访谈：国瑞城营销总监做客搜房 谈国瑞城A区情况

【主持人 杨文清】所以地产界会用马斯洛的需求理论来说，您觉得国瑞城满足了第五重的自我价值实现吗？

【齐志辉】我觉得这个还是要消费者自己体验。

【主持人 杨文清】那国瑞城有没有想过我让人买到我的房子之后，不是单纯的解决生理的居住的问题，而是最终实现了自我的价值。

【齐志辉】我觉得这是每一个开发商的理想，也是我们的理想。

【主持人 杨文清】国瑞城在地段上的稀缺性是无庸置疑，那这个项目在细节方面会给大家带来什么样的东西？比如说公寓是面向商务人士的，因为地段稀缺之后商务类型会追求精巧的，有的是走大宅路线，那国瑞城是走什么样的路线？

【齐志辉】在二环这样稀缺的地块市场需要什么样的产品？我们也做了比较全面的调研。就是首先我要满足我最需要的客户群体在哪？就是我们在户型设计方面就考虑了中小型的户型。可能现在据业内一些人士估计，今年的8、9月份可能是城市中心小户型集中放量的空间，我们也考虑到这个问题。为什么放量这么大？是因为市场需求大。其实国瑞城我们初衷的考虑，是因为国瑞城的位置非常独特，因为作为长安街的沿线作为第一排已经有若干的写字楼出现，可能世界500强的企业都会选择在这边办公。我们调查了在长安街沿线所有的办公人的居住状况，很多人都居住在离长安街很远的地方。在长安街办公的这些人士很多都是时间非常宝贵的，这些人可能都有郊外的第二大宅，但是他们也会考虑到自己工作和居住的便利。我们对这些成功人士也进行了访谈，说第一排是用来办公的，第二排是用来干什么的？说第二排是用来当宿舍的，也就是用来居住的。说宿舍可能有一点低速，其实它就是我们的一个商务套房。

【齐志辉】我们的产品就是针对在第一排办公的人员，你来第二排休息是非常方便的。我们前期的客户就是回到家以后，第二天早上跑步去上班，因为他们离长安街很近，只有800米，而且中间会路过两个公园。我们对这种产品的细节上面把握，还是根据人们的需求去把握的，就是我所重要的客户群体在哪？可能更多的是在一线对产品有强烈需求的人，他们对产品品质和生活有高要求的人，所以我们后期推出的公寓就是要满足这些人的需求。这种人他会有租赁的需求，一旦他有租赁的需求，就会有投资客看准这个商机。

【主持人 杨文清】国瑞城现在A区是分为精装公寓和服务式公寓这两个是不是一样？

【齐志辉】不一样。精装的公寓我们不提供像订餐、叫醒这些服务，它只是针对于居住来做的。对于服务式公寓我们会提供打扫房间、帮他叫车、订餐、做叫醒的服务，就是提供的更细节一些。刚才我也说这末些细节方面会得我的客户习惯进行一些分析，就是我客户需要我提供哪些服务我就提供哪些服务，跟酒店式服务有点像的一种管家式服务。

【主持人 杨文清】这两种公寓是服务不的人群？

【齐志辉】对。

【主持人 杨文清】精装公寓更偏重于居住、举家一点，服务式公寓更商业化。

【齐志辉】没错。

【主持人 杨文清】现在国瑞城A区中包含一个10万平米的购物广场，国瑞城设立的国瑞城崇外购物中心，有没有想过以周围的新世界等等的大购物广场为目标，是要赶超他们还是作为自己的配套？

【齐志辉】这个商业的形成不是偶然的，以前的黄金三角是王府井、西单、前门。前门的改造让大家有一段时间，没有时间去它那消费，它的很多东西也搬到了别的地方。这个时候新世界通过整个的运作，整个商业氛围，给崇文商圈这个地方带来的很大的商机。新世界现在在老百姓的心目中的知名度还是非常高的，新世界整个商场的命名，整个商圈也是非常热的。在非常成熟的商业氛围之下，国瑞的购物广场就孕育而生了。我们也考虑到这种东西出现以后它的定位是怎么样的？很多人都说同业竞争，比如说这边出现一家商场，那边也出现一个同样档次的商场，这种同业竞争会不会有影响？其实这个我是不担心的，像王府井也有很多的同样的商场，但是这样也导致了很多人到它那消费。我们的商场在做消费之前，也对很多人的消费习惯和逛商场的习惯做了一个了解。很多人逛商场其实逛完以后他觉得很不过瘾，他希望逛完一个以后再去另外一个逛以下。他希望这个商场和那个商场一定要有一定的差别。其实我们的购物广场是在东方广场和新世界的影响下，我们要做出自己的特色，所以我们做的比东方广场要高、比新世界要低的这种过渡。我们的购物广场下面有很多的品牌的餐饮，可以购物、休闲，包括美国百老汇的电影院也迁入到我们的购物广场里面，这也是吸引客群的一个亮点。

【主持人 杨文清】今年是北京商业地产发展非常快的一年，您觉得除了崇文门商圈的状况之外，还有整个北京商业地产的发展状况，是不是对国瑞城的购物广场也有促进？

【齐志辉】当然了，其实大的气侯对小的气侯影响是比较大的。可能冬天大环境是冷的局部也是冷的。实际上我觉得整个大环境，对今年北京整体的经济都会有很大的促进。比如说很多的新商场，像万达广场这种商场热火朝天的开放，包括中关村的一些商场的开放，实际上对于商业地产来讲刚好是一个春天。

【主持人 杨文清】因为这么多的商业地产入市，大家会想北京是否存在那么多的购买量，就是这么多上市之后是不是会有一个过多的现象？

【齐志辉】今年大家在很长的一段时间都在讨论这个问题，而且很多媒体也深刻分析了上海的商业情况和北京商业情况本质的一些差别。其实我觉得人们的消费习惯和人们的消费理念是在不断更新的。其实按照目前商业的饱和量来讲应该还是比较匹配的，短时间内还不会出现商场多的没有人去逛。

【主持人 杨文清】齐总在国瑞城也随着国瑞城的发展也有两年多的时间，在这两年里，您觉得国瑞城做这样一个项目，对于您的职业生涯而言有什么样的感受？

【齐志辉】其实做住宅的楼盘很容易，做写字楼的楼盘相对容易，做商业项目比较容易，做综合性的项目不太容易。这几个排比就是告诉我们，做地产是分很多的类型，就是专业做商业、住宅、写字楼、别墅地产，这些项目都是比较单一的。但是在目前综合性大盘在北京逐步出现了，很多楼盘都在强调他的综合性。这两年最深的感悟，就是这种综合性的大盘有不同的产品业态，我们小区有四合院、住宅、公寓、购物广场、写字楼，这产品内在的联系是需要每个操盘手分析的。比如说购物会对你的写字楼、住宅带来什么样的影响，四合院会对你的社区带来什么样的影响，所有的产品应该按照什么样的顺序推广，按照什么样的组合方式推广在市场上达到最好的效果。这就需要操盘手有非常清晰的思路，在什么样的时间段做什么样的举动让这个产品有更好的销售。其实综合的难点就是在于各种产品的优势、劣势怎么综合的发展。

【齐志辉】可能非常善于做住宅的人不一定适合做综合，可能他非常了解住宅这种产品，但是他不了解商业、写字楼和住宅之间的关联。我觉得这两年就是通过做综合性的地产，懂得了每个产品的优势和劣势，也懂得了怎么样把劣势做成一种大的力量。

【主持人 杨文清】您看来做职业经理人是在某一个产品开发上是很强势的，还是在综合上的把握上更重要一些？

【齐志辉】在每个阶段所攻克的方向不一样，最早的我是一个住宅的卖手，中期我是写字的卖手，到后期我是综合性的卖手。可能每个操盘手的方向不一样的，但是每个操盘手都有一个共性，就是喜欢挑战有难度。所以我觉得能够做一个综合性的操盘手是非常不容易的。

【主持人 杨文清】非常感谢齐总在搜房网的这一个小时的访谈。齐总不仅介绍了国瑞城的一些情况，也介绍是自己的职业生涯里面的一些感悟。希望网友们可以在未来得几年内，继续关注国瑞城的发展，谢谢齐总。

【齐志辉】也谢谢搜房给我一个这么好的平台。