“准现房”热卖 成为房地产预售制度“补丁”

自从上世纪90年代初，北京有了期房预售模式之后，商品住宅供不应求的局面使北京的房地产市场一直延续着期房销售为主体的格局，形成了市场惯例。随着供需矛盾的越发明显，北京楼盘的房价居高不下，供不应求的局面使得一些项目从取得预售许可证、开始销售到竣工验收、具备收房条件之间间隔1-2年仍一片旺销，建设期过长带来了诸多问题。在2005年，建设部就曾召开会议讨论“取消商品房预售制度”，因不适合当时市场环境而搁浅，两年后的两会旧话得以重提，再次引起各界关注。

c中大恒基不动产营销市场研究工作人员告诉记者，由于2007年2月份和3月份处于楼市“冬眠期”和“回暖期”，因此销售情况相对不稳定，但仍然可以看出，从06年11月份开始，住宅期房日均销售套数和面积一直处于下滑状态，住宅现房销售情况却有所上升（见图1），“未封顶楼盘禁贷令”是造成这种局面的重要因素之一。对于贷款买房的自住购房者来说，稳妥且风险较小的资金支出才是最佳选择，因此后顾之忧较少的现房是最好的选择，但是目前市场上在售的大部分现房为项目前期销售不畅滞留的尾房，购房者的可选择余地较小。相比之下，“准现房”交房期短，节省了从购房签约、入住到取得房产证的时间，在选择购房前已能看到建筑物的内部结构、框架等，在放心程度上具有很大优势，销售价格也与期房项目相当，因此成为了购房人的最佳选择。

根据中大恒基不动产营销市场研究中心对京北以准现房发售为项目卖点之一的“公园2008”项目的数据监测显示，该项目于去年年底开盘销售的楼栋均已售罄，于今年1月底开盘的楼栋目前销售率为13.2％，还有31.7％的房屋已被预定，预售开盘均价为7600元/平米左右，成交均价8200元/平米左右；与之相比，该项目周边条件相似的另一普通期房项目于去年12月底开盘的楼栋目前仍在销售中，销售率为60.9%，已预定房屋为17.2%，开盘均价约为9000元/平米，成交均价约为8000元/平米。由此可见，“准现房”项目已经越来越受到购房者的关注，将逐渐过渡为楼市销售的主要模式，同时，对于开发商来说，“准现房”销售能够展示自身实力及楼盘建筑质量，虽然面临自己资金回收周期长的压力，但同时也使购房者对楼盘有了比较直观的初步认识，反而利于促进销售。因此，在开发商之间的竞争愈演愈烈和国家宏观政策的调控作用下，“准现房”是与房地产趋势相合拍而又积极负责的行为。

在房地产市场化10余年后的今天，购房者愈来愈成熟与理性，开发商为了彰显自己的实力应势而变，促进了市场的逐渐规范化，这些都是促使准现房销售行为产生的重要因素。 

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