浙江：开发商“捂盘”手段揭秘

    面对房价高涨，不少开发商采取各种手段“捂盘”。调查发现，目前北京市实行“捂盘”的项目不在少数，有的领证后迟迟不开盘，有的一栋楼分批销售，有的开盘开出高价吓走购房者，还有的低开高走，后期甩客等等，不一而足。有人士指出，北京房价屡创新高，开发商“捂盘”是主因。

　　领证后迟迟不开盘

　　北京市朝阳区润枫水尚7、8号楼的发证日期是2007年3月30日，批准预售部位为润枫水尚7号楼、8号楼地上部位，拟售均价是20000元/平方米，但直到8月12日下午，7、8号楼都没有开盘。销售人员表示这两栋楼开盘日期未定，并劝不必等了，因为开发商要把这两栋楼作为现房来卖，而到时价格肯定走高，因为预计截盘价是25000元/平方米。万象新天家园（一期）206号楼的预售许可证编号是京房售证字（2007）185号，发证日期为2007年6 月6日，批准预售部位是206号楼，拟售均价为8400元/平方米，但直到8月12日，致电售楼处，销售人员称该楼盘这个月就开盘，但具体日期和价格都还没有定，价格应该不会比目前在售的202、203号楼9500元/平方米的均价低。

　　一栋楼分批销售

　　调查中还发现，除了领证后迟迟不开盘以外，一栋楼分批销售也是开发商惯用的“捂盘”伎俩。润枫水尚的销售人员表示，目前该项目正在销售的1、3、4号楼中，即使是同一栋楼，也是分批按户型或者方位来卖的，比如4号楼最先开卖的就是小户型，而184平方米的三居是上个星期才开盘的。“要是你早点来，这个户型还没开呢。”据 8月12日房地产交易信息网显示，润枫水尚3、4号楼预售许可证的颁发日期是2007年2月4日，两栋楼都显示处于正在销售状态，但从签约套数来看，可售套数为123套的3号楼目前只有7栋房屋签约，其余均显示可售；可售套数为145套的4号楼也仅有14套已签约，1套预订，其余均显示可售。该销售人员表示，大多数楼盘都是这样销售的。

　　低价开盘，后期涨价迅猛甩客

　　“这房子涨得也太快了吧？”当北纬40°二期开盘价格公布后，不少关注此项目的购房者纷纷表示不解。据房地产交易管理网数据显示，首期7月10日开盘的1、2、3号楼为公寓，均价为9200元/平方米，但一个月之后，定于8月18日开盘的4号公寓开盘均价为10500元/平方米，9层花园洋房也从首期的11600元/平方米上升至14500元/平方米，4层带电梯的花园洋房价格则从首期的14000元/平方米上涨至15800元/平方米、16200元/平方米、16800元/平方米不等。综合下来，一个多月的时间该楼盘9层的花园洋房每平方米价格上涨2900元，4层花园洋房的每平方米价格也上涨了1800元甚至2800元，普通公寓的价格每平方米也上涨了 1200元。涨幅之快让购房者难以接受。

　   何为“捂盘”

　　按照去年6月1日，北京市建委《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》规定，商品住宅自取得预售许可证之日起三日内，必须开盘销售，并按整栋对外销售。如果拿到证后迟迟不开，就是“捂盘”行为，如果购房者举报的话，会受到处罚。

　　一位项目的销售负责人告诉记者，政府规定可以一次性拿多个楼座的预售许可证，但不用全部一次性开盘。不过，一旦开盘要“整栋出售”，不能留一些好的户型捂着不卖。卖完后必须开下一栋，不能断顿。记者为此致电北京市建委，其工作人员也表示，取得多栋楼的预售许可证，只要有一栋开盘就可以了，卖完后再开下一栋，也没有说具体的开盘时间上的限制。

　　那么，如此开发商可以将一栋楼开了之后，始终处于销售状态，这样不是也可以“捂盘”吗？该人士说，这样做的可能性不大，因为无法控制购房客户，如果有客户来买房，而现在网上又可以查到你是不是还有房子，你就得卖。所以这样的方式“捂盘”比较困难。

　　“捂盘”有哪些手段

　　由于房价一直处于高位运行，房价上涨极为凶猛。在这样的情势下，开发商难免会有“囤积居奇”的念头。而在实际的操作上，的确也存在所谓的“捂盘”。开发商“捂盘”的手段多种多样。

　　一般来讲，资金比较充裕，不急于回款的项目一般会存在这种现象。还有就是操盘手的预期，他如果预期房价在某个时间点上推出，然后在某个时间段内销售会有最大的经济效益。

　　一位业内人士向记者透露，“捂盘”也比较容易。比如获得预售许可证之后，先不开盘，而是预订积累客户，积累到一定程度再开盘，一开盘，房子就卖得差不多了，造成热销的场景，给购房者一个“抢购”的信号，为下面的房子涨价找理由。还有就是不采取任何促销手段，比如，不投广告，不作宣传，消费者来了，没有任何优惠，爱买不买。如此，也会放缓销售进度。但是，他告诉记者，最有效的方式还是抬高价格。如果价格定得偏高，即便消费者对房子极度渴望，但是还要看自己的经济承受能力，这是最直接的控制销售进度的方式。最绝的，就是故意推迟工期，迟迟不领预售证，预期房价上到一定点上后才拿预售证，还美其名曰现房销售，谁也拿它没辙。

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