王哲：商业地产开发难度大 持有型经营是方向

因为天润也在筹划上市，我之前对SOHO中国的上市也做过一些了解。我认为SOHO中国之所以能以这么少的土地储备而受到资本市场的欢迎，主要有三个方面的原因：一是市场对SOHO项目的品牌价值及产品特色的认可，包括SOHO现代城等项目，在市场上卖得非常火，这是有目共睹的；二是项目的地段非常好，都在CBD区域，市场增值空间大，因此资本市场对它的期望值可能也比较高；三就是潘石屹的个人品牌也是一个很重要的因素，他在项目营销、公共关系等方面有比较高超的技能，同时处理危机的能力也很强，因此，个人色彩比较浓，资本市场可能对于潘石屹这个人比较认可和信任。

至于商业地产的发展模式，我个人还是比较认同持有型经营。虽然比较钦佩潘石屹个人才干，但并不认为SOHO中国的商业地产是一种很好的模式，恰恰相反，是业内比较不被认同的一种模式。首先，他的产品定位偏中低端，出售占比非常大，物业持有比例失衡。据我了解，只有博鳌酒店是持有型经营，但那不是SOHO中国的主打产品。他的这种模式适应于潘石屹的公司，是与潘石屹个人品牌连在一起的，如果换到别的公司肯定行不通。就产品的经营来说，SOHO的一些项目也存在许多问题，前段时间的SOHO尚都事件，包括建外SOHO经营也不是很理想。虽然这些危机都被潘石屹很巧妙地化解了，但是毕竟，他没有在商业地产长期持有经营方面做出非常成功的案例。至于是否是一种成功的商业模式，就更值得商榷了。

而且我认为潘石屹宣布放弃住宅市场是一件很可惜的事情。总的来说，目前中国的住宅市场的机会还是很大，很有吸引力。很多公司，包括一些很有实力的房地产开发企业，还是把重要的精力放在住宅市场。而商业地产难度很大，包括酒店、商铺、写字楼都是如此，对更多公司来说是难度更大的一个市场。因此，我认为专攻商业地产，对SOHO中国是一个极大的挑战。对于一个房地产上市公司来说，土地储备、企业品牌等都是非常重要的因素，对于SOHO中国上市以后的发展速度，我不敢在此断言，让我们拭目以待。但是我相信潘石屹还是会将筹集来的大量资金用于土地的储备，以及加大持有型经营的比例。