枫蓝国际购物中心9月开业 将带动西直门商圈崛起

日前，记者从有关渠道获悉，位于西直门核心商圈的西环广场和枫蓝国际购物中心，有可能均在今年9月份左右开业。一位接近枫蓝国际购物中心的人士透露说，该购物中心在今年初就开始进入招商运营的准备工作，目前其招商工作正在有条不紊的进行着。据了解，两个项目的商业总面积达到15万平米。“如果15万平米的商业集中开业营业，必将对西直门商圈形成巨大的冲击，甚至有可能导致西直门商圈核心区域出现，带动西直门商圈的崛起。”著名商业地产专家、国际商业地产研究中心理事长朱凌波认为。

来自中原地产的调查数据显示，西直门商圈由于缺乏具有代表性的商业项目，该区域的商业一直处于分散布局的状态，且没有形成核心商业中心，但区域内商业需求却非常突出，形成供不应求的局面。同时该调查数据也显示，随着西环广场、枫蓝国际、长河湾商业等大型商业项目的入市，该区域的商业氛围正在进一步加强。

商业配套严重缺失

目前业内对西直门商圈形成的具体时间观点不一。但基本认为，发起于80年代的服装贸易市场可以看作是西直门商圈的起步阶段。虽然该区域内具有非常强烈的地段价值和需求氛围，但由于该区域商圈缺少统一协调发展，西直门商圈形成了一个点状分散商务布局的局面，没有形成商圈的聚拢效应，其中最具有商务氛围的中心为目前的西直门桥的西北区域，目前主要有长河湾商业、枫蓝国际和西环广场，其中枫蓝国际和西环广场为商业综合体。枫蓝国际购物中心面积为6万平米，西环广场商业面积为9万平米，长河湾商业3万平米左右。 

“目前西直门区域的商业面积均成分散性布局，虽然该区域包括高档居住小区、大学科研机构和政府部门机构大厦林立，但区域内并没有形成和出现集中的商业中心，尤其是西直门桥的西北区域，已形成高档写字楼和高档住宅聚拢的西直门核心商圈，但目前还没有出现一个比较集中的中高端商业消费场所。”中原地产华北区域总经理李文杰指出，与该区域商务氛围浓郁和商业需求集中的局面相反，该区域目前暂未出现已经营业的中高端商业中心。 

区域商业需求告急

据记者调查了解发现，西直门桥西北方向已经成为西直门最为核心的商务氛围的区域，其中包括枫蓝国际、西环广场、中坤大厦、华远企业号等项目集中入市，并形成一定的商业氛围，一批有实力的企业进入到西直门地区，逐渐改变这里原有的商务面貌，再加上成铭大厦、皇冠大厦、首钢大厦等此前的写字楼群落，使这里形成了一个新的地区性商务群落。 其中西直门商圈内涵盖了农科院、气象研究院、钢铁研究院等8大国家级科研机构，170所各类研究院聚集于此，软件、钢铁、铁路、文化影视、金融、农科、冶金、船舶八大产业链遍布周边，形成了强大的消费人群。

同样来自中原地产的统计数据显示，西直门桥西北方向目前是西直门区域最为核心的居住区域，主要分布在枫蓝国际附近，包括天兆家园、长河湾、远洋风景、56号公寓、熙俯桃园等近20个高档住宅小区，及首钢西直门居住区、总参住宅楼、商业银行居住楼、冶金总院宿舍楼等多个单位的居住区，常住人口已经达到50多万人，同时周边还包括北京师范大学、北京邮电大学、北京电影学院、中央财经大学、政法大学等众多高等院校的居住人口，该区域的常住人口将达到80万左右。但目前该区域没有建筑面积超过5万平米的中高档区域性综合类商业中心，多数为零散的商业店铺，导致该区域的中高端消费逐渐散落在其他商业中心。 

只有2个商业项目年内开业

“数量众多的常住人口尤其是该区域的常住人口的消费力强大，加上周边遍布的写字楼和政府机关单位，形成了巨大的商业需求，但目前该区域的商业并没有出现，出现了中高档综合类商业严重空缺的局面。”朱凌波指出，如果有商业中心的出现，该区域此前散落在其他商业中心的需求将可能会快速回拢，并在一定时间内沉淀下来。

记者调查采访发现，目前该区域内几个正在开发的写字楼都有一定的商业配套，但多数暂未确定其经营方向，只有西环广场和枫蓝国际在今年开业。其中西环广场的商业部分被新加坡的凯德置地整体购买，目前正在进行整体商业布局。枫蓝国际购物中心有关人员接受记者电话采访时表示，该项目目前确实正在进行开业前的准备工作，将打造成一个符合区域性中高端消费人群的综合类商业中心。但该工作人员没有透露其开业时间。而记者在其实地考察发现，目前该商业的招商格局布置正在进行中，其中地下生活超市部分已经签约。据在现场布局的工人透露，该购物中心有可能在9、 10月营业，但枫蓝国际购物中心工作人员对此未予置否。

“将来西环广场和枫蓝国际将成为西直门西北区域的核心商业中心，两者体量均超过5万平米，能够形成一定的聚合作用。西环广场为轨道交通商业，其人流则主要是以流动性的地铁乘坐人群为主。来往人流多，但流动性大。枫蓝国际则为区域性综合类商业，由于其依靠固定的中高档生活小区、机关写字楼和众多大学，形成了固定的消费人群。”朱凌波认为，以上两个商业各有不同的优势，但从商业成熟时间来看，因有集中的持续消费人群居住于此，枫蓝国际则更快一些。

边缘双刃剑，良好的前景引人关注

说起西直门区域的优势，再明显不过的就是它地处中关村、金融街和政务区的交叉点上，可以同时接收三个区域的辐射，吸收三方的资源，同时因为规划为北京市的交通枢纽，交通位置无可替代，可以方便快捷地抵达北京各方。在时间就是金钱和效率的今天，这无疑是一大显著优势。同时因为区域独特的交通优势和目前正在形成强大的商务氛围，带来巨大的人流量，这必然成为区域发展有力的客群支持。但就如一把双刃剑，西直门的劣势有很大部分也正源于上述的优势之中，因为位于三个区域之间，可以被三者辐射又同时也注定了远离三个区域的核心，此前，被边缘化是西直门不得不面临的尴尬。

“因为这个区域本身属于海淀区和西城区两个政府的辖地，而这两个区都有自己的发展核心。海淀区是中关村，西城区是金融街，西直门属于二者的辐射范围，但又远离中心，所以如果从发展的重心考虑，西直门将是被二者最先轻视的。这很正常，此前，也正是它的尴尬之处。” 中国商业地产联盟秘书长王永平这样分析指出，但他同时指出，也正是此前的西直门商圈的特色为其将来的商业地产的发展预留了大量的空间。 

区域前景推动核心商圈崛起

王永平指出，由于此前西直门商圈的定位不确定性，虽然该区域内有大量的高档住宅小区和高档写字楼，区域沉淀着巨大的商业消费力，但因其边缘化的尴尬，没有形成核心的商业中心，而这也为将来该区域核心商业区域的形成创造了机会和空间。

记者在采访中发现，目前西城区和海淀区已经意识到西直门区域正在崛起的商务氛围，两区在其将来的发展规划中，都纷纷将西直门商圈规划为其将来的潜力商圈，并投入大量的政策和资金的倾斜性支持。“目前西直门由原来的边缘化成为两个区域争相夺取的核心区。”一位业内人士这样指出。

记者采访海淀区商务局了解到，随着其中关村的南扩，政府不再把目光单一地投向中关村，而开始向西直门进行转移，一些相关产业布局已经开始向西直门进行转移。同时，西直门区域已被列为西城区重点发展的六个功能街区之一，根据北京城市总体规划和城市中心区控制性详细规划，将成为集科技、旅游、交通、商服、文教为一体的高度繁荣的城市综合区。西城区商务局有关人士称，西直门商务地产的发展正遇到极好的机遇，所有物业都顶着一块中关村科技园区德胜科技园的招牌。

中原地产华北区域总经理李文杰则认为，西直门区域由于其便利的交通环境和成熟的居住环境以及逐渐成熟的商业氛围，再加上良好的未来期望，无论是对本区域还是周边区域人群都将会有很强的聚合力。尤其是包括西环广场、枫蓝国际等一批标志性建筑的出现，对区域核心商圈的崛起有着不可估量的作用，推动了西直门商圈区域价值的实现。

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