实况：东亚•望京中心“一体化生活”高峰论坛

“物业选址对创业型公司成长的促进”高峰论坛现场

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望京区域有规划为中关村一区八园之一的电子科技产业园。在此区域中聚集的电子科技企业近5000家，其中摩托罗拉、西门子等国际知名的电子科技五百强企业也聚集于此，而集中在电子科技产业链下游的小型服务性公司更不胜枚举，物权法的出台以后，促使这些大部分处于创业期的小型成长型企业对望京区域内的办公物业提出了更高的要求。面对住宅物业的政策封锁和高档写字楼的成本限制，成长型企业的办公物业选择问题如何解决？4月15日，东亚望京中心举行一体化生活高峰论坛，针对成长型企业的物业选址问题进行探讨，为他们寻找适合的解决方案。

对此活动进行了全程图文直播报道。

▲主办单位：

搜房网

▲协办单位：

东亚望京中心

▲活动时间：

2007年4月15日（周日）下午14：30分

▲活动地点：

 东亚•望京中心售楼处

▲论坛嘉宾：

望京科技创业服务中心主任  北京望京新兴产业区综合开发公司副总经理    赵海东
    五合国际北京区总经理    曹一勇
    世联地产北京顾问业务中心总监 陆晓峰
　　购房专家   李小宁
    东亚望京中心销售经理 张欢

▲主持人 董宛：

搜房网北京主编   董宛

▲东亚·望京项目简介：

东亚·望京效果图

东亚望京中心位于望京核心，望京中轴路广顺南大街和阜通西街的交汇处，紧邻规划中的望京公园，与沃尔玛购物广场属同一用地范围。项目总建筑面积84657㎡，高99.7米，地上34层，地下3层，简约、时尚的双子座建筑，将成为望京新地标建筑。东亚望京中心以30—90㎡精品小户型为主，亦商亦住，多功能、低总价。8.4米挑高大堂等设计，体现出项目的品质感；合理实用的户形分割，更凸显商住的舒适性。

▲ 以下为本次活动的图文直播： 

【主持人 董宛】现场的各位媒体朋友，今天到现场的客户，以及台上各位嘉宾，大家下午好！感谢各位在这春暖花开的时候来到东亚•望京中心售楼现场。此刻大家所关注的是关于物业选址，创业型企业选址的一个促进论坛。我相信咱们各位在来的路上经过了望京的广顺北大街，望京经过十几年的发展，在商务氛围已经初步形成的情况下，出现了非常突出的问题，就是在望京的电子产业和文化产业两个产业链之上产生的服务于这两个产业集团的一些创业型中小公司，他们在住宅禁商和物权法出台之后，面临企业的发展，同时又要规避比较高的写字楼成本，怎样选址的问题。今天选择东亚•望京中心这个在望京物业当中差异化的项目——小户型办公现场做主题的探讨。首先介绍一下台上各位嘉宾，赵海东先生，赵总欢迎您。陆晓峰先生！欢迎您。曹一勇先生，是一位商业专家。购房专家同时也是著名户型专家李小宁老师。李老师每年都受邀去很多发达国家来考察那边商业地产的市场，包括那边一些办公物业的情况和创业情况。最后感谢今天东道主东亚•望京中心销售经理，张欢先生。

【主持人 董宛】东亚•望京中心从去年12月16号到今年创造了非常快速的热销，一会儿张欢经理将从这个角度结合我们今天主题做一个深入的探讨。

【主持人 董宛】同时我要特别介绍一下今天来到现场的多家主流报纸、电视、包括杂志的地产媒体朋友，一会儿在论坛一小时之后将就创业性企业选址做一个互动的提问和探讨。新浪房产等主流媒体为我们这次论坛做现场直播，网友也可以就感兴趣的话题互相交流。赵海东先生你好，整个望京区域的发展，包括现在东亚•望京中心所在的广顺北大街，与以前相比有很大不同，亚洲最大生活住区变成一个有国际化商务氛围的居住、商务区。请赵先生从您了解的政策，包括未来一个发展的角度。给关注这个区域的一些创业型中小企业以及投资人群展望一下，有请。

【赵海东】各位朋友大家上午好！非常高兴活动主办方邀请我来参加。自我介绍一下，我是望京科技园综合开发公司的市场经理。我们这个公司是望京科技园区，同时也是作为中关村的政策区，中关村电子城西区的开发公司，我们直属于朝阳区政府，主管望京科技园区的开发，所以对地区整体情况，比较熟悉，下面我就从我们园区的状况和对望京的发展情况，做一下简要的介绍。

【赵海东】首先说望京这个区域，以前应该说是以住宅为主，是北京乃至中国亚洲最大一个居住社区。这个地区实际上分为两个部分，这条广顺北大街前面有一条彩虹桥，这个以南是由北京市政府作为开发单位，包括我们这一带的楼盘、基础设施都是由北京市开发。从彩虹桥以北，整个八平方公里，都是由我们公司作为开发公司来开发的，包括一些学校、住宅、医院这些机构，包括基础设施，道路桥梁都是由我们来做的。

【赵海东】望京经过了几年的发展，我觉得到今天应该说更成熟了，为什么这样说呢？因为我们在做前期住宅开发的时候呢，我们实际上只走房地产的道路，我们没有园区的道路，为什么叫望京科技园区，从2001年，望京这个地方有三万平方公里，在靠五环三个平方公里，加入到中关村的电子城的科技园区，我们这个园区成了国家高新科技园区，这个园区的企业，都享受高新区的政策以及融资等各方面的服务。从2001年以后，我们这个区域，发生了非常大的变化。以前我们以住宅为主，两年时间迅速云集了五百家企业，都是在电子通讯领域，国际顶尖的企业，大家耳熟能详的，比如摩托罗拉、爱立信、安捷伦、索尼、艾迪信，三星还有宝马这些世界级的大企业，两年时间内纷纷入住到科技园区，应该说这些大企业的入住对我们整体是一个带动。带动体现在几个方面，一个是人才机构的变化，以前我们这个地区居住的居民，有部分是农民，住的是经济房。这些大公司是研发中心，是总部，到这里居住工作的都是白领阶层，对我们望京中心形成了非常大的影响。大企业的入住改变了这个地区的面貌，因为我们这个地方有产业，有居住，形成了一个内部循环的体系。以前我们经常讨论望京这个地方，就是一个睡城，一个卧城。为什么？因为他们没有产业，现在这些大企业入住了，而且伴随着大企业的入住，中小型的创业公司也随之而来。

【赵海东】我本人是望京创业中心服务中心的主任，我每天接触的可以说都是中小型的创业公司。我们园区里有165家中小型的创业公司，这些创业公司伴随这些大企业入住，提供一些服务。这些中小型企业有什么特点呢？我想首先是人员上，中小型创业企业大部分有十几个人，他在我们那里办公，50、60平米，不像大企业一下就两三千平米。第二个中小企业就是资金紧张，中小型企业资金比较紧张。

【赵海东】第三，中小型企业都希望有一个资源的依托。这种资源依托，比如说以前小企业在这里，没有给他提供机会的资源，那么大企业入住了之后，上下游的企业有了资源。比如说园区里边，有好几家企业就是给索爱提供外包服务的小公司。所以望京科技园区大企业入住之后，中小型企业会越来越聚集，这种中小型企业对创业成本是非常非常关注。我来东亚•望京中心今天也是第一次，看到发展商能做这样的项目，能给中小型企业提供办公环境的项目，我觉得非常非常好。刚才我们探讨了东亚•望京中心，它是可以做办公用的。我觉得东亚望京中心对我们这个地区，对我们整个望京区域的房产是一个补充，我就说到这里。

【主持人 董宛】谢谢赵总，让我们简单回顾了望京。我们现在所在的这个望京，已经有电子科技企业近五千家。摩托罗拉，西门子，纷纷撤出CBD，入住了望京。那么在这些跨国公司来的时候呢，也对望京的地产提出了新的难题，电子企业还有文化产业，在这两传统产业基础上，产生的这些以致力服务创业型的中小企业公司他们如何选址。对一个城市，比如说以地产的市场化历史走在前面的上海、广州来说，一个地方的经济越活跃，创业浪潮和小居住办公的需求越多。陆晓峰，世联地产，深圳为总部，前两天听陈总说有主要业务要进北京。接下来请陆总简单谈一下。

【陆晓峰】其实今天有这个机会还是比较难得。因为世联是一家市场公司，主要是收集信息，整理信息，出售信息。我们也是跨地域的全国业务中心，深圳、广州、珠三角一带，上海杭州一带，我这边是北京一带。今天从市场投资的角度对创业型企业在选址上的一些要求，谈一些个人看法。

【陆晓峰】第一个，我觉得提到创业两个字，其实大家某种程度上都处在那个阶段，创业在中国实际上是一种趋势。如果跳出来讲，实际上也是一种声音，大家都是在创业这个事情倾注了非常多的力量。

【陆晓峰】第二个，整个中国的产业结构调整方面。中国以前农业比重非常大，近年来在城市人口这个比例上面有一个大的增长，中国城市化推动了市场。第三产业将对写字楼和商务楼有较大影响。第三产业就是社会服务这一块，实际上也是为我们的创业服务。在房地产行业里面，商务楼开发提供一个非常好的环境，这个我们可以看一个数据，在国外超过80%的税收收入都是第三产业。国内还是偏低很多。

【陆晓峰】说了两点，回到我们创业型企业的特点，想提几个敏感的词。第一个我们讲成本。第二讲配套。第三宣传，第四选址。在成本这一块，我们可以观察到，任何企业都有这样几项成本。

【陆晓峰】一个是一次性成本，也就是说我们开公司注册成本，我们买楼的成本，我们装修的成本。开公司的一次性成本或者我们变更办公场所的一次性成本。

【陆晓峰】第二块持续性的运营成本，这一块我们所使用的水费、电费，物业管理费，包括我们的设备，包括我们的耗材，这都是我们持续的运营成本。

【陆晓峰】第三块，风险的成本，是指中小企业在成长期对抗风险的能力。比如说商务楼是不是突然间停电，后备的电是否能够跟上，这些都是中小企业很难承担的风险。所以在风险这一块，要特别注意到这个控制。

【陆晓峰】第四，我们讲机会，就是机会成本，因为在选择一个企业办公场所的时候，一定是尽力和企业发展核心在一起，这样的话可以使他选择这个办公场所。

【陆晓峰】我们从成本方面可以看到，中小企业数字化的一个表现，其实我们在通过上海和北京一些数据跟踪可以看到。售价和租金，商务公寓的比例一般在三比一到二比一，这个数字差距还是非常惊人。导致了中小企业成本的控制，所以这些企业进入城市边缘区或者小型的公寓里面来办公。

【陆晓峰】第二，我们讲配套，中小企业没有过多的能力整合非常好的资源，中小企业，有很多方面并不能表现，更多对员工的关怀。比如员工的早餐和下午茶专用的区域。还有就是在商务方面，一些不适合在公司内部打印和复印的文件，不适合在公司内部安排的大型的会议，都需要中小企业在周边找到非常好的配套设施，来完成一些他工作上的需求。比对高端企业来说，显得更为紧迫、迫切。所以从员工就餐、交通、午间休息等等各方面，都表达出企业对周边配套的依赖性。我想望京在北京就是这样一个位置，一个相对成熟的地带。它可以提供比较低廉的办公成本，提供这些中小企业相应的配套。

【陆晓峰】第三，这里面有我们通常讲的一个宣传的概念，我们沉静在广告里有这样一句话，我们做企业，有如做人。决定成就实际上跟你的宣传有非常大的关系，如果身边都是一些工人的话，你不可能是成熟的企业也不是出色的企业。所以你身处什么样的圈子决定你到什么样的成就。比如在商务公寓楼里面，发展非常好的公司，慢慢的都会向这种更高端的写字楼去迁移。所以说我们按照这个圈子，可以理解到很多概念，这里面我们就觉得应该关注发展的平衡性。比如在望京地区，必须要考虑到物业跟周边配套一个等值化水平的拉齐。作为一个研究，三个纬度，也就是三个空间在城市里。第一是居住空间，就是人住在哪里？第二空间就是工作空间，第三是生活和消费在哪里？像这种边远区的集中化办公，对一个物业来讲，需要关注到这三个空间里面的趋势。

【陆晓峰】第四个想讲的就是选址，因为我们在全国做了一些写字楼，由于运作多，大家会从大的方面，回归到一些细节上，比如说窗户等等这些方面。比如说我们在安徽省会合肥，有一处写字楼里面每一层都有一个供员工休息的，跟室外沟通的花园，每一层有供员工喝水的开水间，有供员工使用的吸烟区，有针对带饭者吃饭的地方。所以又回到三维空间的一个观点，我们回归应该是对企业家，对员工，对这些工作人员在人性上的尊重，所以最终就是我们如何提供给他一个更加合理，更加整合，更加系统化，从办公到生活的一个解决方案。

【陆晓峰】关于小型企业和他们选址的一些特点，跟大家分享这四点，等一下有一些问题需要交流的话，再提问的方式进行交流。

【主持人 董宛】非常感谢。陆总从非常专业的角度，谈了创业型中小企业选址的特点。其中两个核心关键因素：小户型，小面积成长型创造性，在市场上存在蛮大特点的空白。另外陆总提到了两个观点，也是中小型企业考虑的两个必要因素。第一个是往来客户因素。望京这些中小企业和其依托的企业，在地理上应有接近性。也就是这些中小型企业，必须与所服务客户有非常近的位置关系。第二点，就是这些成长型的中小企业，要依托非常完善的商务和配套的氛围，这是非常核心的选址因素。

【主持人 董宛】接下来请商业地产专家曹总对望京区域未来中小企业办公的一个展望，谈一谈中小型企业写字楼在设计上具备哪些特点。有请。

【曹一勇】我觉得刚才各位专家对望京周边的商业氛围阐述非常清楚：定位非常明确，销售策略非常重要，市场需要这种产品。所以我觉得是非常非常好的，这个不再多讲。

【曹一勇】五合国际是专业的设计机构，所以在此我谈一下我对商住楼的一些体会。大概有这么几点。

【曹一勇】第一、刚才谈到配套服务，要齐全。我想加一个专用的配套服务，如果侧重于商，包括小型会议等等配套是应该到位的。

【曹一勇】第二、如果侧重于商，商业地产中介公司是应当介入的。成长型企业和小型企业有一个趋势，叫做扎堆。这是一种趋势，也是一种要求。我经常讲打比方，卖熟食和卖包子、卖内衣内裤肯定是不能搭档的。所以如果偏重于商的话，就需要专业的中介公司。我相信，市场会进入这块领域。商业地产的规划搞的有利有趣，这是一个发展趋势。

【曹一勇】另外从建筑设计角度，商住楼我觉得还应该注意以下几点，布局灵活，面积大小也应该有一定的灵活程度，这个包括平面的和立体的。有一种商住楼甚至是复式，一楼办公，二楼住宿。另外2007年5月1号开始执行新的住宅、办公建筑设计规范。最大的变化就是更注重办公环境的细化、要求的提高。这是商住楼发展的特点。我简单说这些。谢谢。

【主持人 董宛】曹总说的一项特别关键：适应市场发展的趋势，就是商住楼从原来侧重于居住转变成侧重于办公，这是非常核心的转换。接下来有请现场一位专家，刚刚从广州赶回来李小宁老师。

【李小宁】大家好，很高兴参加关于写字楼的论坛。这个写字楼呢，我感觉一个最大的特点就是比较小巧，是写字楼市场的一个目前比较大的一个空缺。我刚刚从广州回来，看到了广州地区的一些小型写字楼。实际上在广州很多写字楼每户的面积都是很小很小，通常20平米，最大到40平米。有很多项目，都是将原来老的写字楼单元改造隔小。这种写字楼符合成长型公司，拥有比较好的地段、比较好的物业。小小的单元，并不是很高的办公成本，这么一块办公场所，是目前很多成长的公司需求。而我们目前的市场，特别对北京来说，我感觉新的写字楼有一些偏大，一些比较好的五星级写字楼，基本上都是在150到300平米之间，个别最小在100平米左右，再小面积几乎没有。中小型公司不想投入太多，又希望在比较好的地域，好的区域，好的地段占有一席之地，这就市场上形成了一个空缺，而东亚•望京中心我看了一下，恰恰填补了这一块空白。

【李小宁】我从两个方面讲。

【李小宁】第一个方面就是物业投入，从中小型公司来讲，物业投入最重要是成本，那么怎么样投入呢？物业投入主要有以下几点：一些大型公司的服务型的公司，必须依托这个大型公司比较密集的一些区域，因为它是替它服务的。在望京这个地区，就是广顺大街这个地区，实际是望京一个口，进入望京地区一个口。这个地区，目前还在建设中，没来得发展商业，是写字楼相对比较集中的一个地区。东亚望京中心选择的这个区域，我感觉是比较好的。

【李小宁】完善本身一些配套，包括商业配套。因为中小型创业公司，离不开服务性设施，离不开周边的生活氛围。这是由中小型公司的发展和其就业人员决定的，因为中小型公司不是完全能拓宽生活场所。所以我感觉，这个是主要依托这个地区的重要一个环节。

【李小宁】第二个方面，我讲讲物业的特点。第一是物业形态，这个形态呢，我感觉写字楼按照写字楼立项，但是又兼容了居住形态的这么一种写字楼，正好跟我们原来做的：与住宅立项，兼容写字楼功能是个相反。等于按照写字楼立项，但是把写字楼的方向望居住方面靠近。这样做的主要目的，我感觉是为了可商可住，灵活的变通。所以在配套方面呢，将一些厨卫、天然气等等这些居住所需要的基础设施融入到里面。最重要一个点，把面积限制在90平米以内。30到90这一点非常重要，目前一些小型公司，最大的需求，就是希望公司能发展到一定程度，希望有一个比较好的物业。以前住宅里的物业，或者老的房子，老的写字楼，已经不能满足他的办公需要。北京现在市场上有很多小型企业楼，整个状态不是太好，不管是物业管理，还是整个建筑形态都比较简陋，所以不太适合这些小型公司可持续性地发展。特别是它在为一些品牌性的大公司服务的时候，它特别注意自己的办公形象，而这一点东亚•望京中心恰恰填补了空白。体制相对高，又尽量将面积降得比较小，降低物业支出费用，这一点正是中小企业所需要的。

【李小宁】再一点就是物业配套，东亚望京中心的配套，我看了一下，基本具备写字楼的设施，有一些公共设备比如公共的开水间，这些恰恰是小型写字楼所需要配备的。这样的话，他们总体形象更像一个写字楼，而且是一种小型化的写字楼。

【李小宁】最后一点主要讲物业管理。小型的写字楼，能不能发展好最重要的是管理。一般写字楼如果将各种形态公司都融入进去，特别是小公司，管理上就是一个非常大的问题。能不能保证写字楼这种整体形象，写字楼管理能不能到位，对一个公司的入住是个关键，所以后期管理非常关键。一个写字楼能不能做好，特别是小型写字楼、小户型居多的写字楼，物业管理要求更高更大更全。后期管理是不是非常强大，写字楼能不能做的很好，形象能不能提升是未来写字楼升值的关键。

【李小宁】我今天就讲到这里。

【主持人 董宛】好，谢谢李老师。我想论坛进行了将近一个小时，从赵总到李老师，几位嘉宾的讲解当中都有异曲同工的地方。我想今年东亚•望京中心从三月份推出90平米自由办公物业以来，一直持续热销，现在还有一百零几套。所以今天探讨中小型企业物业选址问题的论坛也选择在这里举行。

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