访谈：“朝阳公园东”板块兴起 金隅凤麟洲领衔

“朝阳公园东”板块兴起 金隅凤麟洲领衔

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目前，随着区域可供开发的土地越来越少，朝阳公园板块开始呈现向东扩张的趋势，并逐渐形成一个以东四环为西界，东接朝青板块的新兴高档住宅区域——“朝阳公园东”板块。该板块聚集了金隅嘉业等多个品牌开发商带来的优质项目，其住宅均价多数超过16000元/平米，产品也多数为低密度的高档住宅。

“朝阳公园东”区域的发展优势到底何在，区域的发展将延续何种路线？与相邻的朝阳公园板块、朝青板块和发展迅速的亚奥板块相比有什么特色？这些都将成为购房者的关注点，也是本次访谈的热点话题。

将对本次访谈进行现场直播，敬请关注。

▲ 访谈时间：

2007年6月21日14：00--16：00

▲ 访谈地点：

搜房网大话地产直播间

▲ 嘉宾：

金隅嘉业市场营销部总经理   吴建新
　　金隅凤麟洲销售总监  李然
　　北京同盛智业房地产经纪有限公司总经理  赵海亮

▲ 主持人：

搜房网新闻中心记者 杨文清

金隅凤麟洲效果图

▲ 项目简介：

金隅凤麟洲，西有朝阳公园，南有红领巾公园、东有姚家园公园和朝阳体育中心，北侧是规划中的高尔夫森林公园，形成了难得的生态居住环境。金隅凤麟洲分为东西两个区。东区以9层的板楼为主，西区以4.5层的叠拼别墅为主。西区包括一栋10层板楼和8栋叠拼，板楼户型分为别120平米的两居、150多平米的三居和170多平米左右的四居。东区采用“围合式”设计手法，围合出中间一个完整的庭院。

▲ 以下为本次访谈的图文精华：

【主持人 杨文清】各位网友大家好！今天下午我们搜房大话地产的主题是围绕朝阳公园东这个板块进行的。首先要介绍一下来搜房大话地产现场的嘉宾，他们是：金隅嘉业市场营销部总经理吴建新；金隅凤麟洲销售总监李然；北京同盛智业房地产经纪有限公司总经理赵海亮。同时还有三位来自《新京报》、《楼市》和《安家》的媒体朋友一起参加我们今天的论坛。众所周知纽约的中央公园是美国乃至全世界都文明的高品质生活区，它的形成经历了一个不断开发，周边事实不断完善和地价升值的过程。而朝阳公园可谓是在北京也兴起了这样一个公园效应，这块区域由于自然景观的丰富，交通的便利，以及高尚住宅的氛围浓厚，发展前景一直被业内人士所看好。但是今天我们所聊的话题可能跟朝阳公园板块是不太一样，是朝阳公园东，首先各位网友一定很关注朝阳公园东板块的范围到底是什么，这里我想请吴建新吴总给我们解说一下。

金隅嘉业市场营销部总经理 吴建新

【吴建新】朝阳公园东板块顾名思义是朝阳公园的东面，四环路的外面。目前在这个板块有几个新兴的项目正在开发，主要包括泛海国际，观湖国际，招商局地产开发的“公园1872”，以及金隅嘉业开发的金隅凤麟洲，为什么把这几个项目单独形成朝阳公园东的区域呢，因为这几个项目是被几个公园围合而成。金隅凤麟洲西有朝阳公园，南有红领巾公园、东有姚家园公园和朝阳体育中心，北侧是规划中的高尔夫森林公园，被这几个公园围合的是新兴区域，形成了朝阳公园东板块。这个区域的项目品质延续了朝阳公园板块，售价也远远高于朝青板块。所以我们把这个板块定义为朝阳公园东板块。其它开发商在朝阳公园东板块一直在开发项目，而金隅凤麟洲项目于今年4月份开盘，金隅嘉业更是刚刚涉足这个新兴区域。

【吴建新】金隅凤麟洲项目位于青年路以西，可以说这个项目是朝阳公园东板块独具特色的项目。其它项目都是200平米大户型为主，定位于国际化奢华和财富的张扬，而金隅凤麟洲主要是以九层的板楼跟四层半的叠拼别墅为主，讲究中国文化的内敛精神与思想上的返璞归真，这也是项目定位于城市心中有个桃花园的根本所在。为什么这么说呢？金隅凤麟洲这个项目体量并不大，但是项目规划的非常有特色，尤其是园林景观，是项目最大的优势。金隅凤麟洲西侧就是泛海国际居住区，它的精装修的价格是1.8万，而金隅凤麟洲毛坯房售价仅仅是1.2万，在朝阳公园东这个区域是具有很大的升值空间。金隅凤麟洲项目西边有朝阳公园，南有红领巾公园，北侧有规划中的35万平米的高尔夫森林公园，环境优势不言而喻，这为将来居住在这里的人们营造出具有诗意的生活氛围，塑造“隐于市、不张扬”的生活态度。

【吴建新】金隅凤麟洲项目占地有2.9万平方米，建筑形式主要以是9层的板楼和4.5层的叠拼别墅为主，容积率只有2.18，在整个朝阳公园东板块内，绝对算是一个低密度的项目，非常稀缺，无论从哪个角度来讲，用凤毛麟角来形容我们的项目都是最恰当不过的。金隅凤麟洲的园林是由著名的园林景观大师檀馨教授来自担纲设计的，根据区域情况进行非常有特色的规划。

【主持人 杨文清】谢谢吴总。不仅介绍这个区域的范围，还介绍了金隅凤麟洲详细的情况。刚才吴总也说了，朝阳公园东板块是东接朝青板块，西边以东四环为界的区域。新京报的张学东写过这方面的新闻，所以想请您谈一下这方面的认识。你认为这两个板块有什么不同之处？

《新京报》资深地产记者 张学东

【张学东】这两个板块以东四环朝阳公园桥为界限，把朝阳公园东板块分裂开来。朝阳公园东板块和朝阳公园板块是截然不同的。朝阳公园原来走的是大户型高密度，主要围绕朝阳公园特有的景色盖的房子，项目主要分布于朝阳公园西及朝阳公园南。而朝阳公园东的产品更多是低密度的，它并不是只围绕朝阳公园景观，而是多个公园景观围合起来的低密度高绿化的区域。这个区域的产品类型还是比较丰富的。泛海国际比较讲究大面积的产品。而金隅凤麟洲容积率很低，绿化率很高。万科的项目产品类型是以城市青年居住的中小户型的精装修产品，整个楼盘项目只有三万平米，它跟朝阳公园板块的项目是不一样的。但是这个区域的产品的品质和价格比朝阳公园板块略微高一些。因为朝阳公园更多是追求朝阳公园特有的景观之后做出的产品。而朝阳公园东板块的产品，并不是追求一个公园的依托，刚才吴总也说到了，东南西北四个方向都有公园。红领巾公园，朝阳公园，以及姚家园公园，还有规划中的高尔夫森林公园，这些令产品体现的居住价格和舒适性是截然不同的。

【主持人 杨文清】数据显示今年在朝阳公园东板块至少有七个项目在售，其中有金隅凤麟洲，还有泛海国际等等。很多产业巨头都在打造这个区域。吴总您觉得这么多开发商一起在这个区域打造项目的原因是什么？是一个偶然的巧合？还是大家一直都在关注呢？

【吴建新】这个区域是一直大家比较关注的。从金隅的角度来说，我们公司四年前就开始运做金隅凤麟洲项目，后来05年的时候，因为北京市的土地政策发生变化，需要挂牌，我们做完土地一级开发以后，经过招拍挂程序，自己取得了土地开发权。确实朝阳公园东板块这个地块挨着CBD也特别近，属于泛CBD区域，交通也十分便利，同时又享受四个公园的环抱这是非常少的，在北京市也很难找。而且朝阳公园东这个板块的特色是绿地很多，包括泛海国际在项目北侧规划了高尔夫森林公园，并规划了很大面积的配套，带动了整个区域的发展，因此说朝阳公园东这个区域一直以来都是很多开发商竞相逐鹿的地方。从我们公司来说，三四年前就开始进入这个地块，两年前取得土地开发权，就是看中这个区域的升值潜力非常大，远远高于现在的朝青板块，我觉得是这样。至少从我们这个项目来说，今后的升值空间还有很大。

【主持人 杨文清】您正好提到我下面要问的一个问题。因为一个板块一旦新兴之后，购房人和业内人士最关心的相当一部分是关心日后的升值潜力的问题。您能具体介绍一下为什么这个区域升值潜力比较大呢？

【吴建新】刚才我也强调了一点，就是区位的问题，区位的稀缺性，再一个是环境的稀缺性。比如说我们金隅凤麟洲的推广主题语就是城市心中有个桃源园。咱们这个板块周边有四个公园是非常难得的。公园是咱们城市的肺，咱们能居住这种板块里，对居住者来说是非常舒适的，而且感觉也是非常好的。目前现在北京已经很难找到这种地方了，而且又是在城市的核心区。公园环抱，交通位置又这么好，而且在这个区域里产品类型相当丰富，有大户型，有小户型，有叠拼别墅等等，这种地方在北京中心区域是基本上找不到了。周边泛海国际的配套相当齐全，五星级酒店跟商业一应俱全，而且在五年内就可以建成。因此说这个区域的升值潜力是非常大的。

【主持人 杨文清】您刚才介绍周围有四个公园，我们也一直围绕朝阳公园“公园牌”在说，这个区域除了朝阳公园，或者周围四个公园这样的一个资源之外，您觉得还有哪些在地理优势，以及交通的通达性，还有商业和生活配套上使这个区域的价值提升？

【吴建新】我觉得公园是这个区域的最大优势。其次，由于地处市中心区域，交通优势也是不言而喻的，朝阳北路、朝阳路、京通快速路。往西是东四环迎宾路段，并顺利承接机场高速、京承高速路、京顺路、京津唐高速路。目前正在修建的“黄杉木店路”，是一条与青年路平行的城市主干道，贯通朝阳路、朝阳北路、姚家园路，建成后将为周边的交通条件锦上添花。

【主持人 杨文清】这个区域目前为止的发展状况是多种类型的产品都有，那未来在产品方面的发展趋势是什么呢？还是会继续这种多产品的发展方向吗？因为朝阳公园这个板块已经基本上成型，都是以朝阳公园景观为主要突出的大户型，走的是富人区的高档路线，作为朝阳公园东而言，会不会有一个统一的目标，我们未来都要做成什么样子，会这么走吗？

【吴建新】这个板块的兴起以后，板块内部的各家企业之间，自己会进行市场细分。就如前一段时间推出来的泛海国际，观湖国际，都是以大户型的产品为主。但是这次我们金隅凤麟洲推出来的有大量的中小户型。包括万科金阳推出来的也是小户型。不是一个板块内部所有开发都是做同一种产品，而是自己会去融合。

【主持人 杨文清】现在请两位媒体朋友介绍一下你们对这个区域的看法，因为刚才听了很多开发商的意见。

《楼市传媒》董事、副总经理 殷苏峰

【殷苏峰】首先感谢搜房网提供这个机会。最近我们楼市推一个主题，四环置业这个主题，和今天聊有很多共性的地方。我说一下对整个区域的一个看法。首先就整个东四环来说，它应该是目前整个北京集商业商务包括宜居，产业支持属于合力的一个区域。什么概念呢？比如说像今年新光百货开业，包括在华贸新崛起以后，新光百货进入华贸中心，这意味着CBD东移。另外关于大家谈到的公园地产这块，有四个公园也好，体现东四环的宜居。

【殷苏峰】现在从我们统计东四环沿线销售来看，基本上价格是集中在一万到一万五这个区间，更高的可能接近两万，这个区域是整个北京地区高档公寓最为集中，集结数量最多的区域。还有是关于创业产业这一块。任何区域的发展，毕竟要有产业的支持，否则的话整个区域是没有任何动力的。我们这块因为前一段也是做了相关的论坛，整个东四环地区，像创新产业这块很活跃。包括从798，包括到欢乐谷，包括现在马上筹建北花园的艺术区。这种创意型产业为什么选择在东四环附近来聚集。业内媒体这块也会更多的关注一下，还是源自这个区域潜在的发展潜质。

【殷苏峰】回到今天的主题所谓朝阳公园东板块。它归统于大的朝阳公园板块。为什么划到东呢？从前几年的发展来看，包括棕榈泉已经出现了北京豪宅的标杆，由他们带动了整个朝阳公园板块与豪宅之间的关系。而进入这两年来看，在东边或者说临近朝阳公园板块，更多的是大家在关注朝青板块，百子湾这些。因为现在受土地供应的限制，在朝阳公园附近除了阳光上东大体量的项目之外现在没有大项目了。而今年随着以金隅凤麟洲为代表的新兴项目出现，整个朝阳板块会以新的热点来出现。我们在前一段做的一些市场分析，包括主持人也提到了，今年下半年大概有五到七个楼盘亮相。这些项目有几个特点，品牌地产，大品牌的运作都会在朝阳公园东板块出现。另外一块就是在居住品质上面，居住品质上面会有一个大的提升。以咱们金隅凤麟洲为例，刚才吴总也提到了，整个容积率是2.18，这个在整个调查的东四环，甚至包括整个朝阳公园板块来看，这个容积率是最低的。所谓容积率低意味着居住舒适度的提升。所以我觉得这个可以作为金隅凤麟洲，或者以金隅凤麟洲为代表的整个朝阳公园东板块楼盘的一个特性，就是宜居、舒适，包括享受公园和大的东四环商业带，东四环宜居带利好的影响，它能成为下一步，作为在东部想要选择有品质，或者更高端，更舒适的这些置业者的首选，我觉得会在朝阳公园东，或者金隅凤麟洲。

【主持人 杨文清】这个区域有可能是今年下半年东部的热点？

【殷苏峰】对。前两年从媒体角度如果谈到东边更多谈到几个区域，比如朝青板块，比如说百子湾，甚至最早的朝阳公园也会提到。但是我觉得如果按照07年下半年的时间点来看的话。我觉得朝阳公园东板块成为今年下半年，乃至今后一两年市场的热点。

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