成都万元公寓下半年挑战市场
任何产品都有低、中、高三端分化,这是每一个行业面向市场必然遵循的“金字塔规律”。成都的房地产经过数年的飞速发展,这种分化亦趋明显,一方面更多的解决中低收入家庭的限价房、经济适用房已面市,另一方面,高端产品也在不断地“拔高”,直至今天,成都楼市上出现了最尖端的一类产品,它们通常用“公寓”作为产品形态,配套设施一流,均价在8000———12000元,我们把它们统称为“万元公寓”。
“万元均价”,这个现在让成都人听起来还有些一惊一乍的词,听说在下半年就会成为众多高端楼盘的身价。这是不是谣传?成都楼市会经历怎样的“巅峰时刻”?成都高端人群是否真正进入了“尖端生活方式”?答案正在揭晓。
趋势:万元公寓逐渐增多
爱美高房地产(成都)有限公司易宏主任说:“公司东大街的高层电梯项目下半年会亮相,均价虽然到不了万元,不过也比较接近了。”这个消息听起来似乎有点可怕,电梯公寓的“万元均价”,这个平日在上海、北京、深圳、杭州、南京等一线城市常听闻的价位什么时候也悄然来到了成都?
也许你已经留意到了,首座、紫檀、九龙仓、商鼎国际、一号公馆,还有很多暂无案名的城中心项目,其均价都在万元徘徊,2007年下半年均价在1万元左右的高档公寓无疑还会陆续增多,。“下半年成都肯定会有一批‘万元公寓’和‘准万元公寓’面市,这是大势所趋。随着城市的不断发展,产品的类型会更加细分,对于高端产品的需求也会逐渐增多,万元左右的高档公寓自然会有其消费的人群。”开发首座的鑫达房产总经理范红客观地分析,他认为,万元均价的出现是有合理性的,并且这种楼盘有逐渐增多之势,但其供应量不会太大,因为这是产品的“金字塔”规律,越往上走的量就会越少。
在进入“试验区”时代的背景下,外来人口会迅速增多,成都的确需要更多的高档公寓,但有业内人士提出,万元公寓的数量不是越多越好,也不是任何服务公寓都一定要突破万元,关键取决于目标消费者是否认可。
考验:高均价VS高品质
房价在很大程度上来源于地价。通过对上半年国土资源局的土地成交数据的分析,可以发现,成都上半年不少热点区域、黄金地段的地价较之一两年前翻了一番,所谓“羊毛出在羊身上”,这些花血本开发出来的项目其均价自然也会翻番。目前,8000-10000万/平米的高档公寓在成都已有一定的市场,但决定其存亡的是项目的含金量。
成都地理位置较佳的房价大致在6500元左右,如果加上装修和配套家具、电器及高档服务等,价格也大致在万元左右。四川威力房产总经理边召鹏分析说:“我们来算算好地段的电梯公寓成本,装修大致用掉1000元,家电1000元,配套公用服务1000元,加上基本价格,均价就会很容易上7000元。当然,10000元的房价必须保证其品质,没有品质就没有高档公寓存在的核心价值。”针对目前成都高档楼盘的实际情况而言,其缺点主要是配套服务的欠缺,一个高档的公寓,应该在配套服务方面提供目标客户应有的服务,这部分服务费用应该包含的物业管理费和房价中。
成都房地产开发水平虽在西部领先,但在做高档楼盘上与一线城市比还落后很多,比如在环保材料、节能材料上的选用,在舒适度上的营造,在服务质量上的水准等方面都显得不那么成熟。因此,要把成都的高档公寓推向全国,吸引更多的外来购房者前来居住,还有很多地方需要改进和提高。有开发商担忧地分析:“随着成都向国际化城市发展,越来越多的专家和高级技术、管理人员到成都工作,他们对服务式公寓需求量及品质都有较高的要求。但在成都做楼盘很多外来一流开发商都是以淘金为目的,很少去考虑建设这座城市,并没有把真正的好项目带到成都,这是成都高品质楼盘开发的一种悲哀。”就此问题,爱美高地产的易宏有不同的观点,他认为成都高档公寓的开发商大多是外资企业或港资企业,他们在项目打造上的技术是比较成熟的,而成都开发商的模仿能力非常强,这些高价位高品质的不断增多,肯定会提高本土公司整体的开发水准。
疑问:万元均价是道心理坎?
早在首座亮相前,就有不少人猜测其均价肯定会突破万元,但直到今天,得到的可靠信息是,首座项目的剩余房源均价仍在8000多元。这让人想起了我们经常在超市里看到的19.9元、39.9元、99.9元的单价,这是商场惯用的心理价格战术,数字上的丝毫之差却形成了心理上巨大的鸿沟。
难道房价的设定也异曲同工,而1万元/平米正是购房者心中的一道坎?记者随机调查了10位正在买房的人,有7成表示这个价格的确会让普通购房者望而却步,并且在心理上对万元以上电梯公寓抱有神秘感,而这种神秘感便造成了距离感。随后,记者在鑫达房产总经理范红那里求证,他的回答出乎意料,他说:“我不认为1万元的均价是道坎,我认为2万元的均价都不算是坎。为什么?因为这取决于两个条件,一是目标客户群的承受能力,二是成都拿出的高端产品的质量真正如何?”
应该说,目前“万元公寓”的服务对象主要是外籍人士,“准万元公寓”服务对象是内地高端人士,还有就是企业购买行为,可能万元的价格对大众还是个天文数字,但这些目标客户对价格的心理承受能力是比较高的。“只要不超过目标客户群的预期即可,万元公寓的开发毕竟是有针对性的”范红如是说。
难题:走出“伪高档”生活方式
我们不断地听到内地人这样说:到了上海、深圳后,才知道生活原来还可以这样!当越来越多的人住上高档公寓,接下来的问题是,这些人是否真正地进入了高端的生活方式?
据调查,沿海人在买房时关心的要素里大多都有“产品科技含量”这一条,而内地购房者大多还停留在地段、户型、环境的选择上,这说明成都人在居住和生活理念上还有许多需要突破的地方。著名房地产策划人杨健鹰急切地提到:“房子并不是四面墙再加个盖子那么简单,成都在成为‘试验区’后会面临很多的新发展,这里的购房者的知识素养应该进一步提高。高档公寓得到的关注不仅仅是在房价的问题上,希望更多的人去关心它的开发技术和科技含量,这也是高端生活方式的一种体现。”
居住理念是需要开发理念来引领的。范红用同行的例子作佐证:“置信为什么成功?关键在于它提出了一种‘置信生活方式’,公司所有的所有都是围绕这种生活方式在做,置信的业主也潜移默化地受到了熏陶,进入到一种友善、周到、温情的生活状态中来。同样,做万元公寓的开发商也有责任去倡导一种高端的生活方式,怎样让业主在居住过程中进入优雅、领先、有品质、有内涵的生活状态,从精神状态和居住理念上告别平庸,这是目前成都做此类产品的开发商值得共同思考和探讨的课题。”
早报记者熊丽摄影向宇
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