实况：股市震荡钱投向哪 房地产产品理性投资论坛

——--东亚•望京中心投资前景分析

【主持人】谢谢张总。张向东先生一直谦虚地说他对股市不了解，他这种谦虚是相对于房地产相对比较广泛的见解，因为他进入房地产已经10多年，对于北京房地产有很深刻的见解。但是就是这么一个对房地产有很深见解的人，在股市牛市的刺激之下，还是勇敢跳下股市游了一把泳。我知道他买三支股票当中，有两支是地产股，就在论坛开始之前，我们私下聊天，他就说他的整个股票地产指数一直是在下跌的，但是另外我们需要正视的现象，就是房地产房价一直是上升。我们如何去权衡房地产产品投资的价值，接下来有请一位专家为我们解答这个问题，我们有请清华大学国际商业地产商业中心理事长朱凌波先生。

清华大学国际商业地产商业中心理事长 朱凌波

【朱凌波】之所以冒着风险到售楼处参加论坛，一般我是不参加论坛，很容易让投资客认为是开发商的托，这几个项目都是我们比较关注的，前一段时间参加了一个论坛，是讲CBD东扩，昨天又参加了国美论坛，昨天提前了半个小时去了，今天我也提前20分钟来。做这个项目是使我们了解项目，了解区域，我们一直想寻找成功案例。这两个月我连续两个月出差，包括天津、石家庄、郑州、长沙、呼和浩特，我参观了很多城市，他们都遇到了很大的瓶颈很多产品都不成功。望京是我一直很关注的区域，大盘时代，包括广东最早的华南板块，一直到北京做的天通苑，回龙观，我就住在回龙观，社区很大，30万平方米，但是作为一个城市功能，市民享受居住区的品质是极大的下降，包括天通苑，这么大一个社区，这么多人口，从这个区出来早上上班煤油40分钟出不来。我在回龙观住，我在清华上班，每天要穿羊肠小道，从来没有人走的道路才能到达清华上课。所以以房地产为导向，以居住为导向的项目未来出路在哪里，就是一个城市的价值，一个房地产的价值，它需要哪些要素支持。

【朱凌波】我们今天谈是理性投资，实际上理性投资和感性投资最大的区别就是理性投资首先是考虑风险，感性投资首先是考虑赚钱，这就是不同的区别。今天我看了对面的商业，看了刚才所有房地产商习惯用的方法，基本上除了沙盘以外都说周边有什么样的商业，什么样的交通，什么样的学校，什么样的银行，最后实际上卖出去的核心产品就是搬到售楼处来卖了。我就想一个问题，望京这个区域我看了一下背景区域，我一直比较关注望京，为什么我感兴趣？就是望京这个区域它是属于相对成熟，尽管是被动的，但是也是相对成熟的模式，为什么？它是按照城市功能来发展的。回龙观在去年之前完全是郊区大盘，完全是死城睡城，早上都堵在八达岭高速，包括五环。这一次五一开车到大连，本来想抄近路，结果走了两个半小时，飞机都晚点。所以以郊区大盘为模式证明是失败的，包括天通苑，包括南城郊区化的视线。

【朱凌波】望京发展到今天，实际上郊区外扩是一线城市，包括二线城市、三线城市必然的模式。怎么样能够使原来老城区的市民，包括郊区的农民进城，依然能享受最好的，和世界同步的城市化生活，如果这个矛盾解决不了，这个城市化就是失败的。一线、二线城市出现很大的空心化的趋势，也就是当地居民都住在三环以外，因为他的收入水平完全被外省市，外地的有钱人把中心地带占据，本城人基本上都到周边郊区化生存。这些人原来是这个城市核心，是这个城市文化积淀代表，这两种人怎么享受城市最好的生活，这个问题解决不了，一切都解决不了。

【朱凌波】城市化进程有几个问题，就是一定是按照城市的功能来配比。我们讲几个要素，一个就是居住生活，第二就是工作、就业，第三就是你的商业，第四就是文化娱乐，第五就是交通，有共同交通，然后还有交通硬性路网的规划，包括自驾车的车程。如果没有这些投资都是不成的。选择什么区段？包括这样的区域交通的成熟，生活的成熟，就业的成熟，产业的成熟，文化的生成，也就是投资周期和区域成长的周期是不是吻合，中国老百姓投资产品10年要回本，再长就承受不了。我们说建设一个项目要3—5年，培育期要3—5年，这样就需要10年一个商业圈才能形成，文化形成就更长时间。你在这样一个阶段，你是在启动期进入还是中期进入还是走到顶了，这对于大势的判断取决于你能不能投资。老百姓关心买房子，第一是居住，第二是保值，第三才是增值，怎么升值，关键就是升值怎么来变现，你用什么变现，水涨船高，你这个升值是没有意义的。第二是租金，你一平方米的租金怎么样，未来租金水平怎么样，能不能租出去，租出去经营办公能不能有一个良性的循环，如果这样一个循环不完成，你也没有意义。还有一个可能就是将来你这个房子我还要住，我现在缺钱要抵押给银行。归集到一千，望京这个区域我对它比较乐观的是确实是按照一个城市的功能来发展，它的商业、交通、人口、结构基本上形成了一个雏形，所以我认为这个投资是处在启动期，还没有到一个峰值，处于一个加速期、生长期，从大势来讲，在望京投资我们认为是正确的。

【朱凌波】如果仅仅和股市比太简单了，在投资回报十年之内，可比东西太多了。去年我们的银行全面开放，引进很多外资银行，中国的金融机构在十年内也会有很大的金融衍生品的推出，商业产品的不动产也要进入这个衍生品。中国目前可比的股市、银行存款利息加入了加息，但是还是很低，在这十年可能中国要退出的金融衍生品很多，关于房地产基金，我想是指日可待，中国证监会上个月专门成立了中国房地产投资基金领导小组，银监会做了试点，现在唯一缺少一个税收政策，如何解决这个问题，我想中国未来的金融衍生品，包括银行推出的产品会很多。

【朱凌波】将来我们是选择投资市房地产产品，还是选择单一买一栋房子，还是买房地产基金，这种比较的产品将来非常多，如果没有前瞻性，你这个投资依然会冒非常大的风险。但是，比如你这里十年做了10％，一年按8％算，10年就收回成本。今天的题目非常好，理性投资，理性投资首先就需要你控制风险。

【朱凌波】我说的就是这么多，谢谢大家！

【主持人】谢谢朱理事长。理事长说他说话的声音比较大，我和理事长一共参加过两次论坛，我觉得他的发言是抑扬顿挫，他是用感性的语调来表达理性的声音。如果我是在座的各位朋友，我会给理事长送上一些掌声，感谢他的发言。

【主持人】理事长给我们介绍了望京的一些现状，介绍了一些投资的瓶颈和投资的模式，也许这个时候我们更应该去探讨如何去克服这些瓶颈，如何更好地进行投资，在各位专家说了很多理论之后，我们更应该请出一个项目现身说法，来表述一下他们吸引投资的模式。接下来有请东亚望京中心销售经理张欢先生介绍一下东亚望京中心的投资前景。

东亚望京中心销售经理 张欢

【张欢】非常感谢今天下午各位嘉宾来到我们论坛现场，各位嘉宾的发言确实非常精彩，也非常感谢一直关注和关心东亚望京中心的各个媒体的朋友们，今天的论坛确实非常有意义，我们东亚望京中心项目从去年12月6日开盘到现在仅仅只有半年的时间，整体已销售近95%，在6月底项目便进入尾声基本可以收盘，这也是我们在这个项目与大家一起参与的最后一次活动。

【张欢】今天活动的主题是关于“房地产产品的理性投资”，那么作为一个投资型产品，我想东亚望京中心有一定的发言权。因为从项目的客户群体上看，70%购买东亚望京中心的客户都是投资客，这与我们的定位是十分吻合的。现今，我们的住宅销售率已经达到了95%，住宅零居、一居在一期开盘的时候体量比较大，但这种主要的投资型产品在半年时间就已经销售完了，现在主要推出的是两居室，两居室在设计的时候主要考虑到采光、通风、视野、景观，所以我们推出得相对晚一些。现在通过两个多月的销售，两居室也进入到销售尾声了。商业在今年3月24日开盘，商业本身推出的体量并不大，一共50多套，在短短的15天内，商业就基本上销售一空。

【张欢】下面我从几个方面来谈一谈。第一，大概说一下房产投资和股票投资的区别：从投资者的投资途径来说，股票和房地产还是有一定的区别，股票的走势确实有一定的涨幅，但不具有持续性，是一个阶段性的升降，有牛市和熊市。而对于楼市，我从93年开始做房地产到现在，北京的楼市发展我感觉还是比较合理化，是一个阶梯式的涨幅，没有说像股市一样大涨一跌，持续地进行阶段性地调整，随着土地的增值不断调整。

【张欢】房地产的魅力在于它的保值性，它的风险主要在于开发公司的实力、以及是否能够保证对业主承诺的兑现。投资者投资房地产与投资股市不同，房地产投资不像股票，需要有更多的专业技能，但大家也不能盲目地选择投资产品，在投资楼市的时候，大家更看重的一个是地段、第二是开发商的实力，包括开发商之前所做的产品、第三是产品本身的售价是不是在这个区域当中有一定的性价比，这与所投资的产品在未来是否具有较大的升值空间都有紧密的关系。

【张欢】对比其它投资渠道的风险和收益来讲，楼市还是一个非常好的投资渠道，刚才张向东老师也说到：“房地产这个行业仍然是一个投资热点，东亚望京中心项目处在环境配套相对比较完善的区域，具有很大的升值空间”。望京区域本身规划的规模并不大，到07年望京应该说进入了一个开发年，望京从01年开始到现在，04年才是望京真正开始起步的一年，随着04年各个项目的规划逐一落实，望京核心区域可待开发的土地今年正在紧张开工。未来望京可建设的项目基本上是少之又少了，现在都是在大望京区域进行扩张，比如说望京往北的来广营地区。确实我们也抓住了这么一个机会，在望京拿到了这样一个非常核心的位置。东亚望京中心在规划中和沃尔玛同属一个区域，沃尔玛的商业价值是显而易见的，不完全统计它的开业会给周边一些相邻的项目带来1000—2000元/平米的升值空间，沃尔玛在今年的10月开业，我们的业主在在08年入住的时候会体验到非常方便的购物环境和条件。望京现在是朝阳区“十一五”规划当中重点地区，“十一五”规划把丽都商圈和望京这两个商业圈连为一体，作为一个整体的商业规划，保证了望京区域的价值。

【张欢】东亚望京中心处于望京的核心区域，望京十几年的发展现在基本上比较成熟，其教育、道路、商业配套等等都快速地发展，不像前两年那样大家都认为望京是一个睡城，现在大家都可以享受到非常便利的娱乐、休闲，这也是望京不断成为城市副中心的很重要的原因。刚才赵主任也说到东亚望京中心的升值空间在未来能够很容易地看到，我们这个项目在定价的时候，基本上低于周边价格500—1000元/平米左右，这也是我们这个项目在短短半年时间内进入尾声的原因，高性价比是主导我们客户购买的主要因素。

【张欢】另外，前几天有媒体问到我这一段时间有很多的开发商都是高开低走，问我怎么看待这个现象，我认为低开高走到高开低走，这首先是一个房地产的发展趋势，低开高走也是政策导向，从98年开始房地产的发展速度非常快，那时候竞争也比较激烈，我记得每个月最少有200多个新盘亮相，能够给我们的购房者、消费者们提供很多产品的选择，而近两年，特别是2006、2007年这两年土地供应量不足，从2007年我们看土地的招拍挂能够看到，大部分土地的上市，主要都是在郊区，以通县、顺义、怀柔、房山、燕郊为主，五环以内现在土地的供应量非常不足，所以开发商和购房者普遍对所开发项目的预期值较高。实际上我说高开低走是极个别的现象，并不是代表现在普遍的现象。有一些开发商的心态首先就有问题，他们不追求本身的区位，不追求本身产品的品质，不研究怎么树立良好的品牌，不追求对社会的诚信，只追求价格，现在只要周围的价格都卖到1万，他就得卖到1万1，他没有理性看待市场供需的平衡，在追求价格利润的同时，失去了很多诚信的考虑，这是高开低走个别的现象。

【张欢】我们开发这个项目首先是考虑怎样给我们的客户去提供好的产品，这是我们东亚京华品牌在开发东亚望京中心以及东亚奥北中心和奥北中心北区所考虑的首要问题。我们一直开发都是迎合政策的小户型产品，小户型让很多开发商都不愿意做，因为小户型利润低，造价相对较高，而且在设计上也存在一定的难度。东亚望京中心在设计明厨天然气入户的时候就遇到了很多困难，我们可以看到之前有很多的小户型产品都没有天然气，就是因为在户型设计上不能满足明厨的要求，我们为了保证东亚望京中心的使用功能，最终成功地解决了这个问题，为客户提供了功能完善的产品。

【张欢】东亚京华开发的这三个项目，在销售上都非常成功，这也说明我们的产品满足了市场的需求。今年上半年，我们同时又拿了两个项目，我们会一直传承东亚京华真正为老百姓建房的信念，在定价的时候会去考虑我们周边的区域，销售价格会尽量低于周边的区域，用合理的设计、过硬的施工给选择我们东亚京华品牌的业主一份满意的答卷。我昨天跟工程部总监交流的时候，我有很多的体会，我们要给社会提供更好的建筑样本，因此我们不考虑成本方面，尽量把我们的建筑做到最好，把东亚望京中心做成城市当中的样板建筑，这就是我们一直努力的方向。东亚望京中心的销售工作结束，并不代表我在这个项目工作就结束了，我们有很多的工作是在后期，我们会把产品的一点一滴做到最好，并争取在今年年底封顶，明年东亚望京中心将矗立在望京，成为望京地标性建筑，以过硬的质量来回报我们的客户。

【张欢】前两天我接触外资背景的酒店管理公司，他们在北京运作有几个比较成功的项目，他看了我们的产品说希望和我们合作，希望能够整租项目A座，并对项目进行了较为详细的评估，评估结果说东亚望京中心的投资回报应该是比较高的，所以希望跟我们合作。这说明东亚望京中心的投资价值得到了专业投资公司的认可，那么接下来我们也会提供更多的增值服务给我们的客户，让客户体会到东亚望京中心的价值，使其不愧对“理性投资首选产品”的称号，为投资者带来更高的回报。谢谢大家！

【主持人】谢谢张总，张总就东亚望京投资前景做了分析。他今天跟我们讲今天将是东亚望京中心最后一个活动，这将是东亚望京中心在活动当中和媒体告别演出，告别总是伤感的，但是对于一个项目来说告别是非常愉快的，因为告别代表两方面的因素，第一方面就是我的房子卖完了，第二方面就是再也不用花钱投广告了，接下来我们把掌声给张欢总经理，祝贺他把房子卖完了，另外也不用再花钱投广告了。
    我们今天论坛理性投资这是非常热点的话题；另外就是这个论坛是在非常好的项目里面进行的，所以留给媒体朋友一些时间，对在座专家提问。

提问：我是中国房地产信息杂志的记者，我想问一下朱老师，你刚才说理性投资第一点就是分析投资的风险，考虑风险的因素，你觉得在小户型赢得初步放量的市场上，如何理性投小户型，怎样规避这个风险？

【朱凌波】商务地产就是写字楼。我们所在这个项目，在望京这样一个区域，在这样一个地区依然推出居住办公，包括前期卖了这么多的产品，可以说60％都卖给投资客，也就是对于地段商务价值有重要的判断。这个市场、这个结构、这个人群除了有需求支撑以外，除了地产自身的价值，还有和周边公共配套升值空间是不是同方向的。第三就是实际上它的租金体现，它的租金的水平是不是足以支持投资客在他十年，甚至更短时间内的投资回报。这三个要素如果具备了，这个产品包括他选的这样一个体量我觉得不是很大，因为选择在周边商务比较成熟，又有很多国际化的人群，我觉得这个产品的定位，风险还是比较低的。至于说未来升值空间到底有多大？我刚才谈这几个要素不是一个项目，而是取决于整个区域，像沃尔玛，对面的华联也已经开了，将来怎么样我无法下结论，包括内部品牌的组合，商业的组合，我认为在这样一个区域能不能真正起到商业中心的功能这都是拭目以待，沃尔玛在这样一个区域对他们是很大的支持，因为它是满足居住人群的业态，这是没有问题。中高端以上的商业中心能不能成立，跟将来商务价值是非常挂钩的。

提问：我是和讯网的，我想问一下段海瑞先生，既然这个论坛是股市和楼市投资的关系，你如何看待下半年地产股的走势，如果买万科的股票或者是万科的房子，你觉得下半年乃至2008年会怎么样？还有一个问题问张向东，听说你到股市游了一圈，是不是认为你对股市更看好，如果现在给你100万，你是投资股市还是楼市？

【段海瑞】因为我是主要研究房地产板块股票的走势，下半年房地产板块股票的走势我是这么看的，下半年房地产板块同时受两个主线所影响，第一个主线影响房地产板块主线是国家的宏观调控，一般来说宏观调控的政策每年都会对房地产板块产生很大的影响。按照历年的情况来看宏观调控密集的时候，房地产板块走势比较差，但是宏观调控不密集的时候，房地产板块走势会比较好，随着下半年政策的明朗和调控政策的显现或者是不显现，地产股的走势会有大幅度的反弹或者是好的行情。
    一般来说房地产的行情在下半年比较好，当然今年有一点除外，今年行情有一点特别，也就是从3月份以后，过年以后散户推动这个行情，因为有好多重组的股票，所以上半年地产股走势也比较好，但是未来2、3个月，随着政策密集的出台，房地产板块还是有比较大的风险。但是调控具体政策出来，不影响房价的走势或者是房地产行业的走势，下半年房地产板块还是一个比较好的投资品种。

【段海瑞】具体到万科这支股票，这支股票靠短线投资收益率不会太高，因为万科股票暴涨暴跌比较少，万科自从它上市以来，涨了基本上是400倍，从9几年到现在是400倍，也就是10年400倍是万科给大家的回报，给长期投资者的回报。有一个很有意思的例子，就是万科设立的时候，一个人投资成法人股，所以当年流通的时候流通不了，这个人就是姓刘，在万科股东名单里面查到原来投入几千万股，而现在有几十亿的上涨，所以这样的股票是适合长期投资。今天的主题也是理性投资，所以我觉得看好楼市的前景，看好房地产行业的前景，投资万科这样的股票是很好的选择，但是一定是长期投资。

【张向东】谢谢刚才这位媒体同行问我的这个问题，因为万科是我的股票之一，我也是前一段时间刚刚买的万科，我曾经为这支股票咨询过业内资深房地产行业的老总，包括很长期的股民，他们的答复和段总的答案几乎是一致的，也就是房地产股，特别是万科长线持有比较好。

【张向东】 刚才这位朋友说给我100万让我投资，我在回答这个问题的时候给大家讲一个故事，这个故事确实是一个真实的故事，有一个朋友这几年在股市上是大赢家，从5000万打拼到5个亿，但是上个星期一下跌8000万，星期二跌了7500万，星期三又跌了几千万，也就是上周一到上周三资产从5个亿降到2.5个亿。现在有一种观点认为股市一般都是庄家在操纵股市，赢的都是大户，输的都是小户。我觉得不对，股市发展这么多年，经过政府监控股市已经到了成熟的地步，应该不会容忍大户操纵股市，如果有的话他自身也要担很大的风险。如果给我100万房地产我肯定要重投，因为我自己了解房地产，包括买股票也是投资房地产股，虽然我不懂股市，但是应该和业绩相关。包括我们熟知的万科，还有明基发展，像这些行业公司业绩，应该是跟房地产业绩是挂钩的。我会拿着1/3的钱买股市，拿1/3的钱投资房地产，当然我是鉴于房地产投资随着国家政策的明朗化，我现在补充一句，大家的投资如果不是用来自住，大家要审慎一些，因为投资住宅是有风险的。至少政府是不提倡近几年对住宅产品进行投资，所以如果有30万我觉得可以考虑投资商铺或者是可以办公商务类的产品，住宅的宏观调控风险对他们就没有。另外还有1/3应该作为自己的后备资金。

【主持人】如果有30万的话，三分之一投资市场，三分之一投资股票，买3000块钱的股票，3000块钱的房地产。朱理事长的语调非常慷慨激昂，而我们张总发言非常温柔，希望大家提问的时候声音能够大一些。

提问：刚才在演讲的时候，张总透露出一个很重要的信息，这个项目很快就要结案了，请张总介绍一下东亚地产界下来的两块土地储备和项目的进展规划情况，能说多少说多少吧。

【张欢】我非常的是东亚望京中心这个项目，东亚京华集团发展了两年的时间，现在已经成功运作了两个项目，东亚望京中心和东亚奥北中心今年也有几栋楼要封顶，今年也有要交楼的，我们前几个项目中从前期规划、开发、销售到后期的建设，到目前为止确实运作得非常成功，今年上半年拿了两块地，体量加起来将近30万，体量还是比较大的，这两个项目都在抓紧运作，在今年下半年就能够与我们的媒体朋友们见面。我相信现在有很多客户都在期待着项目的亮相，更多的信息因为我没有参与，所以不是很清楚，但我们相信我们会维持之前开发运作模式，推出来的产品也应该能够得到市场一个非常好的认可。

【主持人】一个东亚望京中心告别了，有两个东亚望京中心即将进来，一个东亚望京中心不投广告了，有两个东亚望京中心下半年还要继续投广告，值得期待。

提问：我是北京房地产杂志的记者，我前几天去股市，有一个阿姨问我，说我现在到底买股票还是买房产？其实今天这个问题我想带给段先生来回答，当时周围几个人都在议论这个问题，提了很多的建议，我其中也听到很多人都有这个困惑，到底现在有钱还是买股票还是买房产，刚才张总也说到了30分三分之一我可能什么也买不着，放房产还凑合，我想今天这个问题肯定是一个很普遍的问题，大家都在探讨这个问题，到底我们目前的状况下，应该买房产还是买股票，目前在钱暂时不够的情况下，要不要扔在股市里甩一点儿钱，然后再买望京的房产，因为现在买的话什么都不够。

【张向东】我刚才说的是100万当中30万可以投资房产，30万亿投资股市，其中30万拿来做后备资金。

【段海瑞】如果钱比较少的话，投资房产的门槛比较高，投资股市的门槛稍微低一点儿，在目前的情况下，如果说大盘已经到了4000点左右了，对于散户来讲，是面临很大风险的，我觉得前一阵一直涨，散户推动的行情也是出乎我们的预料，我们也没想到散户有那么大的能耐，相当于逼空行情，逼着基金也做多，这个行情是历史上史无前例的。

【段海瑞】您说到钱不少，买房子也投不起，这种情况下怎么办？我建议您在这种情况下还是买基金比较好，短时间来看，散户的投资收益率可能会比基金高，但长期来看，散户一定是最弱势的群体。前一段时间不断地上涨，其实就是把散户往一个笼子里赶的过程，前一段时间大幅度地下跌，其实都是机构对散户的一种屠杀，我觉得基金不是像前一阵的收益率那么高，但基金的避险功能是很明显的，如果钱不多的话，特别是你的钱比较重要，是拿来养老、保命的钱，还是交给专业机构、交给基金去理财比较好。对于基金可能投资者有一个误区，非得投资新发行的基金，其实这是没有必要的，因为新发行的基金也是要去买股票的，有一个相当长的建仓期，建仓期间它是不可能给您带来收益的，买已经发行、理念业绩比较好并且经过市场考验的基金是比较好的选择，如果在这个点上盲目地投资股市是不太理智的，除非你投资一些收益率要求不高，但最终稳定的蓝筹股，比如万科、中国石化，可能风险就比较低，但如果没有这个专业能力的话，我建议您还是投资基金，谢谢！

【主持人】由于时间的原因，我们下面提最后一个问题。

提问：我是来自于华夏时报的记者，刚才主持人说只剩下最后一个问题，但我最后这个问题有三个问题想问，有两个问题还是想抛过中信证券的段海瑞先生。我感觉政府对于房地产已经进行调控，但这个调控感觉越调房价越涨，对于股市的调控见效就比较明显一些，我想请段先生分析一下造成这种现象的原因是哪些。第二个问题，房地产投资自然也是一种投资行为，必然有其风险，那就事先会有一些风险即将到来的迹象，请您介绍一下房地产风险即将来临之前有哪些特征吗？可以给我们的投资者提醒一下。第三个问题，我想问一下东亚望京中心的张经理，后面的项目是不是还是主打小户型的产品？我感觉东亚的项目都是以此为卖点的。谢谢！

【段海瑞】回答您的第一个问题，为什么政府对楼市调控越调越涨，对股市调控越调越低，我觉得楼市是一个实体经济，政府调控的时候考虑到这个因素也比较多，一个是调控方法的问题，另一个是调控力度的问题，历年来政府的调控面临一个很大的问题，一方面要抑制投资过热，另一方面要控制房价上涨，这本身是两个相悖的结论。因为投资减少的话供应量就下降，供应量下降房地产价格就上涨就是一个必然的趋势，所以历年调控对楼市影响都不大。另外一个因素，房地产市场是一个实体经济，对政府的宏观调控需要一个很长时间的反应，这就造成对楼市调控效果比较缓慢。而股市基本上是一个虚拟经济，主要是影响投资者的预期，所以短时间内投资者的预期发生变化以后，就会有一个群体性的行为，比如说印花税一调，大家都觉得政府要打压股市，第一个反应是把股票抛掉，这样就造成了泥沙流下不理性的行为，所以预期一改变，对股市的影响就比较大，调控起来也比较显著。

【段海瑞】投资风险怎么样预示呢？一个很简单的道理，现在股票市场评估方法比较多，比较容易理解市盈率，比方说一支股票市盈率有动态有静态，动态和静态还是不一样的，如果不是专业的投资者，衡量一个静态的就可以了。比如说公司的业绩是一毛钱，股价是10块钱，那意味着什么？意味着100年才能回收你的成本。如果股票价格除以上年的每股收益超过50倍以后，这种风险是显而易见的，50年才能收回你的成本，这样你的风险就非常高。房地产投资就不是这样，它有一个保值的功能，租金收益靠租金也是50年才能收回你的投资，市盈率非常高，是一个比较危险的信号，从物质角度来讲是这样的。

【段海瑞】第二个角度，有一个效应，用一个简单的例子和笑话来说明股市涨跌谁是谁在赚钱，是卖报纸的赚钱。比如他在营业部门卖报纸，如果没人买他的报纸，他的报纸卖不出去就去买股票，如果说这个报纸很快就被抢一空，他就把股票卖掉，因为他觉得见底。所以对于股市来讲，长期来看能赢利的人毕竟是少数，大家群情都很激愤的时候，基本上股市就开到底了。前一段时间大家好象没什么风险的意识，放进去钱以后今天买了明天就涨，没有什么风险，如果是这种情况，你周围10个人有8个人都这么说的话，你就赶紧把股票卖掉，这是一个简单的实用的风险求证办法，你不用看什么线、看什么技术走势，我觉得就是这样的道理。

【段海瑞】对于楼市风险有什么前兆的这个问题，我交给各位专家来解释。

【张欢】东亚京华开发的项目有两个特点，一个是地段，我们现在在开发和拿的土地都是炙手可热的，比较得到购买人群关注的地块，我们在做项目的时候，拿的地都是在这个区域比较核心、交通比较方便、周边比较成熟的地，这是我们在项目开发拿地时的一个特点，这两个项目也都具备了这个条件。
    第二，我们所开发的产品都是以符合政府倡导的产品为主，这也符合了市场上的需求。我们在销售的时候，为什么说没有遇到其它项目销售停滞的情况？因为我们在开发的这几个项目的市场需求量非常大，定价比较合理，交通比较方便，这是我们现在在做的项目和未来开发的项目特点。我们除了今年上半年开发这两个项目以外，我们还继续争取其它项目的开发，我们在拿到土地以后，就已经注定我们在销售上肯定是非常乐观的。我们前期做三个项目，包括后头的两个项目都会在其本身的区域产生一定的影响，谢谢！

【主持人】谢谢张总。刚才几位专家在讲述自己观点的时候都谈到了CBD区域，都谈到了望京。作为CBD的一本机关刊，我们一直在做调查，我们前期做过一些调查，原本调查的目的是论证到底什么地方是CBD居住的后花园，调查当中我们发现除了邻近CBD的朝青板块和百子湾区域之外，承载CBD功能最大的第三个区域就是望京，因为CBD区域经常有一些跨国企业搬迁出CBD，他们的流向有三个区域，第一是金融街，第二是中关村，第三就是望京，从这两点可以看出望京无论是作为居住的功能，还是作为商务的氛围，都已经非常成熟和浓郁，所以，在我看来，投资地产需要理性，投资望京是值得期待的。在我们论坛开始的时候，我跟大家讲了一个笑话，我的朋友娶媳妇两年体重翻一番，我们很难评估她夫人未来的体重会不会翻番，不知道结婚之后她的感情趋向、她的食欲是否会发生变化，但是我们在投资的时候一定要慎重，因为我们投出去的是我们的血汗钱！我们今天的论坛到此结束，谢谢大家！

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