视频采访朱中一：转变观念是90平米住房普及关键

(视频拍摄剪辑：李一航)

【记者】：你好我是搜房网的，今天我们发布了一个非常全面，而且非常专业的报告，根据上半年的研究，你觉得我国的房地产发展是一个什么样的状况，是不是以一个非常健康的状态上升呢？

【朱中一】：我当时讲了几句话，一个是总体是健康的，但是可能需要关注的问题是不少的，我一开始讲了这么两句话。

【记者】：你觉得现在的发展状况怎么样？

【朱中一】：总体是比较平稳的，但是问题是不少的。

【记者】：我是21世纪经济报道的记者，你的报告里面提出了一点就是农村和城市对比之间一种均配的机制，现在农村人口都出去打工，而且宅基地无序扩张，而城市供应地国家提出18亿亩耕地的保护线，你的结论怎么得来的？

【朱中一】：因为既然国家是城乡统筹，城乡统筹就要考虑建设用地的统筹。另外就是既然城市化，农村人口就可以转移到城市，既然农村人口转移到城市来住，将来应该农民的宅基地应该逐步减少，城市的建设用地增加，这样才能在固守国家耕地没有减少的情况下来解决城市的建设用地。

【记者】：这只是一个建议，但是减少农村的用地增加城市的用地，难度有多少？

【朱中一】：难度有这么几点，第一点难度就是因为我们国家农村宅基地从考虑到农民方面比较多的，另外从操作层面上，有条件的在县级市搞试点，因为农民进城首先是在县和县城，我们考虑到这两点。

【记者】：你谈到金融对房地产市场的影响，美国次级债的风波会不会影响到我们国家对房地产贷款的政策或者是对美国次级债风波有什么看法？

【朱中一】：我坦率地说我对这个研究不多，我不好回答。

【记者】：你好我是经济观察报的记者，我想问一个问题，实际上今天的报告我感觉到非常坦诚的从报告里面显示出来，比如说房价的涨幅形势还是比较严峻，宏观调控的任务还是比较艰巨，我看到报告里面一些数据，我有一个感观的印象，中央政府调控力度非常大，但是地方政府在落实宏观调控政策的时候，可能会有一些偏差，现在有一种观点认为地方政府在落实某一些调控措施的时候，因为有一种土地财政的推动力，这个推动力导致现在房地产调控的落实出现了一些阻力，我不知道你对这个怎么看，就是在推动地方政府落实中央政府宏观调控政策方面，如何提高他们的积极性你是不是有一些建议？
赵晓：实际上这个问题你自己问自己已经回答了，我用不着回答。实际上中央政府的政策在地方，地方有时候在认识上可能有距离，另外地方要落实这个政策和制定这个政策还有一个距离，还有客观地说房地产政策有一点政策的滞后期，就是政策出来就是开发建设房子还有两年的周期，情况很复杂，但是地方财力的问题，比如说对土地的拍卖问题，地方可能也有地方一些实际的问题，但是你刚才这个问题实际上自己回答了，我用不着更细的回答。

【记者】：现在房价上涨的主要原因是供不应求，也讲到土地供应计划全国连续几年都是下降的，你认为土地造成这种局面是什么？我们土地供应方式上有什么值得改进的吗？

【朱中一】：客观地说土地的供应，当前的一些房价的上涨可能是跟前一两年土地供应紧张有关系，比如说北京、深圳前两年土地供应不足。因为房屋开发有两年的周期，现在国家增加的土地供应，但是因为前几年不足，所以导致现在还是不足。主要是什么问题？还是这个问题，因为作为国家层面来说，因为要固守18亿亩耕地，所以要严把土地的闸门。在严把土地闸门的情况下，怎么样采取更加统筹的措施，刚才我们也讲到了，我们想建议比如说农村宅基地的减少和城市建设用地的增加能不能挂钩这种政策，如果这种东西能够有效，那么对于解决这个问题可能是很有好处的。

【记者】：招拍挂推动地价快速上涨也是主要原因之一吗？

【朱中一】：招拍挂的问题坦率地说我报告没有说，招拍挂它的好处就是增加了土地供应的透明性这是有好处的，但是招拍挂这个政策有一些还是需要研究的。比如说哪些必须招拍挂，高档的东西必须招拍挂，比如像两限房，很普通的商品房是不是一定都要招拍挂可能需要研究。所以我们同时提出来希望地方政府及时公布基准地价和标准地价就是这个到底，像发达国家像日本定期在若干地块定期公布基准地价、标准地价，就用不着花那么大的程序招拍挂，就避免地价过快的攀升，也避免了房价过快的攀升，但是这个问题没有展开。

【记者】：因为刚才听到朱部长对上半年的分析比较多，对下半年未来走势分析比较多，你能不能对未来房地产发展走势或者说2008年奥运会之后的走势做一个判断？

【朱中一】：未来的走势我讲这样两句话，第一句话就是随着国六条、国八条政策的继续贯彻，政策的效应可能还会逐步显现的。随着中低价位，中小套型，包括经济适用房，廉租房、两限房的增加，对市场有所缓解，这一点必须要看到，这一点在会上讲得不多，但是这一点大家可以多说一下。但是同时因为房屋有一定的建设周期，从目前的情况来看，供求的缓解可能还需要一个时间，下半年房价的上涨压力还存在。至于你讲的奥运会，因为是北京的情况我就不回答了，人家都讲把奥运会和房价联系在一起，我自己没有搞清楚。

【记者】：你好我是第一财经日报的记者，我想问一下你在刚才报告当中提到进一步拓宽融资渠道，提到房地产项目证券化的建议，这两方面有哪些障碍，对于下一步的发展有什么样的建议？

【朱中一】：我们是从理论上来讲的，因为现在有两个问题是摆在那里，一个是流动性过剩，一个是比如说老百姓投资、投机性购房热性增加，这种情况下我为了减少投资投机性的东西，但是同时又想让老百姓的钱得到一些实惠，现在是拓宽融资渠道，创新融资方式的最好时机，不要让老百姓都去炒房，有专门的基金去管理更好，这是最好的时机，所以我们就提出了这些措施。我想更多应该金融部门要把握好这个时机，把这个制度推出来。

【记者】：我是第一财经电视，你刚才说下半年房价还会继续上涨，你是不是建议国家继续出台调控的措施？

【朱中一】：这里面都有了，建议里面有很多的建议，比如说我们建议物业税的出台问题，比如说建议在房价上涨过快的地方是不是增加土地升值税的监管力度的问题，当然建议还要继续增加土地供应的问题，建房土地供应的问题，这都是为了防止供房压力的出现。

【记者】：一项一项政策的落实都有一个实质，现在房价涨这么高，这一段时间怎么办？

【朱中一】：所以我们说房价上涨的压力依然存在，没有把这一句话说得太开了，依然存在。但是国家出台这个政策，可能这个压力就轻一点了。

【记者】：朱老师我是参考消息，我想请问一下你刚才谈到物业税的问题，你对开征物业税有什么具体的建议，是从第二套住房开始征收物业税还是房屋的面积达到一定的标准开始征收物业税。

【朱中一】：征收物业税，据我知道，包括我们协会自身也在考虑这些问题，我们也有一些想法。比如说根据社会探讨有几种方案，一个是根据现有住房人均多少面积，或者是现在的住房面积的大小，还有套数，这都是各种不同的一种方案，但是现在可能征收物业税也有难的一点，就是咱们国家整个住房的普查没有搞，所以家底不清的情况下面，可能政策实施的有效性可能在国家也是一个研究的问题，但是物业税既然在今年3月份全国人大财经委报告里面已经提出来的一个政策，那么我觉得国家肯定迟早要迈出这一步的，我们觉得这一步可能迈早一点，对抑制投资投机，对引导住房消费结构的调整都是有好处的。

【记者】：现在有消息说银行提高房价首付的比例，我想请问一下你对这个怎么看？

【朱中一】：房贷的首付比例，因为我不是太了解，我觉得这种政策措施总体来说还是可以的，要看是第一套房还是第二套房，另外就是看房贷住房面积，可能要跟这些都要联系起来。如果买大户型，买别墅当然比例要提高，如果自己买小户型比例是不是还要降低。

【记者】：朱会长你好，你在报告中提到供给和有效需求之间有很大的矛盾，现在很多地方都出台配件政策，就是商品房小区中配件一些保障性住房，你怎么看待这一政策的实施，包括前一段北京、南京，包括南昌和厦门之前早就有这种政策实施？

【朱中一】：这个我觉得是比较好的举措，实际上这个举措不是我们国家的发明，不少国家都有这个举措，这种举措有什么好的地方？第一不让生活比较困难的人单独居住让他们有精神上的压力；另外建立和谐社会也是比较好的，让困难的人同样能够享受到基础设施比较好的待遇，所以总的来说是好。

【记者】：城市开发房协的，朱会长你好，比起房价我们现在也比较关心住宅品质的问题，你觉得现在在宏观调控下，你也说过现在房地产企业从数量向数量与质量并重转型期发展，政府部门从制定经济政策方面来说给予这些企业哪些具体的鼓励措施？

【朱中一】：这个题目就大了，因为现在为了鼓励住宅产业化，包括比如说要发展节能省地环保型住宅，整个是一套里面的，你们可以具体看一看，比如说国家最近发布条例有没有具体的，这个我一下子也说不好。

【记者】：最后一个问题，在你刚才报告中提到95平方米住房供求的调查，我们就想知道因为它是跟我们国家90、70政策有很大的差别，这是否说明我们政策执行不利或者是政策本身就有问题，你有什么更好的建议吗？

【朱中一】：我说两句话，实际上我一开始就说了，国家制定90、70，主要是从我们国家人多地少的国情出发，在实施过程当中有几个方面的问题。第一个方面就是人们的消费观念问题，都想住大户型，消费观念的转移可能是一个很重要的问题。第二就是目前来说可能咱们开发企业设计单位，本身也有一个观点的转移问题，也有一个观点的转变问题。我想今后随着大家认识的提高或者是宣传的到位，再加上比如说像税收政策来调控，人们觉得买小房子也可以。当然还有重要的环节，即使90平方米的住宅质量品质也是好的，也是舒适的，人家接受就可以。但是将来90平方米是不是一定是70%，这个数字随着市场的配置会逐步完善。

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