实况：置业理财高端论坛——加息时代的生存之道

【主持人 田军】下面有请北京因宏投资有限公司总经理禹方强。

北京银宏投资有限公司 营销总监　禹方强

【禹方强】我们基本上从99年开始做房产开发的。到目前我们做过六个项目，现在在做东四环四方桥不是很大的项目。我们做的品种比较多，我一直是在主管营销工作，我感触比较深。基本上对按揭方面客户，我觉得经历过三个阶段。雍和家园一半的客户选择按揭。到后来基本上客户的按揭达到高潮，接近100%。现在从去年开始到今年的情况，我们感触比较深的，客户对按揭的调整非常矛盾。我们讲叫做又恨又爱，特别经过几次加息之后，又经过现在的房价，客户的承受我感受到已经到了极限了。特别是我们今年9月份开盘东四环的项目，我们是东四环房价最便宜的项目，我们平均价格一万二，东四环基本上在一万四，一万五。我们户型不太大，但是我们跟客户交流的时候，我昨天碰一个客户，客户老问我是付三成还是付四成。客户给我算了一笔帐，我觉得这笔帐很吓人。现在说买150平米的房子要180万，我付完80万贷100万，20年下来的话我要给银行付80万。所以我的感触如果是还要再调息的话，我认为客户的承受已经到了极限。如果央行今年下半年还要再调息的话，我觉得银行的风险是非常巨大的。而且实际上我们也知道，在按揭购房客户当中，我们的客户很多实际上是不够这种条件，首付可能是借的，而且他可以清晰看到一个证明。我认为如果再加息的话，银行的风险肯定是摆在这个地方。这是我们的感触。

【禹方强】第二点我想简单的，如果对购房客户，我觉得还是尽可能少贷点钱。这是第一点。第二点唯一的办法是选择固定利率，另外我们跟交行做按揭，交行我问他，你为什么没有固定基金，我们现在所有的客户接近80%的客户都说，你们有没有固定利率，而且交行也不允许我们从别的银行做按揭贷款。我觉得固定利率还有其它的气球贷，这应该是一个不错的选择。

【禹方强】第二个问题我想简单谈一下我们对北京房地产市场的感触。我们的分析今年年底和明年上半年，应该是北京房价的一个顶点。09年北京的房价随着土地供应量的增加，肯定要出现一个调整。而且从现在来看，我给购房客户的建议是什么呢？如果在没有能力的这种情况下，或者觉得压力非常大的情况下。你可以不选择购房，为什么？因为北京虽然是国际化的都市，但是大家知道北京的土地，我们和香港不一样，因为香港的土地受自然资源的限制，它的土地主要是填海。北京的土地仍然有大量的土地可供应，北京的房价跟经济是联在一起的。到目前为止从单纯的城市经济来看，经济发展是脱节的。即便是全国的，都到北京来买房，我认为北京的房价到目前为止，我跟很多朋友建议，我说我们的分析，09年到10年，北京房产肯定会出现下调。另外一个影响就是银行。香港也出现这个情况，北京的下调是比较温和的，不可能像房价一样。但是我们认为2010年，虽然固定利率的增大，房价会出现比较稳定的调整。

【禹方强】第三点也是为我们中小公司提一个呼吁，我认为目前房价上涨的最关紧的因素是什么？就是土地垄断性的供给，现在之所以出现这个情况，很多人认为是土地供应不足，土地供应不足是一个很大的问题。我认为现在市场全是像华润、像天宏等等这样的大公司，我们去拿地没戏，为什么呢？我们前头敢举牌，后面不敢举了。正是因为没有中小开发商的企业才这样。即便是我们拿到地的情况，东四环的项目我们就是一个例证，我们平均房价比别人低20%，华侨城一万四，一万五，我们还不到一万二，还没开盘呢现在就有人打电话，说不要打折，能买着房子就行，我们配制还好，我们地段还不错。我希望我们的决断者和银行要支持中小开发公司。我可以告诉在座银行的领导，中小开发公司信誉我认为至少不次于，甚至是要高于比较大的房地产开发公司。

【主持人 苏婕】下面有请搜房网的老朋友，华润置地品牌总监兼华润经纪公司总经理朱华越，朱总发言。

华润置地(北京)品牌总监兼华润经纪公司副总　朱华越

【朱华越】我接着老总们关于银行政策的解读，从两个方面。因为本身是开发商。从开发商面对资金加洗以后的现状，我觉得实际上现在开发商面临挺多问题。比如说现在土地出让金一次性支付，或者几天之内全额交付，这已经成为一个条件了。现在对开发商资金那地非常高。资金来源渠道受到非常多限制。现在很多国外银行，资金愿意进来，但实际上是进不来，像华润是香港上市公司，我们原来的外资身份现在受到了制约比较大。资金的来源也受到非常多的限制。由于期房的销售模式，现在国家还没有取消期房销售，但是销售按了以后客户贷款放下来，我们认为是限房销售了。限房卖了付个首付款，对企业没有太大的冲击。第三个是资金成本的提高。从这么多的方面来看，对房地产的要求比前几年，房地产进入市场化，98年比较快速市场化以来，现在已经进入非常非常高的门槛阶段。所以中型房地产公司的呼吁，我们也感觉到压力是非常大的。对于开发商的压力是不小的。所以也使得开发商有一个战略方向性的调整。我们拿到土地在产品营造要求更加精细化，产品的品质要提升。当然了，我们也希望为我们上市公司的投资者有一个相对好的投资收益。这是开发企业来说是必由之路，没办法，必须这么走。这是从开发企业角度来说。

【朱华越】另外从客户来说，还有面对个人形态的。我们华润置地在北京开发这么多年。基本上我们会员有好几万人了。而且我们每年的销售都有新的客户，我们经过多年跟客户的交流。我们也分三大类，在购房群体中。一个是刚才说到的，有的人前两年觉得房子贵了，所以不买。观察一年发现又贵了，不买。最后到现在发现再不买就买不起了。现在一部分购置买房的人。其实我们也觉得这部分人在银行按揭的需求，包括对购房的能力上，其实我们觉得是能够承受得起的，户型更小一点的，更精致的，我们产品户型使用率非常高的户型，也是希望他能够量力而行。

【朱华越】另外还有一部分是属于05年宏观调控以前，所谓炒房人，这是房屋贷款杠杆效应。我就投入20%快速炒房，只要房价涨20%就获得100%的回报。过渡使用银行房屋贷款的杠杆效应的这部分人。实际上随着05年，06年贷款的提高，以及对购房人资信的审核，现在我们看购房群体中这部分人不到10%。而且基本上现在要求非常严格的资信证明和保证。但是非常大量的人是处在可能有一次、两次的中产阶级，我们认为是受高收入阶层，而且都是职业白领，从我们的客户群来看，我们认为以后银行应该是非常关注的一批人。也是我们自己做客户中，我们也希望通过一些优良客户，他们也是中国发展非常有前景的中产阶级，我们也通过持续为他们提供不断的住房产品的服务。这是我们一直在想的。比如说他买我们的房子，几年以后升级换代的需求，再投资的需求。这方面我们认为这个放量是非常大的。

【朱华越】在我们客户群中是比较大的。有的人有一定资产，当时买的房子很便宜，六、七千买的房现在都翻倍了。现在再升级换代买房子，或者舒适点的房子，或者郊区买点好点的房子，这部分人从我们，或者从银行我们能不能为他们提供出更有个性化的银行服务贷款的服务，我觉得可能是咱们面对以后不断的加息或市场，或国家的调控要值得考虑的话题。我们也有自己的经纪公司，有自己的物业公司，我们某种意义上希望为我们客户达到置业方面的终身服务。我们也希望跟银行，个人理财，个人银行，个人服务贷款合作的话，随着市场化程度越来越高，对个人未来的收益，随着中国经济的成长是我们自己的财富。我倒是觉得面对这个市场的调整，我们能不能转变一个思路，看看我们从银行、开发商，或者第三方担保公司，我们为这些优良的客户打造更好的服务，这是我们借搜房这个平台以后再多交流。希望抓住市场的机会。这是我们未来最大的生存平台。谢谢搜房！

【主持人 田军】非常感谢朱总的发言。下面我们接着请首都开发控股集团置地事业部运营总监李捷发言。

首都开发控股集团置地事业部 运营总监　李捷

【李捷】首都开发控股集团有的人熟悉，有的人不熟悉。是2000年底两个企业合并重组，组成首都开发控股集团。合并之后的总资产规模是500个亿，合并之后第一年的收入是122亿。整体的运作情况，我们去年开发面积是600万平米。

【李捷】今天的议题，我觉得加息对于购房群体来讲，总体我个人的意见，应该说是间接影响大于直接影响。也就是说可能大家呼吁的都是47%提前还款，真正操作的没有这么多。从我们自己，我不知道银行的数据，开发商原来贷款的，提前还了的，重新做手续很少，都只是在嘴上说，因为他也是在算自己的投资渠道，自己的成本。所以总体来说对购房客户有影响，但是直接影响很小。相对来说间接影响主要是心里压力，还有是社会气氛的影响比较大一些。这个是第一个议题的看法。

【李捷】重点说第二个问题，对房地产行业，对于开发商的影响。一个是在这种情况下开发商我们自己的情况，在前十几年，我们整个集团在融资结构里面应该是银行类贷款占90%以上，绝大部分。我们总的贷款恶毒去年年末贷款是120个亿。但是随着政策调整，我们也在改变思路。所以今年首开集团，07年最大的工作特点是整体上市。也就是说我们由完全的依赖于对银行的债券融资，转变到金融市场。通过上市做大规模的股权融资，所以这是一个完全的调整。正好今年9月5号是原来我们上市公司，今天是股东大会，首开集团上市的方案，整个运作的周期是在年底，我们年初的股票翻了好几倍。我们不会把以前所有融资的手段依托银行来融资。这是我们现在的做法。

【李捷】第二对于当前的环境下如何应对，我们现在也在研究其它的融资渠道。现在比较关注的还是在除上市以外的基金这块。基金现在做的比较少，因为里面也有其它的问题。所以我们今年是先把上市融资这块展开，如果说再下一步，有可能在大规模的持有经营物业上可以考虑将来的基金合作。因为我们在500亿最资产里面，我们自己持有的固定资产在100多个亿到200个亿，也是把它脱离出来单去做融资的话，也是有比较好的平台。这块是前十几年跟金融界是最好的朋友，未来发展趋势我们也可能会有另有新欢跟其它渠道结合。

【李捷】第三个提到在这种经济环境下融资的合资策略。我们现在也在探讨金融创新的问题。因为大家从来是有钱的人不会觉得自己钱多的。所以不论我们再大的规模，再大的资产，我们也没觉得自己的富。我们想扩大规模，扩大市场占有率。目前最大的问题，这个想跟金融专家一起研究，呼吁政府部门。我们遇到最头疼的问题就是在涉及新业务，土地基金开发上银行的融资我们现在是一个瓶颈，跟了不下20家银行谈，结果最后都说政策突破不了。营运模式是比较清晰的，土地开发相对风险还是比较低的，但是现在政策完全是被卡死的。所以我们在这方面也是希望跟银行将来能有新的业务的拓宽。当然这可能更多的是去做政府的工作。一级开发最大的问题地权没转移，地权是政府的，开发商不论是投资也好，做债券也好，首开集团做项目全部是级开发项目，这种做法很累，本身二级开发的贷款平台很高了，都已经峰顶了，再让我贷款。众所周知一级开发的额度非常大，三、五个亿扔出去不算什么。这么大的规模完全靠自有资金也是不太现实的，拿二级开发的贷款回过来也不太现实。所以现在地的问题，一级开发是我们目前面临最头疼的一个问题。这是刚才针对几个主题我说的看法。谢谢大家！

【主持人 田军】非常感谢李总。李总是今天论坛发言最后一个嘉宾了。由于时间有限我们不安排会上的自由交流了。但是我们这次论坛也相当于给两三个行业做了相互认识，相互交流的平台。我们可以进行下面私自交谈。这只是我们搜房网置业理财频道的预热论坛，只是一个开始。我们客户对于普通购房者来说，房贷仍然是额度最大，期限最长的负债，人们怎么在如此的负债下打理自己的资产，这在日常生活中应该是永恒的话题，并且是应该可以在不同的政策，不同基本面派出出值得探讨的派出主题。希望各位嘉宾能够和各个业界朋友支持我们搜房网。

【主持人 苏婕】我们本次论坛的专辑也在紧急制作过程中，晚一些时候希望大家到网上观察。非常感谢各位网友们，希望大家以后多多支持搜房网，支持置业理财频道，我们会在今后继续紧跟形势，举办一系列活动，希望在座利用搜房网，利用理财频道这样的平台，为广大公众提供更好的产品和资讯服务。谢谢大家！