上海高端房成风向标 下半年“量低价高”几成定局

受外资溢价收购、土地拍卖价格上升等因素的带动，上海商品住宅成交量在两周之内总量攀升了30%。同期，受新房供应影响最深的轨道公寓，成交量却连续三周下滑，上周8.34万平方米的成交量，已是今年以来的新低。

事实上，在对多年房产数据的研究中，似乎可以得出了一个简单的判断方法：高档住宅的走势基本上是房价的风向标，而轨道公寓则是成交量的风向标。据此判断，下半年楼市进入“量低价高”的上升通道几成定局。

风向标之一：

高端房定价“溢”字当头

由于不同品质、不同层次的住宅价格不一样，位于金字塔顶端的高档住宅，其价格变动就直接决定了下层建筑的价格走势。

从近期成交统计数据来看，外资溢价收购豪宅，轨道公寓成交量持续下滑，已经是明显的特征。新天地翠湖天地御苑被媒体披露海外买家“团购”48套公寓之后；来自英国的高富诺也不甘落后，随后就以5.9亿元整体收购了翠湖天地御苑中的2栋复式小高层，同时高富诺为这两栋楼给出了11%的溢价，从原先6万元的报价上升到66751元的成交价。一美籍华人则以5.3亿元总价将陆家嘴中融碧玉蓝天大厦的72套办公单位收入囊中。来自爱尔兰的最大房地产公司之一的财富控股集团，8月初正式完成了对上海虹桥上海城一期、三期以及中区广场的收购。其74.6亿元的收购总金额创造了外资收购上海物业的单笔最高记录。

外资的大举进入，使得高档住宅在8月前26天就成交了238套（均价3万/平方米以上），这是今年以来的最高数据。6月103套的2倍还多，超过3月最低32套成交量的7倍。今年以来，唯一一个上市的高档住宅，御翠豪庭8月4日以高于地区50%的价格推盘，结果在一周内销售一空。

风向标之二：

轨道房考“量”供应偏少

具有先天交通优势的轨道房，自然是人们更愿意接受的产品，其销售也就自然而然地领先于整体市场。其对市场反应速度一直领先于住宅，其走势对下半年楼市的成交表现将有一定预见性。

在成交量的走势上，值得注意的是，由于之前一年来房源的积压，才使得上半年的成交量能够比去年同期高出22.9%，但是现如今，网上房地产存量的房源已经屈指可数，加上4月以来新房开工量出现历史以来的首次下降，开发商捂盘的情绪也将更为严重，都将影响到下半年新房的成交量。

一直领先于大市的轨道公寓，周成交量却从月初的10.22万平方米（7.30-8.5），下降到最近一周的8.34万平方米（8.20-8.26），累计降幅达18.4%。分析这一数据的深层原因是，原先存量的轨道公寓首先被销售殆尽，另外原高价推盘的开发商，已经推盘，剩下的是少数对轨道公寓价格有更高预期的楼盘。因此，供应量的不足将成为上海楼市的另一个基调。

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