实况：中国商业地产圈商家选址论坛（图）

【王琦】非常感谢各位嘉宾在这样的天气里面，到大成国际中心来参观我们的项目，同时也感谢董秘书长给大家提供了这么一个平台，交流经验的机会。下面我就我们大成国际中心这个项目给大家做一个介绍，同时咱们的议题主要就是大型的超市、卖场选址的需求，以及开发商需要配合的一些工作。同时就是餐饮、娱乐这一块，对于开发商包括选址这一块，有一些具体什么样的需求。针对这两块，应该说我还是有一些自己想法的，再次跟大家共同分享一下。

【王琦】首先我先大概介绍一下咱们大成国际这个项目。首先位置大家还是比较了解的，就是现在这个地方。这个项目已经基本建成，应该说再有一个月左右的时间，大成国际中心就要正式的交房入住，这应该是一个非常利好的消息。咱们这个项目总的建筑面积差不多在20万平米左右，其中咱们的写字楼应该是在5万平米左右，这也是一个5A级的甲级写字楼，这个在东四环应该说是一个非常有特点、非常有品质的建筑物。同时咱们还有一个8万平米的商业中心，应该说咱们的商业中心，首先为什么要感谢一下董秘书长呢，我觉得这个议题跟咱们的项目是非常符合的。

【王琦】今年3月份全球第三大的乐购在咱们项目当中营业，营业了有半年的时间，营业的效果非常好，包括他的口碑、影响力，还有大成集团综合的实力。乐购整个的建筑面积是在2万平米左右，其中一层是它的商业街部分，就是咱们说的店中店，现在他已经完成了调整，招商率是百分之百。它的二层和三层全部是大型的卖场，刚才听贾总介绍，说开发商对大型的商家最好就是用量体裁衣的方式来定做。我们这一块就采用的这种方式，我们这个项目是从2005年开始挖地基，在那个时候我们就已经和乐购达成了一个基本的框架协议。这样的话乐购对他的产品要求，荷载、电量，上下水、燃气、排烟这一块都做了非常好的准备。所以现在应该说我们1号楼一二三层就是按照乐购真正的需求做的，所以乐购才会如期并且这么顺利的开业经营下去。

  北京恒兴置地房地产有限公司商业地产部经理 王  琦

【王琦】刚才也说到了餐饮选址，这个我们就不得不说我们在乐购上面，我们定位叫大成美食娱乐汇，这个我们也下了非常大决心和工夫，要把它打造成东四环沿线非常集中的餐饮娱乐中心。这一块应该说大家可能对目前大成国际中心这个项目，可能会有一些了解，但是对未来今后这个区域可能希望了解的东西就更多了。我们在做这个项目前期的时候，找到了商委，查了一下我们这个地区商业、写字楼，包括规委今后的规划，我们也决定把这个商业做的更大一些。首先我们的位置是东四环沿线，东四环应该说是北京市商务局重点规划的一个东四环商业站。大家已经看到了东二环、东三环的情况，而现在东四环也正在起动当中。大家可以看到临近四环的位置都会做一些公建和商业项目，到咱们这边以百子湾为第一站，而且更加的密集。咱们第一站就是大成国际商业中心，有8万平米的商业，5万平米的写字楼。再下面是金长安大厦，也是一个5A级的写字楼，再过去就是金海国际的项目底商，再过去就是鸿星美凯龙，百盛购物中心，还有国美、沃尔玛，再过去就是大家非常熟悉的欢乐谷。应该说从百子湾到欢乐谷，现在这个商业带已经初具规模，而且非常庆幸的是，大成这个项目正好处作东四环领头的位置，同时咱们也可以说是CBD的一个东门户。而且咱们现在大成创业大厦，这5万平米我们已经全部售完了，这一块我们要求销售对这一部分的客户群做了细分。我们这边85%到90%全部都是自用型的客户。

【王琦】咱们叫大成创业大厦，首先这个楼的外立面就非常有特色，而且随着央视、北京电视台，带来了很多创意先锋的产业，所以应该说在咱们楼里面有50%都是创意产业，同时还有金融、房地产这些产业，他们的需都是在500平米以上，应该说这部分的客户群还是不错的。

“我们也很想听一听…”

【王琦】同时我们周边的住宅环境也给大家简单介绍一下。三环过来以后就是苹果社区、后现代城，这些全部都是百万平米的大城，在咱们项目的东边是金都杭城，南边是金海国际，再过去就是华侨城这些住宅项目。也就是说咱们百子湾这个区域，今后应该说是一个集商务、办公大型的商业，及居住为一体的一个综合的地段。而且这部分居住的人群我们都做了一个分析，应该说都有一个典型的特性，就是有非常严重的CBD情节，包括我们自己还有一个3万平米的酒店式公寓。在我们这边买房子置业的人里面，应该说有CBD情节的，或者说在CBD上班的白领，应该是占到了80%以上。所以咱们有了这么很好的一个宏观政策，同时这个区域又是一个非常大型的居住区、商务区。所以对这个区域的商业，我们应该说是下了非常大的工夫。大家都说商业喜欢集中，但是商业集中的话，我们要从商业中寻求我们自身发展的一条道路。大家也看到北边新光天地这么一个高档的购物中心，还有万达商业、百盛购物中心。所以我们目前处的地理位置还是有我们的优势，但是我们的竞争也是非常激烈的。所以就根据我们的地理环境，我们开发商的优势，我们又开发了上面的大成美食娱乐汇。

【王琦】我们除了餐饮和大型的卖场我们还需要什么？这一块跟大家共同探讨一下，我个人认为北京目前应该说做的成功的商业，或者是做的不得不去的商业，北京现在有两个地方。一个就是宜家，还有一个是燕莎。因为这个地方你会形成一个惯性的消费，其他的商场你是去哪个都可以的。这两个地方应该说都是有着非常明显的特点，宜家我们现在在业内有这么一句话，你要是一个星期、两个星期不去宜家的话，你可能就缺少一些灵感、创意。因为本身我们也是在做营销策划，包括在出一些比较好的创意的行业。所以我们应该说是朝着特色化的商业地产发展。

【王琦】所以我们在有这么良好的环境、这么高端的人群，我们要在我们写字楼下面的一层和二层，打造一个可以说是CBD唯一的，也可以说是北京都是唯一的这么一条商业街。我们这一块是要打造欧洲原生态的商业街。这一块首先我们产品自身具备了这样的硬件条件，这个是什么意思呢？因为我们的商业层高全部都是5.5米的层高，也就是说地上部分我们都是5.5米的层高。我只有在这么高的层高的情况下，我才有这么一个发挥的空间。大家会发现一个规律，就是北方人喜欢进百货商场喜欢进集中的屋子购物，南方人是喜欢逛街。我去上海、香港考察，都是街，而且他的气侯是非常宜人的。他不像北方冬天冷、夏天热，春秋还刮风，所以北京商业街大家都在提这个概念，但是并没有一条非常理想化的商业街，这个主要的原因就是人们的生活习惯，还有就是气侯的原因。

“这次的活动真好,多听多记些”

【王琦】所以我们充分的运用我们5.5米的层高，做了一条室内但是是室外化的商业街，大家可以看一下我们后面的展板就是做的这种感觉。我用我5.5米的层高在顶层喷上蓝天白云的效果，同时我们新风量是非常足够的，地面我们是用室外的地砖，包括绿植、花灯，就是人们进去购物的时候，体现的是每一佳美一家专卖店的橱窗，里面的灯光可能不是很亮，但是主体是每一家店的灯光。超市我进去以后是很目的性的，加上一些随意性的消费，餐饮也是目的性很强的。两种目的性很强的意愿加在一起，需要什么？实际上给我们出了一个难题。实际上我们认为周边的环境，以及周边人群收入的构成，以及年龄层次的构成，我们认为这个地方需要一个重高端的，而且非常有品位、有文化同时是一种体验式的购物环境。所以我们在1、2号楼规划了一个很有特点的欧洲商业街，而且现在的招商已经在紧锣密鼓的进行中了。同时我们在1、2号楼地下地层还是在洽谈主力店的业态，而且有了实质性的进展，我们苏宁电器近期就会有实质性的突破。

【王琦】下面我介绍一下大成国际招商副总张鹤鸣，这也是我们商业地产圈里面的前辈。这一块也是负责我们大成国际商业中心今后招商和运营一系列的工作，下面请张总重点介绍一下咱们欧洲园林商业街的招商设想，包括运营的方针政策。也是希望在座的各位嘉宾和商家，能够进入打成，能够跟大成保持一个非常良好的合作形式。因为大成集团不仅仅在东四环有大成国际中心这么一个项目，而且在今年年底和明年年初，我们在西四环还有一个大型的公建和住宅项目。希望大家可以跟大成手拉手共同发展，感谢大家！

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