成都万元公寓下半年挑战市场

　　 任何产品都有低、中、高三端分化，这是每一个行业面向市场必然遵循的“金字塔规律”。成都的房地产经过数年的飞速发展，这种分化亦趋明显，一方面更多的解决中低收入家庭的限价房、经济适用房已面市，另一方面，高端产品也在不断地“拔高”，直至今天，成都楼市上出现了最尖端的一类产品，它们通常用“公寓”作为产品形态，配套设施一流，均价在8000———12000元，我们把它们统称为“万元公寓”。
　　“万元均价”，这个现在让成都人听起来还有些一惊一乍的词，听说在下半年就会成为众多高端楼盘的身价。这是不是谣传？成都楼市会经历怎样的“巅峰时刻”？成都高端人群是否真正进入了“尖端生活方式”？答案正在揭晓。
　　趋势：万元公寓逐渐增多
　　爱美高房地产(成都)有限公司易宏主任说：“公司东大街的高层电梯项目下半年会亮相，均价虽然到不了万元，不过也比较接近了。”这个消息听起来似乎有点可怕，电梯公寓的“万元均价”，这个平日在上海、北京、深圳、杭州、南京等一线城市常听闻的价位什么时候也悄然来到了成都？
　　也许你已经留意到了，首座、紫檀、九龙仓、商鼎国际、一号公馆，还有很多暂无案名的城中心项目，其均价都在万元徘徊，2007年下半年均价在1万元左右的高档公寓无疑还会陆续增多，。“下半年成都肯定会有一批‘万元公寓’和‘准万元公寓’面市，这是大势所趋。随着城市的不断发展，产品的类型会更加细分，对于高端产品的需求也会逐渐增多，万元左右的高档公寓自然会有其消费的人群。”开发首座的鑫达房产总经理范红客观地分析，他认为，万元均价的出现是有合理性的，并且这种楼盘有逐渐增多之势，但其供应量不会太大，因为这是产品的“金字塔”规律，越往上走的量就会越少。
　　在进入“试验区”时代的背景下，外来人口会迅速增多，成都的确需要更多的高档公寓，但有业内人士提出，万元公寓的数量不是越多越好，也不是任何服务公寓都一定要突破万元，关键取决于目标消费者是否认可。

　　考验：高均价VS高品质
　　房价在很大程度上来源于地价。通过对上半年国土资源局的土地成交数据的分析，可以发现，成都上半年不少热点区域、黄金地段的地价较之一两年前翻了一番，所谓“羊毛出在羊身上”，这些花血本开发出来的项目其均价自然也会翻番。目前，8000-10000万/平米的高档公寓在成都已有一定的市场，但决定其存亡的是项目的含金量。
　　成都地理位置较佳的房价大致在6500元左右，如果加上装修和配套家具、电器及高档服务等，价格也大致在万元左右。四川威力房产总经理边召鹏分析说：“我们来算算好地段的电梯公寓成本，装修大致用掉1000元，家电1000元，配套公用服务1000元，加上基本价格，均价就会很容易上7000元。当然，10000元的房价必须保证其品质，没有品质就没有高档公寓存在的核心价值。”针对目前成都高档楼盘的实际情况而言，其缺点主要是配套服务的欠缺，一个高档的公寓，应该在配套服务方面提供目标客户应有的服务，这部分服务费用应该包含的物业管理费和房价中。
　　成都房地产开发水平虽在西部领先，但在做高档楼盘上与一线城市比还落后很多，比如在环保材料、节能材料上的选用，在舒适度上的营造，在服务质量上的水准等方面都显得不那么成熟。因此，要把成都的高档公寓推向全国，吸引更多的外来购房者前来居住，还有很多地方需要改进和提高。有开发商担忧地分析：“随着成都向国际化城市发展，越来越多的专家和高级技术、管理人员到成都工作，他们对服务式公寓需求量及品质都有较高的要求。但在成都做楼盘很多外来一流开发商都是以淘金为目的，很少去考虑建设这座城市，并没有把真正的好项目带到成都，这是成都高品质楼盘开发的一种悲哀。”就此问题，爱美高地产的易宏有不同的观点，他认为成都高档公寓的开发商大多是外资企业或港资企业，他们在项目打造上的技术是比较成熟的，而成都开发商的模仿能力非常强，这些高价位高品质的不断增多，肯定会提高本土公司整体的开发水准。

　　疑问：万元均价是道心理坎？
　　早在首座亮相前，就有不少人猜测其均价肯定会突破万元，但直到今天，得到的可靠信息是，首座项目的剩余房源均价仍在8000多元。这让人想起了我们经常在超市里看到的19.9元、39.9元、99.9元的单价，这是商场惯用的心理价格战术，数字上的丝毫之差却形成了心理上巨大的鸿沟。
　　难道房价的设定也异曲同工，而1万元/平米正是购房者心中的一道坎？记者随机调查了10位正在买房的人，有7成表示这个价格的确会让普通购房者望而却步，并且在心理上对万元以上电梯公寓抱有神秘感，而这种神秘感便造成了距离感。随后，记者在鑫达房产总经理范红那里求证，他的回答出乎意料，他说：“我不认为1万元的均价是道坎，我认为2万元的均价都不算是坎。为什么？因为这取决于两个条件，一是目标客户群的承受能力，二是成都拿出的高端产品的质量真正如何？”
　　应该说，目前“万元公寓”的服务对象主要是外籍人士，“准万元公寓”服务对象是内地高端人士，还有就是企业购买行为，可能万元的价格对大众还是个天文数字，但这些目标客户对价格的心理承受能力是比较高的。“只要不超过目标客户群的预期即可，万元公寓的开发毕竟是有针对性的”范红如是说。

　　难题：走出“伪高档”生活方式

　　我们不断地听到内地人这样说：到了上海、深圳后，才知道生活原来还可以这样！当越来越多的人住上高档公寓，接下来的问题是，这些人是否真正地进入了高端的生活方式？
　　据调查，沿海人在买房时关心的要素里大多都有“产品科技含量”这一条，而内地购房者大多还停留在地段、户型、环境的选择上，这说明成都人在居住和生活理念上还有许多需要突破的地方。著名房地产策划人杨健鹰急切地提到：“房子并不是四面墙再加个盖子那么简单，成都在成为‘试验区’后会面临很多的新发展，这里的购房者的知识素养应该进一步提高。高档公寓得到的关注不仅仅是在房价的问题上，希望更多的人去关心它的开发技术和科技含量，这也是高端生活方式的一种体现。”
　　居住理念是需要开发理念来引领的。范红用同行的例子作佐证：“置信为什么成功？关键在于它提出了一种‘置信生活方式’，公司所有的所有都是围绕这种生活方式在做，置信的业主也潜移默化地受到了熏陶，进入到一种友善、周到、温情的生活状态中来。同样，做万元公寓的开发商也有责任去倡导一种高端的生活方式，怎样让业主在居住过程中进入优雅、领先、有品质、有内涵的生活状态，从精神状态和居住理念上告别平庸，这是目前成都做此类产品的开发商值得共同思考和探讨的课题。”
　　早报记者熊丽摄影向宇 

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