巴曙松：从价值链重新审视房地产发展的关键阶段(图)

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

搜房网对本次活动作全程报道，以下是经济学家、金融专家，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松副所长的精彩演讲。

经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松

非常感谢会议的邀请，使我有机会，就房地产的金融问题谈一点看法，仅仅代表个人不代表任何机构的意见，不当的地方请大家多多批评指正。

刚才听了很多专家和学者的演讲，很有收获，例如说，陈淮教授讲前二届给市场留下了很强操作含义的建议，例如他自己做了很好的结论，要向高收入弹性的人群提供服务，要向有高的定价机构提供服务，能够值得在座的机构重点的参考，说不定明年我们回顾的时候，会成为最有价值的意见之一，今天的时间内讲三个个人的观点。

当台风来的时候，猪都会飞

第一，在我们投资界有一句名言，当台风来的时候，猪都会飞，三亚前几天刚有台风经过，台风之后猪还是猪，在房地产泡沫或者是扩张时期，或者是什么人都能赚钱的时候，猪都可以飞，台风来的时候，还有一部分人还在飞，从市场上观察来看，哪些人还在继续飞，哪些机构还在扩张，值得我们研究。在台风过去的时候，谁还在飞和扩张，我大概罗列了一下，有几种。

1、拥有很强的垄断资源优势的，有土地和资本的企业，例如大型国有企业的附属房地产公司，城市的房地产公司还在扩张。

2、外资，买地和买项目的速度不断的扩张，紧缩越紧，谈判的条件就更加的有利，可以以更低的价格购买土地。

3、与银行关系良好的大型房地产公司，无论怎么批判中国的房地产金融渠道的单一，在相当长的时间内，中国作为银行主导的金融机构的体系内在很长时间内不太可能像任总所讲的，美国讲的以市场直接融资为主导的体系。相对而言，例如德国的银行主导模式或者是香港银行主导模式更有借鉴意义，银行的贷款在相当时间内还是主要的渠道，这是现实，是否合理是其次的。在6000多家房地产公司中在出现紧张的调控的时候，不同的银行选择自己的前10大和前100大房地产客户，开了继续支持表示的会议，使这些公司不断的扩张。

实际上，五从6000多家房地产公司的平均负债率或者是160家上市的房地产公司的财务报表来看，大部分是超负荷运用杠杆，不太符合银行严格的贷款政策，能够获得资金的只有一小部分，他们还在飞

4、国内的上市公司，也就150—160家左右，刚才的单总的《中国房地产报》从头看到尾，可以说是《中国房地产金融报》，反应了市场关注的热点。例如某公司正在上市，万科第七次融资，定向增发90—100亿元，比如说世纪中天通过整体上市等等。

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