前门项目归属将尘埃落定 SOHO中国破上市难题？

前门项目归属逐步明朗化或许将加快SOHO中国的上市步伐。

7月18日，北京市崇文区政府邀请80余家媒体在正阳门聚齐，宣布前门大街的民族品牌招商计划。一向微笑满面的SOHO中国董事长潘石屹再以嘉宾身份位列其中。而此时正是SOHO中国忙于上市聆讯的关键时期。

联想到5月9日前门大街修复工程启动仪式上，潘石屹就曾作为嘉宾参加了全部活动，似乎一直悬而未决的前门项目归属问题在逐步明朗化：SOHO中国已正式走出CBD，并加入到前门的项目中。

为此，记者联系了SOHO中国当事方，但并没有得到正面回应。

“土地储备是香港联交所考察地产上市公司是否具有投资前景的最重要的砝码，尤其是对于内地的地产企业而言。”中金分析师白宏炜表示。

一旦正式收获前门项目，除了开发区域的拓展，最让潘石屹松口气的无疑将是破解了一再延宕的赴港上市计划。

前门项目归属悬念

7月18日，潘石屹与前门商业街建设方——北京天街置业发展有限公司董事长田耘共同紧邻而座，不断耳语。

据知情人士透露，SOHO中国目前已正式介入前门大街项目，参与建设及即将展开的品牌招商计划。此次，具体合作形式为SOHO中国出资购买天街部分股份。

据田耘介绍，修缮整治后重新开张的前门大街将改造为步行商业街。据悉，目前崇文区政府筹资近80亿元，前门改造工作将于2008年5月之前完成。

除了SOHO中国，同样觊觎前门项目的还有来自香港的新世界集团。

新世界集团1992年进入北京，直接参与了崇文区旧城改建项目。在十几年时间里，新世界地产已先后投入逾百亿元，在崇外大街沿线1.3平方公里范围内相继开发包括新世界中心在内的9大项目。

作为老牌的商业街，前门项目显然不会逃过财大气粗的新世界的眼睛。

值得注意的是，SOHO中国对于前门项目的赢利模式将区别于以往开发商业项目全部出售的“惯例”，采取只租不售的方式，以赚取稳定的现金流。据悉，该项目至少需要100亿元的资金投入。

上市提速

此前有媒体报道，SOHO中国上市日期之所以一再延后，一方面由于SOHO中国打算在上市资产内再加入一些新购入的项目，但取得土地证等相关文件需要时间，所以招股时间延期。

据业内人士分析，传闻中新购入的项目就是指前门项目。如果潘石屹最终收获该项目，无疑是扫除了一大障碍。

据白宏炜分析，香港联交所没有明确区分新购入的土地储备，是按照转让协议还是拿到产权证后才可计入资产规模，但对于即将在香港联交所IPO的潘石屹来说，上市之初，一切谨慎无疑是保险之举。

SOHO中国的上市渊源最早可以追溯到2002年。彼时，由高盛做保荐人，首次筹备赴香港、美国两地上市，但最终未果。

过去一年中，绿城、世茂房地产、瑞安地产成功登陆香港联交所重新调起了潘石屹的胃口。此次再启上市计划，高盛为此次上市承销商，集资金额由最初的40亿元加码至60亿元左右。

此外，SOHO中国的业绩也更有说服力。

6月2日，光华路SOHO开盘，有逾13亿元的销售业绩，而在此前的3月，SOHO中国刚刚以35亿元拿下的三里屯SOHO项目，预期销售额将超过百亿元，仅2006年SOHO中国销售额就达到了39亿元，无疑为公司的上市增加了新筹码。

土地储备方面，目前SOHO中国在北京CBD核心地带共计开发面积158万平方米，而正在开发的光华路SOHO项目总建筑面积为7.8万平方米。

如果潘石屹拿到了前门那块地的土地使用证，SOHO中国的估值将会是一个全新的概念。

更重要的是，如果拿下了前门项目，盛传已久的SOHO中国大股东潘石屹索价高于上市保荐人心理定价，似乎都有了可转圜的余地。

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