2007别墅生存调查报告：别墅未来 命悬一线

位于中央别墅区某别墅大盘，一期产品面市以来，市场反映良好，价格节节攀升。近日，记者采访时得知，在目前政策的影响下，后期产品重调容积率几成定局，独栋别墅形态的变化不可避免。一叶知秋，别墅市场供求失衡。一个个楼盘的缓入，伴随着各种传闻，也在侵扰着别墅市场。别墅不再有?价格继续大涨?部分项目后期被迫改为洋房…… 　

在国家不断出台的调控政策下，别墅开发面临前所未有的政策瓶颈，别墅数量是否就此成了一个常数?供量减少是开发商主观问题，还是政策调控的结果?中国的别墅市场是否真的穷途末路?

北京在售别墅一览表

调查一 政策持续收紧

国家有关部门明确指出：现调控政策非常严厉，但落实度并不高，国家在全力贯彻落实政策，并让严厉的政策更加严厉，所以客观上，别墅作为一种居住产品形式，也将日渐稀少。现在国家对别墅开发的限制，实际上就是行政上的干预，鉴于国家资源储备与可持续发展战略的矛盾，国家对别墅开发的控制政策将持续收紧。

政策之下，别墅会是最后的晚餐吗?

“国家的别墅限制政策一定是越来越严格，这是我们国家的国情所决定的。”建设部政策研究中心研究员赵路兴表示，“我国的土地资源其实非常有限，国情不允许我们把地都用来盖房子，不允许富裕人群不加限制地占有土地资源，我们应该引导市场进行适度的住房消费。我们必须要把可持续发展放在社会各级发展的首位。”

针对现在不少别墅开发商面对国家的调控政策，采取一种等待观望的态度，中国城市规划设计研究院总规划师杨保军指出：“由于我们的宏观调控和我国国家性质、社会主义市场经济是相生相依的，所以我认为，国家在房地产业的宏观调控将伴随社会主义市场经济的全过程，且越来越体现其效能。也就是说，仅仅是等待，是消极无意义的。”

但也必须指出，调控的具体力度、方向、重点也将随着国家发展进程不断变化，其中发展进程中所体现的主要矛盾则是调控变化基本指标，从目前的房地产现状看，产品结构不合理和居住需求间的矛盾依然严重。

杨保军认为：“近期的调控力度不会减弱，监控和惩处措施会继续加强，相关配套政策会逐步完善，同时，城市规划也将成为调控的重要手段，‘双70’(90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型)的政策目的不仅在于抑制房价，调整目前地产供应结构，从长远来看，更要引导建立一个符合国情的理性消费模式。”

“90、70”会让别墅有多“痛”?

“对于全新的土地开发，在土地竞标时，并不是价高者得，而是要综合它的户型设计，是否符合‘90、70法规’等多方因素来考量。所以，新地上再开发别墅是不太可能的。”赵路兴同时表示：“对于那些已经开发，又并未完成的别墅项目，比如一期已经开发完毕，甚至已经入住，但后续开发尚未进行，我想，国家会综合客观因素，进行因地制宜的调控。总的来说，实事求是的调整应该是国家和开发商都应该做的。”

有消息指出，目前，已经取得一类用地的项目在前期开发过程中其整体规划的容积率不会发生变化，但二期开发过程中以同样的容积率报批时可能会遭遇建委模糊政策的对待。已经交付完整土地出让金的，规划批复上应该不会遭遇太大改变，而涉及利益巨大的项目，不开发二期就造成利润巨亏的，则会区别对待。但目前我们看到市场上已经有部分项目的二期已经遭遇规划变更的情况发生，这表明政府对待调控政策的执行还是相当有决心。

调容积率是大势所趋吗?

中建国际发展股份有限公司运营副总裁雷越姝(雷越姝博客,雷越姝新闻,雷越姝说吧)认为：郊区化住宅的发展，郊区项目容积率的提升，是北京未来房地产发展的一个主要趋势，而限制别墅用地，调整低密度的别墅规划为较高密度的普通住宅，则是这个发展大背景下的一个具体现象。

受国家政策影响，提高容积率，现已成为北京郊区房地产发展的一个趋势，原来容积率1以下的别墅用地，将面临调整建筑形式，大幅提高容积率的变化，这一趋势，在立汤路沿线、以轻轨为依托的通县区，以及大兴区，都非常明显。

“我不觉得政府的行政干预是一种强硬的单方面行为，相反，我觉得是在大的发展趋势下一个标志性的组成，是整个城市发展战略的一部分。”雷越姝表示。 实践证明，北京环线扩张式发展已经到达瓶颈，现在大力发展公共交通、轨道交通，则是为了打造城市中心联络若干个卫星区的城市模式，以前，开发商会置疑郊区盖普通住宅，认为配套不够，客群不匹配，而在新的城市发展模式下，在原先要建别墅的土地上盖中小面积的住宅，就显得非常匹配了，而且，在资源利用、节能环保、社会持续发展上，优势明显。此外郊区化住宅的发展，也是降低购房成本的需要，因为房价的压力下，让越来越多的首次购房者不得不用距离换价格，这种普通住宅的郊区化推进也会在客观上“压制”别墅的开发。

有消息称，有不少别墅项目在进行后期开发时，已经将发展方向确定为高容积率的产品，奥北地区有一个著名的别墅项目就是如此，但由于轨道交通不能提供支持，所以在确定产品形式时还是具有相当的困难，目前来看，它只能依托城市快速路的支持，也就是说消费者应该是有车一族。

建设部政策研究中心研究员赵路兴：政策将不断落实

国家关于别墅的土地政策，这几年始终比较明确——限制、禁止别墅的开发。”但必须承认，我们的调控政策还有不完善的地方：赵路兴说：“但政府正在全力提高政策的实操度，让控制的作用真正显现。”

“虽然从市场经济角度，满足不断增长的消费需求，是简单规律，但别墅占有的资源巨大，尤其在我国这种多种资源缺乏的发展中国家，这种消费增长和市场需求间的矛盾就尤为突出，对别墅市场的调控也势在必行。”

赵路兴继续道；“将来，对于高端消费人群，如果要消费别墅，占有多数人资源，除了要支付高额产品费用，还要在社会的二次分配，即国家税收上做出更多贡献，简而言之，要占有更多资源，就必须更多地付出代价。”

中国城市规划设计研究院总规划师杨保军：政策要求建设紧凑型城市

“我建议地产开发商，应该着重研究小而精的产品开发，而不要总将目光投向大面积、大体量、高资源占有的别墅及高端地产产品。”杨保军说道：“粗放的开发模式在短期内可能获取巨大的利润，但从我国社会发展，甚至国际流行趋势上看，显然是不可持续的，是不可能长久的。”

杨保军以伦敦西部非常著名的新城——缪顿卡恩斯为例：原来城市结构非常松散，不断出现的郊区型别墅，让城市发展陷入困境，公共交通、公共服务越来越跟不上社会需求，于是，政府采取调控措施，首先为城市开发增加密度；其次，政府要求开发商定制住宅产品，具体要求是：要让区域内工薪阶层，家庭年收入三年的综合要能买得起一套住宅。差不多6万英镑。这和我们的调控政策有异曲同工之妙。