论坛：打造新版“5+2”——绿城百合置业论坛

【李小宁】我今天来的时候介绍了一下新版“5+2”，我觉得还是有新意的。因为我走了世界40多个国家，我觉得新版“5+2”真挺适合中国人的生活方式的，就是说我们一步就进入比较好的状态。这个比较适合中国，但是不一定适合国外，因为我们发展的太快，城市化的进程太快。在这么快的发展过程中，我们捕捉到一个机会也是先入一步，这不是什么坏事。

【苏婕】谢谢李老师。刚才李老师也说到了房价，今年的房价数字也出来了，全国平均的涨幅是14.92%。但是我想北京的涨幅是在全国中间名列前茅的位置。所以看着房价我想讨教一下我们在座的理财专家了，就是我们的理财专家在这样的情况下对我们的理财有什么样的建议吗？

【朱雪松】购房对咱们来说是一笔最大的投资。现在的投资方式很多，现在比较多的、火热的可能是基金、股票，但是房产对每个人来说都是很重要的。如何选择适合自己的房产、适合自己价位的房产是很重要的。这些要根据自己的实际情况，根据自己的收入以及自己的存款来选择一个适合自己的房产。从银行角度来说，可能会有一定的选择方式，就是首付款的比例，还有就是付款期限。我觉得能够根据自己的条件选择一个适合自己的付款方式和付款的期限是最好的理财方式。

【苏婕】我们今天讲到新版“5+2”的模式，不知道可不可以拿我们郊区的房子，因为刚才讲到首付的比例，还有我们每个人会面临到的按揭的压力。可不可以做一个比较，如果我郊区置业和在市区置业它的帐目会有一个什么样的差别？

【刘金华】这个问题我来简单的回答一下。刚才李老师也说了在市区买一套一居室50平米的房子，可能在郊区你可以用同等的价格购买到100平米的房子。这是很明显的，就是说从你整个的投入情况这是一个很明显的对比。再有一个是说如果你同样在市区购买一套住房选择按揭，和在郊区同样购买一套住房选择按揭。比如说你在郊区买一套绿城·百合100平米的房子，它的总价是50万，如果是七成的话你贷款35万，首付15万。就是首付这15万，可能你在市区在四环以内不可能在任何一家可以首付15万就可以住进去，就更别提享受现在比较美好的环境了。所以这是一个比较大的方面。

【刘金华】在按揭具体的细算，就是你选择哪种还款方式，更适合你自己本人的情况。如果你是一个比较年轻的女士或者先生，工作也比较稳定。我们也建议你的收入是逐渐的在增强，你可以适当的选择一种月均的还款方式。这样你前期的还款压力比较小，因为你刚才置业初期各方面的压力也比较大，你的收入也比较有限。这时候选择月均还款方式，更适合这种收入逐渐上涨的年轻的购房群体。如果说你的资金比较充裕或者认为没有其他投资的想法，也没有其他的渠道想投资。认为现在的贷款利率和利息的支出也是压力比较大的。这时候你可以选择等额本金还款法。这种方式就是前期还款金额要高于月均还款的方法，但是利息是逐渐递减的。而且总利息如果你要选择20年贷款期限，我不提前还款的话，可能要比月均还款方式付的利息要少很多。这个时候我觉得要看你本人收入情况和你的预期收入情况，来选择一种好的，适合自己的按揭方式。

【苏婕】谢谢。我们从理财师的角度来看，会觉得“5+2”的生活方式会适合什么样的人群？

【朱雪松】从理财角度来说，这种5+2的方式比较适合年轻人。年轻人的生活压力比较大，从他们的收入水平来说，还没有聚集足够多的资金来支付比较大的还款。所以通过跟银行做一些按揭贷款以后，再通过这种5+2的生活方式，来满足自己年轻人的一些现有的高品质的生活，还是能提供一定的满足条件的。

【苏婕】我们都知道选择5+2的话，意味着你可能有两项的指出，如果不是一次性付清的话。你可能要有郊区房子的月供，还有市区房子租金这两项支出。您觉得这两方面如果是从理财师的衡量来讲，哪方面的压力会更小一些？还是中间的差价可以忽略不计？

【朱雪松】从理财师的角度来说投资要规避风险，就是多品种投资。如果都投资到房产上的话，会给自己的生活带来压力。我们市区的房价比较高，如果想买一套房子的话，首付也会比较高，在今后几十年的还款过程中会影响自己的生活品质。咱们年轻人肯定是为了享受生活能够把自己的生活品质提高，如果可以通过5+2这种生活方式，在自己工作周围选择一套小一点的住房，在郊区选择一套大一点的房子，可以多方面的满足自己的需求。

【苏婕】我想问一下，因为刚才您讲到可能在郊区置业我可以分散我的投资。我知道现在理财市场上各种产品是琳琅满目的，怎么样我既满足自己住的需求的情况下，又可以合理的把我的资金做一个最大化的利用，又可以享受到目前各种理财产品带来的收益。不知道专家在这方面有什么样的建议？

【朱雪松】从我个人角度来说，我觉得咱们首付贷款这部分资金不要超过自己总收入的50%，最合理的情况应该是在30%、40%。

【苏婕】是首付款还是每个月的按揭款。

【朱雪松】30%到40%是首付。因为每个人的生活一定要有一定的生活空间，所以要有一部分的资金用于日常的开销。房产的压力减轻了以后，自己才可以拥有更充裕的空间来进行个人的理财。现在市场上的理财产品很多，有些产品甚至会超过房产的升值。这些如果大家想分享到所有的投资收益，只有分散投资才能享受到这些。所以如果是把钱全部压到房价上，自己就享受不到其他的理财产品带来的收益了。

【苏婕】大家也看到了上一周股市突破了5100点，以前大家是看5千点能不能到，现在是看6千点能不能到。在这样情况下，股市是在高位也存在着高风险，房价也是在高位同时也在不断的增长。所以大家会非常的两难，不知道我们理财师会有什么样的建议？

【朱雪松】全部把钱撤出来是比较极端的。从我个人角度来看，现在随着股市节节攀高风险也会越来越大。从房市来看，房价的增长速度现在有所减缓，因为现在有各种各样的宏观调控，但是总体来说，房市的风险要低于股票市场。还有一些基金的理财产品，这个风险也相对要低一些。

【苏婕】建议他们投资风险比较低的和风险比较高的分散开是把？

【朱雪松】对。我的意思是说，不要把全部的资金都放到房产上，一定要有一部分的资金用在自己的生活和理财上。

【苏婕】也说理财师不赞成把所有的钱都放到房子上，应该分散投资。谢谢您。今天在场有置业专家也有理财专家，不知道现场的网友有什么样的问题？

【网友】我想问一下李老师，前两天在人民日报上看到一篇文章，说是价格是围绕价值规律上下波动的。房子作为一种商品必然会符合这种价值规律，您认为房子会降价吗？要是降价的话，会是哪些因素引起的？

【李小宁】这个问题现在比较敏感，我要说降价大家就都不买房了，我要说涨价大家认为我是在忽悠。我认为这几年房价涨的因素是有几个。一个是土地的招拍挂，以前我们土地是协议出让的价格的。进入了招拍挂的阶段就是公开化了，这个地拍卖就是一个有价格的标杆了，这样的话就是把土地的价格拉高了。比如说过去我们在四环内一亩地大概是在680左右，现在六环也是680，这样四环六环比值是1倍的关系，所以就认定四环的价格已经涨到1280了。第二个因素是拆迁成本，为什么我们大家感觉到市区内的价格涨的这么高呢？是我们拆迁费高。我们国家拆迁成本是按照新房成本攀升的，这是不符合国际惯例的。如果这个地区房子卖到15000了，如果那套公寓卖了15000已经开盘了，我这住了20年的房子也要卖15000，要不然我就不走。虽然你也是在这个地段上，但是你的住房已经住了20年了，而且你的小区配套老化、也不完善，所以你的价格应该低于新房的。所以这样的话，我们拆迁成本增加了一大块。再加上我们利润空间是不断的放大，还有一些其他的成本在里面。所以就造成了现在的房价高。

【李小宁】大家说房价能不能降下来，我觉得房价降有几个因素。现在关键是看国家出台的政策，国家现在一直在调控，包括银行业在加大一些力度。不光是贷款利率加高，还有首付也要加大，说是要加到40%到50%的首付。如果真是到50%，我们在座的可能有些买房都会困难。第二个因素就是加收物业税，这个物业税的征收是永久性的，就像我们的车船税一样的，是年年征收的。这个物业税征收以后，是大家每个人都要承担的这个费用是要长期承担的，这个会增加你的生活成本。这些出台了以后对房价都是会有抑制作用的。第三个我们现在北京买房90%以上是外籍人购买的。就是外地人在北京常住需要购买一套房子，这是第一类就是以自住需求为主。我相信今天大家之所以走到这里来，大多数都是自住的。第二类就是在外地的户口，在外地工作的人在北京投资。这类人他是以投资为主，他给子女解决住房，有的人是有一部分钱想变成不动产搁在这，因为他看到了北京市场的增值。他投资的目的主要是赌这个房产增值，还不是以租赁为主的。所以为什么现在北京空置率这么高啊，很多专家说是空房率，就是有很多的房子是没有租出去的。这个是因为很多外地人没有时间去租，他管理不了他就不租。还有一个是这些人是地方的一些官员，这些官员手中有一大批资金，就是把他的资金转移到北京来。当全国人民都在购买北京房子的时候，北京房子能不涨吗？北京就这么大，全国人民都来买它是一定要涨的。但是我要提醒大家，一旦政策勒紧这个就要变化了。

【李小宁】第一个是在征收物业税上，就是对持有外地户口的人异地购房要加收物业税，本地人享受一些优惠。如果这个东西产生了，外地人他买房就不见得划算了，因为他每年也不住在这还要交一大笔税费，所以就会有所抑制了。所以房价的上涨还是下跌一定是取决于供求关系的，供求关系发生变化房地产市场一定会发生逆转的。有人现在问我房价是涨还是跌，我说关键是看政府，一些核心的政策一出台肯定会有影响的。北京的房价大家注意，很多时候拉动是高档拉动的。我们越高档的房涨幅越大，涨的越快，原因就是外地投资非常大，高档房价拉升了平均房价。我们现在看房价平均值，平均房价概念是所有房价销售总价格平均起来除以总套数，这个价格是高档房拉升的。所以有时候说房价是升还是跌，我觉得要看你本身的项目，就是你这个项目未来是升还是跌。如果说北京市平均房价下跌了，我这个项目没有跌，这是有可能的。就是可能有一个项目他起点就比较低，因为他成本在那所以也不可能下跌。所以大家对于跌和升，你要衡量我刚才讲的六个因素。你先衡量你这个房子在六个因素上是处于什么状态，不要衡量这个城市升和跌。如果你要考虑城市的升和跌，这是投资者要考验的，这是要赌的。这个对他有意义，对你们自住需求的影响不是特别明显的。

【李小宁】比如说现在从几千块钱涨到2、3万的房子，首先下跌的就是这些房子。

【苏婕】房市有风险，还是在郊区买一些低房价的房子比较保险

【网友】李老师您觉得房产的保值和资金的保值哪个更保险一点？还有对央行3%的通货膨胀率，您认为怎么样？

【李小宁】现在通货膨胀率确实非常高，5%点几，咱们讲正常的理财产品都是负数了。在这种情况下房产的增值确实是非常大，如果在这种情况下投资房产某种意义上来讲还是划算的。但是问题是房产不是可以快速变现的产品，而且房产的税费很高。比如说你今天买的你明天就要负担5.5%的税，还要给中介一些费用。就是这些成本非常高，所以我们一些人讲，一套房子从买了以后再卖出去，你买负担将近10%的费用。这不管是买方承担还是卖方承担，你们肯定是要承担这个费用的。所以大家要记住，在房价这么高的情况下，不要把它当做最优的理财产品。理财理财是要理，你把它搁在那不是理，你把它搁在那就是定在那了，你要想把它梳理一下是很难的，因为成本很大。所以当我们在选择郊区住宅的时候，就是以要自住为主，就是你需要你就买。如果你想买来投资的话，我倒建议你可以买一些理财的产品，比投资房产更有效实际一些。我简单讲这些，关于理财的产品让银行同志说一下。

【朱雪松】我先说一下钱拿到手里感到烫手的概念。其实以前咱们拿钱没有感到烫手，因为现在银行各种理财产品，包括证券市场的股票升值速度很快，就感觉自己手里的资金是在贬值，或者是钱是没少一分，但是整体的收益是很低，因为现金是没有收益的。银行的一些理财产品，随着市长不断的上涨，银行的基金产品现在是目前理财产品里收益最大的。现在这个阶段，如果要是在没有选好自己一个很好的房产的同时，我倒建议大家可以选择一些银行比较优质的基金来作为自己的理财方式。目前市场上来看，基金还是一个中长线的品种。基金现在的品种是很多的，大家知道现在高收益的基金一般都是股票型的，偏股型的基金。其实银行还有很多的基金，比如说货币市场基金、债券市场基金，这些基金在短期内也是可以获得比定期存款高的收益。所以我还是建议大家根据自己的资金使用情况来选择银行的基金。

【网友】咱们这个楼盘它和别的楼盘相比，它的整体优势是什么？

【李小宁】我刚才也跟大家说了，可能地段上不是特别优秀，大家到这也感觉到了。可能周边的大环境，比如说走出去一两公里以后，环境也不是特别的优秀。但是它的优势，第一个是小区的密度，是1.1几，我们定义是1以下就是低密度了，2就是中密度了。这样的密度生活最大的优势是什么地方呢？它不是公寓式的生活方式，它带有一种中地层建筑。比如说电梯一梯两户，6层楼就是12户，楼下两层不用电梯，楼上的才使用电梯。在这种情况下你使用电梯是非常快的。另外你会发现植物的配套还有绿地的面积加大了，这种感觉和高层公寓是不同的。我们住在高层里面是有个草坪就完了，因为他的楼层很高，不可能有更多的绿地给你享用。

【李小宁】第二个是综合配套。第一点我觉得是他建筑本身，他建筑大概顶上一层是用涂料，底下是用贴面砖，还有一些是用石材。这种三段式的布局，是一个中高层次的阶段的。他的住宅顶上还是用的坡屋顶，这个坡屋顶的好处第一个是很有乡村化的感觉。因为现在在市区内坡屋顶是很少的，特别是咱们加上一些老虎窗以后，完全是乡村住的感觉了。第二个就是它的社区内的配套。我刚才看了一下这个会所，这个会所是带有高档公寓或者别墅会所的模式，就是庭院式的。我们市区里面公寓的会所，就是下面做一个三层左右的房子，很少有庭院式会所的。因为你要建庭院式的会所，你要有足够的地才可以。大家等一下可以去看一下，就是他的会所是感觉别墅式的会所。大家可以看一下，它里面的游泳池、棋牌室、餐厅等等一些设施都具备。你在这个会所里面会感觉到一些东西都非常的放松。

【李小宁】另外我看了一下园林配制，它有一些石材是从南方运过来的，包括他堆的假山的石材，都是从云南运过来的。他包括铺的一些桥栏的木板，都是很绿色、环保的感觉，比我们城市里都是用不锈钢的那种感觉是不同的。至于周边环境这一块，因为他们环境大家也看到了，我也不说它有多好，这是它的一个相对的不足。所以大家要平衡这个关系，要把不足和有利的东西平衡在一起考虑，还有就是把他的价格也放在里面考虑。我不太喜欢中国有些建筑花里胡哨的，就是色彩缤纷的感觉，就是人住在里面感觉到很闹。其实人居住的环境是要轻松的、放松的，所以你住的地方的颜色和材质都会对你的生活产生影响。所以现在建筑很多是用不锈钢，但是这种建筑是在城市里面的，但是在郊区我建议还是用这种石材、砖材结合在一起的，人在这种环境中是感觉到回到自然环境当中的。

【苏婕】因为时间有限，我们网友可以在会下跟我们的理财专家、置业专家进行交流。最后我问大家最后一个问题，就是我们今天搜房团的网友当中，有人已经过到了新版“5+2”的生活吗？我现在看到没有人举手，但是没有关系，因为我们本次的论坛也是给大家一个新版“5+2”的概念。希望大家找到这种新的生活方式，也特别希望我们搜房看房团的网友可以买到适合自己的住房。

【苏婕】刚才我们看房团的网友在车上也填写了一份调查问卷，我们现在就来进行抽奖。我们首先收取的是三等奖，三等奖是5名，奖品是价值200元的体验卡，我们请李小宁老师为我们抽取五位，周友（音）、陶凯（音）、左亚铃（音）、陈佳美（音）、尹奇（音）。下面请冉总为我们三等奖获奖者颁发奖品。

【苏婕】我们接下来抽取的是二等奖，二等奖是2名，奖品是价值500元的百合会所的体验卡，我们请中国银行丰台支行的罗行长给大家抽取一下，刘白济（音），郑昌（音）。

【苏婕】我们今天的大奖是价值1000元的会所体验卡，我们下面有请中国银行丰台支行楚东东行长为我们抽取今天的幸运儿。吴英惠（音）。谢谢绿城·百合，谢谢楚行长。

【苏婕】谢谢大家！谢谢我们今天到场的理财顾问，谢谢李老师。非常感谢各位网友参加我们今天的置业论坛。我们接下来是用餐，然后是参观我们提了很多次的绿城·百合的楼盘。