深圳：政府调控调出缩量滞胀 需细分房地产市场

在深圳政府各部门的调控和银行体系主动收缩房贷的双重作用下，深圳楼市自7月份开始进入了调整期，缩量滞胀特征明显。从各月环比的新房成交统计数据来看，7月份呈现价量齐跌的特征，8月份价创新高、量创地量，9月份的成交量看似有放大回暖迹象。有人称，最近这三个月是深圳楼市难捱的三个月。在“买与不买、卖与不卖”徘徊中的人们，不只是普通的购房者和投资客，地产开发商的行为也颇耐人琢磨。

　　
在“买与不买，卖与不卖”的抉择中，很让人伤脑筋。随着政府调控楼市的力度加大，地产商的态度也悄然发生着转变。

　　
据建行某支行行长称，最近一周主动前去银行联系房贷业务的地产商明显增多了，架子比上半年低调了很多。与此同时，报纸上刊登的楼盘销售广告也多了起来；梅林关外两个知名楼盘的销售人员也开始了久违的主动电话销售，一改前几期开盘要提前两天排号的形象。更值得关注的是，罗湖某楼盘5月底开盘即宣告售罄，而如今又放出新盘，承诺老客户带新客户，成交即送冰箱和微波炉。销售人员称，之所以又放出新盘，是因为当初有人买了一层楼的20余套房，由于银行贷款审批未能通过，此人只能按照规定购置6套，其余重新放盘。

　　
房子还是那个房子，价格却不再是那个价格。短短两个月的时间，单价由1.4万涨到了1.8万。尽管无法断定这是否是属于“捂盘”行为，但获益的肯定不是真正想要住房的人。

　　
面对政府的行政调控，诸如打击“捂盘”、规范合同文本、避免阴阳合同等等，总会有各种各样措施加以应对。在市场化的深圳，或许有效增加供给才是解决问题的根本。

　　
根据深圳国土房产局每日新房销售公示的数据统计显示，8月份深圳新房成交价格高达1.9万元，9月份截至23日的数据，新房均价也达到了1.57万，远远高于调控前1.45万元的均价。但置身于市场的人都能感受到，房价绝对没有如数据显示般涨得那么离谱，甚至感觉房价有下降的趋势。

　　
实际上，上述矛盾都是由于新房市场未作进一步细分惹的祸。8月份深圳新房成交量仅为21万平方米，环比7月骤降50%。伴随着成交量的下降，一批别墅、海景和山居等高档住宅集中入市，一下子就推高了全市的均价。而9月份以来，市商业中心的华强广场入市，虽属商业地产，也同样列入均价的计算范围。这样一来，房价看上去自然上涨，但实际上各片区的住宅价格并未发生大的波动。“稳中略有所降”，景田的地铺经纪负责人如此总结。

　　
数据产生的迷失感其实也是深圳住宅市场面临的问题。纵观香港和新加坡等地的经验，把房地产市场细分了多种类型，既有满足富人需求、价格令人咋舌的豪宅市场，也有普通中产阶级的商品房市场、更有满足低收入群体的廉租房。把所有人都推向同一个商品房市场，不仅仅所统计的购房均价数据无法说明问题、让购房者和投资者颇感困惑，而且也根本无法满足不同层次的人住房需求。在资本市场上，宣扬“让愿意承担风险的人去承担风险”，但在涉及民生的住宅市场上，买不起房子的人也还是要有房子住。深圳市政府已经意识到此点的重要性。据悉，在今年年初政府承诺的6000套政策性保障住房中，已有4000余套已经落实。

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