访谈：“朝阳公园东”板块兴起 金隅凤麟洲领衔

“朝阳公园东”板块兴起 金隅凤麟洲领衔

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目前，随着区域可供开发的土地越来越少，朝阳公园板块开始呈现向东扩张的趋势，并逐渐形成一个以东四环为西界，东接朝青板块的新兴高档住宅区域——“朝阳公园东”板块。该板块聚集了金隅嘉业等多个品牌开发商带来的优质项目，其住宅均价多数超过16000元/平米，产品也多数为低密度的高档住宅。

“朝阳公园东”区域的发展优势到底何在，区域的发展将延续何种路线？与相邻的朝阳公园板块、朝青板块和发展迅速的亚奥板块相比有什么特色？这些都将成为购房者的关注点，也是本次访谈的热点话题。

将对本次访谈进行现场直播，敬请关注。

▲ 访谈时间：

2007年6月21日14：00--16：00

▲ 访谈地点：

搜房网大话地产直播间

▲ 嘉宾：

金隅嘉业市场营销部总经理   吴建新
　　金隅凤麟洲销售总监  李然
　　北京同盛智业房地产经纪有限公司总经理  赵海亮

▲ 主持人：

搜房网新闻中心记者 杨文清

金隅凤麟洲效果图

▲ 项目简介：

金隅凤麟洲，西有朝阳公园，南有红领巾公园、东有姚家园公园和朝阳体育中心，北侧是规划中的高尔夫森林公园，形成了难得的生态居住环境。金隅凤麟洲分为东西两个区。东区以9层的板楼为主，西区以4.5层的叠拼别墅为主。西区包括一栋10层板楼和8栋叠拼，板楼户型分为别120平米的两居、150多平米的三居和170多平米左右的四居。东区采用“围合式”设计手法，围合出中间一个完整的庭院。

▲ 以下为本次访谈的图文精华：

【主持人 杨文清】各位网友大家好！今天下午我们搜房大话地产的主题是围绕朝阳公园东这个板块进行的。首先要介绍一下来搜房大话地产现场的嘉宾，他们是：金隅嘉业市场营销部总经理吴建新；金隅凤麟洲销售总监李然；北京同盛智业房地产经纪有限公司总经理赵海亮。同时还有三位来自《新京报》、《楼市》和《安家》的媒体朋友一起参加我们今天的论坛。众所周知纽约的中央公园是美国乃至全世界都文明的高品质生活区，它的形成经历了一个不断开发，周边事实不断完善和地价升值的过程。而朝阳公园可谓是在北京也兴起了这样一个公园效应，这块区域由于自然景观的丰富，交通的便利，以及高尚住宅的氛围浓厚，发展前景一直被业内人士所看好。但是今天我们所聊的话题可能跟朝阳公园板块是不太一样，是朝阳公园东，首先各位网友一定很关注朝阳公园东板块的范围到底是什么，这里我想请吴建新吴总给我们解说一下。

金隅嘉业市场营销部总经理 吴建新

【吴建新】朝阳公园东板块顾名思义是朝阳公园的东面，四环路的外面。目前在这个板块有几个新兴的项目正在开发，主要包括泛海国际，观湖国际，招商局地产开发的“公园1872”，以及金隅嘉业开发的金隅凤麟洲，为什么把这几个项目单独形成朝阳公园东的区域呢，因为这几个项目是被几个公园围合而成。金隅凤麟洲西有朝阳公园，南有红领巾公园、东有姚家园公园和朝阳体育中心，北侧是规划中的高尔夫森林公园，被这几个公园围合的是新兴区域，形成了朝阳公园东板块。这个区域的项目品质延续了朝阳公园板块，售价也远远高于朝青板块。所以我们把这个板块定义为朝阳公园东板块。其它开发商在朝阳公园东板块一直在开发项目，而金隅凤麟洲项目于今年4月份开盘，金隅嘉业更是刚刚涉足这个新兴区域。

【吴建新】金隅凤麟洲项目位于青年路以西，可以说这个项目是朝阳公园东板块独具特色的项目。其它项目都是200平米大户型为主，定位于国际化奢华和财富的张扬，而金隅凤麟洲主要是以九层的板楼跟四层半的叠拼别墅为主，讲究中国文化的内敛精神与思想上的返璞归真，这也是项目定位于城市心中有个桃花园的根本所在。为什么这么说呢？金隅凤麟洲这个项目体量并不大，但是项目规划的非常有特色，尤其是园林景观，是项目最大的优势。金隅凤麟洲西侧就是泛海国际居住区，它的精装修的价格是1.8万，而金隅凤麟洲毛坯房售价仅仅是1.2万，在朝阳公园东这个区域是具有很大的升值空间。金隅凤麟洲项目西边有朝阳公园，南有红领巾公园，北侧有规划中的35万平米的高尔夫森林公园，环境优势不言而喻，这为将来居住在这里的人们营造出具有诗意的生活氛围，塑造“隐于市、不张扬”的生活态度。

【吴建新】金隅凤麟洲项目占地有2.9万平方米，建筑形式主要以是9层的板楼和4.5层的叠拼别墅为主，容积率只有2.18，在整个朝阳公园东板块内，绝对算是一个低密度的项目，非常稀缺，无论从哪个角度来讲，用凤毛麟角来形容我们的项目都是最恰当不过的。金隅凤麟洲的园林是由著名的园林景观大师檀馨教授来自担纲设计的，根据区域情况进行非常有特色的规划。

【主持人 杨文清】谢谢吴总。不仅介绍这个区域的范围，还介绍了金隅凤麟洲详细的情况。刚才吴总也说了，朝阳公园东板块是东接朝青板块，西边以东四环为界的区域。新京报的张学东写过这方面的新闻，所以想请您谈一下这方面的认识。你认为这两个板块有什么不同之处？

《新京报》资深地产记者 张学东

【张学东】这两个板块以东四环朝阳公园桥为界限，把朝阳公园东板块分裂开来。朝阳公园东板块和朝阳公园板块是截然不同的。朝阳公园原来走的是大户型高密度，主要围绕朝阳公园特有的景色盖的房子，项目主要分布于朝阳公园西及朝阳公园南。而朝阳公园东的产品更多是低密度的，它并不是只围绕朝阳公园景观，而是多个公园景观围合起来的低密度高绿化的区域。这个区域的产品类型还是比较丰富的。泛海国际比较讲究大面积的产品。而金隅凤麟洲容积率很低，绿化率很高。万科的项目产品类型是以城市青年居住的中小户型的精装修产品，整个楼盘项目只有三万平米，它跟朝阳公园板块的项目是不一样的。但是这个区域的产品的品质和价格比朝阳公园板块略微高一些。因为朝阳公园更多是追求朝阳公园特有的景观之后做出的产品。而朝阳公园东板块的产品，并不是追求一个公园的依托，刚才吴总也说到了，东南西北四个方向都有公园。红领巾公园，朝阳公园，以及姚家园公园，还有规划中的高尔夫森林公园，这些令产品体现的居住价格和舒适性是截然不同的。

【主持人 杨文清】数据显示今年在朝阳公园东板块至少有七个项目在售，其中有金隅凤麟洲，还有泛海国际等等。很多产业巨头都在打造这个区域。吴总您觉得这么多开发商一起在这个区域打造项目的原因是什么？是一个偶然的巧合？还是大家一直都在关注呢？

【吴建新】这个区域是一直大家比较关注的。从金隅的角度来说，我们公司四年前就开始运做金隅凤麟洲项目，后来05年的时候，因为北京市的土地政策发生变化，需要挂牌，我们做完土地一级开发以后，经过招拍挂程序，自己取得了土地开发权。确实朝阳公园东板块这个地块挨着CBD也特别近，属于泛CBD区域，交通也十分便利，同时又享受四个公园的环抱这是非常少的，在北京市也很难找。而且朝阳公园东这个板块的特色是绿地很多，包括泛海国际在项目北侧规划了高尔夫森林公园，并规划了很大面积的配套，带动了整个区域的发展，因此说朝阳公园东这个区域一直以来都是很多开发商竞相逐鹿的地方。从我们公司来说，三四年前就开始进入这个地块，两年前取得土地开发权，就是看中这个区域的升值潜力非常大，远远高于现在的朝青板块，我觉得是这样。至少从我们这个项目来说，今后的升值空间还有很大。

【主持人 杨文清】您正好提到我下面要问的一个问题。因为一个板块一旦新兴之后，购房人和业内人士最关心的相当一部分是关心日后的升值潜力的问题。您能具体介绍一下为什么这个区域升值潜力比较大呢？

【吴建新】刚才我也强调了一点，就是区位的问题，区位的稀缺性，再一个是环境的稀缺性。比如说我们金隅凤麟洲的推广主题语就是城市心中有个桃源园。咱们这个板块周边有四个公园是非常难得的。公园是咱们城市的肺，咱们能居住这种板块里，对居住者来说是非常舒适的，而且感觉也是非常好的。目前现在北京已经很难找到这种地方了，而且又是在城市的核心区。公园环抱，交通位置又这么好，而且在这个区域里产品类型相当丰富，有大户型，有小户型，有叠拼别墅等等，这种地方在北京中心区域是基本上找不到了。周边泛海国际的配套相当齐全，五星级酒店跟商业一应俱全，而且在五年内就可以建成。因此说这个区域的升值潜力是非常大的。

【主持人 杨文清】您刚才介绍周围有四个公园，我们也一直围绕朝阳公园“公园牌”在说，这个区域除了朝阳公园，或者周围四个公园这样的一个资源之外，您觉得还有哪些在地理优势，以及交通的通达性，还有商业和生活配套上使这个区域的价值提升？

【吴建新】我觉得公园是这个区域的最大优势。其次，由于地处市中心区域，交通优势也是不言而喻的，朝阳北路、朝阳路、京通快速路。往西是东四环迎宾路段，并顺利承接机场高速、京承高速路、京顺路、京津唐高速路。目前正在修建的“黄杉木店路”，是一条与青年路平行的城市主干道，贯通朝阳路、朝阳北路、姚家园路，建成后将为周边的交通条件锦上添花。

【主持人 杨文清】这个区域目前为止的发展状况是多种类型的产品都有，那未来在产品方面的发展趋势是什么呢？还是会继续这种多产品的发展方向吗？因为朝阳公园这个板块已经基本上成型，都是以朝阳公园景观为主要突出的大户型，走的是富人区的高档路线，作为朝阳公园东而言，会不会有一个统一的目标，我们未来都要做成什么样子，会这么走吗？

【吴建新】这个板块的兴起以后，板块内部的各家企业之间，自己会进行市场细分。就如前一段时间推出来的泛海国际，观湖国际，都是以大户型的产品为主。但是这次我们金隅凤麟洲推出来的有大量的中小户型。包括万科金阳推出来的也是小户型。不是一个板块内部所有开发都是做同一种产品，而是自己会去融合。

【主持人 杨文清】现在请两位媒体朋友介绍一下你们对这个区域的看法，因为刚才听了很多开发商的意见。

《楼市传媒》董事、副总经理 殷苏峰

【殷苏峰】首先感谢搜房网提供这个机会。最近我们楼市推一个主题，四环置业这个主题，和今天聊有很多共性的地方。我说一下对整个区域的一个看法。首先就整个东四环来说，它应该是目前整个北京集商业商务包括宜居，产业支持属于合力的一个区域。什么概念呢？比如说像今年新光百货开业，包括在华贸新崛起以后，新光百货进入华贸中心，这意味着CBD东移。另外关于大家谈到的公园地产这块，有四个公园也好，体现东四环的宜居。

【殷苏峰】现在从我们统计东四环沿线销售来看，基本上价格是集中在一万到一万五这个区间，更高的可能接近两万，这个区域是整个北京地区高档公寓最为集中，集结数量最多的区域。还有是关于创业产业这一块。任何区域的发展，毕竟要有产业的支持，否则的话整个区域是没有任何动力的。我们这块因为前一段也是做了相关的论坛，整个东四环地区，像创新产业这块很活跃。包括从798，包括到欢乐谷，包括现在马上筹建北花园的艺术区。这种创意型产业为什么选择在东四环附近来聚集。业内媒体这块也会更多的关注一下，还是源自这个区域潜在的发展潜质。

【殷苏峰】回到今天的主题所谓朝阳公园东板块。它归统于大的朝阳公园板块。为什么划到东呢？从前几年的发展来看，包括棕榈泉已经出现了北京豪宅的标杆，由他们带动了整个朝阳公园板块与豪宅之间的关系。而进入这两年来看，在东边或者说临近朝阳公园板块，更多的是大家在关注朝青板块，百子湾这些。因为现在受土地供应的限制，在朝阳公园附近除了阳光上东大体量的项目之外现在没有大项目了。而今年随着以金隅凤麟洲为代表的新兴项目出现，整个朝阳板块会以新的热点来出现。我们在前一段做的一些市场分析，包括主持人也提到了，今年下半年大概有五到七个楼盘亮相。这些项目有几个特点，品牌地产，大品牌的运作都会在朝阳公园东板块出现。另外一块就是在居住品质上面，居住品质上面会有一个大的提升。以咱们金隅凤麟洲为例，刚才吴总也提到了，整个容积率是2.18，这个在整个调查的东四环，甚至包括整个朝阳公园板块来看，这个容积率是最低的。所谓容积率低意味着居住舒适度的提升。所以我觉得这个可以作为金隅凤麟洲，或者以金隅凤麟洲为代表的整个朝阳公园东板块楼盘的一个特性，就是宜居、舒适，包括享受公园和大的东四环商业带，东四环宜居带利好的影响，它能成为下一步，作为在东部想要选择有品质，或者更高端，更舒适的这些置业者的首选，我觉得会在朝阳公园东，或者金隅凤麟洲。

【主持人 杨文清】这个区域有可能是今年下半年东部的热点？

【殷苏峰】对。前两年从媒体角度如果谈到东边更多谈到几个区域，比如朝青板块，比如说百子湾，甚至最早的朝阳公园也会提到。但是我觉得如果按照07年下半年的时间点来看的话。我觉得朝阳公园东板块成为今年下半年，乃至今后一两年市场的热点。

《安家》杂志第一事业部总经理助理 杨冠军

【杨冠军】关于朝阳公园东板块，各位老总，各位媒体的朋友都讲的很多。我们安家这一边对于二环、三环、四环，对于东部这些区域，从去年开始做过很多系列的主题。回过头来看一看朝阳公园以及现在的朝阳公园东板块，其实更多的是要去思考一下，朝阳公园板块和朝阳公园东板块他们是一种什么样的关系，他们之间的特点是怎样的。我们得知有这个活动的时候，我们也做了一些准备工作。总的感觉是朝阳公园板块它已经成熟了，但这种成熟它的表现一个是得到大家的公认，包括业界，包括购房人都得到认同。二手房市场的交易情况和反应也体现了是一种成熟的表现。另外这个板块还是以高密度的高端公寓为主。这种高端公寓很多项目尝试怎么更亲近公园这个问题，也做的不错。但是毕竟由于容积率在那里，高端公寓是社区环境更好，更亲近公园，总是感觉或多或少受先天东西的限制。

【杨冠军】朝阳公园这个板块更多出现这样的产品，从城市发展阶段先发展住宅再发展商业，也说明它不断走向成熟的阶段。但是朝阳公园这个板块先天做的就是偏向高端居住的地方。表现非常明显的富人区的特点。还有国际化的一种特点。但是总的感觉来说，大家以前炒的更多的是朝阳公园板块是CBD一个后花园的感觉。当然朝青板块大家也觉得是CBD后花园的感觉。但是相比较来说，朝阳公园比朝青板块更高端一些，所以是更高端紧贴CBD花园的感觉。朝阳公园的成熟，相对于整个北京的发展还是很有空间的。另外对比像国际上的中央公园，比如纽约那边，他们发展是经历了很多的过程。朝阳公园现在是比较成熟，但是它成熟是相对的成熟，长远来说还是有空间的。但是有空间发展哪个方面就更加的完善，更加的宜居。对于土地供应来说朝阳公园板块是非常稀缺的，或者是绝版这样的感觉。后续很少有住宅土地供应的感觉。但是它的需求仍然非常的旺盛。而且这种需求也出现了一些变化，以前的需求是SARS过后要注重健康问题，要注重居住环境问题，朝阳公园迅速火起来了。现在国际人群，富人阶层还是主要的人群之一。但是随着中国经济总体发展，中产阶级将越来越多。

【杨冠军】甚至很多白领他们现在不论从经济实力，还是社会地位，对于品质的追求方面也非常看中生活品质和环境的东西。所以人群也发生了一些变化。居然需求这么大，朝阳公园板块已经很少有供应。朝阳公园肯定往外扩，再往西扩不可能。往东已经形成一些区域。再往南是朝青板块。所以只有往东。往东也因为东边有很多项目，就像刚才吴总所说有泛海国际居住区，有金隅凤麟洲有万科金阳等等很多的项目。同时除了这些项目在这边，很多地产巨头看中这块区域以外。这个区域朝阳公园板块东它其实是一个中央公园的群落，以前的朝阳公园以及现在的朝阳公园东板块都是。这种公园群落在北京东部四环附近只有两个，一个是朝阳公园附近，另外一个是朝青新区。现在的朝阳公园以东有一个很重要的公园，就是刚才吴总讲到的国际高尔夫森林公园，这个公园它为什么非常重要，不管从体量还是国际影响力，以及它的城市影响力来说。应该是不亚于朝阳公园的感觉。因为像朝阳公园也好，姚家园公园也好，红领巾公园也好，他们更带有社会性，或者满足社会阶层各个需求的。但是国际高尔夫森林公园不是，显然是公园里面高端的一种感觉。朝阳公园东扩，东边项目也兴起来了，朝阳公园项目就接起来了。这朝阳公园发展起来成为必然的趋势。

【杨冠军】同时媒体朋友讲到往东的问题。这里面还讲到产业的问题，我们可以仔细的琢磨一下朝阳公园东板块它的产业非常丰富，非常干净。比如说绿色教育，比如文化产业，体育产业，国际的博览会，包括公园产业。这样产业聚集在一起，对这个区域以后的增值是非常重要的。以前可能觉得朝阳公园就是一个CBD的后花园。现在讲到朝阳公园，朝阳公园东，新的中央公园的体系就不是一个配套的问题。而是自己成了一个体系，它有产业，有很多环境，然后也有很好的交通，有各种各样的因素，自己成为了一个体系。成为自然体系，整个中央公园群落就升级了。这是作为朝阳公园纯粹居住板块无法比拟的东西。这样也推动整个城市东部的重心是很强势的往四环附近进行推移。当一系列的产业都发展起来之后，这个板块如刚才各位所说的，现在是一个比较初步的阶段，在未来的很长一段时间，会形成很强劲的热点的态势。不光是房地产。

【杨冠军】而且这一块的项目为什么会出现这么多丰富的产品形态。既有大户型的公寓也有小户型的公寓，也有像金隅凤麟洲别墅社区味道的形态。为什么会这样？这还是关于人群的不一样。不再只是国际人群，富人群。有很多中产阶级，有很多白领，他们非常渴望像在城市中心这么好的地方生活，他们有这种需求，而这种需求非常的迫切。我们的很多开发商像金隅嘉业，像万科金阳他们就看到了这种需求。就觉得不管出于社会责任也好，还是出于对市场的考虑决策也好，他们觉得应该满足这部分需求。所以出现这样一些类型的产品。

【杨冠军】未来这一块首先看中的是这里的环境。这里环境包括大环境和社区环境。社区环境是住在公园板块体系里面，我要很好的跟公园亲近的感觉，跟环境有亲近的感觉。这个是现在越来越注重的感觉。现在更加强调产品品质，很多大势都强调产品品质。另外强调社区的纯粹性。我们这些产品虽然各有特点，泛海国际是很有特色的大盘。金隅凤麟洲也是非常纯粹的感觉。万科金阳也是纯粹精装小户型的产品。纯粹是这个区域发展的方向。大家看到这个区域产业与城市发展带来的增值空间，以及这里面短时间内产品供应现在有七个，但是需求是无法统计的，供需之间的关系造成增值的空间。这是这个地方增值的两大因素。可能会更加注重物业管理。他们肯定更加注重精神气质的东西。根据马斯诺心里理论，人有了钱为了搞书法，为了搞旅游这些需求一样。

【杨冠军】现在到了这个阶段更加注重精神气质的一些东西。而且这样的人群可能会成为东部人群未来的发展方向。不光从城市还是从经济发展来说，他们这些人已经不再是以外国人为主，或者特别有钱的人为主。不再是我住在朝阳公园，这是富人区我是富人就住在这里。不是这样的。他首先看中的是要住的舒服。所以像金隅凤麟洲我们比较熟悉，以现代的建筑风格和生活空间为主。住的舒服之外还有社区的文化在里面，一些精神气质在里面。所以对环境有了更高的要求。这种精神气质要么跟人体现的，要么跟物业管理体现的。这是我们从媒体角度的理解。

【主持人 杨文清】杨先生法的精彩言论。下面想让吴总来介绍一下金隅凤麟洲在追求精神品质方面是怎么设想的？

【吴建新】精神层面而言，我们金隅凤麟洲的案名很有中式传统文化的味道。凤麟洲是古时候跟杭州、瀛洲齐名的一个地方，传说中是神仙居住的地方。我们在取这个案名的时候蕴含中式的意味在里头。从我们产品的设计、包括我们的造型来说，项目西侧是凤麟园，凤麟湖中面有两个小岛，一个是荷香洲、另一个是水禽洲，都是仿照古代凤麟洲的感觉，将中国传统造园的手法灌注于现代园林之中。此外，我们在湖内种植了一些水生植物，具有非常好的景观价值。我们的建筑虽然是现代简约风格的设计，但是我们的外观颜色上，采用了红褐色的面砖和灰色的面砖相结合。这种结合，内涵了中国传统文化的一种底蕴。还有一个方面是金隅凤麟洲这个项目采用比较传统中式围合式的做法。项目分成东西两个区，东区三栋板楼围合而建，中间形成一个相对完整的庭院。西区也围绕着一个完整的园林，整个规划也内涵中国传统文化的韵味。中国人喜欢有庭院的生活和居住环境。外国社区多是敞开式的，街区没有围墙。但是中国人喜欢小围合，小圈子式的生活环境，因此金隅凤麟洲是非常适合中国人的社区。

【主持人 杨文清】现在围成了东圈子和西圈子是吗？

【吴建新】对，我们整个项目分成东西两个区。

【主持人 杨文清】这样围合两个圈子，是为了区分出不同的产品类型？还是只是为了营造小圈子的这种概念？

【吴建新】一个方面是为了区分两种不同的产品类型。再一个也是为了围合更幽静的小环境，小空间。比如东区我们三栋楼围合出中心庭院，庭院里做了很丰富的景观，包括水景小广场、树阵广场等。西区我们是叠拼产品，叠拼产品楼前楼后都有自己的绿化空间，都有自己独享的绿地。西区的西侧有凤麟园，这是我们项目独有的。说到凤麟园，也是这个区域所独有的。

【主持人 杨文清】您具体介绍这个水景公园到底有什么不同之处？

【吴建新】我们这个小区的园林设计是请了比较著名的园林景观设计大师檀馨教授设计的，她也是朝阳公园的主设计师。凤麟园设计的非常有特色。根据每个地块不同情况进行特色的规划设计。西侧凤麟园占地约3万平方米。檀馨大师运用中国传统的叠山、理水的造园技艺，创造出富有野趣的生态公园。凤麟园的西侧和南侧采用堆叠成山的方式堆叠地形，坡地绵延。营造出一种隔绝外世的感觉。山坡上种了好多高大的乔木，塑造松林谷、清影峰等景观。凤麟园中还有一些很有特色的景区，最值得一提的是在凤麟园中有一个3000平米的凤麟湖，创造了北方非常稀缺的临水而居的生活环境。两年前北京发布了一个规定，不允许在社区建水面，就是因为某项目水面建的特别大，好多人老提水面积太大了。后来说社区里面不允许建这个水面。但是咱们社区有一个3000平米的凤麟湖。湖心里头有两个小岛。为整个社区创造了极佳的景观资源。

【主持人 杨文清】在一些资料里面金隅凤麟洲提出西风东渐的文化现象，您能解释一下这个概念吗？为什么想到提这个词呢？

【杨冠军】赵总长期研究的一种感觉，一种现象。后来我们跟赵总也是多次沟通这个问题。西风东渐是说东部是显富，我就是有钱，就是这种感觉。但是现在东部有一种趋势，我有钱不是像以前那样特别张扬的心里。

【主持人 杨文清】觉得身份上不够高贵是吗？

【杨冠军】已经不是那种过程了。有钱追求更高层次的需求，满足这样一些东西。这是一个。因为这种需求的存在，所以就出现了一种像北京西部内敛的文化，但是实际上东部毕竟是东部，还是现代国际化氛围很浓的区域。西风东渐这种概念我个人理解是东西融合的趋势。可能在北京也有东风西渐的趋势。像金隅做的产品也是这样子的。这可能是整个北京城市各种文化交融的一种，或者是各种建筑文化交融，生活文化交融的一种感觉。这应该说是北京城市越来越成熟了，老百姓的生活，对于生活的理解也更加的成熟的一种结果。

【赵海亮】实际上随着整个中国在世界上的经济地位不断的提高，中国文化在逐渐的被世界所接受。作为CBD来讲在以前的观念是相对来讲比较“崇洋”的区域，这个词不知道用的恰当不恰当。但是随着整个北京经济格局发生变化以后，包括央视，北京电视台都在往东部移。实际上它本身就带来一个划分。实际上在西部拿北京电视台和中央电视台来讲，本身所存在就是很特殊的一种文化，很传统的中国的东西在里面。我们当时做这个项目前期策划的时候已经把它考虑进来了。08的时候央视，包括北京电视台都已经迁过来了。咱们拿北京来讲，西部海淀区域的文化，逐渐会向东部来渗透。原来在东部有好多人感觉大富大贵体现出来是那种金碧辉煌的，或者是土财主，但是往往缺乏文化味道。这几年随着大家思想意识，各方面逐渐转化，大家反过来追求中国传统的文化味道。希望借这个提高自己的身份。这是我自己的认识。原来像东部公司老板的房间里面以前装修都很豪华，但是现在都逐渐用一些仿古的家具来装饰。这是我们对西风东渐的一个理解。

【赵海亮】到朝阳公园这个区域来讲。目前这个区域拿泛海来讲，观湖也好，包括原来的棕榈泉这种项目做的是比较奢华的一种，走的国际化路线。但是我们也在考虑，因为毕竟金隅是一个国企，中国的东西要体现出来。前一段时间报纸上，包括电视上也在报道。现在的大学生英文水平比汉语水平高很多。在这个项目的整个运作过程中，开发公司也好，一切以人为本，以中国人为本，来建造这个社区。

【主持人 杨文清】我们刚才也聊了很多金隅的特色，也看得出开发商付出了很多的心血。在这个区域中有众多品牌开发商一起齐头打造，有一部分是好的，可以提升整个区域的品质。另外一方面金隅有没有从中感受到一些压力，周围的对手也是很多的。

【李然】压力看怎么说了，一个是多品牌开发商在朝阳公园东板块入驻，对我们在这做项目有一定的推动力。而且我们的项目跟其它项目比较，有自己的优势。比方说跟国际化的那些楼盘相比。我们更有人居的感觉，我们有自己的文化在里头。跟万科金阳相比的话，因为它是纯粹的小户型。我们除了有这种小户型，可以满足CBD小白领需求以外，在整个大区域里面有比较稀缺的叠拼产品。从产品形式来讲我们还是比较有优势的。

【主持人 杨文清】竞争是比较良好的，你们特色还是现突显的。

【李然】对。

【主持人 杨文清】聊了这个区域，公园是这个区域的特色。还有很多网友有疑惑，这个区域是走高档路线，居住品质也不错，高档住宅也云集，但是相对而言在商业配套上好像有所欠缺，您觉得在这个问题上是这样吗？还是未来也一定的改善？

【李然】我们总建筑面积是8万平米的小盘，住宅建筑面积只有6万平米，做出大面积的配套肯定不是很现实的。但是我们项目周边离泛海仅相隔300米左右，泛海的配套是非常完善的，包括项目南侧的国美商街，从整个大环境讲项目本身可利用的配套资源已经很丰富了。因为我们是想建一个宜居的环境，我们有山有水还有围合式的庭院。我们是要营造出一种居住的环境，也没有特别想把商业氛围搞的很浓。

【主持人 杨文清】从这个区域的角度来说是否有高档商业配套与高档居住环境相匹配？

【李然】高档配套泛海有一个五星级酒店还有Shopmall，还有国际展览中心。朝阳公园东板块配套还是比较高档的，可以跟高档住宅来吻合。

【殷苏峰】北京已经进入消费时代。在这种情况下一个城市如果交通便捷的话，对于商业需求不一定追求走十分钟还是走五分钟。说到整个东四环，咱们倒过来说，如果从金隅凤麟洲这个项目，开车到商业比较集中的燕莎，包括CBD美罗城购物中心如果驱车也就15分钟。在这么短转换的过程中，没必要像传统出门就要有商场，是否出门有超市。因为我也看了一个资料，咱们凤麟洲有2000平米的一个商业配套，这个商业在很多设计都会具备。这个商业配套主要满足一些最基本的需求。将来也会有一些规划，比如小型的超市，便利店，我觉得这就够了。真正高档的，或者宜居的楼盘，周边如果太大体量商业反而会破坏整个宜居氛围。

【主持人 杨文清】居住氛围讲究一定的纯粹性。

【殷苏峰】另外一块提到商业。我觉得像今年华贸新光天地，它里面的品牌已经远远超过了华贸中心。从这能看出来，商业东移的现场。它现在的位置距离朝阳公园也不远，它的出现会带动整个朝阳公园东，大板块高档人群的消费。如果再建一个所谓高档的商业太重合了，没有必要。周边已经完全能够解决掉部分所谓消费的问题。另外我们之前也提到做过东四环论坛。你现在仔细观察，现在很多的商业项目布局，从东四环两万平米商业一直到观湖国际也有商业，政府在规划整个东四环的时候，有意做土地项目审批的时候。比如你的建筑体量、住宅体量和商业体量是有配比的。住宅有五万平米，隔多远有商业。这已经有了。从政府这个角度来说是对的。没必要在某个社区周边设置大量的商业。

【主持人 杨文清】一个小时的时间六位嘉宾已经和我们比较深入的探讨关于朝阳公园东这个板块具体的情况。最后我想请六位嘉宾来总结一下，关于这个板块的评价。

【李然】朝阳公园东板块可以说是最近新兴起的这么一个板块。板块内部整个产品形式也比较丰富，整个的档次也比较高。升值空间是肯定的。金隅凤麟洲在这个板块里面会有非常突出的表现。

【吴建新】朝阳公园东板块好多人一听到这个板块就联想到朝阳公园的板块。朝阳公园东板块我前面一直特别强调的优势是这个区域所独一无二的，它是由四大公园围合比较纯粹的居住区，是非常宜居的区域。区域内众多项目园林都做的非常好。这个区域我认为会成为今年东四环这条线比较领先的，增值空间最大的。

【赵海亮】朝阳公园东板块是高档居住区。预计三到五年之内整个区域会开发完毕，在五年之后这个区域成为绝版区域。朝阳公园周边富人区会成为绝版的区域，也就是它的升值潜力会越来越大。上到二级市场以后，整个筛选也好，淘汰也好，区域高端人群的居住会越来越丰富。

【张学东】我一直想说一个观点，不知道大家同意不同意。我一直不认为朝阳公园东板块它是个国际化的社区。为什么这样讲呢？因为国际化社区是比较张扬的。而朝阳公园东板块并不是朝阳公园里面非常张扬体现的特征。而朝阳公园东板块的产品更多是西风东渐的过程，我觉得更多是“知本人群”。通过有一定品位，有一定格调的这些人通过自己的劳动获得了资本购买这个产品，这个阶层的人群对于居住的享受和感受是截然不同的。所以朝阳公园东板块不应该打造国际化的概念，它也没必要打这个概念。朝阳公园东板块是独一无二的，就说目前所具有的无与伦比或者不可比拟区域的环境和区域的生态。其二是区域的交通。第三就是区域的前景。为什么说区域的前景呢？大伙都在说商业，好多人都忽略了在朝阳公园东板块要出现一个中粮集团朝阳公园板块有一块地，这块建筑的体量要大于现在的中粮广场，而现在的中粮广场是12万平米。大于至少12万平米大型综合体。其次泛海是260万体量，而住宅只有100万体量。160万体量全部做配套，而这个配套恰好为金隅凤麟洲所用。比如说星河湾，星河湾接近50万体量的住宅，而它的配套不到几千平米。金隅凤麟洲这个区域本身没有把商业配套做的特别全面，而借助外面这些配套，自己做的社区更为纯粹。

【张学东】朝阳公园东板块价值一直被低估。朝阳公园板块朝阳公园东板块，目前价值体现来说，朝阳公园板块朝青板块价值都比朝阳公园东板块要高。上个月北京销售量第一的是泛海国际，同样金隅凤麟洲卖了68套，在北京所有的高档住宅销售渐缓或者比较冷的情况下，朝阳公园东板块异军突起，说明这个区域的价值被人认知。现在这个区域的价值空间朝青公园板块是一万三到一万四之间，我觉得朝阳公园东板块至少是两万以上的概念。而且还有一个巨大的升值空间。

【杨冠军】我们觉得朝阳公园东板块它是满足东部多元化高端人居需求的，具有文化品位和精神气质的那种公园生活方式，满足需求最具潜力的，纯粹的高尚居住区。大家讲到富人区，我们觉得这个区域不应该把它称之为富人区，它不是我就要显富的感觉。就是一个高尚的居住区，很纯粹的高端居住区。关于价值释放的感觉，确实价值是被低估了。而且目前正在释放，就是刚才讲的泛海国际市场反应正在释放。像金隅凤麟洲这种产品，如果入市的话，现在购买是最好的时机，过了这个阶段这个机会就不是那么好获得了。

【殷苏峰】第一个在07年下半年如果在东部希望置业的人还是要关注东四环沿线。而在东四环沿线最热的地区除了朝青板块就是朝阳公园东板块。这两个板块是今后两年整个东部高端公寓市场的发展的风向标。第二个我觉得刚才也提到购买的潜力问题。这个很简单。你现在如果要购买的话，把典型的楼盘找出来，比较一下谁的价值最低，他将来的潜力就是最大的。

【主持人 杨文清】经过六位的阐述我觉得自然资源的稀缺性，以及地段的不可复制性。朝阳公园东板块的公园神话会继续持续下去。金隅凤麟洲将成为这个神话种的一朵奇葩。今天非常感谢各位嘉宾的到来，也感谢各位网友的关注，谢谢大家！