聂梅生：小产权现象是二元化体制弊端的反映(图)

房地产门户房天下  2007-07-08 02:34

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

房天下对本次活动作全程报道，并对工商联房地产商会会长聂梅生进行了专访。

《新能源法》到了强制推行的阶段

[房天下记者]：今年有关于节能和建筑方面的新标准出台很多，其中7月1日，北京将执行新的公共建筑节能设计标准，新建项目节能率将达到65%。您对这个是如何看的？

[聂梅生]：我觉得绿色建筑尤其是建筑节能这块，受整个国家的发展战略的影响，所以现在是不节也得节，节也得节。20年以前说节能只是一种倡导，并没有实现，现在是和整个中国发展战略调整有关系，变成了一种科学发展观、循环经济和可持续发展的理念。就是因为我们环境能源压力太大，比如说我们经济总量占全不到5%，但是二氧化碳排放量达到15%，这个就厉害了，这种情况之下，国家肯定会出台强制性的标准，比如说《新能源法》，只有立法以后才可以执行，还有很多没有出台，还在征求意见，在这种情况之下，有了法律的依据，从这种倡导到指导，到强制，这是一个过程，现在到了强制的阶段。

[房天下记者]：强制推行，会给房地产行业带来什么样的影响或是变革呢?

[聂梅生]：从技术层面上来讲，是已经达到了强制性的执行这样一个阶段。但是我觉得也是一个渐进的过程，不能说我这个法出台以前都是不节能的，出台了以后一下子都是节能的，现在对新旧技术的竞争，新旧产品的替换早就开始了。98年的时候国家出台了《住宅产业化》的文件，以国务院厅的名义发布的，好多关于建筑节能的条款。所以它是一个渐进的过程。而且现在很多楼盘墙体和以前是不一样的，也不是黑白式的，所以报道当中要避免说以前的房子都不节能，现在都节能了，那样将会引起市场上的麻烦。

人民币及城市化，促使房价持续上涨。

 [房天下记者]：您怎么看待现在部分城市房价飞涨的问题?

 [聂梅生]：房价飞涨的问题从根本上来讲是供求的关系问题。又一次证明了供给小，需求大，当然需要是三方面的。是居住型的需求，为了解决自己真实住房的问题；第二是完全型的；第三是兼而有之的，兼而有之是大部分的，本来就是你买了房子不希望贬值。这三个需求加到到一起就形成了需求，而这个需求和供给相比，如果是供给少的话，房价就要上涨。

[房天下记者]：中国房价的过程中，是和人民币是相辅相成的，人民币有可能是10年，那么房价的上涨有可能10年吗？

[聂梅生]：有可能10年。我觉得人民币的和楼价有一定的相关关系，房价上升不完全取决于一个因素，供需问题也和有关系。人民币外资会不顾一切的进来，享受的好处，外资进来以后，房地产是它瞄准的一个重要领域。这是一个主要因素但是不是的因素。

中国房价在10年之内很多人预期不会下降的更重要原因，我觉得主要是城市化会启动，需求加大，房价自然涨。

深圳房价的属于投机

 [房天下记者]：深圳房价的是那个原因主导的呢?

[聂梅生]：什么叫泡沫？什么叫资产？这两个概念不完全一样。在成本上面加上土地成本，建设成本，再加房地产的合理利润，各种税费出来一个价格，比如说是5000， 5000卖给我，7000卖给他，到第三人那变成1万了，这炒上去的5000块钱是泡沫，这是投机。但是我如果是5000块里面的哪一项了，主要是指成本两部分，一部分是土地成本，一部分是建安成本。土地成本涨的快，建筑的成本也在涨，这部分导致的房价上涨不能叫泡沫，应该叫资产。

[房天下记者]：您认为有两方面的可能，一个是成本增加带来的，另一个就是因为投机带来的，深圳属于后者的吗?

[聂梅生]：深圳有一些地方是属于后者的。房地产开发商的预期没有那么高，预期出来认为可能卖到6、7千，7、8千，现在简直是变成1万多，1万5，这个是很危险的，就是说本身的价值和价格之间的背离的太厉害了，就和股票一样，股票大家很容易理解，如果蓝筹股上涨大家认为是正常的，如果ST股、垃圾股也跟着上涨，那就是泡沫，所以现在股市泡沫不体现在蓝筹的泡沫，是下部分的泡沫，但是推高的时候一起涨，下的时候主要是那边下，上头也在下，所以这个时候是两难，很难调控，也很难去区分，哪个是垃圾股，哪个是蓝筹股。所以你说房价上涨，有些时候是真的要涨，比如上海的区地价上涨和全的购买力有关系，起码和全中国的购买力有关系，但是和老百姓的住房直接关系不是很大，那块不一定是住宅，可能是商业地产等等不一样，这块房价还真得具体分析。而且整个平均房价的涨落，国家统计局说平均，平均这块包括低端，低端这快是政府使劲在垫，垫上来以后就要稳定了，所以不能说平均房价一点不反映，当然低端垫起来，有一个楼王涨到那个样子，也不见得影响老百姓买不起房，这个是要具体分析。

工业土地招拍挂对住宅市场影响不大

[房天下记者]：刚才说到了土地成本，我们知道国家工业用地现在也招拍挂了，您如何看待工业用地的招拍挂?以及工业用地招拍挂给住宅市场带来的冲击。

[聂梅生]：现在应该从两方面来说，从土地政策来说，现在是私报18万亩，这么样一个底线，这个底线是和整个国家的安全有关系的，和境地面积不可以减少，如果垦地面积减少，中国粮食受制于人，我们石油受制于人，粮食不能受制于人，这是从国家生命线安全来讲，这是一个主要的底线，不能突破。

对于这个不能突破有很多意见，就是这么一条底线，在这条底线之上就形成了中国土地政策的基本格局，就是说基本农田不可以逐步减少，这样的话房地产土地价值就会宝贵，所以为什么说是房价的问题，土地成本只会增加不会降低，就是因为受制于这个底线，工业用地这快也是取决于这个问题的，你这个地方要发展经济，要拉动GDP，经过方面的一些，如果是这样的话，它和农业用地之间有一个博弈的，就是说你要这样走，你就是土地价格上涨，上涨以后使土地的有效的使用率会提高，你价格提高了大家就会省，促进这个省，同时工业产品产业结构的调整也是有利的，因为成本高了，一定要运作的更好，属于劳动密集型这块的等等。

[房天下记者]：我刚才的问题工业用地的招拍挂会不会对住宅市场产生一些影响。

[聂梅生]：对住宅的关系不是很大。实际上工业用地和那边用地性质不一样，一个是租，住宅市场全部卖出去的话，产权是分散的，按照《物权法》是规到各个买主去，工业用地是租。

小产权的问题是一个过渡性的问题

 [房天下记者]：现在热炒的小产权的问题你是如何看的？

 [聂梅生]：实际上这是城乡二元化体制之后回归的过程，所以关于小产权的问题一直没有接受过采访，因为我想观察一段时间。

 小产权的土地是非基本农田的土地，基本农田肯定不可以。城里的人拆迁给你房子，一平方米多少钱？农民宅基地为什么不可以变现，和城里人一样拆迁给钱。实际上原来很不公平的，对农民的一种歧视。

当时搞新农村的时候，明明原来是农用土地，农民好好的耕地，你非得把它变成建设用地，国家收购了，结果每一亩地给补偿5万块钱，好归到国家了，对房地产开发商招拍挂，一下子变成50万，甚至100万，200万。这样子搞，这个和开发商没有多大关系，就是中间这一块是在政府的，如果招拍挂完了以后，土幅度的，你返璞农业，你又不返璞我这个土地这么，而且是基本农田出来的，现在人家基本农田不让动了，我就剩下这么宅基地，就剩下集体用地，凭什么给城市里面拆迁一平方米补这么多，给我补这么少？这个是两种不公平的制度，我是觉得很不公平的，农民怎么才可以富，一个是进城市打工，劳动密集，这是一种致富手段，现在全部农民工的工资才800多块钱，

 [房天下记者]：这么低。

[聂梅生]：很低，就是这么低，而且一时半会涨不上去，相当于有些城市低保的人群，我打半天工相当于你什么都不干拿的钱一样，和我一天到晚拼死拼活的干一样，致富就有这么一条路。还有一条路就是只有一点宅基地，这个宅基地如果能够置换出来，一个可以改变他居住的条件，另外土地才可以享有。所以我觉得小产权的问题是一个过渡性的问题，不符合现有的法律法规，只有两个办法解决，一个是改变现有的法律法规，另外在现有的法律法规情况下，你去返璞，这个才合理。

 [房天下记者]：现在已经有很多的小产权在上市和流通，这些问题最后应该怎么或者说是向那个方向发展解决呢?

 [聂梅生]：我觉得这个问题迟早要解决。

 [房天下记者]：我们那个小区边上有一个小产权小区，人家房价比我们一半，和我们享用的配套是一样的，而且质量是比我们还好的，如果他们这样合法化了，这边上的人肯定心理觉得不舒服。

[聂梅生]：但是政府收了产权之后会惹集体和农民，有时候也会惹买小产权的，你又不给我盖房子，我集体盖房你又说不合法。现在购买小产权的有些是成长型的人，不在乎产权在哪，我反正在这个小区住了10年，只要有50年的使用权就够了，等我有钱就走了。你那是政府的事儿，不是我的事，你敢把我的房子拆了？不敢吧。

小产权的问题通过城乡综合试验区解决

 [房天下记者]：现在这样想的很多。

 [聂梅生]：很多，现在开发商也在干这种事情。所以我觉得这个问题是促进中国土地使用制度健全和城乡二元化。我觉得根本要从城乡二元化解决，因为这个问题是放到位的，农民致富问题。重庆就是做城乡综合试验区。

 [房天下记者]：北京也要做这个?

[聂梅生]：综合实验什么，首先农民怎么富？农民有什么？这点宅基地是农民能够致富的最后一条路，不要和城市里面的房子并轨，不要那么高，20%就不得了了，他就有钱了。这个为什么不示范了，我不一定说主张小产权，这个事情会触动中国整个的变革，包括房地产整个开发模式的变革，因为城里面的房子这么高，美国也是这样的，纽约的白领在这里做，都跑到新泽西去住。

[房天下记者]：你觉得小产权的问题会如何解决呢？

[聂梅生]：我觉得通过试验区吧，国家为什么设立试验区，深圳一样，如果成功了以后，就会有很多地方做。 

不会这么快的土地私有化

 [房天下记者]：中国农村土地私有化会不会提上议程？

[聂梅生]：这个我觉得恐怕一时半会不会把注意力放到这个地方去。和中国《物权法》可以看的出来，《物权法》主要针对城镇这一块，没有说私有化，只有说有产权，再70年，可能中国这个问题就解决了，我觉得农村不会这么快的私有化，很可能采取一种更考虑广大人民的物权的，土地也是一种物权。从权这个角度来说，在中国基本的体制下，他会去保证私有财产的权利，城里面保证农村也要保证，不然怎么说二元化的问题。

可能会来海南度假，但不一定要买房

[房天下记者]：您觉得海南的房价怎么样？

 [聂梅生]：海南太特殊了，尤其三亚是旅游城市，像这种豪华的宾馆我听他们说“金枕头”最后评都是在三亚，几乎大部分都是在三亚，说明全的游客集中在三亚，当然这个地方的旅游地产推动了三亚的地产，我觉得更多的是旅游地产。

 [房天下记者]：虽然很多人为了健康想来海南，您想来海南买房吗？

 [聂梅生]：我觉得不一定会来海南买房，我可能会来海南度假，因为不一定要买房，去看一下风景就可以了，可能会以度假的方式过来。

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