访谈：国瑞城营销总监做客搜房 谈国瑞城A区情况

国瑞城营销总监做客搜房 谈国瑞城A区情况

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国瑞城A区是百万平米国瑞城在一期“雅仕苑”基础上的升级产品，包括一栋3.1万平方米的5A甲级写字楼、三栋共3.7万平米的高档精装公寓、一栋3.5万平方米的服务式公寓、10万平米的shopping mall，以及将单独销售的12座珍藏版四合院，总建筑面积在20万平米方以上。以国瑞城一期雅仕苑的成绩来预测，国瑞城A区必将再度引领中心城区乃是北京的高档公寓风潮。

6月28日下午，国瑞城营销总监齐志辉做客，谈一谈A区的最新情况以及国瑞城近年来的发展历程。

▲ 时间：

2007年6月28日14：00

▲ 地点：

搜房网大话地产直播间

▲ 嘉宾：

国瑞城营销总监 齐志辉

▲ 主持人：

搜房网新闻中心记者 杨文清

▲ 项目简介：

国瑞城项目效果图

国瑞城项目位于位于北京市中心最繁华、最聚集人气的崇文商圈。东临北花市大街（前称北京站南街）、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街，总占地面积20公顷，总建筑面积80万平方米，包含大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院以及高档住宅小区等多种建筑形态，是北京二环内最大规模的综合建筑集群。

▲ 以下为本次访谈的图文实况：

【主持人 杨文清】各位搜房网友大家好，今天作客我们搜房大话地产直播件的是国瑞城的营销总监齐志辉齐总。齐总已经有一段时间没有来搜房跟网友交流国瑞城的情况了。国瑞城从05年一直是地产界的一个焦点，国瑞兴业进入北京市场之后就在核心地段开发了国瑞城。从雅仕苑到现在经过两年多的发展，您认为国瑞城能否可以算上崇文门的一个新地标呢？

【主持人 杨文清】作崇文门这个地块，在将来的一段时间内不会有别的项目来替代，现在已经没有这个机会了。

【齐志辉】其实这句话我们非常认可，这也是我们非常骄傲的事情，因为二环以内已经没有什么可以开发的地方了。在长安街沿线中心的地带也只有这么寸土寸金的地方了。所以我觉得标志性建筑肯定是在标志性的地段里面。

【主持人 杨文清】雅仕苑在05年的时候也引起了轰动，销售的非常好，您觉得A区在雅仕苑的基础上会有什么样的提升？

【齐志辉】雅仕苑的销售算是地产界的一个奇迹，当时崇文门的地价不是很贵的，但是随着雅仕苑的开发，国瑞城的开发这个地价发生了一个巨大的变化。随着国瑞城的开发以后它成了这个地区的领头羊，开盘10500万的开盘价，然后一年上涨到2200块钱的价格，这个价格在这个地方增值是非常快，在国瑞城周边所有的建筑雅仕苑的一些建筑也都有建筑。其实跟CBD相比这个项目的性价比也是非常高的。这是我们一起项目的情况。

【齐志辉】二期时候我们就在考虑一期存在什么问题，产品到了这个阶段有没有必要做新的提升，对土地的价值做更大的发挥。这个发挥空间我们要从什么地方下手？最早我们是钻研户型、 小区配套、园林景观我们考虑的多一些。但是我们发现这个不能全面的发觉价值，所以我们要推出全面的细致服务，所以我们A区推出的精装的公寓，我们选择了国际一流的设计公司，包括国际有名的装修公司、管理公司，这些综合的管理对A区有很大的提升。公司有一个非常长远的发展，希望在地标性的地段做地标性的建筑物，让人们感觉到这是非常有所值的产品，所以有必要做更高的提升。

【主持人 杨文清】我觉得国瑞城从05年到现在的发展是非常的好，而且国瑞城的发展也伴随着崇文门商圈整个的繁荣。我觉得在开发A区的时候就面临着，我要在这个地区继续保持领头，同样我还要保持曾经的辉煌？

【齐志辉】没错，我非常赞同你说的。其实这两句话概括了我们现在和将来的状况。

【主持人 杨文清】您说国瑞城要开发三期，是在最开始的时候已经把三期如何来做规划的很好，还是在不断的完善？

【齐志辉】其实是不断的有想法。因为现在信息发展的比较快，观念更新的也比较快。其实我们最早是一期、二期有非常明确的想法，对于三期我们是想把产品拔的更高的一个层面。所以一期、二期是我们第一部考虑到的，三期是我们下一步要提升的。

【主持人 杨文清】现在国瑞城的A区是一个集合了有写字楼、精装公寓、SHOP MOREING的一个综合体。它里面还有一个单独销售的12座四合院，这是出于因为在崇文门这一块有老北京的氛围吗？

【齐志辉】其实说起崇文门它是很有渊源的，最早说北京的几大门就有崇文门，崇文门最早也叫哈德门。包括花式商业街、大栅栏、天坛、天桥，这些区域有很多文化的东西在里面。其实北京是一个最大的拆迁现场，就是把很多的旧房子拆掉以后换成新的东西。但是很多人都讨论，就是你在崇文门和在西直门这两个区位是不一样的，要体现很多的精神，其实很多楼盘都是要精神做支撑的，精神是需要载体的。所以我们当时考虑到，在老北京具有300年甚至更长的居住文化、商业文化的地方，怎么样找到载体体现这种精神。所以我们在这种非常宝贵的土地上，为什么想到盖四合院，实际上是想把整个楼盘的高度提到更高的地位上。这个楼盘它不光是自己的建筑品质，它还有很多精神内在的，很多中国的东西在里面S。所以这些四合院现在很多人都在追捧，市场反映也非常好。因为四合院的地缘性非常好，我原来说在郊区盖四合院少了文化的内涵，可能就叫别墅。但是四合院放在城市的中心就有真正的价值，因为它有很浓的北京味，有很多的文化在里面，这种四合院才叫真正的四合院。所以有很多外资机构、大的私房菜，它所看中的就是城市中心的价值。所以我觉得这个产品对整个国瑞城来讲是非常大的好处，这个四合院可能在国瑞城的三期也会有所体现，它的体现可能会让全北京人、全世界人都非常的镇静。我们这种四合院做了非常严格的设计，可能四合院的元素会一直贯穿一期、二期、三期。

【主持人 杨文清】您是一个地产界的职业经理人也做了很多的项目，您说崇文门是寸土寸金，您觉得尊重土地的稀缺性和它的价值是大因素，还是您觉得在北京二环这样的地理位置上更尊重它的价值？

【齐志辉】 我们还是更加尊重它的价值的。在很多国家里面，为什么有人说开发商要有责任感、要有历史责任感。可能开发商做的建筑物都是长久以来的放在那里的，天安门是建筑物、金字塔是建筑物，这些建筑物都是处于责任感给人留下的东西。这种建筑适宜上作为每一个开发商它对城市都是有一定价值的。从前年开始在北京市，在中国很多人非常注重建筑文化，这种建筑给城市带来的价值。在这一块土地上盖什么样的东西算对得起这一块土地，然后买的人花这么多钱怎么样对得起这个票面的价值。所以我们当时也想票面价值的体现，这个土地上盖什么样的产品，可以让特别的价值发挥最大这是我们考虑最多的。

【主持人 杨文清】这种四合院和老北京的四合院有什么差别？

【齐志辉】还是有差别的，因为很多东西都是要更新换代的，其实四合院是住的一种文化和概念。其实老四合院有很多设施是陈旧的，比如说它可能没有暖气，没有纯净水，其实这些东西是居住所必须的东西。在新的四合院里面我们会考虑的更加舒适，它会有中央空调系统、有中央新风系统，这些东西就是新式四合院比老式四合院多了更多的舒适。我们认为享受文化和享受历史不是一定要受罪的，是可以在享受文化、享受历史的过程中，还可以享受生活，这就是新四合院和老四合院的本质区别，它是一种生活品质的提升。

【主持人 杨文清】这12座四合院是完工状态还是正在建设？

【齐志辉】已经建了50％了。

【主持人 杨文清】有没有受到一些名士的追捧？

【齐志辉】有很多。其实四合院在做国瑞城的过程中实际上是没有揭开的面纱，其实这个面纱是很透明的，大家都看的不是很清楚。其实有很多的外国机构、一些私房菜还有一些驻京的办事处，特别是一些外国的 公司。因为现在在北京长安街大大小小的地方已经挤满了，有很多外国公司对中国非常感兴趣，他们愿意在具有中国特色的环境下有一个办公的居所。所以他认为在我们这个地方上，这种东西太稀缺了，可能就是产品比较少，所以十几套的东西对市场来讲，确实是物以稀为贵。

【主持人 杨文清】听您刚才说自住的好像少一些？

【齐志辉】四合院的性质其实可以很灵活，作为居住也好、办事处也好、餐饮业也好、办公都是可以达到的。在用途方面我们没有太多的限制，可能就是不会有人住在博物馆里，其实四合院是一个懂得欣赏它的人，懂得感受它的人去感受它。如果只被一个人享用，或者被几个人享用，它的价值就会体现的淋漓尽致了。所以这种四合院都是很多人去观摩的东西，比如说一天做一个菜你可以先去预约，来吃饭的人就感觉到这个四合院的文化，老北京的文化了。

【主持人 杨文清】在崇文门国瑞城这样一个环境里面，其实国瑞城原来的公寓整体看上去走的并不是老北京的路线。会不会觉得从整个的建筑风格，景观看上去之后它会跟公寓看起来有点不太协调？

【齐志辉】其实这种协调的东西我们可以举很多的例子，我们从法国的埃弗尔铁塔，当时它出现的时候人们认为它是一个怪物，它就是一个大铁架子，但是这个铁架子竖立了很多年，现在变成了法国的经典东西。还有前一段刚刚揭幕的中国大剧院，它也是一个很现代的建筑是一个玻璃的大球，而它的旁边全是比较古老的建筑。在韩国一些比较标志性的建筑物，韩国皇宫的旁边有很多西式的建筑，这种西式的建筑和旁边的古建筑是怎么结合的？这个问题也是我们经常考虑的，就是在这种地方中式和西式怎么结合的问题？我们在这个问题上也做了一些思考，把它的位置做了一个精妙的排布。整个四合院现在是在欧式的建筑物中间，就像几颗星星点缀一样，就是让人感觉到非常的焕然一新。我们不会把四合院很机械的放到我们欧式的建筑立面，到时候我们三期你也会感觉到。因为哈德门饭店前面是一个明长城的遗址，所以我们在明长城遗址的对面盖一个什么样的建筑物，又融合中国的气质，又融合中西的文化，我们也是做了很多考虑的。

【主持人 杨文清】您刚才说的四合院布局没有一个所谓的区域，而是散落在整个国瑞城中间的？

【齐志辉】没错。

【主持人 杨文清】那国瑞城现在走的是什么景观路线？

【齐志辉】这个路线其实不能用一两句话可以概括的。

【主持人 杨文清】我想这12个四合院它会觉得是你建筑的一部分，但是也是你景观的一部分？

【齐志辉】没错，实际上它就是作为一种景观，然后和整个园林融合在一起。比如说我一期楼顶的绿化，比如说一期雅仕苑是平顶绿化，二期是楼顶绿化的，这些和整个的园林花草融合在一起，是一个整体的园林景观。实际上我们更注重把四合院作为点缀物放在社区里面。

【主持人 杨文清】我觉得您的做法很像我一个小区造一些亭台楼阁的景观，只不过你这个景观不是光看着，而是可以来住。

【齐志辉】对。

【主持人 杨文清】我现在在网上看到有很多名人要过来购买居住，很多的人在追捧。在北京我们这个地段已经是非常稀缺性的，我们除了地段的稀缺性以外我们国瑞城还有什么优点？

【齐志辉】国瑞城还是不同于其他二环的项目，有一个最大的不同点就是很多项目强调我是如何一个综合的大盘，我拥有什么样的社区配套，我有几个会所、公园等等。但是实际上国瑞城所具备其他楼盘不具备的这种先天的市政配套，实际上再大一个小区不可能把协和医院搬到他的门口，再大的小区不可能把北京站搬到它的门口。我们小区为什么很多人这么追捧，是因为它有先驱的条件。是因为协和医院、北京站都离我们小区不超过2公里。首先居住是要满足人们的需要、就医、购物、就学包括交通，我们刚才说的这几点是人们对住宅所基本的需求。刚才我们说是小区内部所具备的条件。刚才我说就医是我旁边有几大医院，这些是小区不可能把这些作为自己小区的配套。第二个是我们具备了四个公园，像明长城遗址就在我们门口，像东单公园不仅有娱乐休闲还有东单体育场，还有天坛公园，还有天坛的体育场，它的体育设施也是比较健全的，龙坛湖公园是水系比较集中的，也是具有北京特色的民俗公园，这四大公园也是在小区的周边，休闲的方面基本上就满足了。

【齐志辉】再加上我的交通更便利了，我本身在东二环，从小区到飞机场可能就需要过一个路口的红绿灯就可以到了。火车站是我非常优厚的条件了，可能出门不到一公里就到北京站了。那么地铁我有一个环线是已经具备的，那今年要通车的地铁5号线是刚刚从国瑞城底下通过。可能未来交通是北京非常难解决的问题，所以我讲的不管是医疗、休闲、教育、交通，教育还有广渠门中学、蓝天幼儿园就在周边，因为北京市政府离我们也不超过2公里，所以很多的政府办公机构都是在小区的周边。所以很多人觉得住在这样的小区里，不仅是享受了小区的文化，享受了整个的便捷。对面是新世界广场，也可以满足购物的需求。东方广场是一个非常高档的购物广场，我们将来楼下也有一个10万平米的购物广场。因为人的生活无非就这几样事，在国瑞城基本上你所有的问题都解决了，购物、就医、就学、交通、休闲所有的问题都解决了。所以大家觉得这一块土地的价值，不仅仅是一个88万平米或者是100万平米的小区面积那么大，是所有的服务都在为这个小区服务。

【主持人 杨文清】我们要讨论的问题是一个很大的问题，叫什么样的是好房子？虽然我之前也做过一些访谈，大家有的时候会聊的很实在，我这个房子怎么样。实际上我觉得您做国瑞城80万平方米的大盘，我这么长时间很想听专业人士评论一下什么才是好房子？大家对这个问题也讨论的很多，什么样是好的居住环境。您作为业内人士有没有思考过这样比较大的问题？

【齐志辉】其实关于这个问题也做过很多的讨论，我在这就以自己的个人看法来谈。最早的时候好房子是首选好地段，原来的房子就是地段、地段还是地段。实际上从二环、三环、四环、五环房价排布来讲大家就会感觉到地段的差异，就是越近城市中心的房价越贵。其次就是好环境，因为居住环境对人类的影响是非常大的，人们自古就很在乎自己居住的环境是不是好。第三点是小区本身，小区本身对于业主平常8小时以外，或者是休闲的时候，他可以在小区内部享受小的环境。再加上小区内部自己自身的配套，比如说这个业主平常想买一包蚊香，如果这个小区没有给他带来非常大的便利，就是他不可以在很短的时间内完成这个事情，那这对于好房子来讲也是非常不好的。可能他买一包蚊香要开车到1公里之外去买，或者要看一个感冒也要开车到1公里之外，这样的房子也不是好房子。第四点就是在产品户型的内部。基本上满足前面几点之后，想买好房子的人会考虑房子的细节问题，房子的质量问题，这个房子到底质量是怎么样？技术含量怎么样？这个技术含量包括它的户型设计科学不科学？我们在房改之前很多客厅非常的小，不适合人们交朋、聚餐，不适合现在的生活方式。所以新的房子可能会适合新观念的人居住，一定是让人住的舒服、舒适，首先他需要大的卧房、大的客厅、大的洗手间，这些条件满足了以后他也会觉得这个是一个好房子。

【齐志辉】除了这些以外人们的要求又提高了，就是要科技进入我们的房子。比如说我要告别我的中央空调、中央新风系统，我要恒温、恒湿的系统，这些东西也是一个好房子应该具备的。满足这些东西以后，大家又要品位，说所有的东西都具备了我是不是也应该有一个有品位的东西。然后就考虑到装修，我要什么样的装修风格，所以装修的风格也是一个好房子考虑的条件。所以我谈到的好房子是由大的问题到最小的问题，把好房子逐步限定的。这是我个人的一些想法，但是现在选好房子越来越难了，因为好的房子标准越来越多，看法也越来越不一样了。

【主持人 杨文清】所以地产界会用马斯洛的需求理论来说，您觉得国瑞城满足了第五重的自我价值实现吗？

【齐志辉】我觉得这个还是要消费者自己体验。

【主持人 杨文清】那国瑞城有没有想过我让人买到我的房子之后，不是单纯的解决生理的居住的问题，而是最终实现了自我的价值。

【齐志辉】我觉得这是每一个开发商的理想，也是我们的理想。

【主持人 杨文清】国瑞城在地段上的稀缺性是无庸置疑，那这个项目在细节方面会给大家带来什么样的东西？比如说公寓是面向商务人士的，因为地段稀缺之后商务类型会追求精巧的，有的是走大宅路线，那国瑞城是走什么样的路线？

【齐志辉】在二环这样稀缺的地块市场需要什么样的产品？我们也做了比较全面的调研。就是首先我要满足我最需要的客户群体在哪？就是我们在户型设计方面就考虑了中小型的户型。可能现在据业内一些人士估计，今年的8、9月份可能是城市中心小户型集中放量的空间，我们也考虑到这个问题。为什么放量这么大？是因为市场需求大。其实国瑞城我们初衷的考虑，是因为国瑞城的位置非常独特，因为作为长安街的沿线作为第一排已经有若干的写字楼出现，可能世界500强的企业都会选择在这边办公。我们调查了在长安街沿线所有的办公人的居住状况，很多人都居住在离长安街很远的地方。在长安街办公的这些人士很多都是时间非常宝贵的，这些人可能都有郊外的第二大宅，但是他们也会考虑到自己工作和居住的便利。我们对这些成功人士也进行了访谈，说第一排是用来办公的，第二排是用来干什么的？说第二排是用来当宿舍的，也就是用来居住的。说宿舍可能有一点低速，其实它就是我们的一个商务套房。

【齐志辉】我们的产品就是针对在第一排办公的人员，你来第二排休息是非常方便的。我们前期的客户就是回到家以后，第二天早上跑步去上班，因为他们离长安街很近，只有800米，而且中间会路过两个公园。我们对这种产品的细节上面把握，还是根据人们的需求去把握的，就是我所重要的客户群体在哪？可能更多的是在一线对产品有强烈需求的人，他们对产品品质和生活有高要求的人，所以我们后期推出的公寓就是要满足这些人的需求。这种人他会有租赁的需求，一旦他有租赁的需求，就会有投资客看准这个商机。

【主持人 杨文清】国瑞城现在A区是分为精装公寓和服务式公寓这两个是不是一样？

【齐志辉】不一样。精装的公寓我们不提供像订餐、叫醒这些服务，它只是针对于居住来做的。对于服务式公寓我们会提供打扫房间、帮他叫车、订餐、做叫醒的服务，就是提供的更细节一些。刚才我也说这末些细节方面会得我的客户习惯进行一些分析，就是我客户需要我提供哪些服务我就提供哪些服务，跟酒店式服务有点像的一种管家式服务。

【主持人 杨文清】这两种公寓是服务不的人群？

【齐志辉】对。

【主持人 杨文清】精装公寓更偏重于居住、举家一点，服务式公寓更商业化。

【齐志辉】没错。

【主持人 杨文清】现在国瑞城A区中包含一个10万平米的购物广场，国瑞城设立的国瑞城崇外购物中心，有没有想过以周围的新世界等等的大购物广场为目标，是要赶超他们还是作为自己的配套？

【齐志辉】这个商业的形成不是偶然的，以前的黄金三角是王府井、西单、前门。前门的改造让大家有一段时间，没有时间去它那消费，它的很多东西也搬到了别的地方。这个时候新世界通过整个的运作，整个商业氛围，给崇文商圈这个地方带来的很大的商机。新世界现在在老百姓的心目中的知名度还是非常高的，新世界整个商场的命名，整个商圈也是非常热的。在非常成熟的商业氛围之下，国瑞的购物广场就孕育而生了。我们也考虑到这种东西出现以后它的定位是怎么样的？很多人都说同业竞争，比如说这边出现一家商场，那边也出现一个同样档次的商场，这种同业竞争会不会有影响？其实这个我是不担心的，像王府井也有很多的同样的商场，但是这样也导致了很多人到它那消费。我们的商场在做消费之前，也对很多人的消费习惯和逛商场的习惯做了一个了解。很多人逛商场其实逛完以后他觉得很不过瘾，他希望逛完一个以后再去另外一个逛以下。他希望这个商场和那个商场一定要有一定的差别。其实我们的购物广场是在东方广场和新世界的影响下，我们要做出自己的特色，所以我们做的比东方广场要高、比新世界要低的这种过渡。我们的购物广场下面有很多的品牌的餐饮，可以购物、休闲，包括美国百老汇的电影院也迁入到我们的购物广场里面，这也是吸引客群的一个亮点。

【主持人 杨文清】今年是北京商业地产发展非常快的一年，您觉得除了崇文门商圈的状况之外，还有整个北京商业地产的发展状况，是不是对国瑞城的购物广场也有促进？

【齐志辉】当然了，其实大的气侯对小的气侯影响是比较大的。可能冬天大环境是冷的局部也是冷的。实际上我觉得整个大环境，对今年北京整体的经济都会有很大的促进。比如说很多的新商场，像万达广场这种商场热火朝天的开放，包括中关村的一些商场的开放，实际上对于商业地产来讲刚好是一个春天。

【主持人 杨文清】因为这么多的商业地产入市，大家会想北京是否存在那么多的购买量，就是这么多上市之后是不是会有一个过多的现象？

【齐志辉】今年大家在很长的一段时间都在讨论这个问题，而且很多媒体也深刻分析了上海的商业情况和北京商业情况本质的一些差别。其实我觉得人们的消费习惯和人们的消费理念是在不断更新的。其实按照目前商业的饱和量来讲应该还是比较匹配的，短时间内还不会出现商场多的没有人去逛。

【主持人 杨文清】齐总在国瑞城也随着国瑞城的发展也有两年多的时间，在这两年里，您觉得国瑞城做这样一个项目，对于您的职业生涯而言有什么样的感受？

【齐志辉】其实做住宅的楼盘很容易，做写字楼的楼盘相对容易，做商业项目比较容易，做综合性的项目不太容易。这几个排比就是告诉我们，做地产是分很多的类型，就是专业做商业、住宅、写字楼、别墅地产，这些项目都是比较单一的。但是在目前综合性大盘在北京逐步出现了，很多楼盘都在强调他的综合性。这两年最深的感悟，就是这种综合性的大盘有不同的产品业态，我们小区有四合院、住宅、公寓、购物广场、写字楼，这产品内在的联系是需要每个操盘手分析的。比如说购物会对你的写字楼、住宅带来什么样的影响，四合院会对你的社区带来什么样的影响，所有的产品应该按照什么样的顺序推广，按照什么样的组合方式推广在市场上达到最好的效果。这就需要操盘手有非常清晰的思路，在什么样的时间段做什么样的举动让这个产品有更好的销售。其实综合的难点就是在于各种产品的优势、劣势怎么综合的发展。

【齐志辉】可能非常善于做住宅的人不一定适合做综合，可能他非常了解住宅这种产品，但是他不了解商业、写字楼和住宅之间的关联。我觉得这两年就是通过做综合性的地产，懂得了每个产品的优势和劣势，也懂得了怎么样把劣势做成一种大的力量。

【主持人 杨文清】您看来做职业经理人是在某一个产品开发上是很强势的，还是在综合上的把握上更重要一些？

【齐志辉】在每个阶段所攻克的方向不一样，最早的我是一个住宅的卖手，中期我是写字的卖手，到后期我是综合性的卖手。可能每个操盘手的方向不一样的，但是每个操盘手都有一个共性，就是喜欢挑战有难度。所以我觉得能够做一个综合性的操盘手是非常不容易的。

【主持人 杨文清】非常感谢齐总在搜房网的这一个小时的访谈。齐总不仅介绍了国瑞城的一些情况，也介绍是自己的职业生涯里面的一些感悟。希望网友们可以在未来得几年内，继续关注国瑞城的发展，谢谢齐总。

【齐志辉】也谢谢搜房给我一个这么好的平台。