5月北京楼市价格保持较强劲上涨势头

5月指数综述

图1：北京城市综合指数走势图

北京楼市在供应相对平稳，需求有所增加的情况下，价格继续保持较强劲的上涨势头。2007年5月，城市综合指数为2166点，比上月上涨37点，环比涨幅为1.72%；比去年同期上涨353点，同比涨幅19.50%。本月住宅指数增幅与4月份相比有所下降，写字楼指数与商铺指数继续上月的涨势。

图2：北京住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

伴随着传统楼市旺季的到来，开发商推盘力度加大，新推项目中3个均价近2万的项目无疑是促进住宅指数上涨的一个因素。此外，老盘续开带来的价格上调同样推动了住宅指数的上涨。本月住宅指数为1771点，比上月上涨1.59%；Hedonic指数为756点，比上月上涨4.67%。

本月写字楼指数及商铺指数延续了4月份的上涨态势。其中，写字楼指数为2895点，较上月增长2.41%，较去年同期上涨18.40%；商铺指数为4033点，较上月上涨1.38%，但是较去年同期下降了6.41%。

经济基本面

1．宏观经济

5月份，全国范围内一度出现肉禽蛋类价格大幅度上涨，股票市场剧烈震荡等情，但从总体情况来看，北京市经济继续保持平稳运行，经济基本面并未发生大的变动。

固定资产投资增速有所回落。1-5月，全市完成全社会固定资产投资1011.9亿元，比上年同期增长15.3%，增幅低于1-4月1.5个百分点。

城市基础设施投资增幅出现较大回落。1-5月，全市完成基础设施投资268.7亿元，增长25.9%，增幅低于1-4月21.4个百分点。主要是去年5月份开始，京津城际轨道开工建设，导致同期基数偏大。

工业生产增速略有回升。5月份，全市规模以上工业企业实现增加值156.8亿元，按可比价格计算，比上年同月增长14%，增幅比4月份提高5.9个百分点。1-5月，全市规模以上工业企业实现增加值740.7亿元，同比增长13.3%，增幅比1-4月提高0.4个百分点。

消费品市场保持活跃。5月份，全市实现社会消费品零售额311.8亿元，比上年同月增长14.5%，增幅同比提高2.7个百分点。1-5月，全市实现社会消费品零售额1508.9亿元，增长14.9%，增幅同比提高2.4个百分点。

居民消费价格总水平基本稳定，但肉禽蛋类价格涨幅较高。5月份，全市居民消费价格总指数为100.7%，比4月份低0.1个百分点，价格总水平基本稳定。但与百姓生活密切相关的肉禽蛋类价格涨幅较高，如猪肉价格上涨30.5%，鲜蛋价格上涨28%，带动食品类价格上涨4.1%，由此拉动当月居民消费价格总指数上升1.2个百分点。

居民收入继续较快增长。1-5月，全市城镇居民人均可支配收入9459元，比上年同期增长14.1%。农民人均现金收入4789元，比上年同期增长10.2%，继1-4月后继续保持两位数增长。

2．政策法规

《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》出台——5月21日，北京市地税局公布了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，土地增值税的征收方式终于从预征走向清算。根据相关规定，符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。（二）整体转让未竣工的房地产开发项目。（三）直接转让土地使用权的项目。（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

二手房买卖将实行“阳光交易”——5月30日，北京市建委发布两则通知，按照通知要求：即日起，北京正式实施标准的二手房买卖合同；而从7月1日起，二手房交易须实现网上签约。网上签约和标准合同的公布，加上之前已经出台实施的二手房交易资金监管政策，标志着房产经纪行业的规范操作标准已经得以建立。

3．市场要闻

北京启动住房保障制度试点 调整经济适用房购买标准——北京市首个住房保障制度试点工作于5月25日在宣武区陶然亭街道启动。本次试点主要是对新的保障性住房管理制度、审核程序和运行机制进行尝试，为建立和完善分类供应、分期轮候的住房保障制度摸索经验。主管部门将对最低收入家庭提供廉租住房，通过租金补贴和实物配租相结合的方式，使符合条件的廉租家庭实现应保尽保；对有一定支付能力的中低收入家庭，提供经济适用住房的购买资格。经市政府批准，该试点明确了在审核经济适用房购买标准时，不再“一刀切”，而是按照家庭人口不同制定不同标准。此前，申请购买经济适用房的家庭，年收入均要求低于6万元。而新制度在保障性住房准入标准上，结合本市的房价水平、居民的收入和住房现状，分别按照1人户至5人(及以上)户，制定相应的收入、住房、资产标准，符合标准的家庭可以申请纳入住房保障范围，并对应各自条件，分别申请廉租住房和经济适用住房。

土地供应速度加快，郊区成为土地出让主力——今年以来，北京市土地供应速度明显加快。根据市土地整理储备中心公布的数据统计，1-5月，北京出让土地共计304.28万平方米，比去年同期230.65万平方米的供应量，增长了31.9%；其中含住宅商品房性质的土地274万平方米，同比增长29.9%。住宅性质用地出让均价为每平米2520元，同比下降24.3%。此外，由于城市中心区域的土地日益紧缺，土地供应结构的郊区化已十分明显，郊区成为土地出让主力。1-5月，北京市已成交和正在交易的住宅土地共计30宗，规划建筑面积340.76万平方米；其中，丰台6块、朝阳和海淀各为3块，东城、西城和石景山各1块，其余均在远郊区。在城四区中，没有住宅用地的身影；朝阳和海淀两区的供地，半数不具有住宅性质。

1-4月开发数据分析

1．市场分析

从开发数据分析，2007年1-4月北京商品房市场开发投资额增长平稳，竣工面积继续增加，而新开工面积大幅下滑；从销售类指标来看，销售额开始反弹增加，销售面积下滑趋势有所减缓，销售价格则继续上涨。

1-4月，全市完成房地产开发投资394.67亿元，比去年同期增长11.6%；商品房施工、竣工面积分别为7389.76万平方米、513.66万平方米，同比分别增长1.0%和14.7%；新开工面积577.79万平方米，同比大幅下降31.95%。1-4月，土地购置面积89.26万平方米，同比增长62.1%；土地开发面积121.0万平方米，同比下降9.8%。1-4月，商品房销售额557.09亿元，同比增长7.0%；销售面积518.54万平方米，同比下降25.9%；1-4月，商品房销售均价为10743元/平方米，同比上涨了44.3%。

图3：房地产开发投资额与商品房销售额

图4：商品房竣工面积与销售面积

图5：商品房新开工面积

商品住宅市场——商品住宅投资增长平稳，竣工面积增长较快，而新开工、施工及销售面积均出现大幅下滑，有效需求量2007年以来首次超过有效供应量。1-4月，商品住宅开发投资206.83亿元，同比增长10.2%；施工面积为4130.60万平方米，同比下降9.2%；新开工面积366.67万平方米，同比下降25.5%；竣工面积271.93万平方米，同比增长36.2%。1-4月，销售面积393.81万平方米，同比下降37.3%。市场需求相对旺盛，竣工面积与销售面积比约为1：1.04，销售均价为8936元/平方米，同比上涨36.0%，上涨幅度较大。

图6：商品住宅开发投资额和销售额

图7：商品住宅竣工面积与销售面积

办公楼市场——办公楼市场开发投资额增加，新开工及竣工面积总量继续下滑；虽然销售面积有所增加，但销售价格微幅回落。1-4月，办公楼开发投资48.07亿元，同比增长13.0%；施工面积1076.36万平方米，同比增长10.5%；新开工面积65.9万平方米，同比下降40.3%；竣工面积7.2万平方米，仅相当于去年同期的1/10。1-4月，办公楼销售面积60.96万平方米，同比增长20.2%，竣工面积与销售面积比已达到1：8.5。1-4月办公楼销售均价为13281元/平方米，同比下降5.6%。

图8：办公楼开发投资额与销售额

图9：办公楼竣工面积与销售面积

商铺市场——商铺市场发展良好，开发投资变化平稳，竣工面积大幅增加；销售额、销售面积及销售价格均处于快速增长态势。1-4月，商铺开发投资额55.61亿元，同比增长2.6%；施工、竣工面积分别为1056.95万平方米和61.61万平方米，分别增长8.1%和60.3%；新开工面积75.53万平方米，同比下降45.8%；销售面积51.84万平方米，同比增长189.8%，竣工面积与销售面积之比约为1：0.84。1-4月商铺销售均价21970元/平方米，同比上涨68.8%。

图10：商铺开发投资额与销售额

图11：商铺竣工面积与销售面积

特别推荐

• 更多>>