“8·31”三周年记：土地管理制度在曲折中行进

3年过去，“8·31”几乎已成为往事。但是这一历史符号被赋予的积极意义，正逐渐在房地产行业的发展过程中显现。作为“8·31”的延续，从今年7月1日开始，中央要求包括工业用地在内的所有经营性土地一律公开出让，这标志着21年的土地协议出让制度到此终结。

招标、拍卖、挂牌三种土地公开出让方式彻底改变了行业的游戏规则，促进了行业竞争的公平、公开，但同时也面临高地价推高房价的种种质疑。

3年中土地管理制度在曲折中前行。2004年“8·31”是中国土地制度改革的一个起点。整整3年过去了，一系列土地制度在曲折中推出，呼应着宏观调控的大趋势。

出让方式：逐步回归

2002年，国土资源部71号文件正式确立土地出让的招拍挂制度。在此后的2年多时间里，这种制度并没有真正得到落实。数据统计，从2002年7月1日该制度实施到2004年8月31日这段时间，协议出让土地仍占到了90%以上的比例。

在这种情况下，2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

此后，各地方政府开始重视招拍挂制度的落实。目前招拍挂出让土地已经成为土地市场出让的主要方式。

但是，让人始料不及的是，在招拍挂制度实施过程中，“地王”频频在房地产企业参与的经营性用地出让中出现，成为房地产调控中的不和谐因素。这种高地价的背后，众多评论把“地王”的出现与出让方式挂钩，使得某些地方政府投鼠忌器，回归到类似于协议出让方式又被大规模的采用，历史就这样在曲折的前进中从起点回到了起点。

但并不是所有的城市都回归到了这种方式。记者了解到，目前成都、南京、长沙等二三线城市，还更多地采用了拍卖的方式出让。

与经营性房地产开发用地一样，工业用地也开始了自己的招拍挂之路。深圳则将率先实行工业用地市场化，这无异于一场“土地革命”。其实际意义不止工业用地价格上涨多少那么简单，工业用地价格上涨继而对城市产业布局的影响可能是深圳再次转型的开始。

出让金：纳入预算视野

和土地出让方式同样重要的是土地出让金的收支管理体制改革。

在土地出让中，地方政府一直被认为是最大的利益获得者，这主要表现在土地出让金的管理支出上。

根据北京大学的一项调查研究，2006年全国土地出让金收入达到了2900亿元，这笔资金一直由地方政府以预算外资金的形式管理支出，中央政府无从管理和知晓。

在土地出让方式改革后，中央政府把土地出让金纳入地方政府预算内管理成为了重点。2006年底，国务院办公厅下发了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，规定从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。100号文重要的是对土地出让金的支出进行了规范，明确土地收益的支出方向：农民保障与补偿、土地整理投入、国有土地基金、廉租房等保障房建设。这样土地出让金已经不再是地方政府的小金库。

土地税收：日趋紧张

在预算内土地出让金收紧关口的同时，土地收益另一个举措是在土地税收上。

物业税的讨论从2003年此轮调控开始时就已经纳入了政府的视野。但是，由于牵涉到我国税制改革以及更多的利益关联方，物业税的征收一直未能出台。虽然国家税务总局在深圳等城市进行了物业税空转试验，但据说效果并不太理想，物业税一直成为了空中楼阁。

在这种情况下，税务部门开始从提高土地使用税以及土地增值税清算开始下手，为日益活跃的房地产业降温。

2006年12月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。

2007年初，财政部、国税总局发布了贯彻这个条例的通知，要求从2007年1月1日执行。

据记者了解，目前北京市在9月份将对土地使用税和增值税进行调查摸底，10月正式进行征收督察，以防止开发企业偷税漏税。

“无论提高土地使用税还是增值税的清算，都是在增加房地产的开发成本，这些成本最后都可能转嫁给消费者。”全国工商联房地产商会会长聂梅生强调。

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