访谈：“朝阳公园东”板块兴起 金隅凤麟洲领衔

【主持人 杨文清】您具体介绍这个水景公园到底有什么不同之处？

【吴建新】我们这个小区的园林设计是请了比较著名的园林景观设计大师檀馨教授设计的，她也是朝阳公园的主设计师。凤麟园设计的非常有特色。根据每个地块不同情况进行特色的规划设计。西侧凤麟园占地约3万平方米。檀馨大师运用中国传统的叠山、理水的造园技艺，创造出富有野趣的生态公园。凤麟园的西侧和南侧采用堆叠成山的方式堆叠地形，坡地绵延。营造出一种隔绝外世的感觉。山坡上种了好多高大的乔木，塑造松林谷、清影峰等景观。凤麟园中还有一些很有特色的景区，最值得一提的是在凤麟园中有一个3000平米的凤麟湖，创造了北方非常稀缺的临水而居的生活环境。两年前北京发布了一个规定，不允许在社区建水面，就是因为某项目水面建的特别大，好多人老提水面积太大了。后来说社区里面不允许建这个水面。但是咱们社区有一个3000平米的凤麟湖。湖心里头有两个小岛。为整个社区创造了极佳的景观资源。

【主持人 杨文清】在一些资料里面金隅凤麟洲提出西风东渐的文化现象，您能解释一下这个概念吗？为什么想到提这个词呢？

【杨冠军】赵总长期研究的一种感觉，一种现象。后来我们跟赵总也是多次沟通这个问题。西风东渐是说东部是显富，我就是有钱，就是这种感觉。但是现在东部有一种趋势，我有钱不是像以前那样特别张扬的心里。

【主持人 杨文清】觉得身份上不够高贵是吗？

【杨冠军】已经不是那种过程了。有钱追求更高层次的需求，满足这样一些东西。这是一个。因为这种需求的存在，所以就出现了一种像北京西部内敛的文化，但是实际上东部毕竟是东部，还是现代国际化氛围很浓的区域。西风东渐这种概念我个人理解是东西融合的趋势。可能在北京也有东风西渐的趋势。像金隅做的产品也是这样子的。这可能是整个北京城市各种文化交融的一种，或者是各种建筑文化交融，生活文化交融的一种感觉。这应该说是北京城市越来越成熟了，老百姓的生活，对于生活的理解也更加的成熟的一种结果。

【赵海亮】实际上随着整个中国在世界上的经济地位不断的提高，中国文化在逐渐的被世界所接受。作为CBD来讲在以前的观念是相对来讲比较“崇洋”的区域，这个词不知道用的恰当不恰当。但是随着整个北京经济格局发生变化以后，包括央视，北京电视台都在往东部移。实际上它本身就带来一个划分。实际上在西部拿北京电视台和中央电视台来讲，本身所存在就是很特殊的一种文化，很传统的中国的东西在里面。我们当时做这个项目前期策划的时候已经把它考虑进来了。08的时候央视，包括北京电视台都已经迁过来了。咱们拿北京来讲，西部海淀区域的文化，逐渐会向东部来渗透。原来在东部有好多人感觉大富大贵体现出来是那种金碧辉煌的，或者是土财主，但是往往缺乏文化味道。这几年随着大家思想意识，各方面逐渐转化，大家反过来追求中国传统的文化味道。希望借这个提高自己的身份。这是我自己的认识。原来像东部公司老板的房间里面以前装修都很豪华，但是现在都逐渐用一些仿古的家具来装饰。这是我们对西风东渐的一个理解。

【赵海亮】到朝阳公园这个区域来讲。目前这个区域拿泛海来讲，观湖也好，包括原来的棕榈泉这种项目做的是比较奢华的一种，走的国际化路线。但是我们也在考虑，因为毕竟金隅是一个国企，中国的东西要体现出来。前一段时间报纸上，包括电视上也在报道。现在的大学生英文水平比汉语水平高很多。在这个项目的整个运作过程中，开发公司也好，一切以人为本，以中国人为本，来建造这个社区。

【主持人 杨文清】我们刚才也聊了很多金隅的特色，也看得出开发商付出了很多的心血。在这个区域中有众多品牌开发商一起齐头打造，有一部分是好的，可以提升整个区域的品质。另外一方面金隅有没有从中感受到一些压力，周围的对手也是很多的。

【李然】压力看怎么说了，一个是多品牌开发商在朝阳公园东板块入驻，对我们在这做项目有一定的推动力。而且我们的项目跟其它项目比较，有自己的优势。比方说跟国际化的那些楼盘相比。我们更有人居的感觉，我们有自己的文化在里头。跟万科金阳相比的话，因为它是纯粹的小户型。我们除了有这种小户型，可以满足CBD小白领需求以外，在整个大区域里面有比较稀缺的叠拼产品。从产品形式来讲我们还是比较有优势的。

【主持人 杨文清】竞争是比较良好的，你们特色还是现突显的。

【李然】对。

【主持人 杨文清】聊了这个区域，公园是这个区域的特色。还有很多网友有疑惑，这个区域是走高档路线，居住品质也不错，高档住宅也云集，但是相对而言在商业配套上好像有所欠缺，您觉得在这个问题上是这样吗？还是未来也一定的改善？

【李然】我们总建筑面积是8万平米的小盘，住宅建筑面积只有6万平米，做出大面积的配套肯定不是很现实的。但是我们项目周边离泛海仅相隔300米左右，泛海的配套是非常完善的，包括项目南侧的国美商街，从整个大环境讲项目本身可利用的配套资源已经很丰富了。因为我们是想建一个宜居的环境，我们有山有水还有围合式的庭院。我们是要营造出一种居住的环境，也没有特别想把商业氛围搞的很浓。

【主持人 杨文清】从这个区域的角度来说是否有高档商业配套与高档居住环境相匹配？

【李然】高档配套泛海有一个五星级酒店还有Shopmall，还有国际展览中心。朝阳公园东板块配套还是比较高档的，可以跟高档住宅来吻合。

【殷苏峰】北京已经进入消费时代。在这种情况下一个城市如果交通便捷的话，对于商业需求不一定追求走十分钟还是走五分钟。说到整个东四环，咱们倒过来说，如果从金隅凤麟洲这个项目，开车到商业比较集中的燕莎，包括CBD美罗城购物中心如果驱车也就15分钟。在这么短转换的过程中，没必要像传统出门就要有商场，是否出门有超市。因为我也看了一个资料，咱们凤麟洲有2000平米的一个商业配套，这个商业在很多设计都会具备。这个商业配套主要满足一些最基本的需求。将来也会有一些规划，比如小型的超市，便利店，我觉得这就够了。真正高档的，或者宜居的楼盘，周边如果太大体量商业反而会破坏整个宜居氛围。

【主持人 杨文清】居住氛围讲究一定的纯粹性。

【殷苏峰】另外一块提到商业。我觉得像今年华贸新光天地，它里面的品牌已经远远超过了华贸中心。从这能看出来，商业东移的现场。它现在的位置距离朝阳公园也不远，它的出现会带动整个朝阳公园东，大板块高档人群的消费。如果再建一个所谓高档的商业太重合了，没有必要。周边已经完全能够解决掉部分所谓消费的问题。另外我们之前也提到做过东四环论坛。你现在仔细观察，现在很多的商业项目布局，从东四环两万平米商业一直到观湖国际也有商业，政府在规划整个东四环的时候，有意做土地项目审批的时候。比如你的建筑体量、住宅体量和商业体量是有配比的。住宅有五万平米，隔多远有商业。这已经有了。从政府这个角度来说是对的。没必要在某个社区周边设置大量的商业。

【主持人 杨文清】一个小时的时间六位嘉宾已经和我们比较深入的探讨关于朝阳公园东这个板块具体的情况。最后我想请六位嘉宾来总结一下，关于这个板块的评价。

【李然】朝阳公园东板块可以说是最近新兴起的这么一个板块。板块内部整个产品形式也比较丰富，整个的档次也比较高。升值空间是肯定的。金隅凤麟洲在这个板块里面会有非常突出的表现。

【吴建新】朝阳公园东板块好多人一听到这个板块就联想到朝阳公园的板块。朝阳公园东板块我前面一直特别强调的优势是这个区域所独一无二的，它是由四大公园围合比较纯粹的居住区，是非常宜居的区域。区域内众多项目园林都做的非常好。这个区域我认为会成为今年东四环这条线比较领先的，增值空间最大的。

【赵海亮】朝阳公园东板块是高档居住区。预计三到五年之内整个区域会开发完毕，在五年之后这个区域成为绝版区域。朝阳公园周边富人区会成为绝版的区域，也就是它的升值潜力会越来越大。上到二级市场以后，整个筛选也好，淘汰也好，区域高端人群的居住会越来越丰富。

【张学东】我一直想说一个观点，不知道大家同意不同意。我一直不认为朝阳公园东板块它是个国际化的社区。为什么这样讲呢？因为国际化社区是比较张扬的。而朝阳公园东板块并不是朝阳公园里面非常张扬体现的特征。而朝阳公园东板块的产品更多是西风东渐的过程，我觉得更多是“知本人群”。通过有一定品位，有一定格调的这些人通过自己的劳动获得了资本购买这个产品，这个阶层的人群对于居住的享受和感受是截然不同的。所以朝阳公园东板块不应该打造国际化的概念，它也没必要打这个概念。朝阳公园东板块是独一无二的，就说目前所具有的无与伦比或者不可比拟区域的环境和区域的生态。其二是区域的交通。第三就是区域的前景。为什么说区域的前景呢？大伙都在说商业，好多人都忽略了在朝阳公园东板块要出现一个中粮集团朝阳公园板块有一块地，这块建筑的体量要大于现在的中粮广场，而现在的中粮广场是12万平米。大于至少12万平米大型综合体。其次泛海是260万体量，而住宅只有100万体量。160万体量全部做配套，而这个配套恰好为金隅凤麟洲所用。比如说星河湾，星河湾接近50万体量的住宅，而它的配套不到几千平米。金隅凤麟洲这个区域本身没有把商业配套做的特别全面，而借助外面这些配套，自己做的社区更为纯粹。

【张学东】朝阳公园东板块价值一直被低估。朝阳公园板块朝阳公园东板块，目前价值体现来说，朝阳公园板块朝青板块价值都比朝阳公园东板块要高。上个月北京销售量第一的是泛海国际，同样金隅凤麟洲卖了68套，在北京所有的高档住宅销售渐缓或者比较冷的情况下，朝阳公园东板块异军突起，说明这个区域的价值被人认知。现在这个区域的价值空间朝青公园板块是一万三到一万四之间，我觉得朝阳公园东板块至少是两万以上的概念。而且还有一个巨大的升值空间。

【杨冠军】我们觉得朝阳公园东板块它是满足东部多元化高端人居需求的，具有文化品位和精神气质的那种公园生活方式，满足需求最具潜力的，纯粹的高尚居住区。大家讲到富人区，我们觉得这个区域不应该把它称之为富人区，它不是我就要显富的感觉。就是一个高尚的居住区，很纯粹的高端居住区。关于价值释放的感觉，确实价值是被低估了。而且目前正在释放，就是刚才讲的泛海国际市场反应正在释放。像金隅凤麟洲这种产品，如果入市的话，现在购买是最好的时机，过了这个阶段这个机会就不是那么好获得了。

【殷苏峰】第一个在07年下半年如果在东部希望置业的人还是要关注东四环沿线。而在东四环沿线最热的地区除了朝青板块就是朝阳公园东板块。这两个板块是今后两年整个东部高端公寓市场的发展的风向标。第二个我觉得刚才也提到购买的潜力问题。这个很简单。你现在如果要购买的话，把典型的楼盘找出来，比较一下谁的价值最低，他将来的潜力就是最大的。

【主持人 杨文清】经过六位的阐述我觉得自然资源的稀缺性，以及地段的不可复制性。朝阳公园东板块的公园神话会继续持续下去。金隅凤麟洲将成为这个神话种的一朵奇葩。今天非常感谢各位嘉宾的到来，也感谢各位网友的关注，谢谢大家！