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大批景观楼盘涌现 燕郊与通州楼盘PK

燕郊地处京东，西临潮白河，与通州以河为界，属河北省三河市，是省级经济技术开发区。但由于距国贸车程短、房价低，是近期房地产市场较为活跃的区域，吸引了越来越多的京城购房者目光。而燕郊区域近两年来也涌现了大批景观楼盘，如和安花园别墅、意华田园都市、星河皓月、天子庄园、东方夏威夷等，其中北京购房者占到了总购房者的６０％－８０％。正因为北京购房者的加入，对当地的综合消费能力无疑是一种提升，而燕郊也将迎来快速发展的新时期。

燕郊扫描

地理位置：“大北京”经济腹地

燕郊开发区地处燕山山前平原地区，与首都北京一河之隔，距天安门广场３０公里，距首都机场２５公里，京哈哈尔滨国道、京秦秦皇岛铁路穿区而过，是“大北京”经济区域的腹地。

经济发展水平：有“京东硅谷”称号

经过近１０年的发展，燕郊经济技术开发区已形成信息电子、生物医药、新材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业，引进各类企业４００余家，项目总投资１２０亿元人民币。燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。

大量信息产业部研究机构以及中关村制造企业的入驻，燕郊因此赢得“京东硅谷”的称号。燕郊开发区先后引进了信息产业部第３９、４５、５３研究所及多家科研单位，而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国以及港、澳、台等２０多个国家和地区的４９０多家企业，石家庄神威药业、北京汉王制造有限公司、协和药业等知名企业以及有国际背景的亚星数码科技公司均在此投资建厂。

城市基础设施建设：向北京看齐

开发区投资十多亿元，实现了路、电、水、供暖、燃气、宽带网等“９通１平”；另外还有两座１１万千瓦的电站，与香港合作的新水厂，铺设５０公里燃气管道，新建垃圾处理厂等，这些都为区内的住宅产业发展提供良机。市政与生活配套正向北京看齐。

居住类项目特点：低密度为主

地理位置：均在１０２国道以北临近潮白河和高尔夫球场的休闲度假区域内，自然环境优美；
建筑类型：均为６层以下低密度住宅或别墅；
交屋标准：均为毛坯房；
价格区间：住宅均价在３０００元／平方米以内，别墅均价在４５００元－６５００元／平方米；
户型：住宅以二三居（９０－１２０余平方米）为主；
销售方式：许多高端项目已经聘请代理公司驻场销售，人员较为专业，而普通住宅项目还在由开发商自行操作；
配套设施：种类不够齐全，且多数尚在规划之中，未投入使用。

燕郊购房优劣

目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。目前，燕郊和北京房地产市场的融合速度已经明显加快。

●优势
突出的区位交通优势拉近了京城与燕郊的距离，“半小时到国贸”消除了购房者的“距离恐惧症”；
基础设施完善优越，较高的教学、医疗水平，消除了人们的后顾之忧；
自然生态环境较佳，吸引着渴望亲近自然、返璞归真的都市人群；
土地成本优势导致的较低房价和宽松的房贷政策，降低了购房者的置业门槛。

●劣势
１０２国道沿线大多聚集着杂货铺等各类低等级商铺，整个区域的形象有待提升；
城市文化氛围不够浓郁（无本地报纸）；
商业业态及文化、休闲娱乐设施有待进一步完善，将会使推崇文化和时尚生活的京城购房人产生犹疑；
此外，对于来自京城的购房者，还有三个问题需要考虑。一是驾车往返两地需付３０元高速费；二是手机漫游费用较高；三是子女跨省上学所带来的困扰。此外，燕郊属于河北省产权，如果购买也需要将这个因素加以考虑。

燕郊商业

现状落后 未来有望成为京东商品集散地

随着大量京城购房者在燕郊入住，必会带来旺盛的消费需求。相对于燕郊地区的住宅市场而言，当地的商业市场还比较落后。但这也为燕郊商业的发展提供了广阔的市场前景。

目前，燕郊商圈有５个方面的特点，一是商业主要集中在以步行街为中心的两平方公里范围内，周边聚集了学校、政府、中直单位等部门，在１０２国道两侧形成了餐饮、娱乐的特色街；二是在步行街上有一些品牌店出现，如真维斯、淑女坊、特步、柏仙多格等专卖店，但多属于二三线产品，时尚感和国际化欠缺，品质不高，不能真正满足当地居住人群的需求；三是零售业市场缺乏大型的龙头百货业带动，基本上属于散兵游勇，各自为战的经营状态，这制约了当地商业的成规模发展，势必会影响整体形象的提升；四是当地缺乏大型的超市业态，居民购物还习惯到自由市场，如行宫市场、京东商贸城等地。尤其是新兴住宅小区周围商业配套匮乏，与项目的高端定位不相匹配；五是除电厂以东的建材市场外，没有形成特色商业街、区，类似于电子、通讯、文化等易于形成专业市场的产品，其店铺都不规则地分散在各条街道，没有形成规模和气候。

随着燕郊区域的进一步发展，业内人士分析认为，燕郊房地产业的发展将会带动当地的商业迈上一个新的台阶，业态更加丰富，商品也更加时尚。而商业市场的业态也将进一步细分，专业化市场将逐步形成。同时，燕郊商业中心也会随着龙头商业的出现而发生转移，并凝聚周边更多的消费力，成为京东的商品集散地。

典型项目

东方夏威夷
项目位置：１０２国道以北，燕顺路东侧
建筑面积：２３．９万平方米
建筑形式：独栋别墅、联排、别墅、板楼公寓
成交均价：６５００元／平方米
容积率：０．２７
绿化率：８８％
户型面积：９２－７１０平方米
配套设施与服务：２万平方米商业街、７０００平方米沙滩俱乐部，提供园艺指导服务、会员收藏艺术展览、家政服务、健康按摩服务、家用设备维修维护服务等。
推荐指数：★★★

和安花园别墅二期——达观别墅
项目位置：潮白河东，华堂高尔夫球场南侧
建筑面积：２．８万平方米
建筑形式：小独栋别墅
成交均价：４５００元／平方米
容积率：０．２１
绿化率：６３％
户型面积：２８８－３４８平方米
配套设施与服务：运动公园、马场、高尔夫球场，达观别墅主要定位在年轻人，因此虽然是独栋别墅但由于面积小，所以总价较低。并且拥有和安花园宁静的成熟社区环境。
推荐指数：★★★☆

星河皓月
项目位置：燕顺路西潮白河畔
建筑面积：３８．６万平方米
建筑形式：板楼住宅
成交均价：２９５０元／平方米
容积率：０．９４
绿化率：４５％
户型面积：６８－１６０平方米
配套设施与服务：双语幼儿园、６万平方米欧洲小镇特色商业广场。项目紧邻潮白河，风格是４－６层的花园洋房。在北京市的东区有广泛的宣传，这里的环境被购房者所关注。
推荐指数：★★★

燕郊分析

对比通州

燕郊与通州紧邻，近两年通州的房地产发展迅猛，放量较多，整个品质包括价位偏重于中低档，基本上价格集中在４０００元－５０００元／平方米，已经成为北京购房者购买郊区化住宅的首选地。那么，与通州相比，燕郊又具备哪些优势吸引京城购房者呢？

通州地区很多住房还没有集中供暖，甚至没有燃气到户。而在市中心２５公里外的燕郊地区却是一种基本配置。

从高考成绩看，基础教育水平高，对外来移民颇有吸引力。

土地成本优势导致同类物业平均房价每平方米低于通州地区千元左右。

房贷政策宽松。别墅类产品甚至可以办理七成２０年按揭，且基本３天左右就可发放贷款，最长不超过一周。而北京目前高档住宅按揭放款办理难度很大，即使可以办理，至少也在１５天左右。

 

责任编辑/zhengwei.bj
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