二手房市场出现置业升级 卖小买大是否真的划算

在央行加息、股市利好、房产调控等多方面因素发挥作用的情况下，近期北京市二手房市场出现置业升级，卖小买大的现行。据各大中介公司门店登记需求的信息显示，从春节后到现在，需求100--120平米左右的客户比年前上涨了15%，而这些客户在委托经纪公司为其寻找合适房源的同时，也在经纪公司登记其原有的房产，面积都在90平米以下。“置业升级”类需求再次充斥二手房市场。

笔者在垂杨柳的一家经纪公司门店，正登记卖房的张先生说：“我在垂杨柳中街有一套80平米的房子，但是眼看着儿子要结婚，房子显得小了，房价这么高，就凭现在手头的积蓄在家附近是买不起的，只能把这套老房子卖了，买套大的。”目前，张先生这种情况很多，它们出售的房子一般都是城里90平米以下，地段好，交通便利，周边配套设施成熟的房子，但房龄一般在8－10年以上，户型结构比较老，出售单价在8000－10000元之间。选择购入的大户型主要集中分布在五环以外，面积在100平米以上，户型结构比较合理，且以二手次新房为主，周边配套实施完备，成铁、公交、高速路等能形成立体式出行交通，买入单价在5000元－6000元之间。据数据显示，从2006年9月至2007年2月，大于等于90平米的二手房成交量平均单月所占总成交量比重为33.87％，比2005年9月至06年初同阶段上涨11％左右。

就这一置换形式，中大恒基市场研究中心负责人张磊分析认为，一些北京土著居民大多都拥有一套市区的老房或者两套以上单位分房或拆迁分房，这些房产都在两三年间升值了200％以上，而随着80一代的成家立业，这些家庭结构开始从一户分成两户，人口开始增加，所以，出售一套多余的老房或是干脆出售唯一老房购买大户型房产，一方面满足人口的增加，另一方面也寻求宽松舒适的生活环境或是分户独立生活。
卖小买大是否划算？

以一套120平米，售价66万元的未满5年的普通二手商品房为例，买房客户在目前市场情况下一般需要支付的费用有：营业税：66元×5.5％＝36300（税费转嫁给买方）个税：66万×1％＝6600（税费转嫁给买方）印花税：66万（合同价）×0.05％＝330契税：66万（合同价）×1.5％＝9900中介费：66万×2.5％＝16500（一般由买方支付2.5％左右）合计费用：69630元。

从以上数据分析，张磊认为，卖小买大这一置业升级形式是相对划算的。5000元差价和所需支付的各项手续费税费相加为74630元，与购买一辆低档普通家庭用车相仿。另外大户型二手次新房大多都建在城铁沿线，且购入者70％为有车族，周边配套设施完备，社区环境较好。

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