论坛：打造新版“5+2”——绿城百合置业论坛

打造新版“5+2”——绿城百合置业论坛

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所谓“5+2”的生活方式，是指购买两套住房．一套在城里．一套在郊区。周一至周五住在市区住宅便于工作；双休日到郊区住宅放松身心。但对于多数普通购房者来说，能够购买两套住房并非易事，“5+2”的生活方式不过是一种奢望。

近年来，随着北京城区房价的不断攀升，越来越多的购房人将目标锁定在房价相对便宜的郊区。但距离远、交通不方便、费时间、居住成本加大等问题也随之而来。于是，在郊区购房，在城里租房这种新版“5+2”生活方式开始被年轻白领接受。

NREE期间，搜房网除了给大家提供优秀项目的展示，还希望给网友提供最新的生活理念，最好的生活方式，如何既保证生活品质又利用房租房价差轻松理财，搜房与绿城·百合项目联袂推出新版“5+2”生活大讨论，由业内专业人士为您透彻分析新时代的置业法则。

▲活动时间：

2007年8月25日上午10:00

▲活动地点：

绿城百合会议室

▲嘉宾：

房地产置业专家 李小宁
　　中国银行丰台支行理财师   朱雪松  刘金华 刘云鹏

▲主持人：

搜房网北京公司副总经理 苏婕

绿城百合项目图

绿城·百合公寓是由浙江著名房地产开发企业绿城集团投资开发兴建的精品社区，项目位于北京良乡卫星城以西，紧邻规划中的城市六环路，驱车京石高速仅20分钟即可到达西三环的六里桥。

绿城百合公寓总建筑面积约为63万平米，2003年开工建设，一期于2004年5月推出。项目分南北两个区，此前开发的主要是南区，目前市场运作进入三期，居住环境已比较成熟，仅剩6万平米左右未交房，预计年底全面交房入住。

2006年6月，绿城百合公寓北区近20万平米住宅将全面上市，北区同时配套建设2万平米商业街和4000平米的超市。

项目总占地面积852亩，建筑容积率约1.123，其中南区容积率仅为0.998,绿化覆盖率高达57.7%；总建筑面积约63万平方米。是以四至五层的板式公寓为主，辅以少量一层两户的点式楼以及小高层、高层建筑的新古典主义的风格大型住宅社区。小区户型从80平方米的二室二厅至270平方米的复式不等，共计有60余种户型，充分满足个性需求。

园区绿化以大面积广场与带状绿地为主，辅以组团绿化，使整个园区景观浑然一体。根据建筑特点人工营造的坡地园林景观效果，使景观更具自然和谐的美感。人车分流的设计，最大限度保证园区住户的安定感和私密性。

绿城·百合公寓以新市镇的要求规划配套设施，让业主不出园区即可享受到一切生活居家的便利。小区部分建成后，将新增多条通往良乡、北京市区的公交线路。规划中的城铁支线也将在小区附近通过，使住户尽享交通便利。

对此次活动进行了现场直播，敬请广大网友关注。

▲以下是本次活动的图文实况：

【苏婕】搜房的网友大家好，欢迎大家来到今天这个论坛。今天现场有我们的媒体朋友，有各位搜房网看房团的网友，也有来自我们中国银行的嘉宾。首先欢迎大家来到打造轻松惬意生活，绿城·百合宜居置业论坛。来到现场的嘉宾有我们的置业专家李小宁先生。另外在台下还坐着我们中国银行丰台支行楚东东副行长，中国银行丰台支行许纳新主任，中国银行丰台燕山支行罗士勇行长。我们台上还坐着三位中国银行资深理财师，他们分别是朱雪松、刘金华、刘云鹏。欢迎完专家之后，在这特别要欢迎我们搜房网的网友朋友，欢迎你们参加这次的看房团。

【苏婕】我们看房团的网友大多有明确的购房、置业的需求。我们工作当中经常会接到大家咨询的问题，经常会有人问我在什么样的区域买房比较好，或者是什么样的理财方式适合自己。或者是有人说现在的股市、楼市都创新高了，我应该怎么理财。我们就是带着这么几个问题开始我们今天的论坛的。

【苏婕】在开始的时候我问大家几个小问题，我们在座看房团的朋友中在五年之内换过工作的人请举手。好象占了半壁江山。我们请一位网友说一下你五年换工作的新工作地点跟旧工作地点之间的距离大概有多少？

【网友】我换的工作应该是从北京的东边换到北京的西边，原来是在国贸CBD一带，现在是在中关村一带。

【网友】我的工作是从外地换到北京的。

【苏婕】刚才是一个小问题，我们看到现在的年轻人换工作的时间非常频繁。有一个统计数据，在中国职场的人数，换工作的平均年限就是5年。另外我还想问大家一个问题，我们大家觉得自己在一生之中可能会多次购房、多次置业的请举手。不举手的人就认为自己一生就买一次房。将近一半的朋友认为自己会在一生之中多次置业。也有一半的朋友，也许是因为现在房价的原因，或者是其他的原因，认为自己一生之中之会购房一次。但是不管怎么样，我们最重要是寻找到适合自己的置业方式。

【苏婕】我们今天探讨一下新版“5+2”。我们所谓老版的5+2生活是在市区有一套住房，在郊区也有一套住房。从刚才朋友们的回答当中看出，随着房价的高涨，在市区拥有一套住房，在郊区拥有一套住房可能是不可及的梦想。我们现在的新版“5+2”是我在郊区购置一套住房，郊区的房价现在比较低，我可能会一步到位。在市区我可能是租房的方式来满足我工作和生活的需要，同时租房的优势就是在于，不管是北京东边换到西边的朋友，还是从外地换到北京的朋友。租房会使他们的生活成本、交通成本都会有所降低。所以大家在置业的时候首先考虑到的是交通问题，时间成本的问题。如果不是考虑到这些问题，之前北京实行了4日的单双号也不会受到这么大力的支持。在这我们请我们现场的置业专家跟大家谈一下置业的理念，以及对新版“5+2”的一些看法。我们有请李小宁老师谈一下。

【李小宁】各位网友大家好，很高兴参加这个论坛，跟大家讨论一下在现在房价高涨的情况下，如何选择适合自己的房子。大家选择住宅实际上是两个意义，第一个意义是以居住为本，就是我选择什么样房子适合自己居住的需求。第二个就是带有某种属性的投资性。因为现在房价在不断增长的情况下，住宅不再是一个单纯的居住场所，它带有某种理财性质，也就是说带有某种的投资性质。这样两种属性结合在一块，是我们目前置业基本的方向。

【李小宁】住宅我感觉从六个方面，就是框定一个住宅的价值，很多人经常会问到。比如说买什么样的房子可以保值增值，大家可以从六个方面考虑。第一个方面是地段，地段是房地产的核心因素，它是房地产价值因素最重要的一点。也就是说一个房产能够保值增值的核心是它的地段，它在这六大因素里面占了相当大的比例。我们会发现有些房产增值非常快，它不完全是因为它的建筑，最重要是因为它的地段。

【李小宁】第二点就是它的价格，价格是房价很重要的一个因素，因为大家购买的时候首先涉及到价格，价格是整个投资的核心点。但是价格并不等于价值，价格和价值是完全两个概念的。有的项目价格价值是相符的，有的项目是不相符的，有的项目是差异比较大，比如说价格挺高但是价值没有满足，有的是价格比较低，但是它已经具备了比较高的价值。大家购买房产尽可能选择增长点比较高的项目。实际上我们现在购房很多是关注未来的，它有多大的价值增长力，不单是价格，价格是有人为因素，有市场调节因素的，但是价值是不动产长期发展重要关键的固定因素。

【李小宁】第三个因素就是考虑建筑本身。这个建筑它的现实和未来是处于一种什么样的情况。比如说我建筑的材质运用是符合现实需求还是符合未来可持续性发展，这个非常关键。因为有的建筑可能在销售阶段就落伍了，那它未来的市场价格会受到影响。

【李小宁】第四个因素是户型，户型是房产的核心点。就是大家选择的户型是适合市场的需求，还是适合自己的需求这个差别非常大。我们现在有一些房型投入市场以后会发现不是很适合，将来二手房转让的时候，消费者会因为户型适合与否会产生很大的挑剔，所以房型也是购房时候很重要的一个点。

【李小宁】第五点就是环境因素。这个就包括周边的大环境，就是我项目本身我走出去几里地看看周边的环境对我项目有多大的支撑，因为你居住在这不光是在这住，还要走出去。第二个就是社区内的因素，这个规划符不符合自己的需求，符不符合大多数人的需求，这个也很关键。

【李小宁】第六个就是配套。这个配套也是很重要，比如说交通、教育、商业、商务、医疗，还有一些辅助的因素，这些因素对未来的生活会产生非常大的影响。因为我们生活不光是住在房子里，还要考虑房子以外的事情。就是他这些东西丰富与否，都会对生活质量产生变化。

【李小宁】这是我简单讲购房的六个方面。回到我们绿城·百合这个项目，我今天简单看了一下，我感觉这个项目有几个特点。第一个是建筑本身，它的质量比较高。大家可能走进这个社区已经看到了，包括我们进到这个会所，我感觉它的配制是比较高的，就是会所的装饰不亚于一些高档公寓，可能很多别墅项目的会所也不过如此，甚至还不如这个。还有他表面用的石材、砖材，我感觉一个公寓项目能够做到这么高的配制是不容易的。这至少说明了一点，就是项目发展商在这方面是下了心思的。可能大家更多的走走看看会更多的理解这个。因为这个对未来的生活是很重要的，我们既然选择了一个远离市区的地方，我们就要考虑用其他的地方弥补它的缺憾。弥补的方式有很多，一个是建筑本身，一个是我们的配套、环境配套，另外还有我们住宅的建筑模式。比如说我们住宅它的感觉是一种什么样的感觉，是高密度的还是中密度的，还是接近低密度的感觉，这一点是非常重要的。我刚才说六个大的方面来考虑这个项目，第一地段不是非常好的地段，距离也是相对偏一些。但是它是用它的建筑弥补、环境弥补，甚至用小区内部配套来弥补。大家在这些点上去平衡，再一点是用价格去弥补。大家只要把这些相关因素平衡在一个天平上称一下，这些就会对这个住宅的购买是不是满足自己的需求，就有一个基本的界定。

【李小宁】大家有时候买房子，会觉得我看房子很舒服，但是走出去的路上又不动心了，但是你再走进屋子里又是一个感觉。我觉得大家现在容易被迷惑的原因是你看了一个点就忽略了其他的点，不知道这个项目是不是合适去做或者是去买。我刚才说的六个点大家想一下，你都放到一个天平上称一下，你就知道是不是适合购买这个房子了。

【苏婕】刚才李老师说了六点，是可以弥补我们住宅上的缺憾。我们今天说到新版“5+2”的生活方式，李老师说过最适合的房子是和你的生活方式匹配的房子。请问一下李老师新版“5+2”的生活和旧版相比的话，它有哪些优势？

【李小宁】我个人感觉新版和旧版最大的不同，是它把你的收入层次一下降低了。传统的5+2模式是针对高端人群的，因为你在城市里面有房子再买一套别墅，这个是要收入比较高的人才能做到的。我觉得新版“5+2”的是我们一般收入的人就可以做到的。我认为现在的新版“5+2”其中的5是以租赁为主的。以北京市场来说，我觉得现在租房子比买房子划算。如果大家想买一套房子再去出租，我劝大家不要这么做，因为我们现在租房子是赔钱的。比如说我在市区里面买一套150万的房子，可能租金还不到4千，什么概念呢？就是3%还不到。我们现在银行理财3%是很容易实现的。那这么大投资，这么低的回报对投资客来说是不划算的。但是对租客来说是划算的，就是你以低于银行利率的钱去租一套房子，比买房子划算。我提醒大家一点，就是如果想住在市中心租房比买房子划算。

【李小宁】我们国家现在的房子私有拥有率是要比发达国家还高的，比如说新西兰私有住宅的拥有率是70%左右，但是在我们国家来讲，因为我们国家的房子产权是不同的，我们的产权性质权属关系比较多。如果按照私人拥有量来说我们已经超过了发达国家，是在80%以上。在这样的情况下，我建议大家学习西方人的生活方式，就是我想在城市中心区快速的完成工作和生活的切换，我建议大家在中心区租一套小一点的房子。5+2的方式正好满足了两点，时间和空间的满足。在市区里他空间转换是非常快的，比如说你生活需要尽快的回到住宅避免消耗时间，那空间转换快一点，可以节约时间，这是现在快节奏的人比较适合的。但是你需要换大空间的时候，就需要消耗很多的时间。比如说刚才大家来的时候堵车了，就会感觉到路途上的拥堵造成的时间消耗。这样的话是用时间换空间，我就是用多一点的时间换一个大一点的空间。因为人的生命是有限的，用有限的生命换一个大一点的空间也是值得的，因为你这样可以有效的体味人生最美好的一段。所以我建议大家用这种方式去满足生活。刚才大家可能看到一些计算方式，因为计算方式我没有特别详细的去算，但是我觉得这种生活方式对于我们现在年轻人，在奋斗的年轻人来说，不失为一种尽快进入美好生活的一种方法。就是既满足我在城市里快速的切换，继续奋斗、赢得更多的机会。也满足我在郊区的消费，继续体会生活的美好。我觉得这种方式大家是可以考虑的。

【苏婕】李老师讲了新版“5+2”完美的地方。一个是避免了在现在高房价的情况下，大家背上房贷的负担。另外是避免了交通成本的增加。还有一个是现在的年轻人，按照五年内就会换一次工作的人群来说，带来了很大的便利性，以及我们选择工作的范围。我知道李老师去过很多的国家，我想问一下刚才我们谈到的方式，在其他的国家会有这样的情况吗？对中国的置业人群有什么样的借鉴意义？

【李小宁】西方完全是这样的人群不是特别多。比如说美国他的高速公路是很发达的，就是美国人离工作的地方40公里是很正常的。我们来的时候离六里桥28公里就觉得比较远了，但是在美国来说这个已经是非常近了。因为美国是一种散居方式，真正住在核心区域里的不是特别多，一般都是到周边的州去生活。一个是他的生活成本会相对降低，第二个他的生活环境会明显的改善。完成住在集合式的住宅里面的是一些移民来的，或者是在这个城市临时工作的人。比如说他在加州他到纽约工作，他会选择一套房子租下来，但是不一定是买下来。因为美国人平均下来一生中有7次的置业，因为美国人也迁徙的习惯。就是他们再一个地方住腻了，他就会到别的地方住一下。另外就是美国人的工作变更特别多，就像我们现在的年轻人跳槽的频率特别多。如果你跳槽的话，你居住地会影响到你的交通不方便。

【李小宁】但是有些国家也不完全，比如说澳大利亚、新西兰，他这个地方人就迁徙的少。尽管澳大利亚人比较闲散，他在一个地方住下来就很多年了，他不像美国、欧洲这些国家频率变更的比较快。你说这种5+2的方式我感觉有一些，但是不是特别多。主要是因为他们交通的便利性决定了这个。比如说日本，它的城市密度比我们现在的大，但是日本的交通非常便捷。日本人在市中心上班的时候，他公司总裁都是坐地铁或者城铁的，他们都不开车的，因为开车耽误时间。日本的城铁都是以秒计算的，他司机控制时间的能力非常强，就是电车早一点他就把速度降下来，他就是到地方是在10秒钟的误差之内。他的上下班的高峰期，你会看到很多的公司老板拿包坐地铁上班，很少会坐汽车的。但是他们很多的居住是在郊区，就是这种交通非常便利。为什么我们中国会有这种方式呢？就是我们中国交通配套不发达，还有就是我们的商业配套不发达。在西方他在一个小城镇就会把他所有的需求都满足了，他不会考虑我住在这里方便不方便。因为西方城镇化是非常缓慢的，当他形成的时候就已经是成型了。像我们国家一片地5年以前是农田，过了5年就是一片房子了，再过5年你就看不出来原来的形状了。

【李小宁】我建议大家为什么在中国要考虑这个方式呢？原因是我们在快速城市化的过程中很难满足。当大家需要满足这几个点的时候，不妨采取这种方式。因为在城里租房子可进可退，我不租就可以退了。这样的变化对我们还是有一定作用的，我觉得在中国现阶段的过程中，容易满足我们的需求。

【苏婕】可能年轻人更换工作的频率更快，所以说新版“5+2”会非常适合年轻人的生活。我们知道每个家庭常住人口在不断的变化，我们现在有一些外地的朋友到北京来，可能是一个人、两个人的小家庭。但是很快就会面临是否接父母过来，会面临家庭人口变化的问题。有的时候我们在市中心、在城区买的房子，因为总价的原因，它的大小和面积没有办法容纳家庭人口变化的需求。李老师你觉得新版“5+2”是不是不仅面临年轻人，还可以面临这些人的需求？

【李小宁】对。因为2就是一个小房子，这个小房子是为年轻人赢得更多的时间和机会。因为你就业的环境好了，工资高了，生活品质也会相应的提高，年轻人肯定是要以时间换取金钱的。作为老年人他的就业能力已经明显降低了，他更多的是在生活在消费。这种消费可能在市区中心会有很大的成本，在郊区对于他们来讲不再需要拼搏，所以他选择这个环境会更适合他。特别是对于外地第一次进入北京的这些人，我认为这些工薪阶层先打外围战。就是说你在市区外围地带先把你的点立上，再逐渐往市区内渗透。因为你如果打入市区的话，你成本非常高的话，会使自己的生活质量降低。而且生活压力加大的情况下，我觉得不太适合你现在的这种状况。这样的话我比较赞同打市区边缘战的办法。因为北京现在路网建设非常快，现在这一块六环已经通了。我在想可能六环通了以后，我觉得在不远的将来会取消六环的收费。就是城市扩大了以后，在运转到一定程度以后，他会考虑这个因素。假如这个因素取消了，对这个地方的支撑应该是有一定的作用。另外最主要的是会有很多项目被吸引过来。

【李小宁】因为西南现在开发的深度我感觉还差很多，就是说继续开发的空间还非常大。因为它比邻一条高速路，再加上一条环路，这两条路对它的支撑非常有利，这样的话它会有很多的项目。我觉得大家选择这个项目的时候要考虑这些因素，打城市外围战要选择公路。就是一定要选交通的结点，我跟很多年轻人说，你们选房子的时候，第一个是选交通的结点，就是两条交通在这打一个结，这个地点肯定是有升值潜力的。

【苏婕】李老师一开始也讲到，绿城·百合这个项目的一些优势，觉得绿城·百合会适应这样一个新版“5+2”的生活方式吗？

【李小宁】绿城·百合至于能不能适应，主要是看大家的生活状态。我看了一下房型，我建议年轻人可以先选一些不是特别大的房子，因为你还有一些资金要拿到城里。我看了一下两居室也不错的，我觉得你可以在这选一个两居室，父母接过来，或者是家里其他人过来住，自己在市区里租一套一居室。这样的投入，是相当于在市区里买一套一居室。尽管市区里的一居室可能增值速度会比这个快，但是房产有一个特殊性，就是如果你不变现它的数字永远就是一个数字。就是你说你的房子值15000，你不卖的话这永远就是一个数字。所以我想大家分析这些点的时候，要考虑我未来10年到15年我这个房子要干什么。我们大部分人都是自住需求，这个首先要围绕的核心点是你自己需要什么。所以我想你可以先考虑一个中等的房型，把它买下来，在这样的环境下先满足家人可以进入北京的这个阶段，然后再慢慢的过渡。

【李小宁】绿城·百合我刚才问了一下，这个当时才2千多块钱。因为我是做建筑出身的，我一直做设计高档公寓和别墅的。它的建筑材质什么的，我可以感受到它的建筑成本是多少。它便宜可能是当时拿地比较便宜，但是他的建筑成本是比较高的，他那个价位是比较低的。但是现在已经涨到5千多了，当然这个不是他涨是全面都在涨。在这种情况下大家要核算一下，就是这个房子我买过来以后价格可以承受，物有所值。至于它未来增加多少，大家先不要考虑太多。如果大家这样算帐的话，还是觉得市区涨的快，这里涨的慢。首先要考虑我住了多少年，我在这里住了多少年，因为大家生命是有价值的，我们生命的价值比房产的价值更重要。我体会到美好的生活方式，我这些年赢得很多。所以我认为大家不妨先住进来，我不是替开发商宣传。你可以选择这里，也可以选择周边其他的地方，但是你要选择这样一种生活方式，你这样就会提前一步进入到我们这个年龄消费的产品。我跟你们比是差了相当长的时间了，我们现在是进入这一步了，但是你现在就进入了。你这样的话是赢得了时间、机会，这样的话我认为每个人都有消费的可能。

【李小宁】我今天来的时候介绍了一下新版“5+2”，我觉得还是有新意的。因为我走了世界40多个国家，我觉得新版“5+2”真挺适合中国人的生活方式的，就是说我们一步就进入比较好的状态。这个比较适合中国，但是不一定适合国外，因为我们发展的太快，城市化的进程太快。在这么快的发展过程中，我们捕捉到一个机会也是先入一步，这不是什么坏事。

【苏婕】谢谢李老师。刚才李老师也说到了房价，今年的房价数字也出来了，全国平均的涨幅是14.92%。但是我想北京的涨幅是在全国中间名列前茅的位置。所以看着房价我想讨教一下我们在座的理财专家了，就是我们的理财专家在这样的情况下对我们的理财有什么样的建议吗？

【朱雪松】购房对咱们来说是一笔最大的投资。现在的投资方式很多，现在比较多的、火热的可能是基金、股票，但是房产对每个人来说都是很重要的。如何选择适合自己的房产、适合自己价位的房产是很重要的。这些要根据自己的实际情况，根据自己的收入以及自己的存款来选择一个适合自己的房产。从银行角度来说，可能会有一定的选择方式，就是首付款的比例，还有就是付款期限。我觉得能够根据自己的条件选择一个适合自己的付款方式和付款的期限是最好的理财方式。

【苏婕】我们今天讲到新版“5+2”的模式，不知道可不可以拿我们郊区的房子，因为刚才讲到首付的比例，还有我们每个人会面临到的按揭的压力。可不可以做一个比较，如果我郊区置业和在市区置业它的帐目会有一个什么样的差别？

【刘金华】这个问题我来简单的回答一下。刚才李老师也说了在市区买一套一居室50平米的房子，可能在郊区你可以用同等的价格购买到100平米的房子。这是很明显的，就是说从你整个的投入情况这是一个很明显的对比。再有一个是说如果你同样在市区购买一套住房选择按揭，和在郊区同样购买一套住房选择按揭。比如说你在郊区买一套绿城·百合100平米的房子，它的总价是50万，如果是七成的话你贷款35万，首付15万。就是首付这15万，可能你在市区在四环以内不可能在任何一家可以首付15万就可以住进去，就更别提享受现在比较美好的环境了。所以这是一个比较大的方面。

【刘金华】在按揭具体的细算，就是你选择哪种还款方式，更适合你自己本人的情况。如果你是一个比较年轻的女士或者先生，工作也比较稳定。我们也建议你的收入是逐渐的在增强，你可以适当的选择一种月均的还款方式。这样你前期的还款压力比较小，因为你刚才置业初期各方面的压力也比较大，你的收入也比较有限。这时候选择月均还款方式，更适合这种收入逐渐上涨的年轻的购房群体。如果说你的资金比较充裕或者认为没有其他投资的想法，也没有其他的渠道想投资。认为现在的贷款利率和利息的支出也是压力比较大的。这时候你可以选择等额本金还款法。这种方式就是前期还款金额要高于月均还款的方法，但是利息是逐渐递减的。而且总利息如果你要选择20年贷款期限，我不提前还款的话，可能要比月均还款方式付的利息要少很多。这个时候我觉得要看你本人收入情况和你的预期收入情况，来选择一种好的，适合自己的按揭方式。

【苏婕】谢谢。我们从理财师的角度来看，会觉得“5+2”的生活方式会适合什么样的人群？

【朱雪松】从理财角度来说，这种5+2的方式比较适合年轻人。年轻人的生活压力比较大，从他们的收入水平来说，还没有聚集足够多的资金来支付比较大的还款。所以通过跟银行做一些按揭贷款以后，再通过这种5+2的生活方式，来满足自己年轻人的一些现有的高品质的生活，还是能提供一定的满足条件的。

【苏婕】我们都知道选择5+2的话，意味着你可能有两项的指出，如果不是一次性付清的话。你可能要有郊区房子的月供，还有市区房子租金这两项支出。您觉得这两方面如果是从理财师的衡量来讲，哪方面的压力会更小一些？还是中间的差价可以忽略不计？

【朱雪松】从理财师的角度来说投资要规避风险，就是多品种投资。如果都投资到房产上的话，会给自己的生活带来压力。我们市区的房价比较高，如果想买一套房子的话，首付也会比较高，在今后几十年的还款过程中会影响自己的生活品质。咱们年轻人肯定是为了享受生活能够把自己的生活品质提高，如果可以通过5+2这种生活方式，在自己工作周围选择一套小一点的住房，在郊区选择一套大一点的房子，可以多方面的满足自己的需求。

【苏婕】我想问一下，因为刚才您讲到可能在郊区置业我可以分散我的投资。我知道现在理财市场上各种产品是琳琅满目的，怎么样我既满足自己住的需求的情况下，又可以合理的把我的资金做一个最大化的利用，又可以享受到目前各种理财产品带来的收益。不知道专家在这方面有什么样的建议？

【朱雪松】从我个人角度来说，我觉得咱们首付贷款这部分资金不要超过自己总收入的50%，最合理的情况应该是在30%、40%。

【苏婕】是首付款还是每个月的按揭款。

【朱雪松】30%到40%是首付。因为每个人的生活一定要有一定的生活空间，所以要有一部分的资金用于日常的开销。房产的压力减轻了以后，自己才可以拥有更充裕的空间来进行个人的理财。现在市场上的理财产品很多，有些产品甚至会超过房产的升值。这些如果大家想分享到所有的投资收益，只有分散投资才能享受到这些。所以如果是把钱全部压到房价上，自己就享受不到其他的理财产品带来的收益了。

【苏婕】大家也看到了上一周股市突破了5100点，以前大家是看5千点能不能到，现在是看6千点能不能到。在这样情况下，股市是在高位也存在着高风险，房价也是在高位同时也在不断的增长。所以大家会非常的两难，不知道我们理财师会有什么样的建议？

【朱雪松】全部把钱撤出来是比较极端的。从我个人角度来看，现在随着股市节节攀高风险也会越来越大。从房市来看，房价的增长速度现在有所减缓，因为现在有各种各样的宏观调控，但是总体来说，房市的风险要低于股票市场。还有一些基金的理财产品，这个风险也相对要低一些。

【苏婕】建议他们投资风险比较低的和风险比较高的分散开是把？

【朱雪松】对。我的意思是说，不要把全部的资金都放到房产上，一定要有一部分的资金用在自己的生活和理财上。

【苏婕】也说理财师不赞成把所有的钱都放到房子上，应该分散投资。谢谢您。今天在场有置业专家也有理财专家，不知道现场的网友有什么样的问题？

【网友】我想问一下李老师，前两天在人民日报上看到一篇文章，说是价格是围绕价值规律上下波动的。房子作为一种商品必然会符合这种价值规律，您认为房子会降价吗？要是降价的话，会是哪些因素引起的？

【李小宁】这个问题现在比较敏感，我要说降价大家就都不买房了，我要说涨价大家认为我是在忽悠。我认为这几年房价涨的因素是有几个。一个是土地的招拍挂，以前我们土地是协议出让的价格的。进入了招拍挂的阶段就是公开化了，这个地拍卖就是一个有价格的标杆了，这样的话就是把土地的价格拉高了。比如说过去我们在四环内一亩地大概是在680左右，现在六环也是680，这样四环六环比值是1倍的关系，所以就认定四环的价格已经涨到1280了。第二个因素是拆迁成本，为什么我们大家感觉到市区内的价格涨的这么高呢？是我们拆迁费高。我们国家拆迁成本是按照新房成本攀升的，这是不符合国际惯例的。如果这个地区房子卖到15000了，如果那套公寓卖了15000已经开盘了，我这住了20年的房子也要卖15000，要不然我就不走。虽然你也是在这个地段上，但是你的住房已经住了20年了，而且你的小区配套老化、也不完善，所以你的价格应该低于新房的。所以这样的话，我们拆迁成本增加了一大块。再加上我们利润空间是不断的放大，还有一些其他的成本在里面。所以就造成了现在的房价高。

【李小宁】大家说房价能不能降下来，我觉得房价降有几个因素。现在关键是看国家出台的政策，国家现在一直在调控，包括银行业在加大一些力度。不光是贷款利率加高，还有首付也要加大，说是要加到40%到50%的首付。如果真是到50%，我们在座的可能有些买房都会困难。第二个因素就是加收物业税，这个物业税的征收是永久性的，就像我们的车船税一样的，是年年征收的。这个物业税征收以后，是大家每个人都要承担的这个费用是要长期承担的，这个会增加你的生活成本。这些出台了以后对房价都是会有抑制作用的。第三个我们现在北京买房90%以上是外籍人购买的。就是外地人在北京常住需要购买一套房子，这是第一类就是以自住需求为主。我相信今天大家之所以走到这里来，大多数都是自住的。第二类就是在外地的户口，在外地工作的人在北京投资。这类人他是以投资为主，他给子女解决住房，有的人是有一部分钱想变成不动产搁在这，因为他看到了北京市场的增值。他投资的目的主要是赌这个房产增值，还不是以租赁为主的。所以为什么现在北京空置率这么高啊，很多专家说是空房率，就是有很多的房子是没有租出去的。这个是因为很多外地人没有时间去租，他管理不了他就不租。还有一个是这些人是地方的一些官员，这些官员手中有一大批资金，就是把他的资金转移到北京来。当全国人民都在购买北京房子的时候，北京房子能不涨吗？北京就这么大，全国人民都来买它是一定要涨的。但是我要提醒大家，一旦政策勒紧这个就要变化了。

【李小宁】第一个是在征收物业税上，就是对持有外地户口的人异地购房要加收物业税，本地人享受一些优惠。如果这个东西产生了，外地人他买房就不见得划算了，因为他每年也不住在这还要交一大笔税费，所以就会有所抑制了。所以房价的上涨还是下跌一定是取决于供求关系的，供求关系发生变化房地产市场一定会发生逆转的。有人现在问我房价是涨还是跌，我说关键是看政府，一些核心的政策一出台肯定会有影响的。北京的房价大家注意，很多时候拉动是高档拉动的。我们越高档的房涨幅越大，涨的越快，原因就是外地投资非常大，高档房价拉升了平均房价。我们现在看房价平均值，平均房价概念是所有房价销售总价格平均起来除以总套数，这个价格是高档房拉升的。所以有时候说房价是升还是跌，我觉得要看你本身的项目，就是你这个项目未来是升还是跌。如果说北京市平均房价下跌了，我这个项目没有跌，这是有可能的。就是可能有一个项目他起点就比较低，因为他成本在那所以也不可能下跌。所以大家对于跌和升，你要衡量我刚才讲的六个因素。你先衡量你这个房子在六个因素上是处于什么状态，不要衡量这个城市升和跌。如果你要考虑城市的升和跌，这是投资者要考验的，这是要赌的。这个对他有意义，对你们自住需求的影响不是特别明显的。

【李小宁】比如说现在从几千块钱涨到2、3万的房子，首先下跌的就是这些房子。

【苏婕】房市有风险，还是在郊区买一些低房价的房子比较保险

【网友】李老师您觉得房产的保值和资金的保值哪个更保险一点？还有对央行3%的通货膨胀率，您认为怎么样？

【李小宁】现在通货膨胀率确实非常高，5%点几，咱们讲正常的理财产品都是负数了。在这种情况下房产的增值确实是非常大，如果在这种情况下投资房产某种意义上来讲还是划算的。但是问题是房产不是可以快速变现的产品，而且房产的税费很高。比如说你今天买的你明天就要负担5.5%的税，还要给中介一些费用。就是这些成本非常高，所以我们一些人讲，一套房子从买了以后再卖出去，你买负担将近10%的费用。这不管是买方承担还是卖方承担，你们肯定是要承担这个费用的。所以大家要记住，在房价这么高的情况下，不要把它当做最优的理财产品。理财理财是要理，你把它搁在那不是理，你把它搁在那就是定在那了，你要想把它梳理一下是很难的，因为成本很大。所以当我们在选择郊区住宅的时候，就是以要自住为主，就是你需要你就买。如果你想买来投资的话，我倒建议你可以买一些理财的产品，比投资房产更有效实际一些。我简单讲这些，关于理财的产品让银行同志说一下。

【朱雪松】我先说一下钱拿到手里感到烫手的概念。其实以前咱们拿钱没有感到烫手，因为现在银行各种理财产品，包括证券市场的股票升值速度很快，就感觉自己手里的资金是在贬值，或者是钱是没少一分，但是整体的收益是很低，因为现金是没有收益的。银行的一些理财产品，随着市长不断的上涨，银行的基金产品现在是目前理财产品里收益最大的。现在这个阶段，如果要是在没有选好自己一个很好的房产的同时，我倒建议大家可以选择一些银行比较优质的基金来作为自己的理财方式。目前市场上来看，基金还是一个中长线的品种。基金现在的品种是很多的，大家知道现在高收益的基金一般都是股票型的，偏股型的基金。其实银行还有很多的基金，比如说货币市场基金、债券市场基金，这些基金在短期内也是可以获得比定期存款高的收益。所以我还是建议大家根据自己的资金使用情况来选择银行的基金。

【网友】咱们这个楼盘它和别的楼盘相比，它的整体优势是什么？

【李小宁】我刚才也跟大家说了，可能地段上不是特别优秀，大家到这也感觉到了。可能周边的大环境，比如说走出去一两公里以后，环境也不是特别的优秀。但是它的优势，第一个是小区的密度，是1.1几，我们定义是1以下就是低密度了，2就是中密度了。这样的密度生活最大的优势是什么地方呢？它不是公寓式的生活方式，它带有一种中地层建筑。比如说电梯一梯两户，6层楼就是12户，楼下两层不用电梯，楼上的才使用电梯。在这种情况下你使用电梯是非常快的。另外你会发现植物的配套还有绿地的面积加大了，这种感觉和高层公寓是不同的。我们住在高层里面是有个草坪就完了，因为他的楼层很高，不可能有更多的绿地给你享用。

【李小宁】第二个是综合配套。第一点我觉得是他建筑本身，他建筑大概顶上一层是用涂料，底下是用贴面砖，还有一些是用石材。这种三段式的布局，是一个中高层次的阶段的。他的住宅顶上还是用的坡屋顶，这个坡屋顶的好处第一个是很有乡村化的感觉。因为现在在市区内坡屋顶是很少的，特别是咱们加上一些老虎窗以后，完全是乡村住的感觉了。第二个就是它的社区内的配套。我刚才看了一下这个会所，这个会所是带有高档公寓或者别墅会所的模式，就是庭院式的。我们市区里面公寓的会所，就是下面做一个三层左右的房子，很少有庭院式会所的。因为你要建庭院式的会所，你要有足够的地才可以。大家等一下可以去看一下，就是他的会所是感觉别墅式的会所。大家可以看一下，它里面的游泳池、棋牌室、餐厅等等一些设施都具备。你在这个会所里面会感觉到一些东西都非常的放松。

【李小宁】另外我看了一下园林配制，它有一些石材是从南方运过来的，包括他堆的假山的石材，都是从云南运过来的。他包括铺的一些桥栏的木板，都是很绿色、环保的感觉，比我们城市里都是用不锈钢的那种感觉是不同的。至于周边环境这一块，因为他们环境大家也看到了，我也不说它有多好，这是它的一个相对的不足。所以大家要平衡这个关系，要把不足和有利的东西平衡在一起考虑，还有就是把他的价格也放在里面考虑。我不太喜欢中国有些建筑花里胡哨的，就是色彩缤纷的感觉，就是人住在里面感觉到很闹。其实人居住的环境是要轻松的、放松的，所以你住的地方的颜色和材质都会对你的生活产生影响。所以现在建筑很多是用不锈钢，但是这种建筑是在城市里面的，但是在郊区我建议还是用这种石材、砖材结合在一起的，人在这种环境中是感觉到回到自然环境当中的。

【苏婕】因为时间有限，我们网友可以在会下跟我们的理财专家、置业专家进行交流。最后我问大家最后一个问题，就是我们今天搜房团的网友当中，有人已经过到了新版“5+2”的生活吗？我现在看到没有人举手，但是没有关系，因为我们本次的论坛也是给大家一个新版“5+2”的概念。希望大家找到这种新的生活方式，也特别希望我们搜房看房团的网友可以买到适合自己的住房。

【苏婕】刚才我们看房团的网友在车上也填写了一份调查问卷，我们现在就来进行抽奖。我们首先收取的是三等奖，三等奖是5名，奖品是价值200元的体验卡，我们请李小宁老师为我们抽取五位，周友（音）、陶凯（音）、左亚铃（音）、陈佳美（音）、尹奇（音）。下面请冉总为我们三等奖获奖者颁发奖品。

【苏婕】我们接下来抽取的是二等奖，二等奖是2名，奖品是价值500元的百合会所的体验卡，我们请中国银行丰台支行的罗行长给大家抽取一下，刘白济（音），郑昌（音）。

【苏婕】我们今天的大奖是价值1000元的会所体验卡，我们下面有请中国银行丰台支行楚东东行长为我们抽取今天的幸运儿。吴英惠（音）。谢谢绿城·百合，谢谢楚行长。

【苏婕】谢谢大家！谢谢我们今天到场的理财顾问，谢谢李老师。非常感谢各位网友参加我们今天的置业论坛。我们接下来是用餐，然后是参观我们提了很多次的绿城·百合的楼盘。