实况：股市震荡钱投向哪 房地产产品理性投资论坛

——--东亚•望京中心投资前景分析

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房地产投机行为和盲目的房地产投资不只会使投资者承受风险，而且会扰乱市场价格促使房价虚高。随着房价的不断攀升，政府部门出台相关政策对房地产投资行为不断进行控制，使投资者对普通住宅的房地产产品的投资存在一定的风险性。在政策的引导下，近年来的房地产投资行为更趋于理性化，以往的投资资本逐渐从住宅产品转移到商铺、办公、综合性质的房地产产品上，政策调控的作用已经凸现出来，而投资者的投资行为也日渐成熟，这对控制房价是一利好消息。

近期股市在连续攀升之后，现处于高位震荡阶段，众多的投资资金也纷纷从股市逃离而转向房产市场。对比于股市，房地产投资的优势在哪里？本次论坛专家以东亚望京中心为例，分析哪些房地产产品适合于投资、如何评估房产产品的投资价值，倡导投资者理性投资房地产产品。

对活动进行了现场直播。

▲活动时间：

2007年6月10日 14：30

▲活动地点：

东亚•望京中心项目售楼处

▲论坛嘉宾：

北京晚报•北京地产总经理助理  张向东
　　中国城市规划设计研究院、城市规划设计所、居住区规划设计研究中心 副主任 赵文凯
　　中信证券房地产研究部副总经理  段海瑞
　　清华大学国际商业地产商业中心理事长  朱凌波
　　东亚望京中心销售经理  张欢

▲论坛议题：

议题一：房产VS股市——房地产投资环境分析
　　议题二、环境配套对投资房地产的影响
　　议题三、区域发展前景是决定房地产产品升值的关键
　　议题四、房地产产品投资价值分析
　　议题五、东亚望京中心投资前景分析

▲项目简介：

东亚望京中心位于望京核心，望京中轴路广顺南大街和阜通西街的交汇处，紧邻规划中的望京公园，与沃尔玛购物广场属同一用地范围。项目总建筑面积84657㎡，高99.7米，地上34层，地下3层，简约、时尚的双子座建筑，将成为望京新地标建筑。

东亚望京中心以30—90㎡精品小户型为主，亦商亦住，多功能、低总价。8.4米挑高大堂等设计，体现出项目的品质感；合理实用的户形分割，更凸显商住的舒适性。

▲以下为本次活动的图文实况：

主持人 张超

【主持人】各位朋友、各位来宾，大家下午好！我是北京CBD杂志主编张超，首先欢迎大家今天下午莅临我们今天的研讨会。我今天过来第一眼看到这个研讨会主题的时候，就想起了前几天发生的一个笑话，一天晚上和几个朋友一起吃饭，我们聊起了投资的事情，那几天是印花税上调的阶段，我的朋友谈起了他投资的一个趣事，在两个星期之前他投资的股票几乎翻了一番，在印花税上调之后投资马上套牢了，那时候他就希望有一个投资的项目让他只能赚钱，不会赔钱。我的一个朋友说如果真的只想赚钱不想赔钱，真的要向我学习，我有一个20年之前的投资，在这20年当中一直只赚不陪，他说我投资了我老婆，他说20年前我老婆嫁给我的时候只有90斤重，她嫁给我两年以后就翻了一番，达到了180斤，在随后20年以后，我无论如何怎么控制她的体重她都降不下来，所以他说我在所有的日子里投资一直都没有下降。当然这是一个笑话，当男通过选择对象的时候都不希望找一个体重翻番的对象，但是投资我们之前我们都想找到一个翻番的项目来进行投资。这个项目是什么？有的人说是基金，有的人说是房地产，之前我和我的编辑在CBD区域做了一个调查，CBD里面的人是如何分配自己投资的，经过调查我们发现几乎CBD的人都觉得生活当中必须去投资，这其中有80％的人已经在股票和基金上做过投资了，但是有超过50％的人认为在基金、股票和房地产当中，房地产是最值得信任的，风险系数最小的投资。为什么他们会这样评价呢？因为相比来说，股票投资的风险系数太大，而基金投资的回报率相对来说比较低，这时候房地产的投资优势就展现出来了。当然股票市场里面有很多的生手在浑水摸鱼一样，在房地产投资市场里面也有很多生手在瞎投资，盲目地投资，只晓得买进卖出，不晓得如何合理投资，因此，我们今天论坛的主题就把这个问题带到这里来，就是房地产产品理性投资。

【主持人】为了筹备这次论坛，我们今天主办方邀请了很多的专家和学者，我首先向大家介绍一下今天莅临我们这个论坛的各位嘉宾。他们有中信证券房地产研究部副总经理段海瑞先生，中国城市规划设计研究院、城市规划设计所、居住区规划设计研究中心副主任赵文凯先生，北京晚报北京地产总经理助理张向东先生，还有东亚望京中心的销售经理张欢先生，清华大学国际商业地产商业中心理事长朱凌波先生，让我们把掌声对这些来宾的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

【主持人】现在的股市应该说非常地火热，也有朋友问我是否该投资股票，我是不投资股票的，为什么？因为我手里掌握了一个数据，不晓得是真实的还是虚构的，他说这个世界上平均每三天就有一个人是因为投资股票出现了问题而自杀，我的胆子比较小，我怕被股票杀了，所以我从来不投资股票。今天我刚刚得到一个消息，今天我们有一位嘉宾也就是中信证券的段总已经成功地把我们今天北京晚报总经理助理张向东先生拉进了股票市场，从这一方面来说，股票应该还是有一定吸引力的。段先生既是证券方面的专家，也是房地产研究方面的专家，在地产和股票这两种之间，谁优谁劣，老百姓应该如何选择？我想段先生是最有发言权的，首先有请中信证券房地产研究部副总经理段海瑞先生致辞，掌声有请！

中信证券房地产研究部副总经理 段海瑞

【段海瑞】很高兴来到这个论坛，上周股票市场的波动比较大，多数人的投资损失都比较严重，针对这些股市投资和房地产投资有什么共同点，现在这个点位适合股票投资还是适合房地产投资，它们之间有什么差距和共同点，我简单地向大家交流一下。我今天下午主要想跟大家探讨三个问题，第一个问题是股市投资和楼市投资有什么共同点，第二个问题是股市投资和楼市投资有什么差距，第三个问题是在当前的条件下，股市投资和楼市投资谁优谁劣，应该选择哪个。

【段海瑞】首先是第一个问题，股市投资和楼市投资有什么共同点，我觉得它们的共同点有五个方面。

【段海瑞】第一方面，股市投资和楼市投资都和宏观经济紧密相连，现在有很多人的观点觉得股市投资和楼市投资是翘翘板的效应，股市火了，会把一部分的资金带到股市，造成楼市的低迷，但是我对这个问题持有疑问，说到股市好还是楼市好，是宏观经济共同的结果，和宏观经济紧密相连。经济景气不景气不仅决定着投资者有没有实力去投资，基本上宏观经济不景气的情况下，股市和楼市都是同时低迷，如果宏观经济比较好的情况下，它们俩是有同步的景气度的。

【段海瑞】第二方面，两者都与政策息息相关。房地产是典型的政府主导型的行业，政府对房地产投资具有很强的干预力，大家都是业内人士，对这个感触比较深。目前的中国股市还没有完全脱离政策性的特点。从上周的调整来看，上上周三的时候政府提高了印花税，从千分之一提高到千分之三，这个政策引发了这一轮的股市调整，如果没有政策影响的话，对股市自身的杀伤力是没有这么大的。

【段海瑞】第三方面，股市投资和楼市投资都是有风险的，房地产投资风险包括房地产不能如期交房，房屋质量问题不能及时发现，如果是为了出租的话，有出租不出去或者租客不能按时缴纳租金等问题，如果贷款的话，租金不能按时补偿月供，或者房价下跌、拆迁等等都是楼市投资的风险。

【段海瑞】股市投资的风险也比较大，比如有企业不诚信的风险，像前几年银广厦、蓝田都是企业不诚信的东西，另外还有一些企业业绩下降的风险，这些风险都会使得股票大幅度地下跌。在前一段牛市的时候，股价有被人为操纵的风险，另外行业景气下降以后带来的风险，包括政策风险，都是股市投资的风险。股市投资和楼市投资都是同样面临风险的，这是第三个特点。

【段海瑞】第四方面，房地产投资和股市投资同时具有保值和增值的作用，这也是房地产投资和股市投资的魅力所在，这是第四个共同的特点。

【段海瑞】第五方面，股市投资和楼市投资都需要专业的技能，楼市投资需要的专业技能稍微少一点儿，但也不是说任何人闭着眼睛都可以投资。股市需要的技能就更多了，不仅要对宏观经济有所了解，而且所投资的股票、所处的行业、对股票自身的资质、赢利能力、财务状况等一系列东西都需要有所了解，这些没有专业技能是很难获得长期投资的成功。

【段海瑞】股市投资和楼市投资有哪些不同的特点呢？我认为有6个方面的区别。股市基本上是虚拟的，楼市是实体经济，股市看得见，但是摸不着，楼市看得见摸得着，正因为股市是虚拟的，贬低起来不可控制。不知道股市是什么特征的人前一段时间买了认股权证，买了30、40万到最后一分钱不值，它是虚拟的东西，有时候时间到了可能一分不值，而楼市基本上不会这样，这是第一个特点。

【段海瑞】第二方面，楼市对资金的要求比较大，故事对资金的要求比较小。在99年牛市以前，对开户的最低数有要求，一般都要达到10万以上才能开户，但从2001年的熊市以来，这个门槛不断地降低，有几万块钱或者几千块钱甚至一千块钱都可以去买基金、去投资，所以说资金的规模要求非常小。而楼市要求不一样，楼市的要求比较高，最少也要首付。

【段海瑞】第三方面，楼市的流动性比较差，股市的流动性比较好。楼市投资的退出机制一般比较麻烦，不像股市这样，今天我们谈好了，明天就可以卖，或者当天就可以卖掉，股票投资刚开始的时候没有7＋1，当天就可以投资，当天就可以买卖，而现在基本上实行7＋1，部分产品是7＋0，权证就属于7＋0，当天可以买卖，所以流动性比较好。另外交易的手续费相对来说也比较便宜一些，这是第三个不同点。

【段海瑞】第四方面，股市的收益率差别比较大，楼市的收益率比较稳定。股市收益率就是说你做得好的话，翻个十倍、十几倍都是经常见到的；楼市的收益率相对比较稳定，一年翻十几倍的情况是不常见的，所以说收益率的差别比较大。

【段海瑞】第五方面，股市需要的专业知识比较多，但是投资楼市需要的专业知识相对来少要小一些，股市面临的环境比较复杂，所以影响因素比较多，错综复杂，对每一个环节如果研究得不仔细或者忽略的话，对自己的投资影响比较大，而楼市需要的专业知识不像股市那么多，这是第五个特征。

【段海瑞】第六方面，楼市投资可以有效地利用银行杠杆，但是合法的股市投资是不能利用银行杠杆的，股市投资是不能从银行贷款进行的，一般合规的都不允许通过这种方式来融资。

【段海瑞】第三个问题，股票投资谁优谁劣，讨论这个问题之前，我对这个问题有三个方面需要说明的。

【段海瑞】第一，股市投资和楼市投资其实对于自己能力的一种投资，不是说股市投资就好，楼市投资就不好，或者倒过来说楼市投资好，股市投资不好，关键是自己的能力和这个投资相匹配。比如你认识一个朋友或者说渠道都是房地产的，你比较熟悉房地产行业，你就完全没必要放弃自己的优势去投资自己不懂的股市。股市也是这样的，你如果对房地产投资一窃不懂的话，就完全没有必要本末倒置。

【段海瑞】第二，股市投资和楼市投资要配比，楼市投资和股市投资都是投资的非常重要的渠道，所以股市投资和楼市投资要配比，就是说不要把鸡蛋都放在一个篮子里，我觉得两个东西相配比是比较好的选择。

【段海瑞】第三，目前条件下，退出一部分资金投资楼市不失为明智的选择。我觉得现在股市的风险是比较大的，6月4日有一篇这样的报道，反映的是股市的风险。承接前一交易日下跌走势，沪深股市4日继续大幅下挫，并且创下单日最大的下跌势，两市A、B股高达1000支股票，权重股和指标股是不是就能够抗跌？也不是，其中工行和中行的跌幅分别达到8.1％和9.25％，中国石化出现了跌停，就是说这种情况下，在这个点位上，股市蕴含的系统性风险是非常大的。在这种情况下，如果大家把一部分钱撤出来投资楼市，或者说找到好的投资渠道是一个比较明智的选择。未来情况下，如果说对这个股市研究不透，或者没有什么专业技能的，我建议不要把所有的资金都放在股市上。像去年那样，不光买基金还是买单个股票，或者今年上半年随便买一支低价股都出现翻番的行情我觉得是不太可能的，所以一方面大家要降低对股市投资的预期，没有那么高的收益率，那么高的收益率是不正常的，另一方面要建议大家如果资金量比较大的话，应该撤出一部分资金来投资房地产，投资楼房是一个比较好的选择。

【主持人】地产投资和股市投资哪个更好？段总并没有给出一个非常明确的答案，这跟他的身份也有关系，因为他本身是中信证券的，其次也是房地产研究部的，这两者都不好说哪个更好，也不好说哪个更不好，所以都说了一些好话，也都谈出了一些缺点。但是段总同时也给我们提出了一个非常明确的观点，无论是股票投资还是房地产投资，都是有风险的。并不等于说有风险我们就不去投资，投资者应该是抓住更多的利好回避风险。

【主持人】对于投资者来说，我们怎么样回避风险，哪些因素是更影响房地产投资的升值空间呢？接下来有请中国城市规划设计研究院、城市规划设计所、居住区规划设计研究中心副主任赵文凯先生致辞！

中国城市规划设计研究院城市规划设计所居住区规划设计研究中心副主任 赵文凯

【赵文凯】大家下午好！非常赞同刚才段总的一句话，投资就是对自己能力的投资，投资肯定是伴随风险的，没有风险就不成为投资，在风险面前还是要做自己最擅长的事情，做自己渠道更多的事情。房地产投资在各种投资品种当中是一个非常重要的组成部分，在全世界来讲，房地产不动产投资也都是一个非常重要的投资方式，今天给我的题目是不动产投资应该怎么样投资，应该关注一些什么东西，实际上这是一个专业化的话题，有很多投资人对很专业的东西可能并不了解，或者把握得并不是很准确，但我们通常所说的区位、区位还是区位，大家经验总结的东西认为区位对不动产的价值有很大的作用，而在对区位的理解上，我觉得我们还是存在着一些误区。比如说我们区位理解成是不是在城市的几何中心，我说这个东西只能叫位置，不能叫区位，区位的概念除了空间的概念以外，还包括周围的条件，这就叫区位。

【赵文凯】总体来讲，可以包括地理位置，也包括它的周边环境，也包括它的交通条件，其次还有产业聚集度，产业未来的发展水平，包括了很多因素。

【赵文凯】在这些因素当中，产业发展应该是最有决定性的一个因素。我们可以举一个例子，在80年代到90年代末的时候，东三环一带是工业区，崇文门却是一个不错的地点，现在完全相反了，以国贸为核心的CBD就在东三环，利用过去工业的搬迁发展起来，经济规模非常大，要远远超出崇文门一带，所以在投资上来讲，不光是普通的投资人对这些问题应该做出判断都很难，包括开发商对这方面的判断也经常会出现失误，比如说新世界在崇文门的投资时间和国贸的投资差不多，但现在的反映出来的结果是不同的。这些现象告诉我们一个道理，目前我们能看到的一些环境、交通条件都是次要的，最关键的还是这个区域的发展前景，核心就是它的产业发展潜力怎么样。

【赵文凯】为什么产业发展会有这么大的影响？这就涉及到城市的本质，我们的城市之所以叫做城市，和农村有所区别，就在于我们城市土地的价值和农村土地价值的形成机制不同。农村的土地价值取决于自身的条件，肥沃的土地长的庄稼比较好，产量比较多，这块地就值钱，是取决于自身的条件。而城市当中的土地取决的是周边的条件，如果你周围是五星级酒店，就相当值钱，所以城市土地和农村土地不同的一点是相互之间地块之间相互借用，我开一个商店，这个商店就给周围的土地带来便利，土地带来增值，周边有人居住以后，就给这个商店带来客户，所以是一个互相促进的关系。也就是说它的价值是取决于周边，也取决于在一个区域内的不断投入、不断叠加所聚集起来的价值。

【赵文凯】在这种价值里头，一个是表现为聚集度越高，便利性越高，另外一个是效率，像我们为什么要有CBD这样的办公内容集中？首先它需要很多的配套，除了我们的居住需要配套以外，办公也需要配套，商务活动都需要配套，所以集中起来会提高它的服务效率。另外城市聚集的特点也表现出很多的机会，在什么样的地点，其经营、生产、生活活动都和聚集地不同，所以我们大城市对人口的吸引力远远高于中小城市，这样的话人口的聚集也带来了商业的聚集、产业的聚集。 

【赵文凯】这个判断比较难一些，我们现在的城市之间是什么关系，比如北京和天津规模之间的关系、产业之间的关系未来会怎么发展，判断起来的确有一些难度，但大家如果有兴趣在这方面投资的话，这个问题应该是一个最首要的问题，需要我们大家去认真考虑。 

【赵文凯】除了区位以外，还有一个是投资什么样的类型的问题。我们的投资品除了办公、商业、住宅、酒店以外，还有厂房投资。在这些不同的投资里面，我们每一个类型的自身规律都是不同的，现在有存在一些误区，包括一些开发商也存在一些误区，他有时候做写字楼的时候当成住宅区来做，做人车分流，把景观做得更接近于居住的特征，实际上这些东西都是一种误区造成了他并没有能够完全按照物业的特点塑造它，完成它的功能。

【赵文凯】在类型的选择上，一个是要注意不同的类型都有自身的特点，打一个比方，现在比较热的是商业地产，而且这两年有人提出来房价涨得过高以后，投资住宅的回报率或者风险都有一些担心，是不是投资转向了商用物业。但是投资商用物业和住宅的规律性是完全不同的，我也看到过很多对商用物业的评论，位置、规模等等都会作为它的考评指标，实际上这也是存在问题的。我认为在交通、位置、环境这三方面商业地产是存在误区的。比如说交通，很多投资者认为这个商业投资靠近地铁车站，是不是就很好呢？其实并不是这样的，因为我们已经早就存在着一号线、二号线，全线车站非常多，并不是每个车站都发展成商业中心，所以这也是一种误导。再有就是位置，我这个位置好，靠近市中心等等，但我刚才讲了，这要靠一个聚集度来体现。大家可以发现从王府井到朝外这两个商业区之间是商业非常弱的一个地点，到现在仍然满街都是卖劳保用品的业态，这说明了一个什么问题？说明地理位置是不是靠中心也不是能够支撑商业价值的因素。第三个误区是环境的误区，有很多商业物业会以我的自然环境好来打动人，这也是误区。并不见得环境好就有商业价值，靠一个公园是不是就有商业价值？我认为并不是。所以商业的核心是渠道，渠道占有是不是足够，这是商业地产的规律性，投资的时候要注重商业的渠道占有。

【赵文凯】什么叫渠道占有？一个是可达性，市中心当然是可达性比较高的，郊区也可能是可达性非常高的地方，都可以产生商业价值。

【赵文凯】第二个是商品销售渠道怎么样，能不能带来丰富度，这也是零售的特征，我们往往如果只做一个不动产投资，需要非常注意这一点，零售做得好不见得物业价值高。比如说像沃尔玛这样的大牌子，它所要的物业是非常便宜的，它主要营利是靠它自己有垄断性的进货、销售渠道和成本控制，这是它的能力所在，并不见得它很依靠地理位置，所以零售的好坏和物业价值是两回事。

【赵文凯】还有周围社区的特点对商业也是一个影响，主要购买力的强与不强的问题，这里所说的社区不光是周围居住多少人的居住社区，也包括办公社区。比如在国贸，我们可以看到国贸周围的办公人群非常密集，在一定程度上之支撑了比较高端的消费。

【赵文凯】第四个是聚集，它的历史形成机制。我们可以看到很多商业中心几十年甚至上百年都不会变，我们在城市规划当中总是在宣传疏解、调整城市结构，北京也提出建新城、多中心的概念，但这种所说的多中心是功能的多中心，并不是价值的多中心，大家对规划的理解应该说有一些认识了。这种传统的商业中心形成了业态以后，就带有一种垄断性，这是不动产的一个特点，是不会轻易改变的。比如说香港的铜锣湾是传统商业区，你怎么样发展、怎么样影响它，很难判断，所以在投资商业物业的时候要考虑聚集所带来的一些影响。

【赵文凯】第五个是自更新能力，它可能是市场的，也可能是政府的，这种动力能不能贯彻下去，能不能自身去调整存在的问题非常重要。在这方面我们可以看到北京的大石栏，这里面牵扯到社会问题、政府财政问题以及政府的部门管理问题等因素。

【赵文凯】总体来讲，对于不动产投资来讲，关注的应该一个是区位，一个是类型，在这里面要做到理性投资，在最近几年这种例子非常多。这几年大家关注的东西过几年之后发展为什么不同，有的时候是超过预期，有的是没有达到预期，大家可以摸索一些东西。

【赵文凯】总体来讲我觉得有五个层次去考虑它，第一个就是选择什么样的城市，也就是说我们不动产投资应该是跨区域的；第二个层次就是在一个城市里面选择什么区域，要判断这个区域发展的前景；第三个层次要考虑小环境。比如说我要做商业的投资，但是不临街也是不行的，还有就是周边的一些条件，包括人文因素，这都构成了小的环境，对不动产影响也是非常重要的。在商业的物业当中有这么多规律，可能差一步价格就是天地之别，商业是要满足人非常懒惰的特点，对商业环境的敏感度非常高；第四个层面是要看硬件水平。潘石屹说过一句话，我觉得也是有启发的，他说旺铺不临街，这实际上是体现了一个什么规律？就是说硬件水平对于物业价值的影响。一般我们要是到中小城市去看，很多城市商业全是以街铺的形式产生的，都是街铺的形式，它的商业进一步的发展，就要使用到购物中心的形态，这实际上就是表达出人购物的需求，你要在不断满足的时候，通过硬件的设施水平来维护；第五层面就是服务，物业服务和物业管理也是对物业价值能不能长期维持或者是不是替你能够达到增值很重要的因素。有一些商业设施，恰恰是因为管理服务的影响，造城了很大的影响。比如说从一个很好的位置，变成一个不盈利的项目，这都是非常关键的东西。

【赵文凯】我先简单跟大家介绍一下对不动产投资应该考虑什么东西，它的核心就是在区域发展的前景当中，要重点关注产业发展的前景，谢谢大家！

【主持人】谢谢赵主任。刚才赵主任从多个方面给我们阐述了决定房地产产品升值的一些因素。在这里面我印象非常深刻的有两点，第一点就是房地产升值的关键因素是区位、区位，还是区位，第二他说房地产投资，升值的吸引力这方面是大城市大于中小城市，中小城市大于农村，对于这两点体会我感觉非常深刻。在我的老家山东威海，这两年有非常多的项目在北京销售，在春展的时候我看到有20多个地产项目，售价很便宜2000多块钱，一般不会超过3000元，有很多朋友问我说你们老家的房子卖得这么便宜，我跟他们说实际上打着威海的旗号卖的房子都离威海市中心200公里的距离或者是更远的距离，只有外地人或者是北京人去买房子，因为他们觉得是靠近威海，是一个靠近城市的楼盘，威海本地人都不去买，甚至800、900元他们都去不买，为什么不买？因为他们认为是农村，区位很差劲，交通很差劲，哪怕买卫生纸还要打车半个小时才能买到，由此可见区位非常重要，另外就是环境也非常重要。下面我们请北京晚报张向东先生就他的看法介绍一下。

北京晚报•北京地产总经理助理 张向东

【张向东】其实对于股市我根本不懂。因为之前在圈里面的朋友也交流过，虽然对股市不懂，我本人深刻感觉到一个词的真谛，这个词叫什么？就是福彩。3月份进股市然后到5月份，虽然投钱不多，但是资产涨了50％，上个星期连续三天的狂跌，基本上赚来的钱也全进去了，所以我觉得过眼烟云，进股市的人心理素质要很好，跟房地产的感觉不一样。我觉得在房地产当中的大起大落还没有达到像股市很悬的地步。包括做房地产的老人，时间比较长的记者应该记忆犹新，上个世纪90年代初的时候，房地产泡沫，特别是南方，当时有一批房地产开发商，突然从人间蒸发，也有一批建筑商称为现在的房地产大腕，也就是好多人把上个世纪50年代称为中国房地产行业第一次洗牌。

【张向东】但是从那一次房地产泡沫破灭的案例来看，正像主持人所说的，那个时候受到房地产泡沫影响最大的是期房，第二就是周边的交通环境很差，有的离海南、三亚这些城市几十公里所谓的海边房、概念房，这些房地产商盖的房子本身没有价值，但是经过80年代末，中国南方房地产市场刚刚起步的时候，那些概念操作，就造城概念房一下子在短时间以内翻了好几番，我觉得我们现在目前市场上一些房地产老总，可能对他们自己房地产投资也记忆犹新。就像前面几位嘉宾说的一样，当你的投资产品在短时间内连续翻几番，这个投资应该是有问题的，天上没有这么大的馅饼。这就提到环境配套，为什么环境配套是房地产生存的基本保障。应该说投资房地产，刚才前面赵主任也说过，要选择什么样的城市，什么样的区位，什么样的环境，这样对于房地产的产品来说，这几个因素是非常关键的因素。因为周边房地产配套过于落后肯定不适于房地产开发，因为这往往需要十几年，几十年，甚至更长的时间，房地产投资人预期就不像刚刚买入房地产投资预期那么好，或者说对于物业的升值期望值就不会那么明显，这样就要承担更多的风险。这样的投资产品，在投资人要特别注意，这样的物业要投资就要非常审慎。

【张向东】当然区位，硬件设施不好，周边配套环境又很不完善，相对而言地皮的价值和土地的价值可能相对还比较低，房价也比较低，就像刚刚主持人说的离威海市区100公里的房子可能才卖900块钱，但是那样的物业未来是否有升值的潜力，就要看是否有周边配套。望京这个区域，从这一段时间对望京区域的理解来看，我觉得在周边区域甚至在望京区域的开发商，特别是在望京区域边缘的开发商都有一个误解，我上个礼拜跟他们开发商聊过，他们不愿意把自己看成是望京区域的项目，他们愿意把自己看成是丽都商圈，他们认为自己是在丽都商圈。

【张向东】我反问一个问题，我说你认为丽都商圈价值会超过吗？他说当然，丽都是涉外饭店。我说没错丽都是涉外饭店，但是和望京相比，无论是二手房价格还是租赁房的价格还是新房价格，都比望京区域整个低一个档次，望京经过十几年的发展，无论是交通设施，硬件配套，包括产业发展，我们前面有嘉宾说过产业发展是决定一个区域价值最重要的因素。望京这边除了摩托罗拉、LG、西门子等这样世界500强进驻，还有京东方，包括以前原有电子城大型的国有巨头，在这里面进驻，望京作为八大科技园区之一的望京科技园区，已经远远改变原来望京就是一个成熟居住区的功能，现在望京除了解决交通问题，商业配套问题，包括公建问题，假以时日液晶大厦在望京都不算是最高档的大厦了。我觉得望京会从解决北京居住、就业、生活，包括它的消费等等这些方面城市一个新的中心。

【张向东】我记得在一次研讨会上，我不记得是谁说，是一个对望京比较感兴趣的人说，为什么人们叫望京？就是这边相对二环是郊区，有远望城市的感觉，所以叫做望京。后来又把这看作韩国和日本人的聚集地，20年后我们再回头看望京，望京有一批中产阶级居住区，世界500强的产业基地，还有一些像东亚望京中心这个项目，以及前面的宜家，它已经称为中高端的居住地、产业地以及消费地，所以在这样一个区域里，它的环境配套已经是非常完善。我开头提到一个问题，丽都商圈从10、20年前，在座房地产媒体同行可能都有所印象，在10年前或者是8年前，在丽都饭店周边的项目曾经想炒作丽都商圈的话题，但是这几年过来大家关注的重点还是在望京，为什么丽都商圈起不来，我觉得还是跟周边的环境配套有关系。单单一个涉外四星级酒店，它不能充当一个区域的领头羊，你不能单靠一个酒店把整个区域的整个价值进行提升，必须要通过各个方面的指数都要进行改善，也许未来丽都会超过望京，但是目前来看丽都商圈周边的物业跟望京相比还是要差一个档次。

【张向东】在房地产产品投资方面，几位嘉宾也说到一定要把周边的环境配套、硬件设施作为自己投资的重点。这里面区位未来的发展，未来产业的发展以及人群的发展，要作为投资性产品发展的对象。因为对于股市我不太内行，但是对于房地产投资风险来说，房地产投资风险减少，要跟房地产周边的环境配套综合考虑，我想说的就是这些，谢谢大家！

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