业内观点：“北京配建令”有可能推动房价上涨

从本报记者采访业内人士的反应来看，政府配建令下的房价走势似乎并不乐观，虽然北京市国土资源管理局局长安家盛表示新规划的出台就是要稳定房地产市场价格。

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然而，开发商和诸多业内人士的观点似乎与政府的初衷相左，《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》(以下称布局规划)的出台，能否真正起到稳定房价的效果遭到质疑，而商品房的价格还将一路攀升则得到了极大的共识。

规划变更房价上涨？

北京布局规划明确规定，从今年5月1日起，位于三环路以外，且不在政府土地储备控制区域内的普通商品住房建设项目，尚未取得规划意见书和仅取得土地一级开发项目规划意见书时，都应当按照规定配套建设保障性住房及两限房。

随后，市规划委副总规划师温宗勇在接受采访时表示，今后三环外的商品房一般都应配建建保障房和两限房，连已经拿到规划意见书的项目也要根据实际情况重新研究确定是否需要配建。

早前，中坤集团董事长黄怒波在接受本报记者采访时还猜测在国务院意见出台后，北京的配建令可能要修改，但事实并未如此。北京规划委内部人士8月22日表示，《布局规划》的初衷除了“保障性”之外，就也是为了稳定房价。尽管国务院新出台了24号文，但《布局规划》无需做调整。

“规划提供大量中低价住房希望稳定房价，也能在数据上摊薄房价，但是尚未取得规划意见书的项目必须调整，已经取得意见书的也可能要配建房。这样的规划调整肯定会促使又一批项目推迟面市，这必然影响市场上住宅的供应量，加剧本来就很严重的供不应求局面，这又必将促使房价继续上涨。市场行情好，开发商本来就想捂盘，现在反倒可以光明正大地以修改规划为由推迟项目面市。”乐成国际副总经理张榕说。

由于配建的相关细则还未公布，而且大多数开发商目前正在操作的项目都不受15%配建比例的影响，所以记者采访的诸多开发商目前的心态则基本以观望为主，他们都在等待细则的出炉，再决定下一步的拿地或是开发事宜。

但是如果严格执行15%的配建要求，规模较大的项目将受到非常大的影响。中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)研究部经理徐超认为，就开发商的利润降低而言，体量大的项目利润空间下降得更多。

比如南三环附近的一个建筑规模为60万平方米的项目，如果要配套15%的限价房就是9万平方米。该项目房价大约为1.2万/平方米，限价房则在6000元/平方米左右。以此计算，开发商利润减少超过5亿元。开发商可能会向政府要求提高限价房的房价，或者通过减少配套等方式降低成本，或者大幅度提高商品房的房价，譬如将售价1.2万/平方米涨至1.5万/平方米。

金地格林小镇6总经理龙兴也告诉记者，如果在拿地前开发商就有统一的成本核算，那后期商品房价格变动应该不大。但如果开发商在地块招投标时并没有15%配建条件，而现在硬加了这一条款，政府部门应该有相对的补偿措施，否则开发商的利润期望因为成本增加受到影响，不排除大幅度提高商品房价格的可能。

“开发商不是慈善家，15%配建的强制性要求必然导致成本上升，收益减少后他们肯定加到其他85%的商品房中，造成商品房价格上涨”北京科技大学教授赵晓(赵晓博客|赵晓新闻)说。

配建房难以摊薄整体房价？

“如果北京的新规划严格执行，经济适用房和两限房占总供应量的24.4%，意味着新建4平米的住宅中就有1平米多的保障性住房和两限房。政府希望加大保障性住房的供给，拉低总体房价，但是，商品房的价格会一直上升，这种上涨能否被3000万平米经济适用房和两限房的价格拉低并在数据上显示出来，很难说。”中原地产华北区副总经理殷则环说。

北京商品房市场的购买力来自全国各地，而且大部分人群并不符合政府规定的购买两限房或经济适用房的条件，所以不管两限房和经济适用房的供应如何，这些人都还是要购买商品房，因此新规划根本无法分流商品房的购买人群。而北京房地产市场一直是需求远远大于供给，所以一段时间内北京的商品房市场的供需压力并没有降低，仅从商品房的价格走向来可能仍会一路走高。

万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆就认为，排除开发商加价导致商品房房价上涨外，由于划出了15%来做保障性住房和两限房，商品房的供应量自然就少了，但是北京的需求一直都不会减少，基本的经济规律作用下，商品房的价格肯定还会再抬高。

金泰城项目总经理马强也表示，现在政府的目标是管好低收入人群的住房问题，加大保障类住房的供给，政府不会干涉或是来控制商品房价格。所以商品房就会按照自己的规律运行，涨跌都是市场说了算，一路走高也有可能。

一般来说，住房建设和供应有一个滞后期，规划用地落实后要办招拍挂等手续，建设，然后售卖，都需要时间，一般来讲有两年的滞后期。规划对北京房价的作用将在两年后开始显现，但是市场上对两年后的房价走势显然不乐观。

“目前谁都不知道占85%比例的商品房最终有多大的供应量，但可以预期最近几年北京商品房的需求量还会不断增加。除非能确保商品房的供应量跟需求之间差距变小，真正提供足够的供应量，否则无法改变北京房价持续上涨的根本事实。值得注意的是，照目前限价房的拿地价格来看，限价房未来的价格也不一定会很低，它本身摊薄房价的作用就可能降低，新规划的效果是否又将被打折扣？”殷则环说。

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