房地产板块重燃激情 宏观调控不改行业长期向好

受到国有单位转让、受让上市公司股份相关规定出台的推动，本周一大盘延续了上周五强劲反弹的态势再度大幅走高，沪指大涨76点重新回到了3900点附近；深圳市场也不甘落后，深成指收盘劲升451点，涨幅超过了3%；盘中个股表现十分活跃，继古井贡酒、皇台酒业( 11.22,1.02,10.00%)等白酒累个股整体飙升后，房地产个股出现了全面活跃态势，保利地产( 49.87,2.76,5.86%)股价轻松创出历史新高，中粮地产( 26.18,2.38,10.00%)、绿景地产等联袂涨停，带动了华业地产( 15.12,1.32,9.57%)、万业地产等相关个股集体走强。作为市场关注的焦点之一，房地产板块的强劲表现引人注目。

多个城市房价再创新高

对于房地产行业，调控措施可谓是此起彼伏，从“国六条”开始到“九部委15条”再到地方政府细则出台，每一项措施的出台无不是剑指房地产行业。在调控趋紧的形势下，房地产开发投资没有适度降温反而增速放大，今年前4个月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点，超过去年全年的增速21.8%，也超过同期固定资产投资增速25.5%，房地产投资增速明显偏快。分地区看，东部、中部、西部地区同比分别增长24.3%、35.6%和32.5%，其中：福建、河南、广西等7省同比增长均超过40%。今年以来房地产投资持续反弹，其内在的驱动因素就是房地产价格的持续走高。

据国家发改委、国家统计局的最新数据显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高，涨幅比上月提高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月上升0.3个百分点。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高达到6.6%。其中深圳、北京的新房价格涨幅仍超过10%。

分地区来看，北海、深圳、北京新建商品住房和二手房销售价格同比涨幅仍居前。也就是说，全国房价热度不减，房价仍然偏高且上涨较快。在这样的背景下，房地产行业的业绩增长也就在情理之中了。事实上，房地产上市公司2007年1季度主营业务收入同比增长率37.9%，净利润同比增长率72.3%，显然，业绩的大幅增长将成为房地产公司估值水平提升的主要动力。

宏观调控不改行业长期向好

宏观调控对房地产而言可以说影响巨大，但并非绝对的利空效应。实际上宏观调控对优质地产股而言可能是机会大于风险。

一方面加息后贷款利率水平的提高，肯定会给房地产企业带来一定的经营压力，但部分优质房地产上市公司拥有较多的融资渠道完全是可以化解此压力。值得关注的是，自2005年7月开始，中国适时进行了汇率改革，开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。到2007年6月底，美元兑人民币汇率一度突破7.61关口。截至今年6月30日，以中间价计算，人民币在2007年前6个月的半年时间内已累计升值2.54%，并46次刷新汇率纪录。

种种迹象表明，我国经济已经进入人民币升值的实质性周期内。中国外汇储备超过万亿美元，成为全球最大外汇储备国。国家外汇储备不断飙升，可能迫使管理层通过加快人民币升值步伐，作为防止外汇储备持续快速增长的对冲措施。因此人民币长期升值的趋势难以改变。而房地产板块作为获取人民币升值收益的有效载体之一，人民币升值无疑利好地产股，其中龙头优质地产股潜力明显，如保利地产、金地集团、万科等。

与此同时，目前我国正处在城市化的快速发展期。大规模城市化带来城市人口的增加和城市建设的加速,这显然会带动对房地产的旺盛需求。而从政策调控的导向来看，政府对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业和房地产板块的走势，而是促使房地产市场健康稳定的发展，真正的实现社会的和谐，对于行业长期投资价值反而是十分有利。

房地产投资的两大主线

由于未来两年房地产开发公司业绩普遍造好，加上人民币持续稳定的升值态势，地产股估值水平在不断提升，业绩高增长和人民币升值将是地产股长期的投资主题，地产股强势在未来仍将持续。而房地产行业在经历了激烈的泡沫争议与宏观调控后，走向理性时代的房地产行业面临的将是一个完全不同的竞争环境。

一方面土地出让方式规范化及商业银行对房地产企业贷款资质审查从严，使中国房地产市场的进入壁垒明显提高，留强汰弱的竞争结果将使得行业集中度进一步提高。因此具备品牌和专业化优势的房地产龙头公司，具备持续发展的能力。如万科、金地集团( 33.18,0.61,1.87%)、招商地产( 51.77,1.87,3.75%)等。

另一方面，国内房地产价格的涨幅并不平衡，一些近期房价飙升的区域内上市公司无疑将会受益其中，这会刺激其股价的进一步表现，因此那些房价飞涨区域内的房地产上市公司无疑成为短期市场关注的重点，典型的如重庆、深圳、北海以及广州等地区的房地产股。

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