商业地产升值潜力巨大：就看商家“跟不跟你玩”

戴炽义 北京国际玩具城 常务副总经理

商业地产升值潜力大

2007年下半年，300万平方米的商业地产放量，和我们的业态不冲突。因为我们是做玩具，这一块在商业地产中所占的比重比较小，在争抢资源方面不是很明显。

300万平方米的商业地产入市，关键是要看市场的接受程度。比如说，看它是否迎合市场的需要，如果是同质化竞争，稀释了原来的商业地产份额，那么注定会很难做。

北京商业地产的增值潜力有多大？我认为相当大！在南方商业发达城市如广州、深圳，住宅与商业地产在价格上的比例基本上是1：5，而北京目前的价格比例是1：1.5，这说明北京商业地产的升值潜力非常大，其真正价值还没有表现出来。

目前，北京的商业地产因为受到种种限制措施，受政策因素的影响比较多，所以其市场价值被低估。

如何平衡开发商、投资者、经营者三方之间的关系，解决矛盾，做到共赢？我觉得最根本、最有效的就是抓好商业地产的管理，让商场、商户、投资者都能赚到钱。

一个新的商业地产项目，未来存在着许多不确定因素。在这个时候，开发商要给投资者、经营者留出足够的利润空间，帮助其度过养商期。

作为投资者，在养商期要心态平和，眼光放长远一些，先要放水养鱼，理性地制定一个合理的租金价格。宽松的环境、好的生存方式，这样才会有下一步的利润增长空间。

如果一开业就想收回投资，租金高得让经营者没法生存下去，那么就不会顺利度过养商期，这个商业地产项目的繁荣只会遥遥无期。

徐永健 富力地产商业运营中心总经理

商业地产需要时间培养

住宅和商业地产完全是两个经营形态不一样的产品，住宅是很单一的，不需要一个商业的氛围，只是消费者单一的消费需求。在商业地产这一块，我们以往成熟的商业，像北京的王府井、广州的北京路，其实都是经过一个漫长的阶段，少的十几年，长的几十年累积出来的一个商业。

现在的商业地产，怎样把以往通过几十年累积出来的商业，在三到五年之内达到这个目标？在整个经营形态方面，开发商一开始就要把心态调整好。商业地产这一块，是需要时间去培养的，不像住宅，可能开挖、封顶时就讲回报了。在商业地产这一块，就算你封顶了以后，可能未来三五年还是一个投入期，所以要有充分的心理准备。

我们先从市场需要什么东西去做一个定位，而不是我们很主观地想要去干一个什么东西。开发商的主观意识应该更加符合市场的需求。市场需要什么，我们去整合商家来经营，这才是经营商业地产的理念，而不是单纯我要打造一个什么商业街。 

针对下半年商业地产供应量比较大的市场压力。徐永健认为对商铺商业来讲，影响不会太大。不同区域的商业需求不同，不能一概而论。对于写字楼来说可能压力会大一些，消化会有困难。同时，他认为，对于中国来讲，商业地产仍没有达到饱和，升值空间还会很大。

开发商之前要做规划，社区及配套等设施要完善。另外，开发商需要摆好心态，本着开发商与投资者、经营者共赢的心态去做，以长期经营的思想来经营。

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