实况：中国地产六方会谈(一) 精英众议宏观调控

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

搜房网对本次活动作全程报道，以下是中国地产六方会谈的精彩图文内容。

论坛场景

【主持人】下面有请21世纪品牌地产执行主办袁一泓先生，嘉宾主持杨熙先生，同时有请参与对话的主要嘉宾，经济学家，金融专家，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松先生，华远集团董事长总裁任志强先生，经济学家、北京科技大学教授赵晓先生，泰盈集团董事长杨晓辉先生，亿城集团股份有限公司董事长鄂俊宇先生，富力地产发展有限公司副董事长兼总经理张辉先生，首创职业股份有限公司助理总裁赖伟浩先生，中凯集团董事、总裁杨益华先生。

【主持人】今天对话的主题是在大主题背景下，宏观调控从04年启动，应该说对整个房地产行业，房地产市场和在座企业家都有影响，请大家谈一下影响带来的变化。带来哪些改变，我们请各位嘉宾对未来的影响。下面有请任总谈一谈。调控后的影响和改变。有哪些变化，或者您对影响是否有对策.

任志强：如果调控一次涨一次价格，开发商就乐的嘴合不上了

华远集团董事长总裁 任志强

【任志强】第一个改变是土地的价值，每次土地拍卖的过程，都形成了土地价格重购的过程，不管原来的价格是怎样的，都要重新的开始，这是一个新的特点。如果土地供给的量很大的话，土地重购是很难形成的，因为新的土地供给量加大的时候，价格是随着市场而变化的，如果土地供应量有限或者是极度有限的时候，一定是价格不断的上升。

【任志强】北京上半年卖了33块土地，北京一共有800家企业，也就是说，按一半的企业计算，平均10个企业不到一块地，一定会进行土地控制成本的重估，一评估就傻了。

【任志强】第二个变化是改变了人们的销售预期，每次调控都希望房价掉下来，所以预期是房价下降，今年上半年扣除物价指数只有二点几，政府和消费者都希望楼价下降，所以没有买房的人都亏了，所有买房的人都希望房价不断的上涨，就变成了长远预期和短期的调控的矛盾。

【任志强】第三个变化就是对开发商的影响，一方面的影响是大家觉得，一开始调控的时候，现金流链会断，所有的经济学家都说调控关闭了银行的闸门，让开发商重新开始，但是他们没有想到在价格上涨的过程中，所有开发商的现金流没有断，反而发财了，这个跟政策的调控是相反的，本来是想控制现金流使房价下降，控制投资增长，结果将所有人都救活了。例如一些别墅区本来卖得不是很好，一限制户型和面积后，这些开发商发财了，而且活得更好，越是有存量的越是挣钱，反而是前面卖得很火爆的别墅却没有挣到钱。刚才梁上燕说一年卖了30亿，应该拖延一下，如果将房屋卖光了，还不如房屋卖得少的开发商挣的钱要少。

【任志强】在座的有几位经济学家，他们都是从宏观的角度或者是经济增长的角度说大道理，我们就懂得房屋今天没有卖出去，明天就要涨价，上涨的幅度要比银行的利息还要高，这样我们就有钱赚了，所以买房的就赚了，没有买房的就亏了。这些道理不被宏观调控所认同。所有的媒体和经济学家分析房地产投资增长的时候，从来没有人分析，投资增长量是否有增加，这就要看开发商提供的总户数是否有增加，也许我们的建筑面积有所增加，但是增长的价格一部分是土地指导，一部分是户型造成的，所以不同的户型和套数的总量是降低的，目前来说，最高一年生产380万平方米，现在的产量也就是340—350万平方米左右，后来发现水泥、钢材、污染和产能过剩都跟我们没有关系了，所以国家发了报告说说我们的投资过热跟房地产也是没有关系的，但是这几年的调控都是根据房地产业的情况进行调控的。国家发改委形成的宏观调控就是错误的，因为我们的增长并没有产生过剩的供给量，最后我们用数字证明这个结果，当结果被证明后，大家发现供给量没有随着投资增长而是下降。

【任志强】北京去年地价增长了26%，房价增长了只有9.1%，相当于地价增长的一半左右，因此投资增长是下降的，北京上半年投资增长是10%，一季度土地的价格却上涨了9%，所以我们希望政府不断的宏观调控，如果调控一次涨一次价格，在座的开发商就乐的嘴合不上了。

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鄂俊宇：房地产自我独立思考的能力大幅度的提升

【主持人】任总说得很好，无论是政府、开发商还是消费者的层面都讲到了。下面有请亿城集团股份有限公司董事长鄂总谈一下宏观调控对房地产业的影响？

亿城集团股份有限公司董事长 鄂俊宇

【鄂俊宇】整个的宏观调控，对房地产行业来说，我们是在调控中不断的成长，在调控中因为行业内每个企业的发展历程和企业的属性有所不同，面对阶段性的调控不同，产生的后势的效应也是不同的。有的企业面对宏观调控的环境，因为门槛的提高就退出了房地产行业。有的企业因为前期有一定优质的土地储备，在资产重新估值的时期下，导致房价大幅度的上升，这样企业的收益没有获得理想的收益。

【鄂俊宇】每次的宏观调控给我们带来了压力和思考，房地产自我独立思考的能力大幅度的提升，这就是对自己未来的选择，在行业环境不断变化的情况下，我们对行业的预期是怎样的判断，不同的企业是有差异的。

【鄂俊宇】在行业环境的约束下，选择什么样的发展战略和商业模式是否跟自身的战略模式相匹配，这也是每个企业面临不同的选择，从战略本身来讲，房地产企业应该重新的思考，以前是埋头做项目、专业、抓内功，现在因为行业环境的变化，更多面临的是如何理解环境，房地产原来是以指导为主要属性转为以投资为主要的属性，企业走的是私募私有化、上市还是公募等途径，如何健康的成长，都是我们需要思考的，企业的自身能够也要不断的提升，对于房地产行业来讲，每个企业必须要面对这样的选择，每次调控实际上给不同属性的企业带来了不同的机遇和挑战。

【主持人】地产精英三亚论道，既然有一个论，就不是观点的阐述，而应该是观点的交锋，请赵晓先生点评一下，宏观调控给地产和企业带来的变化，刚才任总说了越调控房价越涨，也改变了人们心理的预期和土地和房价的心理预期，请您讲一下对未来进行预见。

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赵晓：要多看宏观调控给市场带来的利好

经济学家、北京科技大学教授 赵晓

【赵晓】我认为中国的用词外国人不太好懂得，例如原来说是软着陆，外国朋友说物价不高，怎么软，我们说经济过热，他们说各方面的指标很好，不会过热。我们说宏观调控，尤其是房地产业的宏观调控，更是奇怪的词汇，因为讲宏观调控是调利率和汇率等参数，但是我们看到过去的几年，这些手段我们使用得很少，更多的是国六条和国八条等等，这些都称之为宏观调控，这些概念老外是听不懂的，过去几年我们可能采取了很多的措施，有些的政策是对的，有一些政策也引起了大家的争议。

【赵晓】刚才任总说越调控越涨价，开发商卖房卖得慢的反而发财了，就象上午讲的，台风起来的时候，猪都会飞，任总讲的含义是飞的慢飞得就越高了，这一个很难理解的现象。

【赵晓】这些年虽然搞了宏观调控，但是没有真正的对宏观调控进行调整，整体的经济并没有从扩张的环境转为紧缩的环境。并不是说宏观调控没有会上涨得比现在还要快，假如是这样的话，就说明宏观调控还是起到了效果。宏观调控给市场带来了一些利好，现在大家讨论的时候，也平和了很多，开发商也经常提责任地产、绿色地产，如何增强竞争力，如何搞房地产金融，在调控之前这样的讨论是比较少的，今天的标题又变了，现在转为后调控时代，是一些什么内容，我就不清楚了，先说到这里。

【主持人】谢谢赵老师，接下来请四位开发商谈一下这个话题，他们分别来自于北京、广州、上海。首先，请来自于富力地产开发有限公司董事长兼总经理张辉先生先生谈一下。

张辉：如果不调控房价不会上升得这么快

【张辉】这个话题很大，为了调控这个事情，政府也开了很多会，行业内也有很多研讨和讨论的会议也很多，我来之前，前天在北京还和任总一起开了会，也是说调控问题的会议。政府如果不调，房价可能升得快，如果不调控房价会上升得更快，我自己不认可这个观点，现在政府一调控，地就少了，大家就会抢地，地价就上升了，我们的成本就上升了。换个角度来说，地少了，现在很多开发商就会发现，尤其是品牌和大的开发商，包括富力也是这样做的，我们以前做的产品都是以求量为主，现在很多的项目都转变了思路，希望把项目做得精，因为货少了，我们会加大品质的力度以及产品的前期投入和配套，例如园林等等，某种程度下是在保证利润率不变的情况下，进行调整。

富力地产发展有限公司副董事长兼总经理 张辉

【张辉】如果调控没有进行的话，土地的供应量多的话，很多的开发商还会选择走量的做法，因为这样做的话，技术操作水平相对低，这几年很多的开发商有这样的感觉，我们做的产品对市场来说是有好处的，越来越多的开发商会在产品的品质上考虑，会投入更多的精力到项目中，如何将产品做得更好，吸引更多的人来购买。

如果调控没有进行的话，土地的供应量多的话，很多的开发商还会选择走量的做法，因为这样做的话，技术操作水平相对低，这几年很多的开发商有这样的感觉，我们做的产品对市场来说是有好处的，越来越多的开发商会在产品的品质上考虑，会投入更多的精力到项目中，如何将产品做得更好，吸引更多的人来购买。

例如任总在北京也做了一些精品，可以做到6万元/平方米的产品，从这个角度来说，也是一种转化思路的做法，这是我个人的观点。

【主持人】您是说宏观调控带来了住房品质的提升？

【鄂俊宇】某种程度可以这么说。

【主持人】如果因为品质的提高，带来价格的上升，就不应该归结为涨价。

【鄂俊宇】开发商如果是上市公司，我们要追求利润率，在座的很多公司都是这样做的，我们的利润率不能低，例如25%的利润率就要保证。地价贵了，前期开发的成本和地下车库的成本都贵了，周期长了，也导致成本上升，这是我的观点。

【主持人】富力上市的两年多，是富力发展最快的时期，是这两年也是房地产最猛烈的两年。宏观调控规范了大公司的行为，请首创的赖总谈一下，前几年你们的项目不多，但是根据最近的情况来看，你们要进行大的动作。

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赖伟浩：土地供应量减少 成为开发商的瓶颈

【赖伟浩】几位专家谈了宏观调控后的现象和实际的问题，我结合个人的一些体会，谈一下自己的感想。调控以后，关键的是土地供应量少，成为我们的瓶颈，例如速度放慢了，导致竞争相对激烈，土地价格也不断的上涨。上个月到成都参加拍卖，基本上土地价格都翻了一倍，势必导致开发的成本上升，财务成本上升，那么房价就会上涨。

开发商也是根据土地供应的限制，加速了开发商异地经营和投资，从而降低风险，在一定程度上也是有利于房地产市场的稳定。因为房地产开发是需要一个团队，我们到不同城市开发，将不同的理念带到不同的市场，这样也丰富了房地产市场的产品，这是好的一面。同时也加速了各个企业在外地的发展，现在的情况来看，北京、上海、广州等大城市土地越来越稀缺，房价不断的上涨。

【赖伟浩】促使我们到二、三线城市发展，导致这些城市的房地产市场发展，边缘的城市为什么不去，虽然有更好的潜力，因为目前还在开发二、三线城市。例如现在大家都云集天津，因为大家看好了天津的市场，天津的房价上升得非常快，但是总体的价格还是低的。

首创职业股份有限公司助理总裁 赖伟浩

【赖伟浩】房地产开发也加速了老百姓购房的愿望，一开始政策出台后，大家都在观望，过了半个月左右，一下子就都来购买房屋了，因为老百姓看到政策出台后，房价没有下来，价格普遍的上去了，没有得到实质的效果，现在不买，明年还要买，没准还会上涨，所以就加速了所有购房者提前消费。一般都会选择品牌企业的产品，因为现在的房地产已经是品牌的时代，也要将品牌的价值提升出来，还有企业的社会责任感，将成效做成可持续发展。谢谢
主持人：谢谢赖总，最近我们看到你们的公司来到成都，也看到了对行业的改变，今天的话题，宏观调控对企业的影响，如果没有宏观调控，我们的市场是否会发展得更好。下面有请中凯集团的杨总谈一下这个话题。

【杨晓辉】我谈一下宏观调控对房地产企业的影响，我跟各位的观点有一点不同。房地产涉及的面很广，每个企业和部门的人都可以从自己的角度谈对宏观调控的影响。作为房地产业的从业者，认为太宏观的总结虽然很重要，但是应该反思本质的东西。

【杨晓辉】其中有一点是非常重要的问题，首先要反省房地产开发商到底是什么东西？在今天的博鳌论坛中讲房地产开发商是什么东西，可能大家觉得很可笑，大家都是很清楚的。就是因为这个事情不清楚，使得我们的政策、专家研究机构，房地产商自己的行为都产生了很多的错位。有的东西看起来很有道理，真正分析了以后，就不知所云。

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杨晓辉：调控之后应该多反思

【杨晓辉】调控后应该反思和认识到的中国的房地产开发商是非常复杂的主体，一方面是投资商，我们真正的利润来源80%是靠投资土地和项目获取的，从这个意义来讲，房地产商是金融投资者。第二个方面，我们对项目日常的开发管理，我们是开发管理的服务机构，大家认为为什么要这样区分，两者是完全不同的，风险和利润也是不同的。中国的房地产行业将两者结合在一起了，所以我们可以想到，政府的政策也好，老百姓对你的反应以及自己的行为都有很多的偏差。

【杨晓辉】前段时间大家都讲房地产商获得了暴利，是否有暴利，我们就不要说了，就是有暴利应该对谁说，如果对房地产行业作为投资机构或者是金融的参与者来讲，即使有暴利，也不能指责，因为房地产上的投资行为、风险除了IT行业风险投资外，比所有行业的风险都要大，例如今天购买股票有了风险就要抛出去，但是开发商的产品需要二、三年的开发周期，如果有了风险不能马上卖出去。

泰盈集团董事长 杨晓辉

【杨晓辉】例如上市也有风险，今天投资有一千万元，如果上市后超过了20倍，就是2亿元，但是从来没有人说PE是暴利，所谓的风险是上不了市变成了真正的股东，这跟房地产商所承担的投资风险是完全不同的。因此，国家说房地产有暴利是将房地产商当做开发、管理商，所以是低收入低风险的行业，如果这样看待政府的政策就存在问题。金融行业研究房地产也是这样的，如果将房地产商作为投资者，不能跟其他的行业相对比。对于房地产本身，你的行为是非常可笑的，刚才我讲了，你的公司中80%利润的来源是由投资行为产生的，我可以勘定的是，中国的房地产企业80%的精力是花在开发管理上，很多的企业对这方面的风险却不知道的。前面我为了招聘几个投资经理面试了12个人，这些专门搞投资的人，就连现金流不知道，内部收益率也不知道，这样的投资商如果从事项目投资的过程中，就不知道风险到底有多大。

【杨晓辉】如果将自己作为投资商，所要考虑的问题就跟开发、管理是不同的。国家宏观调控后，大大挤压了房地产行业的利润空间，这个时候很有必要重新认清楚房地产开发商是什么，是投资商还是开发商，否则就没有活路。谢谢。

【主持人】房地产是高风险高收益，作为一个普通的消费者来说，价格上涨超过了他们的承受，请赵老师再谈一下他的看法，如果不断的调控，价格不断的上涨，结果和初衷是背离的，那么让房地产业自生自灭就可以了，您是否同意这个观点，还是政府认为调控不够，下半年再进行得更加猛烈一点。

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赵晓：政府应当弄清自己该做什么

【赵晓】谢谢主持人，让我做发表观点，我很喜欢今天会议的气氛，我听到了很多精彩的演讲，这样大家可以座下来研究一些问题。房地产这个领域是非常复杂的，越了解，越研究，就发现的确是很复杂的领域。我们也看到没有任何人否定房地产高速发展的成就，另一方面我们也看到房地产领域的利益分配是不平衡的。

【赵晓】所以成为和谐社会最大的矛盾，原因是什么今天因为时间的原因就不展开谈了。宏观调控到了今天，做得最重要的一件事情或者是最有价值的事情就是到2006年，我们终于发现，实际上调来调去，就要分清楚哪些是政府做的事情，哪些是企业做的事情，政府就要建立住房保障体系，那么房地产的价格问题就不是很重要的问题。

【赵晓】这样我们就会朝着正确的方向走，也会有所收获，我们在“宏观调控”的名义下做了很多的事情，所以我们应该反思，不是说一定要调控，不是说一定要将价格控制住，让物价部门管房地产和资本市场都是不可能的，我们要分清楚哪些是政府要做的，哪些是企业要做的，包括目前市场价格的波动也是有道理的，现在的房地产市场是否应该称之为市场，我是产生怀疑的。我们的市场有好的产权基础吗，当全国人民要卖土地的时候，只能卖给政府，要购买土地的时候，只能从政府购买，这样的产权和房地产市场又是健康的吗？

【赵晓】我个人认为，也许在宏观调控的名义下，过去有不同的做法，过去做的最主要的事情就是回收了一万多亿元人民币，通过央票和存款准备金的方式，但是没有使市场上的货币资金供给量减少，适得其反，我们虽然减少了供给，反而进一步导致了恐慌性的房屋购买行为，将来我们是否可以回到市场的产权基础，让更多的人成为土地交易的主体，甚至获得土地的收益。现在做很多的事情，例如农民税的减免，实际上将农民最基本的权利拿走，将他们的土地拿走，就等于是抢劫农民，之后再还给他们，这是没有意义的。我认为下一阶段的调控应该回到最基本的问题。

【赵晓】刚才说的台风来了猪飞的慢还飞得高，这是什么道理，这就是调控的原因造成的，所以政府的调控应该是有的放矢，谢谢。

 

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杨晓辉：调控对房价的影响不大

【主持人】非常感谢赵老师，下面有请杨晓辉，他是由投资商到开发商进行了转变，下面有请杨总谈一下看法。

【杨晓辉】调控对房价的影响是不大的，影响只是在个别的城市，因为调控产生的结果对房价产生了作用，并不是宏观调控对房价直接产生了作用。

【杨晓辉】实际上，市场的力量是不可阻挡的。价格上升还是下降，都挡不住。对于企业来讲，我们在六个城市开发，宏观调控对哪个城市的影响是最大的？例如北京我们进行了开发，政府说我们对土地不进行开发，所以要收回土地，但是我们的土地是分期开发的，例如今年开发的是三期，因为土地的原因导致开发的迟缓。

【杨晓辉】北京的供应量少了，所以价格不断的上升。我们回过头看沈阳、西安、常州、长沙等地开发项目，就没有感到开发速度慢有什么影响，这种影响与其说是实质性的影响，实际上对开发商的心理产生的影响更大。

【杨晓辉】这两年来，什么对开发商影响最大？我认为不是政策，我认为是中国的经济形势迅速发展，所以导致房地产业迅速的影响。中国的经济保持非常蓬勃的势头向前冲，人民币升值的压力是非常大，外国的资金不断的涌入，先行的开发商面临着纷纷上市，在土地的市场上，竞争日趋激烈，土地的拍卖价格现在已经是疯狂的，对于一般的开发商影响是比较大的，但是对于我公司来说，我们只会感觉压力。富力一拍卖，就拿几十亿元，那么我们就要想我们的生存空间。对于我公司来说，我们运营得很好，但是有一个非常大的缺点，以前不懂得做资本经营，例如去年开发的项目卖了9亿元，到了年底银行负债只有300多万元，以前是没有问题的，后面再这样走就完蛋了，我们就没有空间了。

【杨晓辉】因此，我们反省要看资本运营，要开始学习资本运营的方法，不能不走这一步，不能不去发展和学习，不能不扩张。

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【主持人】谢谢杨总，他的意思是要走资本市场，跟今天的主题是吻合的，要打通地产和资本的通道，如果几位老总的观点成立的话，越调控房价越涨，那么地产商是调控的受益者，购房者是调控的受害者。下面有请巴曙松：先生谈一下他的观点。

巴曙松：房地产开发商将从专向单一向综合性发展

经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松

【巴曙松】最近几年有一个政策周期，一般来说，是在“两会”前后，因为各个方面的因素导致房价上涨，接下来在两会之后的二、三个月后政策就不断的出台，对市场就会产生很大的影响。到了年终之后市场的冲击比较大，政策的调整就会减弱。目前来讲，这种情况还在重演，本轮股市调控后，大家比较看好的行业还是房地产行业，特别是土地储备比较多的行业，在本轮调控后最大的收益者还是房地产业。每次参加高峰论坛，可以感觉到我们的地产商似乎也适应了调控的周期，今年大家的心态要比前几年平和得多，我认为以前大家的心态是存在恐慌感的，经过这几年大家对资本市场有了一些想法，对政策的调控也有了适应。比较国内的房地产市场，我们可以借鉴香港的情况，现在的情况就象香港一样，土地控制得很严格。香港是土地资源贫乏的地区，实际上这是误区的，已经开发的土地只占香港土地总量的20%—30%。

【巴曙松】我们跟香港的房价市场一样，也是高地价，土地少。我们的房地产商原来在宏观调控限制下，某种程度上是建筑商，地控制得很严，现在大家意识到土地增值带来了巨大的收益，所以大家都变成了房地产商，这也是明显的趋势，包括已经上市的，项目资金不紧张的就不断的拿地，也包括准备上市的也不断的拿地，这说明从单一的房地产的开发专向单一的综合性的房地产开发商，这就是目前新的趋势。

【主持人】因为时间有限，请在座的嘉宾每个人用一句话，预测一下下半年市场的趋势进行判断。

【杨晓辉】中国的经济迅速的发展，在经济起飞的打十之下，无论是房价、估价在大的驱使下都要上涨的，所以赵晓老师的理论是只有追赶才可以的。

【鄂俊宇】用于面对调控，选择跟自己能力相匹配的战略，做高性价比的产品，做高成长性的企业，这是我们的必由之路。

【巴曙松】在全球范围内房地产市场出现了背离的趋势，全球很多国家的房价都在下降，但是一些超级明星城市的房价不断的上涨，而且不断的加速，按照最新的统计，香港最近的房价还没有恢复到97年的房价，只相当于当时的60%—70%，但是高端房屋的价格已经创造出历史的新高，这是市场分化的过程，我碰到香港一个大的开发商，他给了我一个比喻，房地产市场不能是单数，应该是复数，因为高端的房屋和低端房屋的一致性和差异性是不同的，高端房屋跟钻石和黄金的波动差不多的，低端的房屋跟粮食的波动是相似的。看起来鱼翅和粉丝是差不多的，实际上价格是相差很多倍，所以我们要分层次的予以认识。

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【任志强】不要认为开发商很聪明，政府比开发商还要聪明，下一步要让认为自己很聪明的政府看起来很聪明。

【赖伟浩】现在的问题是如何面对，要根据现实的情况的特点和生态特点，根据自身的调整改变环境，获得更好的开发前景，我想以后的房地产行业还会是朝阳行业，谢谢大家。

【张辉】我感觉房地产行业跟股市是一样的，是大市场，所以我要从全面来看。

【主持人】我没有看到宏观调控哪些是增加了供给，哪些是减少和分流了需求，总体的需求状况没有改变，房地产的价格是看涨的，并不意味着房地产商生存的空间更大。

【主持人】下面的时间留给下面的朋友，大家有问题，可以直接的向台上的嘉宾、学者、地产商提问。
   
记者提问：大家都说越调控房价越上涨，目前可以解决老百姓购买得起房价最快的途径是什么？任总说了，项目卖得越慢赚得越多，您现在是如何把控您项目的销售速度，谢谢。

任志强：项目卖得越慢，挣得越多

【任志强】我说项目卖得越慢，挣得越多，这是说这几年调控中本来卖不出去的就因为调控政策救了他们，所以使原来卖不出去的产品赚得更多，所以不能误解，好象大家故意降低销售速度，所以赚得更多，这是不同的概念。北京的运河边上有一个楼盘，前段时间修路，就无法看房屋，就停了一段时间，当时是卖8000元/平方米，等路修通了以后就卖到了1.4万元/平方米，宏观调控后不准建别墅了，所以导致没有卖的别墅价格更高，更好卖了。在资源充足或者是中小城市的房价就不会上升很快。我们不希望降低卖房的速度，但是办证的速度很慢，北京一个楼盘如果一天连续派四个人在网络上进行登记，最多也就是登记20多个证，因为网速不够，想登记快也不行，所以这就造成了大家卖房慢，大家就多挣了一点。

【杨晓辉】这个问题本来不应该是由开发商回答的，应该由政府回答，但是我认为这个问题我比较同意许老师今天早上的意见，政府应该照顾最穷的最贫困的人，其他的问题应该由市场解决。

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杨益华：如何让老百姓买起房不应该问开发商

【杨益华】让老百姓如何购买得起房屋的问题，不应该问开发商，相当于让老百姓吃得饱，不能问农民，让老百姓有钱，不能问银行，这是政府的事情，所谓老百姓买得起房屋，没有其他简便的方法，只有两个方法，第一个增加供应，第二个就是减少或者分流一部分市场上的需求，例如提供大量的廉租房，将原来的需求分流出去，价格就下降了，第二巴原有投资性的需求不要再销售环节出现，进入到投资的环节。任总讲的事情我认为是很有代表性的，时间越长，房价卖得越高，这个现象是存在的，问题在于，房地产的投资增长越高，回报越高，为什么不将投资的渠道打开，将原来的消费需求变成供给和生产，又可以减少房地产的需求，又可以增加供给，只能通过这样的办法，才可以根本的解决问题，但这不是房地产商要解决的问题。

【任志强】如果按照现行的情况下，任何的楼盘开盘你去购买都是最便宜的，等要交楼的时候，房价都赚钱了，所有的房屋都有一个时间差，因为时间完成了以后，开发商的成本就增加了，所以房价就会上升。拖得时间越长，卖房的人就越赚钱，不一定是开发商，开发商卖了一万元，小业主交房的时候，就变成了1.2万元，住进去以后就变成了1.4万元，所以小业主跟开发商相比，比开发商赚得还要多，如果开发商没有赚钱，或者是没有开发商赚得多，就不会进行投资了，这个道理是很简单的。实际上多投资房屋就等于是赚钱了，或者是投资了股票赚钱后也可以购买房屋。现在在座的都是老百姓，我们不能把老百姓跟当兵的和当官的分开，所以老百姓只是名义的说法，中国的语言太复杂了，例如我将巴曙松打败了，大败巴曙松，也可以用大胜巴曙松，所以大胜和打败是无法分清楚的，因此在房价上也是这样的，怎么说是涨了，如果开发商的价格上涨了，二手房就无法赚钱了，我们就黑了，如果二手房赚得比一手房还要多，说明开发商不够黑，所以我们将更多的机会留给了购房者。我可以站在开发商的角度说，但是现行的情况是二手房赚的钱比一手房还要高，所以二手房的交易税就很高，因为二手房赚得太多了，所以小业主就不敢投资了，什么情况可以改变，不是房屋的供应量可以改变的，一定要有房地产投资基金，让自己购买的房屋变成购买基金，用专业的办法投资房地产业，从而分享房地产业的收益，最后形成了租赁市场，这个市场就健康了，如果鼓励的看房地产市场，将金融和其他的内容分离，那么房地产业市场是不健康的，如果资金都是银行的，就不健康的，我们要自己赚钱获得资金进行投资。小业主也是这样的，从股市上赚钱了，之后购买房屋，装修房屋。根本的原因还是我们的机制存在问题，这是现实存在的根本结果。谢谢。

【观众】近五年房地产打仗，根本的原因是政府改变了土地的供应方式，变成了招、拍、挂，这是根本的原因，一级土地市场上涨，造成了二机市场土地供给的矛盾，例如猪肉涨价，那么糖醋排骨的价格也会上涨。现在的开发商和很多的学者都很被动，你们是否可以给政府出一个方式，招拍挂有它的公平性，但是造成供应关系失衡，我认为开发商不能这么被动，包括在座的学者，可以给政府一个建议，你们是最清楚的，如何可以解决供求的问题。

【杨晓辉】这个问题我跟很多的政府官员讨论过，现在的办法是，不拍不挂而进行招标，不一定是价高者得，这是一种办法。但是有的人认为这种方法不成功，在平分的过程中，会有主观的因素，就不能保证平等和公平，所以这个事情不太好处理。

【鄂俊宇】我认为房地产市场是有周期性的，从生地熟地的过程，熟地就是房地产开发后变成了商品房，所以目前的宏观调控就出现了后置性，政府正在进行多元化的调控，包括推出廉租房和经济适用房，这说明供应量不够大，如果政府可以加大一级土地开发的力度和周期，那么对房价的价格和供应就会产生很大的支撑，自然而然的将整个社会的供应进行调整。

中凯集团董事、总裁 杨益华

【杨益华】开发商有什么方法解决这个问题，我认为从唱起来讲，中国经济的不断发展，房地产业是不断保值的，而且会不断的增值的，这是任何人包括政府都无法阻挡的。如果要将目前的房价下降，就要增加供应量，将土地多供应，将进入房地产的门槛降低，政府也拿大量的钱盖廉租房这样增加了需求，也要将消费环节的投资需求转变为投资的需求。政府总是把握产业信托基金不开放，我认为是部门的利益作怪，银行想垄断房地产行业的融资权，这才是根本的问题，因此中国房地产业的根本问题是公民和国家的利益被部门所把持，国家的利益部门化，使得调控的手段跟国家总体的调控相违背，在这样的情况下，就无法解决问题。
   
【主持人】因为时间有限，今天下午第一场的对话到此结束，谢谢各位嘉宾的参与。