楼面地价9657元/平米 穗商业地产屡创天价引质疑

珠江边的江景豪宅。刘大伟 摄（图片来源：经济参考报）

广州市房地产交易中心日前拍出的珠江新城I1-3地块再次创下珠江新城商业地产楼面地价新高，达到9657元/平方米，这一记录比一年前创下的珠江新城最贵商务地价4566元/平方米的纪录翻了一番多。自2005年以来，广州的商业地产楼面地价不断刷新着“地王”的纪录，2006年12月拍出的琶洲“地王”更是达到了10037元/平方米的迄今最高价。

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珠江新城和琶洲是广州最具代表性的两块商业地产。广州商业地产“地王”纪录不断刷新是“城市实力的体现”还是“人为抬高”？值得注意的是，琶洲“地王”曾两次因开发商无力交付地价而被收回，因此，对于广州商业地产地价的迅速攀升，多位专家持质疑态度。

短短一年内地价迅速攀升让人吃惊

5月9日举行的拍卖会是广州2007年首次出让商务用地，珠江新城I1-3地块位于柏林国际公寓旁、双城国际公寓对面，紧邻花城大道，靠近地铁站，具有得天独厚的地理优势，因此吸引了包括富力、保利等知名开发商在内的18家竞买人同场竞价。

由于当天的拍卖会上主持人宣布竞价阶梯为5000万元，因此只经过五轮竞价，这块起拍价为20443万元、建筑面积为48078.31平方米的商业用地就被境外公司永恒投资有限公司以4.6亿元竞得，折合楼面地价9568元/平方米，从而创下珠江新城地块楼面地价新高，较富力公司一年前创下的珠江新城最贵商务地价4566元/平方米的纪录翻了一番多。

其实自2005年以来，“地王”就一直被广州房地产市场高度关注。2005年10月，琶洲PZB1301地块首次出让就拍出4.6亿元的高价，楼面地价达6223元/平方米，成为轰动一时的“地王”。

但2006年1月，该“地王”因开发商拖欠付款而被广州市国土房管局收回，同年2月第二次出让被广东建中房地产实业有限公司以四亿元取得，楼面地价为5411元/平方米，仍保持当时广州最高的楼面地价单价。同年10月，因广东建中房地产拖欠地款，该地块又一次被广州市国土房管局收回重卖，最终在2006年12月被港资公司南港投资以7.42亿元拍得，楼面地价达到10037元/平方米，是前两次拍出价格的1.6倍和1.8倍；而当年广州市一级土地市场出让地块的平均楼面地价为2770元/平方米，仅为琶洲“地王”的27.6%。

对于琶洲和珠江新城商业地产的价格在短短一年内的迅速攀升，业内人士均感到吃惊。合富辉煌房地产市场研究部首席分析师黎文江在珠江新城新“地王”产生后表示：“这超过了我的预计，除了表明广州的土地价值在不断提升外，跟竞拍的出让方式也有关系，5000万的竞价阶梯在一定程度上促使价格抬高。”而早在琶洲PZB1301地块的价格几次创出“天价”时，房地产专家就纷纷称之为“超乎寻常的疯狂购地行为”、“对房地产市场的透支”。

竞拍方式易使投资者非理性冲动

对于此次珠江新城新“地王”的产生，黎文江认为并不是说明目前广州的商业地产很旺，而是说明珠江新城CBD的前景被商家看好。同时，珠江新城的剩余地块已不超过10块，这也加剧了开发商争夺资源、抬高地价。

黎文江说，境外公司加入广州房地产市场的开发是地价迅速攀升的重要原因。最新的珠江新城“地王”和琶洲“地王”均被境外公司拍得，表明境外的资金、基金等急于在境内寻找投资，并希望得到稳定的回报。同时，受到广交会增加进口展和广州亚运会等因素的影响，广州的商务办公、酒店等商业地产受到了境外公司的热捧。

但也有专家怀疑“地王”屡创新高不排除是某些房地产公司有意为之。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同分析认为，这些公司手中握有以前低价购进的土地，抬高低价后他们将获益匪浅，与“地王”得主相比，他们获益更多。

抛开上述猜测不管，从客观上来看，珠江新城和琶洲的“大地主”们确实从不断攀升的楼面地价中大大受益。2002年琶洲会展中心启动建设初期，保利集团通过投标方式以2000元/平方米的地价轻易取得保利国际广场地块，而焦点写字楼网的数据显示，保利国际广场目前的平均售价为17000元/平方米，租金达到100元/平方米；2003年，琶洲PZB11商务地块出让挂牌，惟一一家挂牌拿地的公司广州环博展览有限公司以2330元/平方米的地价取得该地块，后来光大集团介入开发，成为现在炙手可热的琶洲跨国采购中心。

此外，目前土地出让的竞拍方式以及此次竞拍中高达5000万元的竞拍阶梯受到不少专家的质疑。黎文江表示，竞拍的方式肯定会抬高地价，使投资者产生非理性冲动，如果采用投标的方式就会理性得多。而韩世同更是旗帜鲜明地指出应放弃“价高者得”的土地出让方式，取而代之以综合招标的办法，而此次采用5000万元的竞价阶梯过于随意，人为地抬高了地价。

高价地块无异于杀鸡取卵

对珠江新城“地王”9657元/平方米的地价，有地产界人士认为商业地产地价反映了一个城市的竞争力，珠江新城地价在1万元/平方米以内都算合理，所剩不多的珠江新城商务地块地价今后还有望攀升。

黎文江表示，亚运会之前广州市每年将投入200亿元进行市政建设，必然会提升土地的价值。同时，在广州出台奖励政策吸引外资企业总部落户的情况下，势必会抬高作为中央商务区的珠江新城的地价；而广交会的更名，对琶洲的会展、酒店等行业带来了空前的发展机遇，客观上也会导致地价上涨。

珠江新城和琶洲地区的地价目前已经整体攀升。5月9日拍出的另外一块位于珠江新城西北部、附近已有多个商务公寓的A4-5地块被保利广州房地产开发有限公司以4.8亿元竞得，楼面地价达到约8358元/平方米，同样远超原来4566元/平方米的纪录。而同样地理位置优越，用于建设旅馆业、商业、金融业的琶洲PZB1401地块，被2006年12月琶洲“地王”的获得者香港南丰地产旗下的纪汇公司以七亿元的总价、折合楼面地价8196.7元/平方米的价格竞得。

韩世同对这种攀升表示担心。他认为，借助广交会的平台及广交会更名的契机大力发展会展业，是广州打造国际化大城市的方向和优势所在。但过高的地价没有给后来的投资者和经营者留下足够的利润空间，反而提高了酒店、高档写字楼以及境外公司的进入门槛，增加了经营者的风险。

韩世同说，政府在琶洲会展中心建成后，没有重点建设相关公建配套，而是急于推出高价地块，无异于杀鸡取卵。政府应该合理控制地价，让经营者尽早获利，通过税收来获取收益，而不是直接从土地出让金上获利过多。虽然最终要提升广州的土地价值，但要有策略，目前的涨速过快。

值得注意的是，琶洲“地王”曾两次因开发商无力交付地价而被收回，从一定程度上显示出竞拍者的非理性和高地价所造成的开发压力。韩世同表示，广州的中山五路和过去的珠江新城发展滞后，都主要是因为地价过高。

对此，黎文江表示关键还要看投资者和经营者的实力，由于境外公司的资金实力较强，市场运作经验丰富，能够承受较长的投资回报周期。同时，国内的地价与国外相比并不算高，还没有超出境外公司的底线。国外大公司对于CBD的要求主要是凸显身份和优质服务，对价格并不十分在乎。因此，目前还不用担心商业地价过高的问题。

此外，韩世同还强调要对商业地产和住宅用地进行严格区分，防止商业地产地价攀升过多波及住宅用地，将“地王”的攀升和影响限制在珠江新城和琶洲地区的范围内。

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