和地方政府之间应建立良好的合作关系，国际社会应加强国际见得资金援助和技术转移。城市和农村的人居应当平衡发展，如果忽视农村的住房建设，会造成大量农村人口流入城市，致使城市问题更加严重。在1982年联合国大会通过确定1987年为国际住房年的决议中指出，在2000年以前，为每个无家可归者提供住房，并配备自来水和下水道，提供相应的公共交通，改善城市的基础设施，制止城市的急剧膨胀。
【成思危】1997年联合国人居委员会第十六届会议通过决议，要求各国政府迅速制定或执行各自的住房咱
|
【成思危】我在人大任职已经第十个年头，十年政府报告中，对房地产业这么浓墨重彩的描述，据我的回忆还是第一次，在总理政府工作报告当中，大半页讲这个问题，可见政府对这个问题的重视。我前面讲的这两个部分，都应该是我们的思考和制定房地产政策，推进住房制度改革和规范我们各方行为的时候，应该注意的问题。因为大家知道任何法律和制度，主要是三个规范。一个是规范市场主体的行为，在房地产里面，主体包括购房者、消费者，包括开发商，包括银行，也包括政府，甚至还包括某些单位，因为有一些单位还没有完全脱离住房问题；第二是规范市场的主体关系，经济关系，比如说《合同法》、《信托法》等等关系；第三是就是规范市场准入秩序，只有这三方面规范好了，才有真正建设健康的房地产市场。所以前面两部分是今天研讨会应该本着的指导思想。
【成思危】下面我简单说一下我本人研究情况，我今天参加是一个学者的身份。1998年3月开始我开始组织有关专家进行国家自然科学基金委员会管理科学部应急项目研究，当时题目叫《规范房产市场，推进住房制度改革》，主要研究成果汇集在《中国城镇住房制度改革》这本书中，这是民主与建设出版社1999年10月出版。2003年7月，我又开始了组织有关专家进行国家自然科学基金委员会管委科学部应急项目研究，这一次题目叫《房地产发展与管理》，研究工作已经在2004年完成，专著还有待出版。因为情况变化比较快，写好了就变，所以还得不断修订。2005年开始，我在中科院研究生院和北京大学光华管理学院指导三名博士生研究房地产问题，其中包括《商品住宅参比成本》、《城市居民购房能力》和《中国住宅产业评价指标体系》等问题。2005—2006年我作为民建主席，组织民建有关人员对廉租房问题进行调查研究，并与建设部领导交换意见，提出了6点建议，报国务院领导，温家宝总理作了重要批示。我们一年内和建设部交换了三次意见，其中两次是汪光焘参加了，最后是落实后温家宝批示。我今天在这里想以一个学者的身份和大家共同探讨中国房地产事业和中国经济社会发展的有关问题，所以我要生命，第一不代表政府，因为人大的最后是立法、政府的行动。第二人大是集体行使职权，每一个人只有一票，即使副委员长也有一票，而人大对政府的监督和立法，只能是集体行使职权，个人无权代表人大来发表意见，所以我算是民意代表发表意见。
【成思危】下面谈第二个问题，就是中国住房问题的系统分析。这主要是根据这几年研究的结果给大家提供研究分析方向。首先住房是一个特殊的商品，我们说住房是商品，但是它是特殊的商品，它有四个特性，第一就是必需性。住房是人们为了维持生存所必需获得的一种商品，不是可有可无，所以社会需求会长期存在，如果不考虑居住以外的需求，可以认为住房的需求价格弹性系数据有较大的刚性。这是学术的语言，什么意思，就是需求受价格的影响相对来说比较小，人人都要住房。
【成思危】第二是耐用性。目前正规住房的寿命一般可达50年左右，年均自然更新率大概是2%，所以消费者更新住房的动机主要不是因为住房已经超过使用寿命，而是因为收入、家庭人口数量或结构、工作地点、工作性质、环境、审美观等方面的变化。一般东西都是用旧了再换新的，而住房换新不是房子不能用了，而是需求各种情况的变化。
【成思危】第三是高值性。住房是一种高价值的商品，其价格主要取决于建筑成本和土地价格，通常会达到家庭年收入的4倍以上。在发达国家中，无论是贷款购房还是租房，再加上水电、物业管理等方面的费用，居住支出通常要占到家庭收入的20—35%。这个数字也是值得我们参考的。
【成思危】第四就是不动性。由于住房是不可移动的，所以它的价值要随着它周围的环境，比如说学校和商店的远近和质量，环境的污染情况，治安情况等等变化。而且人们往往由于工作地点的变化而不得不变动住房。比如说从北京调到上海，他就只好更换住宅，甚至在北京从东边到西边，还有交通的问题。所以住房四个特性是值得我们注意的，作为特殊商品需要注意。
【成思危】第二就是房地产业在国民经济中的作用。国内外经验证明，住宅建设是一个消费潜力巨大、产业关联度高无技术障碍的产业，它可以带动建筑、建材、轻工、电子等几十个行业的发展，可以吸纳相当多的就业人口对经济增长的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170—220元的需求，每销售100元的住宅，可以带动130—150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业，所以房地产业对国民经济发展是有重要的作用，这一点在温家宝总理的报告中强调了，现在舆论对房地产谴责比较多，但是客观地说我们国家房地产业还是需要不断地发展，下面给大家一个数据。
【成思危】美国2004年房地产业占GDP的比重是12.7%，日本是12.1%，法国2005年是8.3%，中国2004年是4.5%，2006年我们还没有统计出来。要从这来看，中国房地产业占GDP的比重可以说是比别人低得多，将近美国、日本1/3，法国的1/2。房地产刚刚我说的一些重要性，我认为在我们国家发展应该是作为一个支柱产业来发展。因为无论是从满足人民的需求也好，还是从拉动国民经济发展也好都是非常重要的。
【成思危】中国住房制度改革的目标模式，这是我在1999年的书里面提出来的，就是八点；第一是供需动态平衡；第二是住房成为商品；第三是交换通过市场；第四是纳入工资分配；第五是保障社会公平；第六是构建金融支持；第七是维持租购平衡；第八是发展住宅产业。由于我们书里面有详细的论述，今天就不详细说了，但是这个目标模式我认为在今天还是有效的，当然也供大家讨论。
【成思危】我们再深入分析一下房地产有双重功能，房地产有居住功能也有投资功能，房地产居住功能主要是为它的居住者提供安全、舒适、美观、便利的居住场所，它的价格主要取决于购买者对价格合理性，作为居住功能来看主要是看购买的价格是否合理。房地产的投资功能主要是为其所有者取得资产的保值和增值，在国外还有一定的利税，买房有一定的税收优惠，它的价格主要是取决于购买者对房产增值的预期。所以这两个功能是不一样的。
【成思危】在我们国家，现在有一个舆论导向，就是炒房和炒股在舆论上形成强烈的反差，炒房的人备受谴责，深恶痛绝，十恶不赦；炒股的人倒挺好，实际上炒房、炒股从性质来看都属于投机行为，为什么形成这样强烈的反差，我认为是两个原因，一个是关心房价的人要远远多于关心股价的人，不炒股不关心股价。现在我们国家中小投资者或者是股民是8000万，在13亿里面毕竟还是少数，关心房价可能就好几亿。第二就是炒房的人比炒股的人少得多，炒股的人8000万，但是真正炒得起房的人很少。我觉得这个舆论上强烈的反差是不合适的，当然作为一般群众没有关系，作为学者一定要实事求是，一定要看到这两种行为都是投机行为，既然是投机它就有风险，有风险就有泡沫。不能说股市有泡沫，就是畅通股市不和党中央保持一致，说房市有泡沫，大家都觉得对，而说股市有泡沫就觉得不对，作为学者要实事求是。而且实际上资金在这两个市里面互相流动，当然股市不好的时候，房市就炒得很多，股市牛市的时候，房市就撤出资金。所以这实际上，我们认为我们在舆论引导上，特别是学者应该本着实事求是的态度，不要哗众取宠，哪怕捱骂也是值得的，因为这说的是事实。我讲过两句话慷慨陈词岂能尽如人意，不能说大话假话。
【成思危】我们说实现居者有其屋有两条途径，买房和租房。中国城镇居民的自有住房率已达到72%左右，在世界上名列前茅。但是客观上仍然存在住房的需求和供应，所以保持一定的出租住房，有利于住房的周转，从而促进住房市场的发展，这一点也是很重要的，没有任何国家说只有买房市场没有租房市场。维持租购平衡的关键是合理的确定住房和租金，也就是说要在实际房租和自有住房虚拟房租之间要保持大体的平衡。什么是虚拟房租？是包括购房的房款、抵押贷款的还本付息支出。租购平衡非常重要，为什么人们趋向买房，就是租房租金高于买房的成本，也就是买了房屋出租以后，租金收入足够还房贷，当然他就买房。所以住房虚拟租金是我们判断调控租购是否平衡非常重要的市场信号。政府应该加强房屋出租的宏观环境，主要是利用税收、补贴等受来调节租购平衡，并且使得平衡。
【成思危】解决住房问题要靠两只手，就是政府和市场。解决住房问题需要政府这只看得见的手与市场这只看不见的手之间的密切配合。纵观世界各国住房政策的演变，最后都归结为“市场调节为主，政府支持位辅的模式”。我想我们实行社会主义市场经济，最后恐怕也是要式行这个模式。这个模式怎么解释？我个人看法就是所谓市场调节为主就是要发挥市场在资源配置方面的基础性作用，要利用市场的力量来使各种住宅商品，适宜各种不同的需求，以实现供需之间的动态平衡。住房和价格要遵从价值规律，要根据规模、质量、位置和环境等因素来确定，并按照供求关系进行调节，还要通过竞争在供需双方之间达成比较满意的价格和交易条件。这就是要发挥市场在资源配置方面的基础作用，可以说商品房应该按照市场规律率走。政府这只手要建立住房市场体系，按照产品进入市场的顺序，住宅类型、地域范围、交易形式、购买目的等方面对市场进行分类，加强和改善对住房市场的宏观调控，更要担负起对低收入群体的住房的保障责任。所以我们说市场和政府这两只手是互相配合的，政府更多的应该是保障社会公平，而市场更多是按照价格规律去运作，这就是我们对住房的一个系统分析的框架。大家可能觉得你讲这些我都懂，下面我就讲具体的问题。
【成思危】在建立和不断完善住房保障体系方面，我想是三句话，一个是建立并不断完善住房保障体系是政府义不容辞的责任。第二是建立健全廉租房制度的几点建议；第三是改进和规范经济适用房制度。今天经济适用房我不谈，现在先落实家宝总理的建议，家宝总理批示，我希望各位调查研究把这个问题落实到实处，关于经济适用房问题我今年在研究，希望明年有一点结果向大家报告。我这个人是这样，没有研究的事我绝对不随便开口，所以抱歉经济适用房我知道有很多的争论，但是今天我不讲。
【成思危】建立健全廉租房制度，我们提了六点建议。第一点建议就是把廉租房住房制度纳入社会保障的范畴，切实落实各级政府的住房保障责任。据调查到去年上半年为止，我们对廉租房的投入不到100个亿，覆盖应该保障的覆盖面大概不到10%，是800万户，去年保障了60多万户，这只手我们需要大力加强。所以要整合现有的住房保障政策，加快住房保障的立法进程，制定住房保障中长期规划及年度实施计划。并且把这些规划、计划纳入地方政府的国民经济、社会经济发展规划的计划，并且要作为考核地方政府政绩重要的指标。
【成思危】第二就是明确覆盖范围。这个覆盖范围要从两个方面来考虑，一个方面是住房困难，一个方面是没有能力解决的低收入家庭。为什么要这样说？有的家庭他现在是低保户，但是他有住房，从住房保障来说就不能考虑他了，所以这样从两个方面来考虑。中国的特点是有的低收入家庭是拥有住房的，但是住房实际上是私人财产，《物权法》也规定了是私人财产，但是他的收入是低。这个情况在住房保障体系，只要他的住房已经达到了一定的标准，我们就不能再考虑住房问题。但是反过来有一些低收入家庭，他住房困难或者没有住房，就是人均住房远远低于应该保障的水平，我们应该保障。根据建设部的调查，大概一共是820万户，其中属于低保家庭大概一半，大概是这个数字。同时我认为应该逐步覆盖长期，即两年以上在城市务工的农民。因为短期在城市打工的农民没有办法全部保障，但是在城市务工两年以上，我认为应当纳入城市住房保障体系、廉租房保障体系，他为城市做了贡献，他的所得税虽然很少，但是他做的贡献很大，他为这个城市创造了价值，而且他在城市居住，如果不提供住房保障也不合适，所以我建议两年以上在城市长期务工的农民可以保障。
【成思危】第三是确定适合国情的住房保障基本标准。这也是和建设部讨论的，在保证住房基本功能的前提下，就是有厨房、有厕所等等，住房基本功能的前提下，每户住宅面积不超过当地常住人口平均住宅面积的60%。北京人均住宅面积是27.6平方米，按照60%算是不到20平方米。根据家庭收入情况对房租实行全额或者是差额补贴，我们对低保护全额补贴，因为他已经吃低保再拿房租就拿不起，但是对于低收入住房困难要差额补贴，不可能政府全部包起，这是第三点建议。
【成思危】第四点建议就是增加适合低收入家庭的出租房源，没有房源保障是不行的。房源看来要两手解决，一个是政府主导建设一些小户型房，这是必要的。因为在现在来看，没有建设一些房子也不行，当然建设的时候也要考虑各种因素。比如说在一定时期建很大一片房源，这样形成社区的分割等等这些都是细问题，这是第一点；第二就是租用二手房，所以在美国来看租用二手房是一个很重要的措施，我们专门派人到美国和欧洲去做调查。因为有的房屋改善了居住条件，他买了新房，但是旧房有的不允许他卖，有的可能是他不想卖，这个房屋就可以作为廉租房的房源。房租按照市场价格，但是政府补贴，这实际上还是很重要的一条途径，如果全靠建新的房子解决也不好弄。像很多房源来看现在面积都很小，条件改善了以后他愿意买大一点的房子，原来的房子就可以作为房源，这在美国政府专门管理这个实，补贴房租给房东。
【成思危】第五就是增加廉租住房保障资金。我们建议建立国家和省级住房保障基金，并且通过转移支付支持特别是西部比较困难的地区。根据调查西部地区住房困难户是东部地区的1.97倍，差不多2倍，但是西部地区的住房公积金的量要比东部小得多，大家都很清楚，如果国家没有转移支付，西部地区自己解决是很困难的，所以国家给予一定的转移支付。另外在确保土地出让金净收益5%用于廉租房制度建设的基础上，要稳固地提高比例，有条件的地方应该提高到15%。我讲的都是建议，这不是政府的政策，而是我们建议政府这么做。
【成思危】最后是加强廉租租房相关政策的检查落实和监督管理，健全廉租住房管理的组织机构，这一点非常重要。我们提了六点建议，这六点建议建设部也完全同意，共同落实，争取在今年上半年能够出来，能够有一个说法，我在这里提出一点梦想，我希望到2010年在住房体系廉租房来说能够做到应保尽保，这是我的希望。我想这一点还是做到雪里送炭，先解决最困难群体的问题，820万户只占城镇不到居民的5%，城镇居民是1.79亿，我们国家现在经济发展情况，财政收入情况来看，我认为只要大家重视，是有可能到2010年把最困难的5%群体做到应保尽保，当然要做一下测算需要多少钱。
【成思危】在加强和改善对住房市场的宏观调控方面，总理报告里面讲了六点，保护房地产投资合理规模；优化商品房供应结构；加强房价监管和调控；深入整顿和规范房地产市场秩序；加强对房屋出租市场的宏观管理；引导消费者适度消费。我今天主要讲两个问题，一个就是房价，就是加强房价监管和调控。总的来看房价是三大块，第一块是项目总投资成本，大家搞房地产很熟悉，包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、公共配套设施费、开发的间接费用、其他费用、不可预见费用、财务费用、管理费用、销售费用等等。应交税金大概是三部分，第一部分是经营税金及附加，其中营业税为5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和4%，合计按销售收入的5.5%计算。土地增值税按照新的规定是实行四级超额累进税率，所得税目前按照应纳的33%，从今年降到25%，这应该对房地产是一个好消息，税率降低了。第三块是项目的经营。
【成思危】关于公开住房成本引起很大的争论，舆论上有的人赞成公开，但是有的人不大赞成。我想一个原因就是商业秘密，再一个说实话可能有一些灰色成本不便于公开。所以我搞了一个参比成本模型，参比就是在客观条件不确定及信息部完备的情况下估算成本，这是我在80年代末在化工搞全国林资源系统分析的时候提出的一个办法，当时也是这样，全国8个大的森林区，他说他那好，你说你那好，配套的条件，公共工程，还有产品使用等等，很多问题都很难比，所以我们最后搞了一个概念就是参比成本的概念。它的方法是先建立一个数学模型，并且根据经验、统计或者类比等方法为模型中不确定的参数提供缺省值，也就是我这个缺省值也不是没有根据，而是根据经验统计和类比，包括回归等等方法算出它的成本，这是供参考和比较用。当然参比成本的准确性取决于不确定参数在模型参数中所占的比率，如果需要提供缺省值越少越准确，另外也确定于缺省值的准确性。只要不确定参数的比率比较少，而且提供的数字准确度较高，通常可以满足决算的需求。我们80年代做的项目就获得了国家科技进步二等奖，确实起到了一定的作用，所以我把这个概念搬到住房里面来做分析。关于这个问题，我的博士生和我写了一篇文章，现在已经发表。
【成思危】我们做了三个案例分析，2005年的案例分析。我们看看房价是什么样的情况。我先说明这是2005年的，而不是现在的。2005年当时土地增值税还没有实行新的办法，当时我们分析了三个点，一个是北京市某个项目，它的市场销售价格是8211元/平方米，其中项目总投资成本是3994.86元，税金是1693.9元，净利润是2522.24元，当然净利润里面可能包括一些开发商灰色支出这就没有办法估计。上海市场销售价格某个项目是17059元/平方米，项目总投资成本是8583.43元，税金是3425.56元，净利润是5152.01元。第三个案例是福州市市场销售价格便宜多了，3900元/平方米，项目总投资成本1983.03元，税金是776.32元，净利润是1140.65元。从这三个案例我们大概可以看到在市场销售价格的三大块，项目总投资成本大概占一半左右，这个情况不同，我们看数字大概是占一半。净利润大概是占30%，然后省下20%这是设计。所以我们说商品房的价格这三个因素，项目总投资成本那是实打实的，除非偷工减料，不偷工减料就得要这么多钱，所以它的毛利润是在政府和开发商之间分配。
【成思危】如果要降低房价，那只能是降低开发商的净利润来降低税金。但是这个问题很有意思，你可以分析一下，因为总投资成本是不变的，房价越高，政府的收入越多，财政收入越多，开发商的利润也多，所以这就带来一个问题，就是如果从经济角度来说，政府调控房价越低，势必是减少了他自己的钱。科学家从数字来说，不涉及对任何人的批评。再一点的分析，房价为什么老调控还在涨，从这三个因素来看，项目总投资成本实际上是在上升的，这是2005年的数字，2006年根据国家统计局的数据，生产资料、原材料等等成本大概上涨了6%，城镇居民收入增加了10.7%，农村居民收入增加了7.4%，这些它都反映到项目投资成本里面。也就是说如果我们拿最低的成本来算，那就是项目投资成本增加6%，由于它占一半，所以对总的房价涨价就可能占3%。这个时候如果政府和开发商不降利，房价就不可能不涨，我这是从科学的角度来分析。从今年公布的情况来看，就是上海房价降了0.5%，其他城市大部分都在上涨，原因我想从我的数据可以分析，这就不好说了，大家可以分析。这样就必须要从政府和开发商两边来努力，但是房地产投资它是相对来说可以算是一个高风险的投资，因为它要承担市场的风险，因为投资很大，担负着财务的风险。这不是我的观点，我对这个问题还没有研究，所以我不能下结论，我只能引用学者的观点来说。那就是说如果低于20%，可能这个项目不好办，政府的税收来看，我们降低了企业所得税以后，可能略有降低，从33%降低到25%。
【成思危】影响商品房价格主要因素有这么几个，第一是供需结构的动态平衡，供应和需求不能只看总供应和总需求，说房子总供应多少，总需求多少，商品房价主要取决于供求关系，这是市场经济的基本原理，但是我们不能只看总供应和总需求，而要看供应结构和需求结构的匹配。昨天报道北京空置房是10万套，但是另外一方面北京买房人又说买不着房，供应结构可能是高价的房比较多，需求的人可能需要买中低价位的人比较多。尽管现在供大于求，但是在微观上，从结构上分析，它们供求之间还是没有匹配，所以这样造成的房价还会涨。
【成思危】第二就是供求双方对未来价格的期望。买方希望房价降下来，如果未来房价是上升的，开发商就有一点细瘦，而购房者则抢购，现在北京出现这个问题，因为2008奥运的问题。尽管房价涨，可是想买房的人因为他怕再涨。
【成思危】第三是购房者有效购买力和购买的意愿。所谓有效购买力就是他真正有多少钱，因为他不可能把所有的钱都用来购房。严格地说我们国家城市恩格尔系数大概是35%至40%之间，但是真正可支配的收入是50、60%，50、60%里面还要有其他的支出，国外现在讲有效购买力大概是收入的1/3，但是为什么我们国家还能有购买力。有两个因素，第一个因素就是家庭的因素，中国父母对儿女是无限责任，儿子要买房，老爹老妈多年积蓄都要给他们，否则没有办法传宗接代，再困难也要买，所以他购买不光是个人的收入，包括他老爹老妈多年的积蓄，这是第一个因素。第二个因素，实际上我们算人们的购买力，我们专门做了居民购买力的研究，算居民购买力不能只算收入，还要算财产。尽管它有房，这个房卖掉，再买新房，这个房也是它的购买力，或者是出租它也是收入。所以不能按照一般居民收入等等来判断，有效购买力包括这两方面。当然他的购买意愿也很重要。
【成思危】第四就是供求双方的资金使用成本，也就是现在大家理解的利率。如果把利率升高了，开发商财务成本增加，现在固定利率上升，如果预测将来利率还要涨，当然固定利率是可算的，这是一个方面。但是还有一个很重要的方面，就是抵押贷款证券化，抵押贷款证券化以后，可以说化解了银行抵押贷款没有流动性的问题，同时也把风险分散了。所以在国外来看，抵押贷款的证券化是金融支持影响市场也是很重要的一个因素。它证券化以后，实际炒房的人他不一定是要炒房子，而是要炒债券，这样就有少数人去炒房子，只要收益高于他存在银行的利息都可以去炒。当然这个问题我们国家还没有严格的规定，但是我认为将来应该推进。
【成思危】最后就是各级政府宏观调控的力度和它的有效性。这一点很重要，我讲过没有一个十全十美的政策，也没有一个一成不变的政策，任何政策都是在权衡利弊之后确定的。利大于弊就可以进去。另外没有一成不变的政策，今天的政策根据今天的情况来制定，情况变化了政策也变化了。今天一个好政策，可能若干年以后就成了阻碍房地产发展的阻力。所以这个问题宏观调控一个是要政策制定合理，另外就是要实体经营。另外一方面就是要注意它的有效性，我们注意到市场经济里面，每一个人都是独立自主决策的，我买不买房，我买什么样的房，什么时候买房都是我自己决定的，没有人强迫你。但是不可能不受到其他人的影响，也不可能不受到外部因素的影响，这就是我研究的一个领域。
【成思危】在这个情况下，它就会形成一种自组织作用，这使得市场在宏观上来看还是向着一定的方向发展。比如说我本来有钱想等等看再买房，但是为了保障就想去问，要不买还得涨，问老李，老李说我恨不得早一点买，现在买都够贵了，于是你的信心也动摇了赶快买，如果大家都是这样市场就上去了。如果你问的人都不买，你可能原来想买也等等看。政策引导改变人们的行为，引导人们的行为，所以一个政策要起作用必须要引导人们的行为，如果这个政策不能引导人们行为的改变，可能就起不到应有的效果。举一个股市的例子，大家记得2001年，国有股要按照市值销售，国有股减持的收益作为社保基金，但是这个政策出来以后大家有意见，国有股原来不流通，现在流通了，按照市场价减持，所以后来国家纠正了。大家记得有一年，单位把房子卖了，后来国务院下了一个文说单位的住房是国有财产，所以卖的收入要上交财政，这回马上就不卖了，为什么？本来单位的房子好好的，卖了以后还要上交财政，所以最后财政部又下了命令说这个钱可以不上交财政，留给单位作为职工建房的基金。所以政策一定要引导人们的行为才能有效。内因是变化的条件，外因通过内因起作用，政策等等都是外因，你必须要通过引导购房者、开发商等等的行为，引导市场主体的行为，被他们所接受，这样才能起到效果。这是学者之见，供大家参考。
【成思危】最后还有引导消费者适度消费的问题。我注意到家宝总理报告谈的很多，但是很少谈适度消费。我今天谈一谈，由于我国人口众多，土地、能源、资源匮乏，环保问题严重，城市建设、公共服务等等都还比较落后，所以住房方面必须要注意适度消费。因为人们改善住房的愿望那是永远存在的，所以他总希望不断地改善。但是我们也有现实，就是要注意由于这些原因，必须要注意这些问题。从另外一个方面，从我国目前的人均GDP来看，即使是按照购买力评价，也就是GDP计算，目前人均居住面积已经上涨了。日本2003年人均GDP是33497，人均住房面积住房面积35.51万，2005年德国人均GDP3.4万，住房面积41.2，2001年英国人均GDP2万，2006年中国人均GDP2040美元，住房面积是26.7。我说的意思不是我们不要改善，而是要根据我们的可能来改善，所以我们人均居住面积按照人均GDP来看不算低，所以消费者要根据自己的财力和购房成本来决定是购房还是租房。现在说居者有其屋就要买房，这个观点不对，购买房屋是自己的决定。第一要看自己的财力，第二就是购房的成本。我们要看你要买的是什么房，如果现在住90平方米，你想买180平方米买不起，当然政府要控制调控房价，调控房价的余地绝对达不到你想达到的目标。所以我们政府解决的是住房困难而买不起房的人，住房已经不错，收入也是在中等以上，还想继续改善住房，我想政府不可能给补贴的方式，政府只能宏观调控房价，但是不可能买房。现在要买房的各种情况，只是买不起房的人政府应该关心和支持，这里面包括经济适用房也是带有保障性质的。但是如果多数人买不起房的人，就是多数中等以上收入的人买不起房都希望政府解决，这不可能，也不现实。
【成思危】再就是房奴，这具有煽动性。分期付款是一种进步，是让你能够尽早的享受住房的举措，以前国家没有，没有怎么办？只能存钱，存钱存够了以后才能买。有了分期付款以后，即使你钱没有存够也可以买房，由住户来还款。有一个例子，有两个老太太，一个中国老太太，一个美国老太太，中国老太太攒了一辈子，攒到70岁买房但是享受不了多长时间，除非长命百岁。美国老太太30多岁时候买房，住到70岁还完款，已经享受了40年。你既然买房分期付款就不能埋怨，你要埋怨谁让你接受分期付款的条件，所以房奴这个词我不大赞成，说法很有煽动性，但是实际上你不当房奴你哪来马上有房子住，有一个人说得很有意思，就是不当房奴哪有幸福生活，这个人很清楚这个意思。因为你已经签了合同，分期付款了，政府不可能帮你降低分期付款的钱，银行也不可能少收你的钱，所以我觉得这个舆论要客观分析，要正确的引导。
【成思危】中国住房制度改革是一项复而艰巨的系统工程，在改革的实践中既积累了许多宝贵的经验，也吸收了不少有益的教训。本人深信，只要改革者们能够以邓小平理论为指导，认真贯彻以人为本，全面协调可持续的科学发展观，深入了解我国的国情，冷静思考，高瞻远瞩，确立改革的目标模式，并且能够注意兼顾各个方面的利益平衡，把握好各项政策出台的时机和力度，实事求是、埋头苦干，就一定能够不断地推进我国城镇住房制度的改革，为到2010年时建立起比较完善的，适合中国国情的住房制度创造有利的条件。今年还要对经济适用房保障的问题继续研究，如果明年请我来，我希望明年再向大家报告经济适用房的研究成果，谢谢大家！
【主持人】各位，我们成副委员长是我们国家领导人，同时他又是一位著名的学者和经济学家，在经济领域里面多有建树。他也一直关注中国的房地产业和住房制度改革，长期研究。几年以前我们召开亚洲房地产年会的时候，成副委员长也有过精彩的演讲。今天成教授就中国房地产业发展和住宅系统分析，特别是就廉租房制度建设、房价和适度消费的问题，发表了很多独特见解的观点，我们听了以后很有启发，对我们研究当前房地产业的形势，研究怎么解决人口大国的住房问题是非常有启发的，今天齐部长也在这，我想对我们政府的决策是有帮助的。我们再一次感谢成教授！房协每年有一次形式报告会，另外还准备每年搞一次大型的论坛，我们下一次再请我们的成老师给我们讲演。
| · 国房景气指数8月环比回落 |  |
搜房网综合 | |
| · 楼市上演“促销奥运会” | |
南方日报 | |
| · 7月京住宅销售同比减六成 | |
北京娱乐信 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 能源局:奥运后将调整油价 | |
周晓芳 | |
| · 房地产下半年调控有几招？ | |
广州日报 | |
| · 九大地产商资金再度"告急" | |
理财周报 | |
| --------------------------------------------------- | |||
| · 房企资产负债率已高达80% | |
广州日报 | |
| · 使每个人都买得起房不现实 | |
新快报 | |
| · 开发商零售转批发拯救市场 | |
上海证券报 | |
| 最新评论 |  |
点击查看更多>> |
 中国男冠军们的漂亮老婆们（组图） |
35501 |
 陈道明频换豪宅 开法拉利打高尔夫球奢侈生 |
12022 |
 销售萎靡 京城楼市奥运后房价大战提前打响 |
11846 |
 奥运会上的冠军明星脸 惊人的相似！（组图 |
9337 |
 杨威准爱妻杨云 中国男冠军们的漂亮老婆( |
6348 |
 中国拟投千亿元刺激经济 稳定股市房市列首 |
5495 |
 传说中家居十景预示恐怖凶兆 千万要避开( |
5439 |
 小家大精彩 不足50平的二房一厅照样开阔( |
4699 |
 刘翔致全国人民公开信:你们会看到跑得更快 |
4290 |
 如何抓住"看涨型"房产 楼市徘徊期购房有绝 |
3936 |
