央行年内第五次加息 旨在抑制通货膨胀预期

9月14日晚，中国人民银行决定，自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87 %；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。这是央行在2007年以来的第五次加息，也是在2007年第四次加息后不到一个月时间内再次加息，对此，北京中原三级市场部副总经理宫萍分析认为：

1）此次加息目的旨在抑制通货膨胀预期，据国家统计局日前发布8月份CPI指数数据显示，同比上涨幅度高达6.5%，为2007年月度涨幅最高，这成为央行加息的重要原因。

2）在8月份CPI上涨的因素中，食品价格上涨是拉动消费物价上升的直接动因，8月份在CPI上涨中，其中食品类价格上涨18.2%。而从目前来看，CPI的上涨幅度成为判断未来是否加息的一个重要标准，而从未来来看，种粮成本加大及粮食收成的不确定性，还有猪肉上市供应量增加都需要一个过程，因此，在一段时间内，CPI涨幅较大的预期仍然存在，未来继续加息的可能性仍然很大。

3）从单次加息来看，此次上涨0.27个百分点对于购房者来说，影响不大，月供增加额37.99元（以15年期，30万贷款，9月15日加息前后月供对比），但从累积效应来说，月供增加支出压力较大，从2007年的五次加息来看，以一套贷款30万元，15年期来说，2007年9月15日加息后月供比2007年年初利率计算月供增加138.24元，且未来加息预期浓重，这在很大程度上抑制投资者入市速度，从而对抑制投资购房需求起到一定作用。

4）从抑制购房需求角度考虑，加息是一种方式，但仅仅通过这种方式对房市来说是起到一定作用，但调控手段略显单一些，还应通过其它配套措施如提高贷款首付等以达到进一步稳定房价目的。

具体对房地产市场影响如下：

年内五次加息累积效应对购房者房贷压力较大，抑制投资者入市速度

以一套贷款30万元房屋为例，2007年1月贷款优惠利率为5.81%，经过2007年截至目前的五次加息后，9月15日后贷款优惠利率为6.656%。下面以贷款10年、15年、20年来计算一下，单次利率上调增加月供与五次加息累积增加月供的对比：

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

通过上面计算可知，对于单次利率上调来说，月供增加额并不多，以15年期，30万元贷款为例，月供增加37.99元，不会降低购房者的生活水平。但从2007年五次加息的月供累积效应来说，对购房者压力较大，同样以上面15年期30万元贷款为例，9月15日加息后月供支出额同2007年1月时月供相比增加138.24元，并且随着贷款年限的增加，增加额越来越高。

另外，从利率市场变化历程来看，从1996年5月1日以来央行进行八次降息，1996年5月1日之前5年以上贷款利率为15.12%，在一系列降息后，2004年10月29日之前5年以上利率降为5.04%，之后从2004年10月29日之后，利率市场开始上涨之路，截至目前已加息9次，目前5年以上贷款基准利率为7.83%，同96年的利率水平15.12%相比，相差7.29%，还有一定空间，况且目前加息的频次已与CPI的上涨幅度进行挂钩，未来加息的可能性很大。利率的上涨对于贷款购房投资者来说，意味着购房支出的增加，收益相应地会受到一定影响，这势必会成为投资者购房步伐放缓的重要原因。

历次加息凸显公积金贷款优势

截至2007年9月15日央行已进行9次加息，商贷利率从2004年的10月29日前的5.04%上调至目前的基准利率7.83%，优惠利率为6.656%。商贷利率的上涨与之伴随着公积金利率也在上涨，但同商贷利率上涨幅度对比，公积金利率优势凸显。2007年9月15日后，商贷5年期以上优惠利率与公积金利率差为1.436%，而基准利率与公积金利率差更高，达到2.61%。另外，在目前加息预期仍然较强烈情况下，商贷与公积金之间的利率差距将会越来越大，公积金的优势凸显，将会吸引越来越多的消费者购房采取公积金这种方式。

以一套贷款30万元购得房屋为例，比较一下，贷款10年、15年、20年期，采取商贷与公积金情况的月供支出对比：

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

通过上面数据对比可知，无论是从商贷和公积金利率累积效应对比还是从单次利率对比来看，采取公积金利率时的月供都要低于商贷利率时的月供额。以15年期，30万元贷款为例，07年五次加息后，商贷累积月供增加额为138.24元，公积金累积月供增加额为98.1元。另从，单次利率比较，9月15日后，以15年期，贷款30万元为例，公积金贷款要比商业贷款月供减少232.22元支出，可见，公积金贷款优势凸显。

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