媒体评述：北京楼市上半年陷入“滞销涨价”怪圈

开发商捂盘，房价继续高涨

开发商以捂盘手段制造区域供应量减少局面，又在一定程度上抬高房价；前5月新建商品房涨10.1%。

“虽然新增供应量没有增加，住宅交易萎缩，但开盘价格则持续上涨。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰表示。而按照市场经济规律，交易萎缩引起的连锁反应应该是交易价格下降。

北京市建委没有对外公开披露上半年住宅实际交易价格，但来自国家统计局的数据显示，今年前5个月北京新建商品房价格与去年同期相比平均涨幅为10.1%。记者统计了上半年取得预售许可证的住宅拟售均价后发现，这一数字已从1月份的12098元/平米，上涨至6月份的13088元/平米。一些热销楼盘半年内也大涨了1000元—2000元/平米，比如金都杭城1月份的单价为9000元，而到了6月开盘时达到11000元，天鹅湾从1月时的12000元涨至现在的14000元，北京新天地也从1月时的6700元上涨到了8700元。

“房地产市场是个半垄断的市场，实际入市楼盘数量和开盘价格都是由开发商自己决定。”首都经贸大学张跃庆教授还表示，一些开发商还把潜在的客户蓄积到开盘推货数量的数倍后才去办理预售许可证。

的确，由于新入市住宅较少，导致局部区域住宅呈现供不应求的局面，这样开发商就能以捂盘手段人为制造出供应量减少的局面，同时又在一定程度上抬高了房价。这正是今年上半年北京房价持续快速上涨的重要原因之一，也是住宅销售放缓的一个原因。此外，北京推出的限价房也未能在上半年形成有效供应，对市场的影响暂未形成。

循环怪圈形成

一般来说，销售放缓对应的应该是房价平稳，但上半年北京却呈现住宅销售放缓与房价上涨互为助长的怪圈。

本来，销售放缓和房价上涨是一个对立的关系，而今年上半年在京城楼市却形成了互为助长的关系。多数业内人士认为，这种不正常的现象主要是进入了一个相互对立，又同时相互关联的循环怪圈。

位于朝阳路的某项目，5栋楼，共460套住宅。去年12月中旬，首批共140多套住宅取得预售许可证，其时售价为12000元/平米。从今年1月份开始，该项目进入了主要销售期，3月份剩余住宅也都取得了预售许可证，销量却一直在朝青板块在售项目中处于落后的位置。据一位接近该开发商的知情人士透露，因为开发商暂时没有新的地块可开发，因此放缓了手头这个楼盘的销售节奏，而且，在销售量并不是很大的情况下，仍旧在2月份将均价提高到13500元/平米。目前该项目的均价已经提至14000元/平米，但其上半年只售出90余套，是朝青板块半年来销售量最少的项目。相比之下，天鹅湾每个月一般能够销售80套左右，销售业绩属于一般的水平，但其销售价格也从年初的12000元/平米提高到14000元/平米。

有专家指出，整体而言，今年上半年北京楼市所体现的是局部供不应求和整体销售放缓局面。由于购买者的实际购买承受能力是一定的，因此持续高涨的房价，使得越来越多的购房者无法尽快实现其购买需求，高房价也导致成交量减少。同时，开发商捂盘推迟项目入市，也导致成交量较少。因此循环一圈回来，市场的表现仍旧是销售放缓，但在这个过程中，开发商通过其人为的捂盘和垄断行为，助推了房价快速上涨。