访谈：塞纳河谷——原生景观打造廊坊宜居生活社区

——秋季房展系列访坛

访谈现场

▲活动名称：

塞纳河谷——原生景观打造廊坊宜居生活社区访谈

▲ 活动时间：

2007年9月7日上午9:30-11:00

▲ 活动地点：

国贸房展厅

▲ 活动流程：

一、购房置业的风潮回顾
　　二、郊区置业优势分析
　　三、郊区置业项目展示
　　四、郊区置业发展前景

对此次活动进行了现场直播，敬请关注。

【熊敏】各位观众大家好欢迎来到搜房网的郊区置业访谈。不知道大家是否看过钱钟书先生的小说《围城》？《围城》中描述了这样一个场景，城里的人想出去，城外的人想进来。城市楼价居高不下的今天，有人提出应该到郊区去买房子，因为那里价钱相对会便宜一些，并且郊区的环境要比老城区好，产品的档次也越来越高。“宁要市区一张床，不住郊区一套房”的观念发生了变化。在社会住房需求多元化发展的今天，商品住房的供给机制也相应发生改变。郊区土地承载着消费主体对价格优势、环境优势、相对较低的土地稀缺性的多重需要。同时，也承载着相当一部分购房群体对升值空间的期待。丰富多样的郊区物业类型应运而生。

【熊敏】本次论坛有幸请到塞纳河谷营销策划总监张凌女士，对郊区置业问题展开讨论。就郊区置业优势、郊区置业发展前景进行具体分析。

【熊敏】首先我们对购房置业的风潮进行回顾。大家都知道居民购房经历过从城里到城外，再从城外回归城内，最后发现城外更适合居住的这样一个过程。张总您是怎么看待置业外移的？置业外移现象说明的什么？

【张凌】在最初大家置业的时候在城内，会发现我们城外的房子还是比较便宜。大家由于从城内房子的价格，考虑到城外置一套房子更大一点，居住环境更舒适一点的房子。大家真正搬到城外以后会发现我的交通成本会很高，我的时间距离会很远。大家会发现整个这个区域的交通配套不完善。经过一段时间的发展以后，这种空城的现象会增多。大家早上从城外迁徙到城内上班，晚上从城内迁徙到城外。后来慢慢就发展到到城内也有一套房子，所以在整个的时间安排上。我实际上从东二环走到北二环可能也要花上一个半小时的时间。在这个时间内郊区的配套，包括郊区各个开发商把这个小区的建设更加完善以后。大家会发现我如果住在东五环，或者是住在南五环，实际上从这个时间交通来说呢，我的时间成本是更低的。其实可以拿我们的项目打一个比方，我们北京公司是在北四环，从南四环开始走的话一个小时可以到达我们的公司。如果我们走城里二环、三环的话，可能会要两个小时，但是如果走城外的话，可能是40分钟就可以到达我们的塞纳河谷项目。

【熊敏】现在有很多的项目投放是不一样的，有5+2、6+1，现在还有一种新版5+2的口号，咱们对郊区置业的方式是怎么想的？

【张凌】在郊区置业郊区要完成一个区域按照在这个区域中不仅要有置业，还要有交通配套。如果这些配套设施，还有交通，还有就业的区域他不上演空城计。这样的话他完全可以达到一种，我的生活就围绕这个区域开展。实际上来说，就是以前大家所说的我周一到周五是在城内工作，周末我可以到郊区我比较低密度的住宅里面享受我自己的生活。从现在来说我们在郊区，我们的配套可以达到我们所需的话，其实这不是问题。

【熊敏】郊区的生活与城市的生活相比最大的改变莫过于环境，对自然环境的渴望是都市人选择郊区置业的一个重要因素。我们知道塞纳河谷是非常重视对环境的打造，它通过原生大树、湖泊、小溪划分出13个景观团组。那么您能对郊区环境的优势也是深有体会的，能为我们介绍一下塞纳河谷的环境优势吗？

【张凌】塞纳河谷这一块地块是中华民族园，本身就有大量的自然资源。这个小区里面有很多的绿色植被还有很多的乔木。在这里面我们宏盛集团把它打造成一个非常稀缺的低密度的舒适住宅。从产品的定位来说，它是一个类别式的产品，我们在小区中间做了2万平米的小区内湖，这是在北京郊区住宅里面是不多见的。这么大面积的水系还有我们大面积的植被，还有我们精力打造低密度0.7。从居住舒适度上来说，是感觉到了一种南方的风情。

【熊敏】刚才张总也谈到了，交通问题往往是郊区置业的一个阻力点，我们是怎么看待这个阻力点的？怎样规避交通带来的投资风险？

【张凌】比如说在01年、02年的时候，大家买房的时候首先还要考虑我在四环里、五环内。现在大家就要看，我现在买的房子我的交通否能够快速的把我切换到工作和生活的过程中。比如说我在京沈高速或者是京津唐的高速，他的速度就会很快。比如说我在换上京沈高速，40分钟可以到廊坊的开发区。就整个项目来说，我们是比较接近廊坊京津唐高速的出入口。从这一点来说，它的时间交通成本是非常低的。

【熊敏】从北京到廊坊我们有什么样的交通方式呢？比如说有私家车、公车？

【张凌】从私家车来说走京津唐高速是比较方便的，如果说以后我们上班族，或者是在北京养老的，他有各种的方式。第一个我们是北京和天津的政府，立足建设津京新轨，应该是北京的机场到天津机场的距离是一个小时。如果如果想切换到天津和北京的话，应该是一个小时就可以切换了。就我们有车族里说，是更加方便的。

【熊敏】价格问题永远是吸引人的眼球的重中之重，与城市过万的房价相比，郊区房子的价格占有绝对的优势，你是怎么看待价格的？咱们塞纳河谷现在的价格区间是多少？

【张凌】本来我们塞纳河谷也可以做成十几层、二十几层的高楼，但是这样从居住舒适度上来讲是不利的。所以我们还是放弃了很多可以赚取的利润，就是尽量把的楼加宽，包括把我们整个楼层的体量放低。从这一块来说，开发商是希望打造一个宜人的，比较适合于人居住的环境。现在来说在塞纳河谷它的均价是在7500左右，所以说它也是比较中等的一些楼盘。我们也有一些其他类的产品，我们的价格算是中等不高的一种。

【熊敏】我知道咱们塞纳河谷是有公寓户型的，那咱们公寓的价位区间是多少呢？

【张凌】我们整个地块是930亩地，我们总建筑面积是在75万平米左右。我们一期住宅建筑类的是10万平米。所以在我们二期，可能会有一些小高层的房子。

【熊敏】我记得有一句话是“品质生活、品位人生”，对于建筑行业来说项目品质是一个依托也是一个基础。请问您对塞纳河谷做一个简单的品质介绍？

【张凌】其实对整个塞纳河谷项目来说，我们也是孕育了三年的时间，才推出来一个完善的产品。从它的整个设计外观来讲我们是从法式的风格入手，整个小区推崇的是法式的浪漫生活。我们还把我们小区生态化，包括一些水的运用等等。我这边包括对整个  项目在运作之前是建了一座五星级的酒店，也是廊坊唯一的一个五星级酒店。所以从它的整个生活配套来讲，也是我前面讲到的。在我们的社区里面，会所就是五星级酒店，是我们业主私享的。

【熊敏】从您的介绍看来，塞纳河谷有一个非常优良的品质。那么好马需要配好鞍，对房产项目来说也是一样的。在品质的基础上，我们需要一个相应的配套设施，不知道塞纳河谷在配套设施上有什么新颖的地方？

【张凌】塞纳河谷的配套设施是由优秀的团队来设计的，物业公司是由第一太平戴维斯来给我们做全程顾问，我们的酒店也是由锦江酒店来做管理的。所以从这些方面来说，我们的小区标准非常高，目的是提供贴心官家式服务。我们就是想把我们的项目做到尽善尽美。

【熊敏】我们知道每一个项目前期设计会设定一个目标人群，而塞纳河谷项目不仅有别墅项目，也有公寓项目。那么对于我们的项目人群是怎么设定的？

【张凌】我们产品户型做的适合人居度把握的比较好。我们最小面积是在130平米，我们还有湖湾HOUSE、别墅、跃层等等产品类型。从湖湾HOUSE附近的区域来说，基本上都可以看到小区的水系，从室内景观来说是非常震撼的。在南部开发区本身有四大外企，他们有很高的居住要求。其实之前我了解过，他们在廊坊是渴望有一个比较好的居住环境，但是实际上满足不了。所以他们就非常的辛苦，每天切换在北京和廊坊之间，所以他们对我们的项目也非常的关注，给我们也介绍的了一些他们企业里面的员工还有一些是从台湾过来购买的，我们的项目基本上是一些在外企的高层主管，还有一些私人企业的老板。

【熊敏】咱们廊坊是属于远郊地区，那么廊坊的区域的发展潜力是怎么样的？

【张凌】廊坊这个区域很特殊，它其实离北京比较近，在马驹桥的正南方。其实廊坊整个政策的引导，是在整个环渤海的中心部位，可以说是北京和天津的咽喉。从这一块他可以享受到北京和天津的资源，还有从整个开发区来讲有企业居住就知道他的未来发展潜力是非常大的。包括在08年的年初一些开发区的企业，他如果是落户之后，会带来国内一些很好的人才，还有一些外资的高管过来，他们会给我们的市场带来一定的需求。就是有一些比较好的住宅需求，这个市场也是比较可观的。

【熊敏】咱们项目是在本区域内内是处于怎样的一个位置？

【张凌】  整个塞纳河谷来说，整个建筑品质和综合评价来说我们是最好的，而且很多当地的老百姓都比较了解塞纳河谷就是一个别墅类的产品。

【熊敏】那咱们项目的升值潜力和发展潜力是怎样的呢？

【张凌】升值潜力是这样讲的，就是看他的稀缺性。比如说你做成这样一个产品，它肯定和我今年做的，过两年再做的不一样，肯定是越做越好的。如果这种产品类型比较多的话，他的升值潜力可能会稍微缓慢一些。但是如果说它本身不具有可复制性，而且他的地段又是可开发式的地段，还有我们开发商不惜成本的来做这个项目。所以在其他的地方是不可能有这样的项目的。

【熊敏】感谢张总的回答，下面我们进入问答的时间，我们下面的观众有没有什么问题要问我们张总的？因为我们廊坊的项目过来是非常不容易。

【提问】咱们廊坊那有没有普通住宅？

【张凌】普通住宅有。

【提问】大概多少钱？

【张凌】我们公司在03年的时候，我们推出了廊坊的阳光佳和这个项目，当时这个项目开盘是2千多块钱，到现在已经是4500左右的价格了。它也是廊坊第一栋楼，大概我们是21层的住宅。

【提问】那的物业费多少钱？

【张凌】两个项目的物业费不一样，塞纳河谷是1.8元。

【提问】那它太贵了。

【张凌】它的产品品质还是物有所值的。

【熊敏】由于时间的原因，我们的访谈到此结束，谢谢张总。

【张凌】谢谢。

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