经济适用房的“五年之痒” 能否真正抑制投机？

智慧者未必事事正确，正直者也未必时时智慧。凡拍脑袋式的突发奇想，非但算不得智慧，也与正确相去甚远，更可能导致一连串悖论。今夏以来，一些地方陆续启用同一种严格限制经济适用房上市、转手的举措，就很是能说明这一问题。

鉴于对往昔因为经济适用房监管空档而殃及无辜的经验检讨，很多地方不仅对购买经济适用房重新设计严格的准入管制，这类住房的上市交易也被从严追究。总是想要时时、事事在智慧、正确、悖论三者之间求取平衡的人们，梦想着一劳永逸解决难题，于是规定说，凡购入经济适用房不满5年者，不得直接上市交易。须满5年后，方可转让。

5年，一个多么细致而意味丰富的期限。设置这样的门槛，当然是为了对付那种房子一到手转眼就卖出套现的投机行为，高明吗？可能是吧；但也有可能未必。

要问一句，为什么是5年？而不是4年或者6年？依据是什么？难道是因为投机分子通常均熬不过五年之痒，一旦时满五年，他们就会悟得大道放弃计划，自觉从良不再投机？还是说，投机者从来就不懂得以五年为一个周期细细筹划，耐心等待坐沽暴利？或者又想说明，投机市场的内在规律已被尽悉摸透，投机者讲究快进快出地回笼资金，最是忌讳久拖不决，打不了持久战———如果五年时间算久的话。

多少次的经济博弈一再表明，我们几乎不可能期望通过5年的短暂禁止就能改变投机资金的性质，驯化投机者那历来就巧于钻营的不移秉性。试想，如果进入经济房领域的果真都是清一色的投机分子，5年禁期又怎能束缚住他们的手脚呢？可以肯定，由于受种种因素的影响，短期内房屋供给量远不能满足需求。假使我们不对这一普遍真实视而不见，那么就必须承认，价格必然不会走低。

按照目前的供需形势，最保守地估算，一套房屋一年的平均价格上浮幅度至少以两成计，5年里总共可以上浮一倍多，投机者咬一咬牙等待5年过后伺机抛出，不是仍然可以牟得巨利吗，损失能有几何？

就此而言，5年之限实际上类似于管理者通过硬性规定要求投机者集体囤积房屋，让他们由无组织、无意识到有组织、有意识地统一坐沽暴利。不是吗？5年为一上市交易周期，先捂捂热，到期可以转让，市场里接手的人必是云集响应无计其数的，在诸多忍受了5年“饥饿”之人的追逐下，价格届时必将直线上蹿。一波接一波只有潮起没有潮落的利润狂潮中，最终得利的岂不正是那些被人为封冻了5年的投机者吗？临末了，经济房反而成了哄抬市场价格的工具。这5年之限，岂非“恰到好处”！

稍稍分析便知，5年之限实在是一种虚弱的表现，是一种不自信。它实际上将所有购入经济适用房的人都当作了潜在的炒买者，试图通过5年限制对他们不分青红皂白地加以捆束。可曾想到过，如果进入经济适用房领域的都是一些自住的、安分守己的、清心寡欲的、不转手倒卖的中、低收入人群，还需要这5年的象征性短暂交易限制吗？对于这些恨不能终身持有住房的人而言，就是不加限制、甚至要求给予相应补贴，他们也未必会再去寻求转让。那些靠政策性住房维系的人们，难道愿意将惟一的住房转让出去，反而选择去露宿街头？

恕笔者愚拙地认为，假设购买经济房的都是低收入者，完全不需要为他们会不会参与频繁的倒卖活动而操心。根本问题就出在这里：能不能使所有需要政策性住房维系的人都进入到经济适用房市场，而杜绝那些不需要的炒买者纷纷染指？关于这个问题，5年之限已经给出了明确的回答———不能。

因为，假如能在事前的准入环节把严准入关，在事后的监督巡查环节把严筛检关，又在责任追究环节把严惩治关，这些工作都能做得扎实到位具体细致，管理者是完全可以高枕无忧的，又何必多此一举？

弄明白这一层，我们就能够十分直观地看见，在混沌不清的市场面前，那拍拍脑袋抛出5年之限的人是多么的缺少底气。他无法分清谁是谁非，也无法相信自己能够得心应手做好工作，他是宁愿将所有人当作炒买者来提防，也不愿意放过一个真正的炒买者。但是，最终结果如笔者在前面分析的那样，只怕没有一个真正的炒买者会因此被喝退。
(章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心研究员，香港财经文摘杂志高级记者，专栏作者)

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