实况：新政下捂盘惜售原因及政府监管的有效方法

论坛现场

据报道，有楼盘捂盘惜售被建委曝光后，仍然我行我素继续停售，网上博友对于此事的议论让我们把目光再次聚焦到“捂盘惜售”这一现象上。

捂盘惜售主要来自对于房价普涨的高度预期，曾被业内人士和消费者公认为房价上涨的重要原因。这是一种在潜意识里将房子转化为一种投资产品，将买房转化成为一种直白投机的行为，进一步加剧供不应求的矛盾，让恐慌性购房现象突出，使得我们距离“居者有其屋”的理想越来越远。

捂盘惜售是房地产业最被人诟病的销售手段，也是推高房价，造成抢房的直接原因。虽然房贷新政，土地新政出台之后，对于房价抑制有一定影响，但是由于资本市场对于房价的普涨预期仍然强烈，捂盘惜售还在水涨船高，愈演愈烈。

今天我们就来探讨一下，捂盘这回事，到底应该有哪些来自开发商，来自政府的深层次原因，同时监管部门如何有效的抑制和杜绝捂盘惜售。

▲活动时间：

2007年10月17号上午10：00—12：00

▲活动地点：

中粮广场B 座401 搜房会议室

▲邀请嘉宾：

易宪容   中国社会科学院研究生院经济学博士，国际新制度经济学学会会员
　　洪粲     京华时报房地产事业部总监
　　宋戈     中国房地产报策划经理
　　马跃成   搜房活跃博客 政府工作人员
　　王良智   搜房活跃博客

▲活动流程：

一．开发商捂盘惜售的现实考虑？
　　1、预售制度改变导致预售供应减少和价格偏高？
　　2、信贷政策导致供应延迟？

二．新政之下，为什么捂盘惜售愈演愈烈
　　1、捂盘惜售升级有那些市场原因？
　　2、捂盘惜售升级有那些政策原因？

三．面对捂盘惜售，政府监管的有效方法？
　　1、房贷新政和土地新政将如何影响捂盘惜售？
　　2、物业税的收征将如何影响捂盘惜售 ？

对此次活动进行了现场直播，敬请关注。

▲以下是本次论坛的图文直播：

【杨春晖】今天的大话地产就是谈谈捂盘惜售的话题，“捂盘惜售”这个词在近几年媒体对房地产的报道中一直是兴盛不衰的。随着今年房价的上涨，各大媒体屡次提起这个话题。很多媒体把它归结为房价上升的主要原因，包括之前出来的国六条，也把捂盘惜售跟囤积房源的行为并列称为要严查的一个行为。我们今天首先来说一下捂盘，就字面来理解就是把房子不想拿出来销售的意思。从房地产销售来看，这个提法似乎又有一点问题，一般的房地产应该是落袋为安。但是这种提法又有一点滑稽，我们之前也对这个话题做了一个专题的报道，先请京华时报的洪先生来介绍一下。

京华时报房地产事业部总监 洪粲

【洪粲】关于捂盘惜售这个话题，刚才杨小姐也提到过，就是房地产发展到中国目前这个阶段，这是全世界绝无仅有的特点，这个特点的形成，其深层次的原因是在于中国的社会主义市场经济，在这么一个由计划经济向市场经济的转型过程中产生的，有宏观的背景。

【洪粲】具体来说，开发商之所以捂盘一个最根本的原因，作为一个市场经济的主体，追求利益是无可厚非的，主要是有经济利益的需求。问题是在这个过程中，房地产开发企业它除了追求利益之外，它是否还负有其他的责任。除了利益最大化的本身之外是否还有其他的责任，这一点我觉得是我们要讨论的一个根本问题。京华时报一直对开发商捂盘惜售这个问题进行了长期的关注和跟踪的报道。最近也从政府，北京市建委获取了一些资料，对某些房地产商捂盘惜售的问题做了公开的曝光，我们的目的也是为了引发社会层面对捂盘惜售这个行为进行逐步的关注。所以今天大家就来一起探讨这个话题。

【洪粲】我先说一下我个人的一些观点，这个观点也受到在座各位的启发下有了深层次的思考。我觉得首先我们要套用一个什么标准来评价一个行为，这是我们讨论问题的根本。评价开发商行为的时候，实行的是什么时期的标准？这可能会产生不同的结论，是以计划经济时代的标准来衡量，那开发商个个都可以开斩，如果是市场经济时代来考虑问题，他们都是英雄，他们赚取最大的资本，最大的利润。问题我们现在是属于市场转型时期，在这样的角度来看待开发商捂盘惜售的行为的话，那么，要赋予很多的时代特性来看问题。所以，我觉得标准，在中期转型时期的标准来看开发商捂盘惜售的行为。所以在这一时期，正因为是重大的社会转变时期，政府的监管行为没有行为，而且政府提供社会的公共服务，我们政府的职能是提供公共服务，这方面的职能也没有到位。

【杨春晖】刚才洪总也说到看待这个捂盘惜售行为也需要一个标准，那么易总你怎么看待这个问题？

中国社会科学院研究生院经济学博士  易宪容

【易宪容】这个行为根本不重要，现在大家讨论的是结果，结果是重要，为什么会这样？房地产企业捂盘惜售，它怎么卖，是它的事情。问题就是说，为什么大家都会这样，为什么会成为一种现象，为什么成为大家讨论的话题？我们现在的根本点就是把结果找出来。所以，也不需要涉及到经济标准，这都不重要。现在的政府，没有搞清楚，这是一个问题，没有搞清问题实质，问题核心在哪里，原因在哪里。如果说房地产市场是一个正常的市场，一个完全由市场供求关系决定的市场，你怎么卖，捂一年、两年，捂十年是它自己的事，爱怎么做都可以。问题现在是，房地产开发商为什么捂盘呢？关键是利用银行的信贷租金这块。

【易宪容】我们现在还有住房需求的缺陷，如果我们住房的制度能够比较完善，如果银行的租金能够市场化的供应给房地产开发商。那这就不是讨论的问题了。所以，现在来讲，我们现在不是讨论企业有什么社会责任，房地产企业的责任，现在都不是讨论的问题。而实际问题就是我们房地产开发企业，它根本点来讲，这个东西没有什么对和错的问题。问题要考虑他们为什么会这样做？房地产市场是一个高风险的市场。什么东西在转移这种风险呢？为什么不要改变这种制度呢？93年的时候，城市房地产管理法就出来了，那时候是计划经济，现在为什么不改进？这并不是房地产企业的问题，我们现在要把这个问题搞清楚，就是政府为什么没有改变。93年计划经济的东西，别人就利用计划经济的东西。把计划经济的东西套用在现在的市场经济下。制度是计划经济，早就应该改变这个制度。

【易宪容】如果没有计划经济的房地产制度，房地产开发商就不敢捂盘了，房地产开发企业是高风险的市场，现在风险分走了。我没有风险，我就要捂盘了。

【杨春晖】您觉得政府应该有什么方法来监管呢？